זכיה בדירה בהנחה כפר סבא

[משקיע ישן נושן]

שלום לכם אנשים טובים,

זכינו במחיר למשתכן בכפר סבא כנראה בזכות המילואים.
אנחנו בתחילת גילאי ה-30 ללא ילדים
נתונים עלינו:

הכנסה פנויה 32 אלף
הן עצמי: 900 אלף (מעבירים הכול להשקעות כמעט ללא סיכון כמו קרן כספית וכו..)

מחיר 3 חדרים: 1.7 מליון
מחיר 4 חדרים: 2.2 מליון
מחיר 5 חדרים: 2.65 מליון
מחיר 6 חדרים: משתנה אך לדעתי מתחיל מ- 2.95 מליון
זכינו בין המקומות הראשונים.

הפרויקט כולל 24 קומות
כאשר קומת הקרקע היא מסחר
3 קומות תחתונות הן חניה, וכנראה גם המחסן
6 מעליות למגורים, 2 מעליות למסחר. חדר כושר לדיירים, גג ירוק, מועדון דיירים, חדר עגלות, חדר אשפה.

נתונים נוספים המשפיעים על בחירת הדירה:
עריית כפר סבא מחשבת את הארנונה כך שגם מחסן חניה או מרפסת מקורה נכנסת לחישוב הארנונה.
המע"מ עולה באחוז.
יש הוצאות נלוות כמו התקנת מזגנים, ארונות אמבטיה, תשלומים כמו חיבור לגז, מים, חשמל.

המטרה שלנו להשכיר את הדירה ולמכור אותה לאחר 7 או 10 שנים ולקנות דירה באזור/פרופיל מותאם לנו.
שאלות:
1.האם לקחת קומה גבוהה או נמוכה?
2.האם במסגרת דירה בהנחה המחיר זהה בתקנון החדש?
3.האם לקחת דירה עם הרבה חדרים ומחיר גבוה יותר או להסתפק ב-3 חדרים ובכך למקסם את התשואה, אך להפסיד את ההנחה הנוספת שיש למטר (25 אלף במקום 30 אלף בשוק חופשי)
4.האם משיכת חלק כספי פצוים מהפנסיה ע"מ להגיע להון גבוה יותר ובכך לרכוש דירה "שווה" יותר יכולה להיות משתלמת, או לחלופין לחסוך את החזרי המשכנתא?

אשמח לשמוע על פרמטרים אחרים שלדעתכם שווה לקחת בחשבון, ולא התייחסתי אליהם כראוי.

תודה רבה לעונים

 

[vigaror]

1.האם לקחת קומה גבוהה או נמוכה?

3.האם לקחת דירה עם הרבה חדרים ומחיר גבוה יותר או להסתפק ב-3 חדרים ובכך למקסם את התשואה, אך להפסיד את ההנחה הנוספת שיש למטר (25 אלף במקום 30 אלף בשוק חופשי)

אם כסף הוא לא בעיה מהותית בקניה הזו אז דירה גבוהה עם מקסימום חדרים - אם לא מסתדר תמיד אפשר להשכיר אותה במחיר זול יותר,
אם כסף הוא כן בעיה ובהנחה וזה אזור למשפחות אז לא הייתי יורד מקומה 2+ (אולי אפילו 3+) ודירת 4+ חדרים.

 

[משקיע ישן נושן]

אם כסף הוא לא בעיה מהותית בקניה הזו אז דירה גבוהה עם מקסימום חדרים - אם לא מסתדר תמיד אפשר להשכיר אותה במחיר זול יותר,
אם כסף הוא כן בעיה ובהנחה וזה אזור למשפחות אז לא הייתי יורד מקומה 2+ (אולי אפילו 3+) ודירת 4+ חדרים.

הארנונה לדירה גדולה לא מרתיעה?
בסוף אולי אוריד את המחיר זה בסדר, אבל אנשים יראו שתשלומי הארנונה גבוהים ויחליטו לא להשכיר
או שתרחיש כזה לא ראלי כ"כ

 

[MarketTimer]

אם כסף הוא כן בעיה ובהנחה וזה אזור למשפחות אז לא הייתי יורד מקומה 2+ (אולי אפילו 3+)

למה?

 

[vigaror]

הארנונה לדירה גדולה לא מרתיעה?
בסוף אולי אוריד את המחיר זה בסדר, אבל אנשים יראו שתשלומי הארנונה גבוהים ויחליטו לא להשכיר
או שתרחיש כזה לא ראלי כ"כ

בגלל שכפר סבא נחשבת מקום טוב אני מאמין שלא תהיה בעיה למצוא אנשים שיוכלו לעמוד בתשלומי ארנונה

 

[vigaror]

למה?

כי למטה זה קומת מסחר ואם תהיה שם מסעדה/קיוסק בערב זה יעשה רעש

 

[פטל ואוכמניות]

מחיר 4 חדרים: 2.2 מליון
מחיר 5 חדרים: 2.65 מליון

מה שטח הדירות? האם יש מרפסות?

 

[אורי ג.]

1.האם לקחת קומה גבוהה או נמוכה?
2.האם במסגרת דירה בהנחה המחיר זהה בתקנון החדש?
3.האם לקחת דירה עם הרבה חדרים ומחיר גבוה יותר או להסתפק ב-3 חדרים ובכך למקסם את התשואה, אך להפסיד את ההנחה הנוספת שיש למטר (25 אלף במקום 30 אלף בשוק חופשי)
4.האם משיכת חלק כספי פצוים מהפנסיה ע"מ להגיע להון גבוה יותר ובכך לרכוש דירה "שווה" יותר יכולה להיות משתלמת, או לחלופין לחסוך את החזרי המשכנתא?

1. גבוהה.
2. לא.
3. תלוי אם מנסים למקסם את התשואה באחוזים או בש"ח, לקחת בחשבון שהמחיר למ"ר בדרך כלל גבוה יותר בדירות קטנות יותר. זה גם משתנה ממקום למקום, צריך לבדוק פרטנית.
4. לדעתי כדאי, ישנם שיחלקו עלי.

אשמח לשמוע על פרמטרים אחרים שלדעתכם שווה לקחת בחשבון, ולא התייחסתי אליהם כראוי.

כיווני אוויר, גודל דירות, מרפסות וגודלן וגם תכנון הדירה! חשוב מאד.
בדרך כלל לדירות היקרות יותר יש גם "מסביב" טוב יותר כמו קומה גבוהה יותר, מחסנים גדולים יותר, חניות נוספות ובמיקום טוב וכו'

 

[JBUZZ]

מברוק!
איפה הפרוייקט?
(אני מכפ״ס)
@משקיע ישן נושן

 

[משקיע ישן נושן]

מה שטח הדירות? האם יש מרפסות?

3 חדרים 80 בית מרפסת 15 מחסן 5
4 זה 100 בית מרפסת 15 מחסן 5
5 זה בערך 120מרפסת 15 מחסן 5

 

[משקיע ישן נושן]

מברוק!
איפה הפרוייקט?
(אני מכפ״ס)
@משקיע ישן נושן

שכונת הצעירים הגרלה 2461
יאאלה מגניב, אם אשתי הייתה זורמת הייתי עובר לשם

 

[משקיע ישן נושן]

1. גבוהה.
2. לא.
3. תלוי אם מנסים למקסם את התשואה באחוזים או בש"ח, לקחת בחשבון שהמחיר למ"ר בדרך כלל גבוה יותר בדירות קטנות יותר. זה גם משתנה ממקום למקום, צריך לבדוק פרטנית.
4. לדעתי כדאי, ישנם שיחלקו עלי.

כיווני אוויר, גודל דירות, מרפסות וגודלן וגם תכנון הדירה! חשוב מאד.
בדרך כלל לדירות היקרות יותר יש גם "מסביב" טוב יותר כמו קומה גבוהה יותר, מחסנים גדולים יותר, חניות נוספות ובמיקום טוב וכו'

האם ידוע לך האם יש שוני במחיר בדירה זהה בקומה גבוה יותר?

 

[פטל ואוכמניות]

בהינתן המידע שהצגת, הייתי בוחרת ב 5 חדרים תחת ההנחה שזו דירה למשפחה של זוג פלוס שלוש, השכרה למשך כמה שנים. בנוסף, שווה לדבר עם מתווך מקומי ולהתייעץ.

 

[אורי ג.]

האם ידוע לך האם יש שוני במחיר בדירה זהה בקומה גבוה יותר?

יש.

 

[משקיע ישן נושן]

יש.

איך זה משפיע על הנוסחא לחישוב עלות הדירה?

 

[משקיע ישן נושן]

בהינתן המידע שהצגת, הייתי בוחרת ב 5 חדרים תחת ההנחה שזו דירה למשפחה של זוג פלוס שלוש, השכרה למשך כמה שנים. בנוסף, שווה לדבר עם מתווך מקומי ולהתייעץ.

למה לא 6 חדרים אם יש יכולת?

 

[פטל ואוכמניות]

למה לא 6 חדרים אם יש יכולת?

יהיה יותר קשה להשכיר אותה:
- שכירות סביב 8500-9000 פלוס דמי ניהול וארנונה גבוהה (תוודא מול מתווך מה גובה שכירות כיום לנכס דומה)
- השוכרים יהיו משפחה גדולה, שיוציאו 10 אלף פלוס על הכתוב למעלה. אם אין להם יכולת לרכוש דירה משלהם אז השכירות הזו גבוהה מדי, ואחרת למה להם לשכור ממך...

ככה אני רואה את זה. גילוי נאות: משכירה דירה בכפר סבא, הכתוב למעלה מהניסיון האישי שלי.

 

[אורי ג.]

איך זה משפיע על הנוסחא לחישוב עלות הדירה?

המחיר עולה פר קומה, לא יודע בכמה.

 

[MarketTimer]

יהיה יותר קשה להשכיר אותה:
- שכירות סביב 8500-9000 פלוס דמי ניהול וארנונה גבוהה (תוודא מול מתווך מה גובה שכירות כיום לנכס דומה)
- השוכרים יהיו משפחה גדולה, שיוציאו 10 אלף פלוס על הכתוב למעלה. אם אין להם יכולת לרכוש דירה משלהם אז השכירות הזו גבוהה מדי, ואחרת למה להם לשכור ממך...

ככה אני רואה את זה. גילוי נאות: משכירה דירה בכפר סבא, הכתוב למעלה מהניסיון האישי שלי.

אבל מצד שני, ההנחה הכוללת על הדירה גדולה יותר. אז אפילו אם הוא משכיר את הדירת 6 חדרים במחיר של דירת 5 חדרים, הוא עדיין מרוויח עוד כ 200 אלף (?) במכירה בסופו של דבר. וזו כמובן הנחה קיצונית, בפועל אפשר יהיה להשכיר לפחות בקצת יותר מה 5 חדרים.

 

[פטל ואוכמניות]

אבל מצד שני, ההנחה הכוללת על הדירה גדולה יותר. אז אפילו אם הוא משכיר את הדירת 6 חדרים במחיר של דירת 5 חדרים, הוא עדיין מרוויח עוד כ 200 אלף (?) במכירה בסופו של דבר. וזו כמובן הנחה קיצונית, בפועל אפשר יהיה להשכיר לפחות בקצת יותר מה 5 חדרים.

נניח שהרווח במכירה הוא מובטח, שזה נכון בין אם הדירה מושכרת או לא. הבעיה עם השכרת דירה גדולה וחדשה בכפר סבא הוא מציאת השוכרים בפרופיל המתאים - בעלי הכנסה גבוה שמעוניינים להוציא 10+ בחודש כהוצאות דיור. אם יורדים במחיר, פרופיל השוכרים לא משתפר... אלו שוכרים שגובה השכירות מעיקה עליהם.

אני משכירה דירה שגרתי בה ולא נועדה להשקעה. אם הייתי רוצה דירה להשקעה, הייתי רוכשת דירה במיקום טוב בכפר סבא, בניין בן 25 שנה לכל היותר, דירה בת 3-4 חדרים פלוס מרפסת וחניה (חשוב).