השקעה בנדלן

[tagidken]

שלום לחברי הפורום המכובדים,
אני עוקב אחרי הבלוג של הסולידית והפורום מיום היווסדו והתוכן שמפורסם תרם לי רבות.

אינ משקיע בעיקר בשוק ההון- מניות, אגחים... לאחרונה אני מעוניין לגוון את התיק עם השקעת נדלן. אני מעוניין להקצות לנושא זה סביב 100-150 אלף שח. מוכן לקחת מינוף 1:3, בבדיקה מהירה בארץ הביאה אותי למסקנה כי אוכל במקרה הטוב להגיע ל5-6% תשואה בפרפריה.

בחיפוש נוסף הופנתי לחברת investo, אשר משקיע בארה"ב. לא קבילתי עדיין את כל הפרטים, אבל בגדול בהשקעה מדובר ברכישת קרקע בארה"ב, בפרויקט מסוים בעיר מסוימת, בניית בית תוך פרק זמן עד שנה וחצי ומימוש העסקה. החברה טוענת כי תשואות העבר סביב 15% לשנה. השעקה מינימלית 50K$. הכסף מועבר לנאמנות והמגרש נרשם על שמך.

מה אני מפספס, איפה הקאטץ'? חשוב לי מאוד לשמוע את דעתם של אחרים. בכל מקרה, למען הסר ספק,אני לא מבקש ייעוץ
ומסתמך אל ורק על עצמי.

 

[adamshalev]

קראת את זה?
https://www.hasolidit.com/kehila/threads/קרן-הגשמה.1128/

מה ההבדל ביניהם? נראה לי בדיוק אותו הדבר.

 

[DavidA]

שלום לחברי הפורום המכובדים,
אני עוקב אחרי הבלוג של הסולידית והפורום מיום היווסדו והתוכן שמפורסם תרם לי רבות.

אינ משקיע בעיקר בשוק ההון- מניות, אגחים... לאחרונה אני מעוניין לגוון את התיק עם השקעת נדלן. אני מעוניין להקצות לנושא זה סביב 100-150 אלף שח. מוכן לקחת מינוף 1:3, בבדיקה מהירה בארץ הביאה אותי למסקנה כי אוכל במקרה הטוב להגיע ל5-6% תשואה בפרפריה.

בחיפוש נוסף הופנתי לחברת investo, אשר משקיע בארה"ב. לא קבילתי עדיין את כל הפרטים, אבל בגדול בהשקעה מדובר ברכישת קרקע בארה"ב, בפרויקט מסוים בעיר מסוימת, בניית בית תוך פרק זמן עד שנה וחצי ומימוש העסקה. החברה טוענת כי תשואות העבר סביב 15% לשנה. השעקה מינימלית 50K$. הכסף מועבר לנאמנות והמגרש נרשם על שמך.

מה אני מפספס, איפה הקאטץ'? חשוב לי מאוד לשמוע את דעתם של אחרים. בכל מקרה, למען הסר ספק,אני לא מבקש ייעוץ
ומסתמך אל ורק על עצמי.

הקאץ' הוא, שאם התשואה היא 15%, למה בנקים לא קופצים על ההזדמנות להלוות לחברה כסף?

 

[Amirb]

תשואה = סיכון, לא מקבלים 15 אחוז בלי לסכן משמעותית את הכסף. מה גם שלתחום הזה תמיד יש סיכון נלווה של נוכלים למינהם

 

[אורי ג.]

הקאץ' הוא, שאם התשואה היא 15%, למה בנקים לא קופצים על ההזדמנות להלוות לחברה כסף?

התשואות התאורטיות הנ"ל הם אחרי מינוף בנקאי מקומי.

 

[רוני]

החברה טוענת כי תשואות העבר סביב 15% לשנה

היי
בלי שום קשר לחברה שציינת או חברה אחרת, אני מתייחס למודל עצמו, כאשר אני מלווה משקיע לרכישת נכס מניב באופן ישיר, אני מציין בפניו
את התשואה הצפוי משכירות (תשואה קיימת, עם סטיית תקן נמוכה לשני הכיוונים), בנוסף אני מציין את פוטנציאל עליית הערך, כאן מדובר בספקולציה,
המבוססת על הנחות מסוימות. המשקיע הישיר לא קובע מראש מועד לאקזיט, רק בעתיד יחליט אם למכור או לא, ההחלטה לשימוש במימון ובאיזה מינוף היא שלו.

במודל ההשקעה שהציעו לך, בדרך כלל יש מינוף של 60% עד 70%, עסקה יזמית שמן הסתם רמת הסיכון גבוהה יותר, חלק גדול מהרווח הולך ליזם והיתר למשקיע,
יתכן הפסד של הקרן, התשואות שציינו בעבר לא רלוונטיות לעתיד (זה אקט שיווקי), להיכנס להשקעה בשוק הנמצא בעליית מחירים מספר שנים, כשהריבית יחסית גבוהה, ולצפות
לממש רווח בעוד מספר שנים, זה מסוכן.
אתה צריך להביא כאן בחשבון את עלויות מס רווחי ההון.

תשואות שנתיות דו ספרתיות בעסקה יזמית, זה לא יוצא דופן, זה בעיקר כשאתה היזם, ועיתוי ההשקעה נכון.

 

[יהונתן ב.]

שלום לחברי הפורום המכובדים,
אני עוקב אחרי הבלוג של הסולידית והפורום מיום היווסדו והתוכן שמפורסם תרם לי רבות.

אינ משקיע בעיקר בשוק ההון- מניות, אגחים... לאחרונה אני מעוניין לגוון את התיק עם השקעת נדלן. אני מעוניין להקצות לנושא זה סביב 100-150 אלף שח. מוכן לקחת מינוף 1:3, בבדיקה מהירה בארץ הביאה אותי למסקנה כי אוכל במקרה הטוב להגיע ל5-6% תשואה בפרפריה.

בחיפוש נוסף הופנתי לחברת investo, אשר משקיע בארה"ב. לא קבילתי עדיין את כל הפרטים, אבל בגדול בהשקעה מדובר ברכישת קרקע בארה"ב, בפרויקט מסוים בעיר מסוימת, בניית בית תוך פרק זמן עד שנה וחצי ומימוש העסקה. החברה טוענת כי תשואות העבר סביב 15% לשנה. השעקה מינימלית 50K$. הכסף מועבר לנאמנות והמגרש נרשם על שמך.

מה אני מפספס, איפה הקאטץ'? חשוב לי מאוד לשמוע את דעתם של אחרים. בכל מקרה, למען הסר ספק,אני לא מבקש ייעוץ
ומסתמך אל ורק על עצמי.

מניח שהחברה "מתווכת" את הכסף שלך ל"יזם מקומי" שהם עובדים איתו , אמת?
אם כך, אין להם שליטה בהשקעה שהם משווקים, ועל כן, גם על הכסף שלך..

אין בעיה להכנס להרפתקאות עם הכסף שלך כל עוד אתה מבין במה אתה משקיע - בחיים אל תתן למישהו לנהל לך את הכסף כשאתה לא באמת מבין מה ההשקעה.

אל תבין אותי לא נכון, אין בעיה בעסקאות כאלו והן דיי נפוצות, אני אישית מאמין ביכולת של משקיע לאמוד ולשלוט בכמה הוא עשוי להפסיד ולא בכמה הוא צפוי להרוויח.
במקרה הזה, אתה מהמר ולא משקיע.

 

[tagidken]

הקאץ' הוא, שאם התשואה היא 15%, למה בנקים לא קופצים על ההזדמנות להלוות לחברה כסף?

כן, גם אני חשבתי שאם התשואות האלו בטוחות למה החברה לא לוקחת מימון מהבנקים ומשקיעה בעצמה. למה היא צריכה משקיעים קטנים. אנסה לשאול אותם בפגישה.

 

[tagidken]

מניח שהחברה "מתווכת" את הכסף שלך ל"יזם מקומי" שהם עובדים איתו , אמת?
אם כך, אין להם שליטה בהשקעה שהם משווקים, ועל כן, גם על הכסף שלך..

אין בעיה להכנס להרפתקאות עם הכסף שלך כל עוד אתה מבין במה אתה משקיע - בחיים אל תתן למישהו לנהל לך את הכסף כשאתה לא באמת מבין מה היא ההשקעה.

אל תבין אותי לא נכון, אין בעיה בעסקאות כאלה והם דיי נפוצות, אני אישית פשוט מאמין ביכולת של משקיע לאמוד ולשלוט בכמה הוא להפסיד ולא בכמה הוא עשוי להרוויח.
במקרה הזה, אתה מהמר ולא משקיע.

אשאל את השאלות שהעלת בפגישה

 

[DavidA]

התשואות התאורטיות הנ"ל הם אחרי מינוף בנקאי מקומי.

אבל למה הבנק המקומי לא מלווה לחברה את כל הסכום?

 

[FIYaacov]

אבל למה הבנק המקומי לא מלווה לחברה את כל הסכום?

זה יכול להיות גם בגלל נהלים פנימיים של הבנק לגבי חשיפה מקסימלית לכל עסקה, ולאו דווקא כי הם לא מאמינים בעסקה.
אפשר לטעון גם שהמוסדיים הם אלו שצריכים היו לקפוץ על הדילים הללו.

 

[אורי ג.]

אבל למה הבנק המקומי לא מלווה לחברה את כל הסכום?

מאותה הסיבה שלא תקבל 100% משכנתא, מ2 סיבות עיקריות:
1. הבנק רוצה להפחית מהסיכון שלו ושגם אתה תישא בסיכון ולא רק הוא.
2. מעבר לאחוז מסויים הכסף של הבנק עולה לבנק עצמו הרבה יותר (הקצאות הון לפי באזל-3 וכו').

אפשר לטעון גם שהמוסדיים הם אלו שצריכים היו לקפוץ על הדילים הללו.

לא רק אפשר, אני טוען זאת כל הזמן.

 

[DavidA]

זה יכול להיות גם בגלל נהלים פנימיים של הבנק לגבי חשיפה מקסימלית לכל עסקה, ולאו דווקא כי הם לא מאמינים בעסקה.
אפשר לטעון גם שהמוסדיים הם אלו שצריכים היו לקפוץ על הדילים הללו.

בסדר, אפשר למצוא בנק אחר שיממן...
זה חור לא משנה איך מסתכלים על זה, יש תשואה של 15%

מאותה הסיבה שלא תקבל 100% משכנתא, מ2 סיבות עיקריות:
1. הבנק רוצה להפחית מהסיכון שלו ושגם אתה תישא בסיכון ולא רק הוא.
2. מעבר לאחוז מסויים הכסף של הבנק עולה לבנק עצמו הרבה יותר (הקצאות הון לפי באזל-3 וכו').

לא רק אפשר, אני טוען זאת כל הזמן.

זה עדיין לא מסביר...
התסריט המתואר כאן בקירוב:
החברה מביאה נניח 30%, לוקחת הלוואה מבנק א' של 35% ועוד 35% ממשקיע בישראל.

למה היא לא יכולה:
להביא 30% הון עצמי כמו קודם, ולקחת הלוואה מבנק א' של 35% ומבנק ב' של עוד 35%?
בארהב למיטב ידיעתי הבנקים מסכימים לעשות פארי פאסו.

 

[DavidA]

מאותה הסיבה שלא תקבל 100% משכנתא, מ2 סיבות עיקריות:
1. הבנק רוצה להפחית מהסיכון שלו ושגם אתה תישא בסיכון ולא רק הוא.
2. מעבר לאחוז מסויים הכסף של הבנק עולה לבנק עצמו הרבה יותר (הקצאות הון לפי באזל-3 וכו').

לא רק אפשר, אני טוען זאת כל הזמן.

לא, למשקיע מוסדי יש הגבלות רגולטוריות שלבנקים בתחומים העסקי יש הרבה פחות.

 

[אורי ג.]

למה היא לא יכולה:
להביא 30% הון עצמי כמו קודם, ולקחת הלוואה מבנק א' של 35% ומבנק ב' של עוד 35%?
בארהב למיטב ידיעתי הבנקים מסכימים לעשות פארי פאסו.

עשיתי קצת סלט.
בנק בארץ, בחו"ל או קונסורציום של בנקים לא יעברו את ה70%, גג 75%.
את ה25% או ה30% הנותרים זה כבר הון עצמי (ולפעמים PREFERRED EQUITY). במקרה של הגשמה וכו' הם לא מביאים שקל מהבית, את ההון העצמי הזה הם חותכים לחתיכות קטנות ומוכרים ללקוח קצה בארץ תמורת דמי תיווך גבוהים + אחוזים מהרווח.

לא, למשקיע מוסדי יש הגבלות רגולטוריות שלבנקים בתחומים העסקי יש הרבה פחות.

יש אינספור מוסדיים שלא כפופים לרגולציה כלשהי, על בנקים יש דווקא רגולציה מאד מחמירה, במיוחד בכל הקשור להקצאות הון, בנוסף זה לא תחום העיסוק של בנק, בנק עוסק בלמכור כסף, לא בלהשקיע בנדל"ן.

 

[יהודה ישראל]

בלת"ק.
בלי קשר לתשואה המוצעת ע"י חברה מנהלת, שנשמעת כמו "תשואת יזם", שלרוב במבחן התוצאה לא מגיעה למשקיע הקצה.
הבנק הוא לא "גוף השקעות", לבנקים יש כללים כמה/במה/איך מותר להם להשקיע.
ולא משנה כמה ההשקעה בטוחה ו/או רווחית.

 

[tagidken]

מעדכן לאחר הפגישה והתכתבויות איתם.

1. ההשעקה היא בארה"ב, פלורידה, cape coral.
2. מודל עסקי של גיוס כספים ממס' משקיעים, מינימום השעקה 50 K$, איתור מגרש, בניית בית, מכירתו. חוזרים על רכישת מגרש נוסף, בניית בית ומכירתו. כל התהליך אורך 14-18 חודשים, לטענת החברה.
3. החברה ציינה כי לא מעוניינת להשכיר עקב תשואות נמוכות וגם לא לחפש עיתוי מכירה מוצלח, אלא הרעיון לבנות ולמכור מהר ככל הניתן כדי למקסם תשואה ולתת לכסף להמשיך לעבוד במקום אחר.
4. צורת השקעה היא באמצעות שותפות. סך השעקה 220K$, כאשר החברה גם משקיעה סכום של 10K$. צפי מכירה 257K$ לבית ראשון ואז חוזרים על תהליך השקעה עבור בית שני. 8 % רווח ראשונים עבור משקיעים, לאחר מכן יתרת רווח מחולקת לפי 80% משקיעים, 20% חברה. בחישוב כזה מגיעים לסביב 25% לפני מיסים למשקיעים. חישבתי את רווח החברה על השקעה שלהם במקרה זה והיא הייתה סביב 100%.
5. החברה טוענת כי איזור זה זוכה לביקושים העולים על ההיצע ולכן קיים צפי לעליית מחירי נדלן.

לפני שאחלוק איתכם את התלבטויות שלי אשמח לשמוע התייחסויות. תודה

 

[אורי ג.]

סך השעקה 220K$, כאשר החברה גם משקיעה סכום של 10K$. צפי מכירה 257K$

יזם שפוי בדעתו לא יכנס לעסקה עם פחות מ20% רווח.
אגב 257K$ זה לפני או אחרי הוצאות עסקה?

צורת השקעה היא באמצעות שותפות. סך השעקה 220K$, כאשר החברה גם משקיעה סכום של 10K$

כלומר הם משקיעים פחות מ5%.

תשאל אותם למה הם צריכים את הכסף שלך? למה שלא יקחו כסף בHARD MONEY ויקחו 100% מהרווח לעצמם.
כמובן שהם יצטרו לשים "קצת" יותר מ5% אבל עדיין...

בוא גם תיקח דברים בפרופרציות פה, זה חבורה של אנשים שמרימים עסקה עם משקיעים חיצוניים (מעבר לים!) בהיקף פרוייקט דומה למה שעולה דירה יד-2 בשדרות או פחות מחדר 1 בדירה בתל-אביב.

 

[יהודה ישראל]

היקף העסקה (גם אם בפועל זה כמה מגרשים בו זמנית) קטן לי מדי בשביל הכאב ראש והרווח.
אני כמובן אומר זאת כנורת אזהרה, אל מול יזם/ים, אני לא הייתי עובד בשביל ההיקף והמספרים האלה. גם אתה לא.

 

[tagidken]

יזם שפוי בדעתו לא יכנס לעסקה עם פחות מ20% רווח.
אגב 257K$ זה לפני או אחרי הוצאות עסקה?

כלומר הם משקיעים פחות מ5%.

תשאל אותם למה הם צריכים את הכסף שלך? למה שלא יקחו כסף בHARD MONEY ויקחו 100% מהרווח לעצמם.
כמובן שהם יצטרו לשים "קצת" יותר מ5% אבל עדיין...

בוא גם תיקח דברים בפרופרציות פה, זה חבורה של אנשים שמרימים עסקה עם משקיעים חיצוניים (מעבר לים!) בהיקף פרוייקט דומה למה שעולה דירה יד-2 בשדרות או פחות מחדר 1 בדירה בתל-אביב.

היי אורי,

1. אכן 257$ זה לפני הוצאות מכירה. החברה טוענת כי זהו מחיר שמרני המבוסס על שנה שעברה וכי קיימת ציפיה לעליית מחירים. רגישות התשואה למחיר מכירה של הבית חזקה מאוד.
2. נכון, הם משקיעים סביב 5% והתשואה שלהם מטורפת.
3. שאלתי לגבי אופציות המימון שלהם. הם הסבירו כי גם מגייסים כסף מבנקים וגם מנסים להנגיש השקעות אלו למשקיעים קטנים. כלומר מספקים שירות לצורך שנוצר. נשמע טוב מדי לטעמי.
4. בכל מקרה אם לא מסתכנים לא ניתן להרוויח. באופן אישי החלטתי להתנסות בזה. אני מודע לסיכון.