שאלת השקעה בנדלן היפותטית - דירה אחת או שתיים

  • פותח הנושא doc29
  • פורסם בתאריך

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,823
דירוג
2,720
נניח שיש לי תקציב נתון 100,000 דולר, ואני מעוניין להשקיע במקום בו אני צופה שתהיה עליית ערך של 100% בשנה הקרובה.
יש לי 2 עסקאות אופציונליות:

1. לקנות דירה אחת (במצב שמצריך שיפוץ יסודי) ב-60 אלף דולר בשכונה טובה. לשפץ אותה ב-15 אלף דולר. הוצאות רכישה הן נניח 5,000 דולר.
2. לקנות 2 דירות, כל אחת 30 אלף (מבחינת הגודל והמאפיינים הן דומות לדירה מהתרחיש הקודם, מצריכות שיפוץ יסודי, אבל זולות יותר כי השכונה פחות טובה) , לשפץ כל אחת ב-15 אלף (סה"כ 30 אלף) והוצאות רכישה הן 10,000 דולר הפעם (פעמיים 5,000).

אני מתקשה להבין איך להתייחס לאפשרויות האלה. אני אסביר איך אני רואה את זה ואם מישהו מהתותחים יוכל להסביר לי אם זה הגיוני או לא:

בתרחיש 1: קניתי ב-60 אלף, הכנסתי עוד 15 אלף דולר בשיפוץ שנניח העלה את הערך של הדירה ב-30%- עכשיו היא שווה 80 אלף. עוד שנה היא תהיה שווה 160 אלף (כי מחיר השוק הוכפל, זה נתון כאן). אז השקעתי 80 אלף וסיימתי עם 160 אלף - תשואה של 100%.

בתרחיש 2: קניתי ב-60 אלף, הכנסתי הפעם 30 אלף בשיפוצים (15 אלף לכל דירה) שהעלו את הערך של הדירות ב-30% - וגם הן שוות עכשיו 80 אלף יחדיו. עוד שנה יהיו שוות יחד 160 אלף. אבל כאן השקעתי 100 אלף במקור- כך שהתשואה היא רק 60%.

אבל!! מצד שני - אני לא בטוח אם אני מחשב נכון את האפקט של השיפוץ על המחיר. האם יכול להיות שבדירות זולות שיפוץ מעלה את הערך באופן פרופורציוני יותר גדול מאשר בדירות היקרות יותר? כי לכאורה בתרחיש השני הזה אני "זורק" לפח את שווי השיפוץ, משהו לא מסתדר לי.

מקווה שהשאלה ברורה.

** עריכה ** אני חושב שמה שאני שואל בעצם זה: איך אני מחשב בכמה עולה ערכו של נכס אחרי שיפוץ - האם זה ביחס מסויים לשווי השיפוץ (נניח עליית הערך שווה ל-1.5 פעמים שווי השיפוץ), או שזה באחוזים משוויו של הבית (נניח מעלה את ערכו ב-20%).
אני משוכנע שזה תלוי במיליון גורמים, אבל אם יש כלל אצבע שמתייחס לבתים יחסית ישנים שמצריכים שיפוץ משמעותי (כמו בעסקאות פליפ) - אני ממש אשמח לשמוע.
 
נערך לאחרונה ב:

יהונתן ב.

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/18
הודעות
255
דירוג
215
אני מעוניין להשקיע במקום בו אני צופה שתהיה עליית ערך של 100% בשנה הקרובה.
הנחה פרועה ולא סבירה.. כשאתה אומר עליית ערך אתה מתכוון לשוק המקומי כולו? או לנכס הספציפי?

ני חושב שמה שאני שואל בעצם זה: איך אני מחשב בכמה עולה ערכו של נכס אחרי שיפוץ - האם זה ביחס מסויים לשווי השיפוץ (נניח עליית הערך שווה ל-1.5 פעמים שווי השיפוץ), או שזה באחוזים משוויו של הבית (נניח מעלה את ערכו ב-20%).

אין כלל אצבע ו/או חישוב שאומר שאם השקעת X כסף בשיפוץ אז זה יתן לך X% עליית ערך.. זה לא עובד ככה,
צא מנקודת הנחה שמה עשוי לעלות לך 10K יכול לעלות לבנאדם אחר 5K או 15K, בפועל אתם תגיעו לאותה רמת השיפוץ, בעלויות שונות - עלות השיפוץ שלך לא משחקת תפקיד אל מחיר השוק לנכסים משופצים כאלו.
בפרוייקט השבחה אתה צריך לעבוד אחורה ממחיר המכירה הסופי הצפוי.
אם ראית תמונות של sold comps בסביבה המיידית של הנכס המדובר שלך - תוכל להעריך את רמת השיפוץ (או גימורים) שתצטרך להגיע כדי *לבקש* את אותו המחיר במכירה.

שים לב שעסקאות כאלו מתחלקות ל-2:
- מה שקונה הפוטנציאלי מוכן לשלם
- מה שהבנק מוכן לממן לאותו קונה.

לבנק אין סנטימנטים כמו לקונה שלך.. הוא עובד מול Comps.. מבחינתו, אם השיש במטבח עשוי מגרניט או בטון מוחלק - זה לא מעניין אותו.
הוא מדרג לפי משופץ / לא משופץ ועוד פקטורים אחרים שהוא משווה אל מול נכסים אחרים שנמכרו.

זה שיש קונה שמוכן לשלם לך מליון דולר על נכס ששווה 200, לא סביר שהבנק יתן לו את המימון לזה.
 
נערך לאחרונה ב:

יהונתן ב.

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/18
הודעות
255
דירוג
215
בקיצור.. אם זו עסקה לפליפ.. אתה חייב לעבוד אחורה..
קודם תמצא כמה נכסים זהים ומשופצים נמכרו בסביבה בזמן האחרון, משם תגזור אחורה עלות שיפוץ ושאר הוצאות מכירה
לא ברור לי עדיין העניין של 100% עלייה ערך השוק כולו
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,059
דירוג
21,734
1. לקנות דירה אחת (במצב שמצריך שיפוץ יסודי) ב-60 אלף דולר בשכונה טובה. לשפץ אותה ב-15 אלף דולר. הוצאות רכישה הן נניח 5,000 דולר.
1. אתה לא תקנה ב60K$ דירה בשכונה טובה.
2. אתה לא תעשה שיפוץ יסודי ב15K$, בקושי שיפוץ קוסמטי אתה תעשה לה.
 

adamshalev

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,391
דירוג
18,966
תעזבו את ההנחה של 100% תשואה, זה סתם מספר לצורך הדיון.
לשאלה - לדעתי עלויות של נכס קטן יותר עולות לך יותר ביחס לערך הנכס - עלויות עסקה, עלויות זמן שלך ושל אנשים אחרים, עלויות מכשירי חשמל וריהוט (מזגן עולה אותו דבר בין אם הדירה עולה 30 או 60, כנ״ל מקרר, כנ״ל מכונת כביסה וכן הלאה).
לדעתי בסכומים האלה הגיוני יותר ללכת על הנכס הבודד הגדול יותר.
יכול להיות שהחשבון משתנה בנכסים מאד גדולים (מאות אלפים ומעלה).
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,823
דירוג
2,720
הנחה פרועה ולא סבירה.. כשאתה אומר עליית ערך אתה מתכוון לשוק המקומי כולו? או לנכס הספציפי?
הי, תודה, זה סתם היה מספר כדי להדגיש שזו עסקה שמטרתה העיקרית כוונה לעליית ערך ולא לתשואה שוטפת מנכס. אפשר גם 100% בעשור או 15% בשנה.

בקיצור.. אם זו עסקה לפליפ.. אתה חייב לעבוד אחורה..
קודם תמצא כמה נכסים זהים ומשופצים נמכרו בסביבה בזמן האחרון, משם תגזור אחורה עלות שיפוץ ושאר הוצאות מכירה
סבבה רעיון טוב, אברר כמה שוות דירות דומות משופצות בכל אחד מהמקרים.
לדעתי בסכומים האלה הגיוני יותר ללכת על הנכס הבודד הגדול יותר.
כן, זו המחשבה הראשונה שעלתה לי. ובכל זאת- תאורטית יכול להיות שעליית הערך ב-2 הנכסים עדיין תנצח. אני אסביר למה הכוונה. יש סיכוי שזה אמורפי ותאורטי לחלוטין אבל בכל זאת.
רכשתי דירה של 60 אלף - השקעתי 15 אלף בשיפוץ. זה העלה את ערכה ב-80% - עכשיו היא שווה 108 אלף.
לעומת זאת, אם רכשתי 2 דירות של 30 אלף - השקעתי 30 אלף בשיפוצן, זה העלה את ערכן ב-80% - עדיין אני מסיים עם נכסים בשווי 108 אלף. כאילו ה-15 אלף הנוספים שהשקעתי בתרחיש השני התאדו להם? משהו פה לא מסתדר לי... כאילו האקסטרא תשלום לא מגולם במחיר הסופי.
 

יהונתן ב.

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/18
הודעות
255
דירוג
215
משהו פה לא מסתדר לי... כאילו האקסטרא תשלום לא מגולם במחיר הסופי
לא מצליח להבין את השאלה
ערך הנכס עלה כתוצאה מההשבחה שלך או טבעית בשוק?

אם כתוצאה מהשבחה, אל תשכח להוסיף את עלות השיפוץ שאתה עושה חישוב
זה 75 בתרחיש הראשון מול 45 כל אחד בתרחיש השני
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
C שאלת תם, משכנתא ל-25 שנה למטרת השקעה נדל"ן 18
M שאלת קיזוז מס רווח הון והפסד מניה שוק ההון 9
deussex שאלת תם - אופן העברה של סכום התחלתי לחשבון ממוסה שוק ההון 5
יבגני_ל שאלת היתכנות מימון משכנתא אגרסיבי תוך העמדת תיק ההשקעות בשוק ההון כביטחונות נדל"ן 6
ע קרנות סל - שאלת הבהרה שוק ההון 12
עייף ומותש סעמק אירית או לונדונית שאלת השאלות שוק ההון 15
ר שאלת תם - גיליתי שבחשבון ההשקעות בבנק לקחו 600 שקל עמלה לרבעון שוק ההון 9
מכופף הבננות שאלת פעור על מערכת ספארק ומינימום קנייה פוסטים מאיכות נמוכה 4
S מיטב דש או איטראקטיב ישראל = שאלת מטח והשקעה ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
L מסחר בשוק האמריקאי דרך מיטב טרייד - שאלת מיסוי מיסים 1
א בחירת אג"ח - שאלת מתחיל שוק ההון 22
G שאלת תם ללא מושג כלל נדל"ן 12
R שאלת תם של אדם שרק מתחיל להתעניין בעולם של פרישה מוקדמת פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 25
D שאלת נדל"ן - מה הייתם מעדיפים? נדל"ן 22
abby1994 שאלת השאלות מסלול או דמי ניהול? צרכנות פיננסית 14
G חישוב תוצאה באגח..שאלת הבנה לימודית שוק ההון 1
מ שאלת השאלות - לקנות או לשכור? נדל"ן 13
L העברת תיק ני"ע ישראלי לברוקר זר (שאלת אופטימיזציה ולא טכנית) שוק ההון 59
ג שאלת הדיוט לגבי עמלות בקרנות סל שוק ההון 4
נ שאלת תם שוק ההון 1
ג שאלת הדיוט לגבי קופת גמל להשקעה שוק ההון 24
T שאלת מיסים של טירון בIB שוק ההון 8
ט שאלת משקיע טירון בנוגע לקרנות נאמנות שוק ההון 1
G שאלת נוב על הfutures שוק ההון 3
P שאלת תם - יציאה לשם כניסה שוק ההון 27
A שאלת קרנות מחקות אג"ח לעומת אחזקה ישירה שוק ההון 5
ט שאלת טירון ביזון על קרן נאמנות כספית דולרית שוק ההון 10
A שאלת מחיר של יחידות בקרן נאמנות שוק ההון 55
O שאלה פרקטית של מתחילים בעת ניסיון קניה של קרן סל במערכת + שאלת הבנה על מוצרי ISHARES הנסחרים בארץ שוק ההון 3
de dud שאלת אסטרופיסיקה מאת ליאור, בני בן ה7 אוף טופיק 3
ר שאלת מתחיל בנוגע למסלול קרן/רצף שוק ההון 1
W שאלת כדאיות הענקת הלוואה שוק ההון 24
Oracle פיצויים מוגדלים - שאלת שיקולי מס וותק שוק ההון 5
A שאלת מיסוי על קרנות ריט אירופאיות מיסים 0
חדש בשוק שאלת שכירות / נדלן מזווית שונה נדל"ן 3
O שאלת הבנה על קרנות מחקות לעומת אגרות חוב שוק ההון 44
G שאלת נוב על פנסיה אוף טופיק 4
י רכב 7 מקומות - שאלת עלות/תועלת מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 18
Y קרנות פנסיה ברירת מחדל ( שאלת הכדאיות) צרכנות פיננסית 98
S שאלת תם...שאלת מתחילים בנוגע לגיוס כספים נדל"ן 18
א שאלת מיסוי רווח הון מעל גיל 60 פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 87
Liron2035 שאלת התנהלות לגבי הקצאת נכסים ואיזון חודשי שלא יוצא לפועל שוק ההון 87
NUADA קרן חירום :שאלת אופטימיזציה שוק ההון 2
A הלוואות מגופים מוסדיים - שאלת תם שוק ההון 2
D משפחה צעירה - שאלת רכישת שתי דירות נדל"ן 25
מ שאלת הדיוט - חדש כאן -חישוב עמלות שוק ההון 1
D שאלת בור - קריסה של חברת ונגארד שוק ההון 29
קפיצת הדרך שאלת פרישה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 111
Myrath [שאלת הדיוט] - מדוע ההתנתקות "קירבה" את אזורי הדרום לטווח הטילים? אוף טופיק 195
T שאלת מתחילים שוק ההון 1

נושאים דומים

למעלה