השקעה בנדלן מניב בישראל - אשמח לדעתכם

[ON2023]

קודם כל לצערי הפוסט הקודם שלי נתקל בתגובה לא נעימה וסגירה שלו ע"י משתמש בשם BENJI שבחר להעליב ולהניח הנחות שגויות ולא להעיר ביקורת בונה.
הסיבה שפתחתי חשבון בפורום זה היא מאחר ואני לקראת השקעה בנדלן מניח בישראל ורציתי לשמוע חוות דעת של הפורום הנכבד.
אנסה לנסח את שאלתי באיכות גבוהה יותר.
השקעה דרך שותפות מוגבלת בנדלן מניב במגדלים במרכז תל אביב (SKY). מחיר למ"ר נקבע ע"ב עלות יחסית מתוך כלל הוצאות השותף הכללי (עלות הנכס, עו"ד, מס רכישה, שיפוץ וכו).
ישנם שני מסלולים - 1) תשואה חודשית מובטחת -5 אחוז גם אין שוכר 2) תשואה בהתאם למחיר שמתקבל מהשוכר למ"ר
תוך 3-4 שנים הכוונה היא לממש את הנכס ולהנות מרווח על עליית הערך.
לא אנקוב בשם הקבוצה מאחר ונראה שאסור.

אשמח לשמוע דעתכם.

תודה מראש

 

[חתול לילה]

תשואה חודשית מובטחת -5 אחוז גם אין שוכר

הריבית בבנק היא 3%. אם מציעים לך תשואה של 5% אז יש כאן סיכונים.

אתה יודע להגיד מהם? מה הסיכוי שהם יתממשו? מה הנזק במקרה כזה?

 

[חתול לילה]

תוך 3-4 שנים הכוונה היא לממש את הנכס ולהנות מרווח על עליית הערך.

איך אתה מעריך את הרווח? אולי בכלל יתברר שקנית במחיר מופרז והמימוש יהיה בהפסד?

 

[ON2023]

המחיר למ"ר שקוף והוא סכום המצרפי כולל את רכישת הנכס כמעטפת, מס רכישה, תיווך , עבודות גמר, תכנון אדריכלי, אבזור מלא של הנכס.
סך המחיר מחולק בשטח הנכס וכך נקבע סכום ההשקעה הנדרש לכל מ"ר.
כמובן שלגבי מכירה ברווח טמונה הנחה שמחירי הנדלן לעסקים יעלו בשנים הבאות באיזור הפריים בתל אביב.

 

[ON2023]

הריבית בבנק היא 3%. אם מציעים לך תשואה של 5% אז יש כאן סיכונים.

אתה יודע להגיד מהם? מה הסיכוי שהם יתממשו? מה הנזק במקרה כזה?

.

השותף הכללי מתחייב למינימום 5 אחוז קבוע במסלול 1. יש סיכוי וסיכון גדול יותר אם הולכים על מודל תשואה לפי שכירות בפועל במסלול 2.
לגבי מסלול 1 אני מניח שהסיכון הוא שהשותפות נקלעת לקשיים (לדוג' במצב בו אין שוכרים זמן רב) והבנק מחליט לממש את הנכס.
גם אז יש עדיפות של השותפים המוגבלים ע"פ השותף הכללי בקבלה של סכום ההשקעה הראשוני לפחות.
כמובן שאיני עורך דין ואולי אני מפספס משהו בהסכם אבל ככה אני מבין אותו.

 

[אורי ג.]

קח בחשבון שאם אתה משקיע בתור אדם פרטי אז המיסוי שלך הוא מס שולי עם מינימום של 31% + חבות בביטוח לאומי + עליך יהיה להגיש דו"ח מס כל שנה עד המכירה.

השקעה דרך שותפות מוגבלת בנדלן מניב במגדלים במרכז תל אביב (SKY). מחיר למ"ר נקבע ע"ב עלות יחסית מתוך כלל הוצאות השותף הכללי (עלות הנכס, עו"ד, מס רכישה, שיפוץ וכו).

השאלה הגדולה והחשובה מכולם היא מה חלקו של השותף הכללי ברווח שלך?

 

[yossik]

[אוף טופיק - בבקשה לא להגיב על ההערה שלי]

קודם כל לצערי הפוסט הקודם שלי נתקל בתגובה לא נעימה וסגירה שלו ע"י משתמש בשם BENJI שבחר להעליב ולהניח הנחות שגויות ולא להעיר ביקורת בונה.

אני נעלתי, בנג'י הוא לא מודרטור ולא יכול לנעול.
הסיבה לנעילה כי פתחת שרשור one liner, ללא משמעות וללא בשר שנשמע כפירסומת..

 

[bengi]

קודם כל לצערי הפוסט הקודם שלי נתקל בתגובה לא נעימה וסגירה שלו ע"י משתמש בשם BENJI שבחר להעליב ולהניח הנחות שגויות ולא להעיר ביקורת בונה.

לא ברור לי למה נעלבת, זו היתה ביקורת בונה. אינני מנהל ואינני יכול לסגור שירשורים.

בהצלחה בעיסקה.

עריכה: @yossik הקדים אותי בשניה וחצי

 

[ON2023]

לא נורא.. חדש פה וזה היה הפוסט הראשון.
תודה על ההתייחסות
בכל מקרה זה כבר מים מתחת לגשר.

לג

קח בחשבון שאם אתה משקיע בתור אדם פרטי אז המיסוי שלך הוא מס שולי עם מינימום של 31% + חבות בביטוח לאומי + עליך יהיה להגיש דו"ח מס כל שנה עד המכירה.

השאלה הגדולה והחשובה מכולם היא מה חלקו של השותף הכללי ברווח שלך?

לא מדובר בהכנסה פסיבית משכירות הממוסה במס הוני? לגבי דוח שנתי אני כבר נאלץ להגיש.. אז זו פחות הבעיה.
השותף הכללי מממן 50 אחוז מהעלות הכוללת בעלות זהה למ"ר ונראה שדרך מימון בנקאי. את 50 אחוז הנותרים מממנים השותפים המוגבלים.
כמו כן אני מבין שאוכל למכור את חלקי בשותפות בכל עת לצד ג'.
המחיר הוא 38 אלף שח למ"ר מוכן להשכרה עם ריהוט.

 

[אורי ג.]

לא מדובר בהכנסה פסיבית משכירות הממוסה במס הוני?

לא.

המחיר הוא 38 אלף שח למ"ר מוכן להשכרה עם ריהוט.

כולל או לפני מע"מ? על פניו זה נשמע לי גבוה מאד. מה צפי השכ"ד למ"ר?
פה:

מגדל סקיי - סטאטוס יועצי נדל"ן

Sky Tower | סקיי טאוור נחשב לאחד המגדלים המפוארים בישראל המגדל מרכזי ומחובר לכל צירי התחבורהסטאטוס נדלן מציעים הזדמנות חד פעמית וחסרת תקדים לרכוש חלקים ממנו במחירים מפתיעים!

www.status-ltd.co.il

מבקשים בין 25 ל28K למ"ר בגימור מלא.

השותף הכללי מממן 50 אחוז מהעלות הכוללת בעלות זהה למ"ר ונראה שדרך מימון בנקאי. את 50 אחוז הנותרים מממנים השותפים המוגבלים.

או שאני לא הבנתי או שאתה לא הבנת.
השותף הכללי משעבד את החלק שלך, לוקח בגינו מימון וזה חלקו? כלומר הוא מקבל 50% מהמשרד ואתה לוקח את כל ההלוואה?

כמו כן אני מבין שאוכל למכור את חלקי בשותפות בכל עת לצד ג'.

ברור, השאלה למי ובכמה.

 

[ON2023]

לא.

כולל או לפני מע"מ? על פניו זה נשמע לי גבוה מאד. מה צפי השכ"ד ל

160 שח למ"ר מובטח בהתאם להסכם - 5%
מחיר הרכישה לא כולל מע"מ. אבל השותף הכללי מטפל במעמ ואין צורך לשלם אותו ברכישה. במכירה גם התקבול נגזר מהמחיר ללא מעמ.

מבקשים בין 25 ל28K למ"ר בגימור מלא.

אפשר לראות ביד 2 ש-28 אלף שח זה לרמת מעטפת והמחירים אף גבוהים מזה. אני לא יודע מה היא אמינות הפרסומים הללו אבל אבדוק.

או שאני לא הבנתי או שאתה לא הבנת.
השותף הכללי משעבד את החלק שלך, לוקח בגינו מימון וזה חלקו? כלומר הוא מקבל 50% מהמשרד ואתה לוקח את כל ההלוואה?

הנכס משועבד במלואו לבנק אך עד גובה ההשקעה של השותף הכללי. במימוש יש קדימות לשותף המוגבל עד גובה ההשקעה שלו.

ברור, השאלה למי ובכמה.

ניסיתי לומר כי ההשקעה נזילה אז במחיר שוק בתקווה שיעלה..

 

[אורי ג.]

הנכס משועבד במלואו לבנק אך עד גובה ההשקעה של השותף הכללי. במימוש יש קדימות לשותף המוגבל עד גובה ההשקעה שלו.

כלומר השותף הכללי לא מביא שקל מהבית, אתה מביא את כל ההון העצמי, הוא לוקח הלוואה תוך שיעבוד הנכס שלך וההלוואה הזו היא בעצם ההשקעה שלו?
הבנתי נכון?
המצב שקול לזה שאני ואתה נקנה דירה ביחד, עם 50% משכנתא, אתה תביא את שאר ה50% וה50% מהמשנכתא יהיו בעצם החלק שלי?

 

[ON2023]

כלומר השותף הכללי לא מביא שקל מהבית, אתה מביא את כל ההון העצמי, הוא לוקח הלוואה תוך שיעבוד הנכס שלך וההלוואה הזו היא בעצם ההשקעה שלו?
הבנתי נכון?
המצב שקול לזה שאני ואתה נקנה דירה ביחד, עם 50% משכנתא, אתה תביא את שאר ה50% וה50% מהמשנכתא יהיו בעצם החלק שלי?

אוקיי אבל אני מקבל את דמי השכירות ללא ניכוי החזר משכנתא וריבית. המשכנתא היא בגובה ההשקעה של השותף המוגבל בלבד.
אכן גם החלק שלי משועבד אבל לי אין הוצאות שוטפות בעסקה (מלבד פחת ומיסים).

 

[אורי ג.]

אוקיי אבל אני מקבל את דמי השכירות ללא ניכוי החזר משכנתא וריבית. המשכנתא היא בגובה ההשקעה של השותף המוגבל בלבד.
אכן גם החלק שלי משועבד אבל לי אין הוצאות שוטפות בעסקה (מלבד פחת ומיסים).

או שאני לא מבין משהו.
או שאתה לא מבין משהו.
או שצריך להיות כ"כ מטומטמם להשקיע במשהו כזה שעדיף שימנו למשקיע אפוטרופוס.

 

[חתול לילה]

או שאני לא מבין משהו.
או שאתה לא מבין משהו.
או שצריך להיות כ"כ מטומטמם להשקיע במשהו כזה שעדיף שימנו למשקיע אפוטרופוס.

ובהרחבה: אם השותף נקלע לקשיים כספיים, אז הוא יוצא ללא פגע, ואתה מאבד את כל ההשקעה שלך.

עכשיו, כל זה בשביל ריבית של 5%.

אם אתה מוכן לנעול סכום משמעותי בבנק, תוכל לקבל ריבית של 4%. באמת בשביל עוד 1% תשואה שווה לך לקחת סיכון מטורף כזה?

 

[ON2023]

או שאני לא מבין משהו.
או שאתה לא מבין משהו.
או שצריך להיות כ"כ מטומטמם להשקיע במשהו כזה שעדיף שימנו למשקיע אפוטרופוס.

הזיה רמת השיח פה. במקום להסביר את טענותיך ומדוע זה לא הגיוני, מסוכן, לא משתלם אתה בוחר להתבטא בצורה כזו.
הגעתי לפורום כדי לשאול שאלות תמימות על השקעה. תשובות ענייניות לא קיבלתי למרות שנתתי את כל המידע שברשותי.
זה לא הפרויקט הראשון שממומן על ידי בנק. הנתונים היבשים ברורים אז למה לא להתייחס ספציפית לסיכון, גובה התשואה ועליית ערך.

 

[ON2023]

ובהרחבה: אם השותף נקלע לקשיים כספיים, אז הוא יוצא ללא פגע, ואתה מאבד את כל ההשקעה שלך.

עכשיו, כל זה בשביל ריבית של 5%.

אם אתה מוכן לנעול סכום משמעותי בבנק, תוכל לקבל ריבית של 4%. באמת בשביל עוד 1% תשואה שווה לך לקחת סיכון מטורף כזה?

אם השותף נקלע לקשיים אז הבנק יכול לממש את הנכס נכון. זה סיכון. ההשקעה היא שילוב של תשואה ועליית ערך עתידית של הנדלן. ולא רק התשואה החודשית.

 

[חתול לילה]

אם השותף נקלע לקשיים אז הבנק יכול לממש את הנכס נכון. זה סיכון. ההשקעה היא שילוב של תשואה ועליית ערך עתידית של הנדלן. ולא רק התשואה החודשית.

אני בחיים לא הייתי נכנס לעסקה כזו, אבל שיהיה בהצלחה.

 

[ON2023]

אני בחיים לא הייתי נכנס לעסקה כזו, אבל שיהיה בהצלחה.

תודה על התשובות והעצה

 

[האזרח הקטן]

קח בחשבון שאם אתה שותף בהשקעה אתה עשוי גם לאבד יותר מסכום ההשקעה במקרה הגרוע (כלומר עוד שנתיים תגלה שאולי אתה צריך להוסיף כסף מהכיס).