הנתון הקריטי ששכחת לחשב...
התשואה בשוק ההון היא ריבית דריבית!!!
ולא 4.5% תשואה קבועה כל שנה....
תראה את החישוב הבא:
נניח והשקעת 500K בשוק ההון. נניח תשואה כמו שכתבת- 4.5 %.
ריבית דריבית מחוללת נפלאות:
אחרי 10 שנים: 776,485
אחרי 15 שנים: 967,641
אחרי 20 שנים: 1,205,857
אבל
יש לך בכלל טעות בחישוב התשואה 4.5%, בהינתן מס 25%, מתוך 6%.
המס נלקח ממך במכירה- בסיום ההשקעה, לא כל שנה.
והמס שלא נלקח ממך בינתיים, ממשיך לעשות לך בינתיים רווחים אקספוננציאליים (כמו שאומרים היום...).
ולכן החישוב הוא כזה (תשואה 6%, ניכוי 25% מהרווח)
אחרי 10 שנים: 895,424 בניכוי מס: 796,568
אחרי 15 שנים: 1,198,279 בניכוי מס: 1,023,709
אחרי 20 שנים:1,603,568 בניכוי מס: 1,327,676
וכל זה בלי מינוף...
אם אתה רוצה לעשות השוואה הוגנת,
קח דירה ששווייה היום כמו ההשקעה שבדוגמא הנ"ל- 500K. בלי משכנתא נוספת, שהיא מינוף.
האם אתה צופה שאחרי 20 שנה היא תניב לך (במכירתה) 1,327,676 ש"ח (אחרי מיסים, הוצאות כל השנים וכו')?
וכל זה בלי לשעבד את החיים לג'וב שנקרא דירה להשקעה...
בהצלחה
(לא ממליצה, לא מייעצת וכו')
