השקעה במניות או נדלן

[גילגה]

@אורי ג. זה נחמד לשמוע דיעה שאומרת שעשיתנו צעד כלכלי.
אבל מדוע אתה קובע שבית יותר כדאי ממניות?

 

[אורי ג.]

אבל מדוע אתה קובע שבית יותר כדאי ממניות?

קודם כל אני לא קובע שזה מה שיהיה בעתיד, אני בסך הכל אומר שזה מה שהיה בעבר, שימי את הכל באקסל ותיווכחי בעצמך.
למען הסר ספק אני מדבר על דירה יחידה בשווי סביר באיזור סביר ומעלה.

 

[nick]

ממש לא.

לפי מה שאני מכיר עלות מינוף היא בסביבות 3% ומעלה לריבית קבועה
תשואה מעל ל 3% זה די נדיר, ובמיוחד באזורים הסבירים. מה אני מפספס?

 

[אורי ג.]

לפי מה שאני מכיר עלות מינוף היא בסביבות 3% ומעלה לריבית קבועה

ריבית קבועה היא רק חלק מהמשכנתא, הריבית הממוצעת למשכנתא כיום היא סביב ה2 וקצת אחוז.

תשואה מעל ל 3% זה די נדיר, ובמיוחד באזורים הסבירים. מה אני מפספס?

1. שהיא הרבה יותר מ3% אם אתה מחשב עליית ערך.
2. שאתה גם חייב לגור איפשהו, אם אתה גר בדירה בבעלותך זה חוסך לך עלויות מעבר והתאמות וזמן, זמן=כסף.

 

[Shaz]

הנתון 6% הוא לדעתי נתון ריאלי ולא נומינלי כשאתה השוואת את הנדלן 3-4% זה נומינלי וזה כנראה ברוטו

ה 6% של המניות (כל זמן שאין מכירה) התשואה על התשואה היא כמעט נטו בזמן של3-4% ברוטו יש הוצאות שלא תמיד צופים שיפוץ,זמן מת,תביעה,חידוש מוצר שהתקלקל וכו..

דבר נוסף שעם ה 3-4% תשואה אי אפשר לקנות עוד נדלנון קטנטן ולקבל עליו עוד תשואה ושזה הפסד ענק שבשביל להרוויח דרך נדלן על הרווח של השכירות תהיה צריך לחכות נניח 10 שנים? רק בששביל לעשיג נניח 30% במקרה הטוב ואז לקחת הלוואה ולקנות במחיר יקר יותר בגלל הריבית נכס שבפועל שווה פחות ואז התשואה על הנכס יורדת
או לחכות 35~ שנים (נניח שה 3% עולה כל שנה ריאלית)

יש לנדלן המון המון מינוסים מעבר לתנודות של ערך הנדלן בשוק מול המניות שקשה מאוד לקחת אותם בחשבון זה הרבה יותר מורכב מסתם רווח תיאורתי של שכירות + עליית ערך מול רווח של מניות

 

[nick]

ריבית קבועה היא רק חלק מהמשכנתא

אם אתה מחשב עליית ערך

החשש שלי הוא שעליית ריבית עלולה להיות קטלנית לשני הדברים האלה.

שאתה גם חייב לגור איפשהו

זה מסכים. אני שוקל נכס שני כבר זמן ארוך

 

[יובל 729]

הנתון 6% הוא לדעתי נתון ריאלי ולא נומינלי כשאתה השוואת את הנדלן 3-4% זה נומינלי וזה כנראה ברוטו

ה 6% של המניות (כל זמן שאין מכירה) התשואה על התשואה היא כמעט נטו בזמן של3-4% ברוטו יש הוצאות שלא תמיד צופים שיפוץ,זמן מת,תביעה,חידוש מוצר שהתקלקל וכו..

דבר נוסף שעם ה 3-4% תשואה אי אפשר לקנות עוד נדלנון קטנטן ולקבל עליו עוד תשואה ושזה הפסד ענק שבשביל להרוויח דרך נדלן על הרווח של השכירות תהיה צריך לחכות נניח 10 שנים? רק בששביל לעשיג נניח 30% במקרה הטוב ואז לקחת הלוואה ולקנות במחיר יקר יותר בגלל הריבית נכס שבפועל שווה פחות ואז התשואה על הנכס יורדת
או לחכות 35~ שנים (נניח שה 3% עולה כל שנה ריאלית)

יש לנדלן המון המון מינוסים מעבר לתנודות של ערך הנדלן בשוק מול המניות שקשה מאוד לקחת אותם בחשבון זה הרבה יותר מורכב מסתם רווח תיאורתי של שכירות + עליית ערך מול רווח של מניות

זה נכון, שהתשואה השנתית לא עושה ריבית דריבית כי היא נכנסת בשוטף ואין לכאורה איפה להשקיע סכומים קטנים.
אבל מה עם המינוף ? נטען כאן שהריבית בסביבות 2 אחוז וזה נכון מניסיון משפחתי, בפריפריה ניתן להגיע ל4 אחוז תשואה משכירות, זה מינוף שיכול להביא הון עצמי לתשואה של 5-6 אחוז פטור ממס כדירה יחידה.

 

[אורי ג.]

זה נכון, שהתשואה השנתית לא עושה ריבית דריבית כי היא נכנסת בשוטף ואין לכאורה איפה להשקיע סכומים קטנים.

בוודאי שיש: שוק ההון ואם חוסכים יותר אז אפשר גם לחסוך להון עצמי לנכס נוסף.

 

[יובל 729]

בוודאי שיש: שוק ההון ואם חוסכים יותר אז אפשר גם לחסוך להון עצמי לנכס נוסף.

יקח לך כמה שנים טובות להגיע להון עצמי לנכס נוסף(שעליו בוודאות יהיה מס רכישה) מהשכירות הנוכחית

 

[אורי ג.]

יקח לך כמה שנים טובות להגיע להון עצמי לנכס נוסף(שעליו בוודאות יהיה מס רכישה) מהשכירות הנוכחית

לא נכון.
תזמון משעשע יש לך, שלשום עשיתי מימון מחדש לנכס.

 

[יובל 729]

לא נכון.
תזמון משעשע יש לך, שלשום עשיתי מימון מחדש לנכס.

אתה יכול להדגים במספרים?
אני מניח על נכס שערכו מיליון, מניב בשנה כ35 אלף שקלים נטו, יקח לפחות 5 שנים להגיע למשהו שמתקרב להון עצמי לדירה ב600 אלף בפריפריה..
בקיצור בין 5-10 שנים שכמו שאמרת שוק ההון הוא אופציה לשים שם את הכסף

 

[A42]

לנדלן 3 חסרונות בולטים לדעתי

1. ברוקרטיה וחסמי כניסה - לקנות דירה זה תהליך לא קצר ולא תמיד פשוט, שגורר לרוב תשלום לא מבוטל ללווינים גם בקניה וגם במכירה (מיסים למינהם, עורך דין, תיווך, רישום טאבו וכו וכו), קל לעשות אקסל על דירה שעולה 1.2 מיליון עם תשואה של 4 אחוז ברוטו ולראות שלפני 5 שנים היא עלתה 1 מיליון ואז להגיד היי יש פה תשואה שלך 8 אחוז
בפועל על דירה של 1 מליון אתה יכול בסוף גם לשלם 1.1 ועל מכירה של 1.2 אתה עלול להישאר בסוף גם עם 1.1 והתשואה 4 על השיכירות היא כמובן גם ברוטו.

2. בנדלן לרוב אתה משכיר דירה יחידה לשוכר יחיד ואז תשואה ממוצעת וסיכון ממוצע לא כל כך רלוונטית. לדוגמא אם שוכר לא משלם (בין אם כי הוא מסרב ואז צריך עורכי די וצוי פינוי ובין אם הוא לא יכול לשלם כי פותר מהעבודה ואתה מסכים להתגמש/ לוותר לו...) מעבר לכך תמיד יכול להיות שדווקא אצלך בדירה הדוד יהרס, או יהיה נזילת מים או כל שיפוץ שיוריד למה משמעותית מהתשואה

3. התעסקות - במניות אתה לוחץ על העכבר קנית מניה ואין לך שוב התעסקות עם זה יותר, סע לתאילנד ושב על החוף על השנה. בנדלן זה התעסקות החל מלגבות את התשלום כל חודש, ועד להתעסקות עם דיירים, בקשות משונות, אחזקה, ועד בית, מריבות שכנים וכו
יש כאלה שנהנים מזה וזמנים לזה אבל זה בחלט דורש זמן וגם לרוב זה משהו שקשה לעשות בשלט רחוק ועדיף לגור באיזור (יש חברות ניהול שיעשו בשביל אבל זה בעלות וישחוק את התשואה)

אם זאת דירה שאתה גר בה באמת "מעלימה" לך את סעיף 2 ו3 ואז יש יתרון גדול לגור בדירה שלך

אני אישית חושב שנדלן יכול להוות תחליף לפל"ח האג"חי של התיק השקעות כי שם הוא נותן יותר תשואה והסיכונים שלו מספיק שונים משוק המניות לדעתי האישית לפחות זה נותן לי ביטחון שלי זה מספק.

ג"נ משכיר גם דירה וגם נדל"ן עסקי ובשני המקרים התשואה של כל אחד מהם בממוצע היא יותר מ5 אחוז נטו
אבל זה מקרה פרטי ולא באמת מייצג
מהצד השני תמיד נדלן הוא מקרה פרטי ואתה מחפש את ההזדמנות המתאימה

 

[אורי ג.]

אני מניח על נכס שערכו מיליון, מניב בשנה כ35 אלף שקלים נטו, יקח לפחות 5 שנים להגיע למשהו שמתקרב להון עצמי לדירה ב600 אלף בפריפריה..
בקיצור בין 5-10 שנים שכמו שאמרת שוק ההון הוא אופציה לשים שם את הכסף

מי אמר שרק דירות בפריפריה הם אופציה? יש חנויות, משרדים השקעות משותפות שונות ומשונות ועוד.

בקיצור בין 5-10 שנים שכמו שאמרת שוק ההון הוא אופציה לשים שם את הכסף

גם אפשרות מעולה.

 

[Moshe1010]

מי אמר שרק דירות בפריפריה הם אופציה? יש חנויות, משרדים השקעות משותפות שונות ומשונות ועוד.

אבל לא על כולם אתה יכול לקבל משכנתא.

 

[אורי ג.]

אבל לא על כולם אתה יכול לקבל משכנתא.

על כל נכס שאתה מחזיק ישירות או דרך חברה בבעלותך אתה יכול לקבל משכנתא.

 

[Moshe1010]

על כל נכס שאתה מחזיק ישירות או דרך חברה בבעלותך אתה יכול לקבל משכנתא.

על משרד שאתה רוצה לקנות איזה משכנתא תקבל? (מהן הריביות?)

 

[יובל 729]

על משרד יש מס 35 אחוז לא?

 

[רוני]

איזה עוד דרך יש להסתכל על זה שאני מפספס?

היי
כדי להפיק את המיטב מהשקעות נדל"ן, צריך לעבור תהליך, לצבור ניסיון, ידע, להתמקצע,
לקבוע יעד ולהשקיע עם מימון סביר.

למדוד את כדאיות ההשקעה אך ורק על פי התשואה על ההשקעה זה לא נכון,
ישנן תשואות שונות, ואסטרטגיות השקעה שונות, חשוב לדעת מה מתאים למשקיע ומשרת את היעד שלו.

 

[A42]

על משרד יש מס 35 אחוז לא?

בנכס עיסקי החישוב מס זה דרך הגשות של רו"ח
זה קצת יותר מורכב אבל בגדול 35 אחוז זה די המקסימום ומזה מתקזזים
אם לדוגמא אתה מעל גיל 60 אז אתה משלם כמו על המשכורת את המס כלומר מתחילים ב10 אחוז
יש לה פחת על הנכס של בערך איזה 4 אחוז מהשווי שלו (שלפעמים זה רוב המס שאתה משלם)
אתה יכול להכניס לקיזוז את כל החשבוניות והעלויות שלך שקשורות בנכס גם בעקיפין (תיווך, עמלות בנק, ריביות משכנתא, אחזקה, תיקונים, חוזה, רו"ח וכו)
אתה יכול לקבל עוד הרבה פטורים שונים עם אבדת בעבר (או מישהו מהמשפחה בנכס), אם יש תעודת נכות וכו וכו
בהנחה שיש רק נכס מסחרי יחיד לרוב רו"ח טוב יכול להגיע למצב שלא תשלם כמעט מס או תשלום נמוך משמעותית מ35

זה בעיקר אבל הרבה כאב ראש בדוחות ורואה חשבון וחשבוניות שצריך להוציא וקיזוזי מע"מ
אבל זה אפשרי

לא יועץ ולא ממליץ

דרך אגב הבעיה העיקרית בנכס מסחרי לדעתי היא הקניה והמכירה ששם יש מס שבח על העלות והפחת השנתי פועל לרעתך
כלומר אתה יכול לקנות נכס ב1 מליון שקל ועוד 20 שנה בגלל פחת הוא יהיה שווה 200 אלף
ותמכור אותו ב2 מליון
אבל אז אתה תשלם מס שבח על רווח של 1.8 מיליון
ומס שבח נע לרוב בין 25-45 אחוז
קיצר אתה יכול לשלם מאות אלפי שקלים מס שבח
דבר מייצר לפעמים מצבים שאתה נעול בנכס ולמרות שהוא לא כלכלי או נותן תשואה אופטימלית לא משתלם לך למכור

 

[בת העמק]

כלומר אתה יכול לקנות נכס ב1 מליון שקל ועוד 20 שנה בגלל פחת הוא יהיה שווה 200 אלף

רק להזכיר שעל הפחת הזדכית לאורך 20 השנה כחלק מההוצאות השנתיות שלך ולכן שילמת פחות מס שנתי על ההשכרה.