השקעה במניות או נדלן

[גילגה]

אשמח להארות
אני רואה שמתייחסים פה לנדלן כאפיק שיש לו פוטנציאל אין סופי בדומה למניות
ההגיון(שלי) אומר שנדלן בשורה התחתונה יתנהג לפי היכולות של הקונה.
בשכירות - נגזרת ישירה של שכר
בקנייה - קצת מורכב יותר הון עצמי + יכולת החזר
עכשיו השאלה הנשאלת מעבר לכמה שטחים לבנייה יש במדינה ומה התרבות צריכת הדיור
האם יהיה לאנשים כסף שיאפשר את עליית מחירי הדיור ?
אני רואה שאף אחד לא התייחס לשאלה האם יהיה לאנשים את היכולות לקנות נדלן
דירה 4 חדרים בלוד באיזור יחסית טוב 1400000
האם יש מציאות שבה הדירה הזאת שווה עוד 20 שנה 2800000?
זאת אומרת שכדי לגור בדירת 4 חדרים בלוד צריך הון של מיליון נזיל.

לדעתי עיקר עליית המחיר של הדירות הייתה בגלל ירידת הריבית שהוזילה את המשכנתאות על הדירות, וגם חיסלה את אפיקי ההשקעה הסולידים האחרים. לא רק זה, אלה גם העלו את המס על שוק ההון ל25% ובכך הגדילו את הכדאיות של נדל"ן על ידי פגיעה באלטרנטיבה. בכל מקרה, כל הדברים האלה מאחורינו ולכן אני לא ממש רואה למה שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות בטח שהמצב הכלכלי לא משתפר. (אני לא בטוחה שיהיה ממש משבר כי הקורונה זה גורם זמני). אני לפחות לא תחת הנחת עבודה של עליית מחירים כללית, מה כן? בקטן לדעתי עדיין אפשר למצוא מקומות שכן תהיה בהם עלייה, ובסופו של דבר אתה קונה נכס אחד ולא את המדד.

 

[אורי ג.]

למה דווקא 2%? תוחלת התשואה של תיק 100% מניות גבוהה בהרבה מ-2%.

נטו? לא בהרבה מאד, תוסיף סיכון מט"ח, סיכון שוק, והפרש גדול מספיק שיצדיק את הסיכון ותגיע למספר שלא רחוק לדעתי מ2%.
גם 2.5% זה עוד איכשהו סביר לדעתי אבל שמע כל אחד והמספר שלו, אין פה נכון או לא נכון.

 

[undertaker]

על פניו זה נשמע שעדיף להשקיע בנדלן ולא להסתכן בשוק ההון, איזה עוד דרך יש להסתכל על זה שאני מפספס? מלבד העובדה שהשקעה כדירה שניה כרוכה במס רכישה ומס שבח.
גם במשבר הקורונה הבורסה היא זאת שנפלה בזמן שמחירי הנדלן לא כל כך ירדו והתשואה נשארה יציבה יחסית.

לא הייתי מגדיר את שוק הנדל"ן כ-"בטוח" , אגב אם תסתכל בנתון הנוכחי של דוחי משכנתאות. כלומר אנשים שלא משלמים כבר משכנתא ממרץ \ אפריל. זה עשרות אלפי משקי בית. כלומר עשרות אלפי משקי בית שהם היו צריכים לשלם משכנתא כרגיל ויש מצב שלא היו עומדים בזה. למרות שבמקרה כזה מניח שהמדינה הייתה מנסה להתערב, אבל זה רק מראה עד כמה המצב יכול להשתנות...

 

[קפיצת הדרך]

אבל יש לי עכשיו חשיפה לשוכרים (שנפגעו בעצמם מהקורונה) וזו עוד דאגה שמעולם לא הייתה לי.
ויש לי גם דאגות לגבי המבנה עצמו ועלויות האחזקה של בית כזה גדול.
המינוף שלקחנו שהוא טוב זה עוד משהו שמאוד לא נעים לי, כמו איזה משקל נוסף על הכתפיים. וייקח לנו כמה שנים טובות לסיים איתו.

סה"כ רציונלית אני מרוצה אבל עם המניות שלי הרגשתי 100% בנוח, הכרתי את החברות כאילו הן היו עסק פרטי שלי ומעולם לא הרגשתי חוסר נזילות. עכשיו אנחנו במסלול שמביא אותנו להכנסות הון יציבות ומשמעותיות שנוכל לבנות מהן את העתיד שלנו. גם המיקום של הבית מאוד טוב ונוח וכיף לנו לגור בו. הכל טוב - אבל אני מרגישה הרבה פחות וודאות והרבה יותר חשש לגבי העתיד.

ברשותך @גילגה אני מיבאת משרשור אחר את ההודעה הזו שלך:

כנראה שהמשך צבירת הנכסים יהיה בנדל"ן.

לאור מה שכתבת בשרשור החדש על כך שנראה לך שהמשך צבירת הנכסים מבחינתך יהיה בנדל״ן. האם נראה לך שהתגברת על החששות והדאגות שהחשיפה לנדל״ן גרמו לך?


(אם מפריע לך ששאלתי את הציטוט משרשור אחר והעתקתי לכאן תודיעי לי ואמחק את ההודעה)

 

[גילגה]

ברשותך @גילגה אני מיבאת משרשור אחר את ההודעה הזו שלך:


לאור מה שכתבת בשרשור החדש על כך שנראה לך שהמשך צבירת הנכסים מבחינתך יהיה בנדל״ן. האם נראה לך שהתגברת על החששות והדאגות שהחשיפה לנדל״ן גרמו לך?


(אם מפריע לך ששאלתי את הציטוט משרשור אחר והעתקתי לכאן תודיעי לי ואמחק את ההודעה)

לא, מחמיא לי שאת עוקבת אני לחוצה בערך כמו שהייתי קודם. זה חלק מהאופי שלי, אני מתקשה עם שינויים ומבצעת ניתוח השקעה שמרני. ברוח זה שאני לחוצה וכרגע קצת מורבידית אני אספר לך שהשיקול המרכזי שלי בצבירת הנכסים בנדל"ן הוא שרידות ההשקעות שלנו. אני רוצה להבטיח שבן הזוג שלי יכול לנהל את ההשקעות בלעדיי. בעשורים הקרובים ההשקעות כבר יספיקו לכל צורכי המשפחה, ואפילו ייתמכו בילדים שלנו. אני כבר לא אהיה אישה צעירה, והסיכון הבריאותי כבר לא זניח בעיני - להשאיר כסף רב במניות שבן הזוג לא יידע לנתח זה לדעתי מתקון לבעיות - אבל אני יכולה לסמוך עליו שידע לתחזק את הנכסים שלנו ולהשכיר אותם במחיר השוק.

 

[הסקרן הגדול]

מה שאני לא מצליח להבין זה איך נדלן לא מנצח בקלות את המניות בהינתן זה שאין את המס רווחי הון. כמו בדוגמא שהראו בעמוד השני על 500 אלף אחרי 20 שנה בריבית של 6% לאחר קיזוז 25% מס יוצא רווח של 860,000. אם ניקח לדוגמא שכירות של 2500 על בית כזה ונחשב 2500*11*20 (לקחתי חודש אחד פחות כל שנה על תיקונים הוצאות וכו') זה 550,000 רק מהשכירות. אז אפילו בהנחה של עליית ערך של 3% זה יוצא עוד 400,000 אלף וכבר עברנו את המניות ב100,000.
אם כן, למה יש פה חבר'ה שמחזיקים גם במניות אם טוענים שנדלן עדיף? כנ"ל ההפך

 

[אורי ג.]

מה שאני לא מצליח להבין זה איך נדלן לא מנצח בקלות את המניות בהינתן זה שאין את המס רווחי הון.

1. מי אמר שלא?
2. יש מס ואפילו הרבה יותר מאשר במניות, בתנאים מסוימים יש הקלות ומיסוי מופחת.

אם כן, למה יש פה חבר'ה שמחזיקים גם במניות אם טוענים שנדלן עדיף? כנ"ל ההפך

כי:
1. פיזור + למה לבחור אם אפשר גם וגם?
2. זמן ומאמץ: לנהל מניות זה סביב 0 זמן ומאמץ לעומת הרבה יותר בנדל"ן.
3. מס: בנדל"ן המיסוי משמעותית גבוה יותר למעט בדירה יחידה בארץ.

 

[קפיצת הדרך]

כי:
1. פיזור + למה לבחור אם אפשר גם וגם?
2. זמן ומאמץ: לנהל מניות זה סביב 0 זמן ומאמץ לעומת הרבה יותר בנדל"ן.
3. מס: בנדל"ן המיסוי משמעותית גבוה יותר למעט בדירה יחידה בארץ.

+1
(להכל!)

 

[הסקרן הגדול]

1. מי אמר שלא?
2. יש מס ואפילו הרבה יותר מאשר במניות, בתנאים מסוימים יש הקלות ומיסוי מופחת.

כי:
1. פיזור + למה לבחור אם אפשר גם וגם?
2. זמן ומאמץ: לנהל מניות זה סביב 0 זמן ומאמץ לעומת הרבה יותר בנדל"ן.
3. מס: בנדל"ן המיסוי משמעותית גבוה יותר למעט בדירה יחידה בארץ.

ראיתי שאתה באמת כותב שנדלן מבחינת תשואה עוקף מניות אבל מצד שני כל שאר הפורום פה בקוצנזוס שמניות עדיפות לא רק מבחינת ניהול והצעסקות אלא נטו תשואה.
כמובן שדיברתי רק על דירה ראשונה, האם בחישוב שרשמתי למעלה יש טעות כלשהי שלא שמתי לב אליה? כי כמו שרשמתי לפי החישוב דירה ראשונה עדיפה מבחינת תשואה על מניות אז איך מי שבעד מניות פה (מבחינת תשואה נטו) יכול להסביר לי איך זה יוצא שהן עדיפות?

 

[Mr. Bigglesworth]

בקוצנזוס שמניות עדיפות לא רק מבחינת ניהול והצעסקות אלא נטו תשואה.

זה לא הקונצנזוס. הקונצנזוס הוא שמניות הן האפיק הכי פשוט וביחס תשואה/סיכון טוב.
רוצה תיק השקעות? תשקיע שבוע למידה שעתיים ביום ואתה שם.
רוצה לקנות דירה? שבועות וחודשים של התעסקות

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

ראיתי שאתה באמת כותב שנדלן מבחינת תשואה עוקף מניות אבל מצד שני כל שאר הפורום פה בקוצנזוס שמניות עדיפות לא רק מבחינת ניהול והצעסקות אלא נטו תשואה.
כמובן שדיברתי רק על דירה ראשונה, האם בחישוב שרשמתי למעלה יש טעות כלשהי שלא שמתי לב אליה? כי כמו שרשמתי לפי החישוב דירה ראשונה עדיפה מבחינת תשואה על מניות אז איך מי שבעד מניות פה (מבחינת תשואה נטו) יכול להסביר לי איך זה יוצא שהן עדיפות?

אנחנו לא רובוטים של תשואות, ויש גם העדפה אישית.
אני יכול להעיד על עצמי שאני פחות יודע להכיל תנודות בשוק ההון, ומרגיש יותר בנוח עם נדל''ן. מה גם שבתור מי שמאוד מחובר לחוש היזמי שלו, אני אוהב את ההתעסקות, את הבדיקות, לנהל את השיפוץ, ולראות תוצאה פיסית.
אני באופן אישי אבחר כל יום נדל''ן על מניות, גם אם זה נותן לי קצת פחות תשואה (כמובן שאני גם מפזר כדי לא לשים את כל הביצים בסל אחד..)

 

[אורי ג.]

ראיתי שאתה באמת כותב שנדלן מבחינת תשואה עוקף מניות

לא כתבתי זאת וזה גם בלתי אפשרי מהסיבה הפשוטה שאתה לא יכול לקנות "נדל"ן" אתה יכול לרכוש נכס ספציפי במיקום ספציפי.
אם כתבתי כזה דבר אני חוזר בי.

מצד שני כל שאר הפורום פה בקוצנזוס שמניות עדיפות לא רק מבחינת ניהול והצעסקות אלא נטו תשואה.

אני מדבר בשם עצמי בלבד, איני יודע מה בקונצנזוס אבל לפעמים גם הרוב טועה.

כמובן שדיברתי רק על דירה ראשונה, האם בחישוב שרשמתי למעלה יש טעות כלשהי שלא שמתי לב אליה?

לא יודע, לא עברתי עליו.

כי כמו שרשמתי לפי החישוב דירה ראשונה עדיפה מבחינת תשואה על מניות

לדעתי כן, במיוחד בהתאם לסיכון בדגש על דירה יחידה ולא ראשונה.