השפעת הקורונה על נדלן - דיון תיאורטי

[אורי ג.]

זאת גישה מעניינת ולחלוטין אפשרית. משקיעים אולי גם ייצאו מתל אביב כי היא חטפה את המכה הכי קשה במשבר הזה.

נדלן בת"א זה הנדל"ן הכי חסר סיכון יחסית בארץ, ביחד עם י-ם אולי.
אם ת"א תחטוף (בנתיים זה לא נכון, זה זמן קצר מדי לדעת) אז שאר המקומות יחטפו הרבה יותר.

 

[Roi]

מחירי הדירות לא ירדו, אם כבר הם יעלו.
אנשים מוצאים כסף מהבורסה, יושבים על מזומן, הם יבחרו להשקיע בנדל"ן בדיוק בגלל היציבות שהוא מספק.
הגיוני שמחירי השכירות ירדו, אבל מחירי הדירות ישמרו על הערך שלהם ואולי יעלו לדעתי.

 

[רוני]

זאת גישה מעניינת ולחלוטין אפשרית. משקיעים אולי גם ייצאו מתל אביב כי היא חטפה את המכה הכי קשה במשבר הזה.

היי
הבוקר שוכר שלי בתל אביב חידש שכירות ל 12 חודשים נוספים באותה השכירות החודשית.

הדירות המושכרות לטווח קצר החוזרות לשוק השכירות, הם בדרך כלל ברף גבוה יותר, מרוהטות ומאובזרות,
ולכן מדובר ברמת מחירים שונה מהדירה הממוצעת להשכרה.

 

[FullStack]

הבוקר שוכר שלי בתל אביב חידש שכירות ל 12 חודשים נוספים באותה השכירות החודשית.

אתה בדרך כלל לא מעלה שכירות או שהפעם בגלל המצב העדפת להשאיר את השכירות על קנה?

 

[ETL]

מחירי הדירות לא ירדו, אם כבר הם יעלו.
אנשים מוצאים כסף מהבורסה, יושבים על מזומן, הם יבחרו להשקיע בנדל"ן בדיוק בגלל היציבות שהוא מספק.
הגיוני שמחירי השכירות ירדו, אבל מחירי הדירות ישמרו על הערך שלהם ואולי יעלו לדעתי.

יש פה איזו סתירה פנימית. מחירי הנכסים בארץ עוד לפני המשבר משקפים תשואה אפסית על הכסף (וביתר שאת באיזורי ביקוש כמו תל אביב), ועם ירידה תיאורטית של מחירי השכירות ללא ירידה דומה של מחירי הנכסים הם יורידו את התשואה עוד יותר נמוך. איכשהו זה לא מסתדר לי. אמנם אנשים יושבים על כסף (גם על זה אפשר להתווכח), אבל זה לא אומר שהם לא יודעים לחשב תשואה.

 

[amit]

מחירי הנכסים בארץ עוד לפני המשבר משקפים תשואה אפסית על הכסף

כן גם בבורסה המכפילים זוועתיים .
ככה זה בריבית אפס

 

[ETL]

כן גם בבורסה המכפילים זוועתיים .
ככה זה בריבית אפס

ברור לי שברורים לך ההבדלים בין השקעה בנדל"ן לבין הבורסה, ולכן ההשוואה בהקשר הזה לא רלוונטית.

 

[רוני]

אתה בדרך כלל לא מעלה שכירות או שהפעם בגלל המצב העדפת להשאיר את השכירות על קנה?

השוכר מתחיל שנה שלישית, ממש 2 שנים אופציה בנוסף לשנה הראשונה,
בדרך כלל אני לא מעלה שכירות במשך 3 שנים גם אם השכירות בשוק עולה,
ומדובר בשוכר ותיק.

 

[הנועזת]

על אף שאני מחזיקה בנדל"ן ומאמינה בו כאפיק השקעה, לצערי אני חושבת שיחול תיקון במחירי הנדל"ן בכל העולם. קיימים יותר מידי תחומיי השקה שיפגעו מהמשבר, על מנת שתחום הנדל"ן אדיש. בסבירות גבוהה מאוד, אנשים לא יעמדו בתשלומיי המשכנתאות וימכרו בחפזה, דירות ימכרו מתחת למחירם טרם המשבר, ועודף ההיצע יתחיל להזיז את המחוג לכיוון דובי. בנוסף דירות שהתבססו על airbnb, יקבלו חבטה רצינית. ביום שאחריי ייקח זמן עד שאנשים יאמינו שהווירוס חלף, ולא נשקפת להם סכנה בריאותית, מעבר לכך אנשים לא ימהרו להוציא כסף על מותרות. בינתיים הדירות האלה יתומחרו מחדש כלפיי מטה, עקב שינוי חד בתשואה שלהן. קוצר היד הגאוגרפי של משקיעי חו"ל, כנגד מגפה של דיירים שאינם משלמים ומעשי וונדליזם, יגרום לפגיעה חדה בענף ההשקעות שמעבר לים. בשטח גם בארץ, אפשר כבר לראות מגמה של שבירת חוזים וחיפוש אחר שוכרים חדשים, עקב אי יכולת עמידה בתשלומיי השכירות. הקשר הצמוד בין שוק ההון לשוק הנדל"ן כמו שראינו ב 2008 , גם לו יהיה אפקט.
החכם שלא יאלץ למכור ויצליח לספק מגורים זולים בהוצאות מינימליות, הוא זה שירוויח, לטווח הארוך.

 

[FullStack]

בדרך כלל אני לא מעלה שכירות במשך 3 שנים

מה הלוגיקה שלך מאחורי הצעד הזה? הרי בנדל"ן תמיד מדברים על Appreciation שנתי בשכר דירה והן בשווי הנכס.

 

[FullStack]

על אף שאני מחזיקה בנדל"ן ומאמינה בו כאפיק השקעה, לצערי אני חושבת שיחול תיקון במחירי הנדל"ן בכל העולם. קיימים יותר מידי תחומיי השקה שיפגעו מהמשבר, על מנת שתחום הנדל"ן אדיש. בסבירות גבוהה מאוד, אנשים לא יעמדו בתשלומיי המשכנתאות וימכרו בחפזה, דירות ימכרו מתחת למחירם טרם המשבר, ועודף ההיצע יתחיל להזיז את המחוג לכיוון דובי. בנוסף דירות שהתבססו על airbnb, יקבלו חבטה רצינית. ביום שאחריי ייקח זמן עד שאנשים יאמינו שהווירוס חלף עבר לו, ולא נשקפת להם סכנה בריאות, כל שכן החבטה הכלכלית, גם היא תיתן את אותותיה ואנשים לא ימהרו להוציא כסף על מותרות. בינתיים הדירות האלה יתומחרו מחדש כלפיי מטה, עקב שינוי חד בתשואה שלהן. קוצר היד של משקיעי חו"ל, כנגד מגפה של דיירים שאינם משלמים וונדליזם, יגרום לפגיעה חדה בענף ההשקעות שמעבר לים. בשטח אפשר כבר לראות מגמה של שבירת חוזים וחיפוש שוכרים חדשים, עקב אי יכולת עמידה בתשלומיי השכירות. החכם שלא יצטרך למכור ויצליח לספק מגורים זולים בהוצאות מינימליות, הוא זה שירוויח, לטווח הארוך.

את מתארת פה הזדמנות רצינית למשקיעי נדל"ן.

 

[הנועזת]

את מתארת פה הזדמנות רצינית למשקיעי נדל"ן.

חד משמעית, לא עכשיו עוד כמה חודשים, יקח זמן עד שתהיה הפנמה של המצב החדש.

 

[monkey22]

נדלן בת"א זה הנדל"ן הכי חסר סיכון יחסית בארץ, ביחד עם י-ם אולי.
אם ת"א תחטוף (בנתיים זה לא נכון, זה זמן קצר מדי לדעת) אז שאר המקומות יחטפו הרבה יותר.

במשבר כזה אני חושב שהכללים אחרים.
בנס ציונה או מודיעין שם גרים ההורים שאליהם בורחים. תל אביב זו העיר הכי יקרה, הכי מבוססת על תרבות פנאי ובילויים, עם הכי הרבה משכירים. אני בהחלט רואה תסריט שבו תל אביב חוטפת אבל רעננה, מודיעין ופתח תקווה כמעט שלא.

 

[monkey22]

היי
הבוקר שוכר שלי בתל אביב חידש שכירות ל 12 חודשים נוספים באותה השכירות החודשית.

הדירות המושכרות לטווח קצר החוזרות לשוק השכירות, הם בדרך כלל ברף גבוה יותר, מרוהטות ומאובזרות,
ולכן מדובר ברמת מחירים שונה מהדירה הממוצעת להשכרה.

גם אני יכול לתת אנקדוטות נקודתיות (ויש לי) שהמחירים כן יורדים.
הדירות בתל אביב לכל הפחות ישארו באותם המחירים. לחשוב שהמחירים יעלו בזמן משבר זה דיבור מפוזיציה, לא אובייקטיבי.

 

[monkey22]

על אף שאני מחזיקה בנדל"ן ומאמינה בו כאפיק השקעה, לצערי אני חושבת שיחול תיקון במחירי הנדל"ן בכל העולם. קיימים יותר מידי תחומיי השקה שיפגעו מהמשבר, על מנת שתחום הנדל"ן אדיש. בסבירות גבוהה מאוד, אנשים לא יעמדו בתשלומיי המשכנתאות וימכרו בחפזה, דירות ימכרו מתחת למחירם טרם המשבר, ועודף ההיצע יתחיל להזיז את המחוג לכיוון דובי. בנוסף דירות שהתבססו על airbnb, יקבלו חבטה רצינית. ביום שאחריי ייקח זמן עד שאנשים יאמינו שהווירוס חלף, ולא נשקפת להם סכנה בריאותית, מעבר לכך אנשים לא ימהרו להוציא כסף על מותרות. בינתיים הדירות האלה יתומחרו מחדש כלפיי מטה, עקב שינוי חד בתשואה שלהן. קוצר היד הגאוגרפי של משקיעי חו"ל, כנגד מגפה של דיירים שאינם משלמים ומעשי וונדליזם, יגרום לפגיעה חדה בענף ההשקעות שמעבר לים. בשטח גם בארץ, אפשר כבר לראות מגמה של שבירת חוזים וחיפוש אחר שוכרים חדשים, עקב אי יכולת עמידה בתשלומיי השכירות. הקשר הצמוד בין שוק ההון לשוק הנדל"ן כמו שראינו ב 2008 , גם לו יהיה אפקט.
החכם שלא יאלץ למכור ויצליח לספק מגורים זולים בהוצאות מינימליות, הוא זה שירוויח, לטווח הארוך.

+1

 

[אורי ג.]

במשבר כזה אני חושב שהכללים אחרים.
בנס ציונה או מודיעין שם גרים ההורים שאליהם בורחים. תל אביב זו העיר הכי יקרה, הכי מבוססת על תרבות פנאי ובילויים, עם הכי הרבה משכירים. אני בהחלט רואה תסריט שבו תל אביב חוטפת אבל רעננה, מודיעין ופתח תקווה כמעט שלא.

המצב כרגע לא מעניין ולא רלוונטי, המשבר יחלוף, אם לא תוך חודש אז חודשיים, השאלה מה יקרה לאחר מכן.

 

[הנועזת]

במשבר כזה אני חושב שהכללים אחרים.
בנס ציונה או מודיעין שם גרים ההורים שאליהם בורחים. תל אביב זו העיר הכי יקרה, הכי מבוססת על תרבות פנאי ובילויים, עם הכי הרבה משכירים. אני בהחלט רואה תסריט שבו תל אביב חוטפת אבל רעננה, מודיעין ופתח תקווה כמעט שלא.

אני חושבת שמי שיפגע בפילוח גאוגרפי קודם כל, אלו הן הפריפריות הרחוקות, דימונה, ירוחם, בית שאן, קריית שמונה, מעלות וכו'...(בדיוק כמו מניות היתר) ונכסי היוקרה בכל הארץ וזה אומר, הרצליה פיתוח, סביון, הדירות במגדלים של תל אביב, הוילות של ארסוף וכו'..

 

[רוני]

מה הלוגיקה שלך מאחורי הצעד הזה? הרי בנדל"ן תמיד מדברים על Appreciation שנתי בשכר דירה והן בשווי הנכס.

מדובר בהגיון פשוט, אם מקפידים על השקעה בעיתוי נכון, מנקודה זו והלאה התמורה על ההשקעה תלך ותגדל,
לכן כאשר מתחלף שוכר אני מתאים את השכירות לשכירות השוק, במידה והשוכר נשאר אני לא מעלה את השכירות במשך 3 שנים
גם אם השכירות בשוק עולה.

אני נהנה משוכר המשלם בזמן, שומר על הדירה ולכן יש לי פחות עלויות תיקונים (משפיע ישירות על התשואה האמתית משכירות),
מאחר ורוב הנכסים שלי בחו"ל מנוהלים על ידי חברות ניהול, אני חוסך עלויות מציאת שוכר (בין חצי חודש לחודש שלם של שכירות),
הידיעה של השוכרים שהם משלמים מעט מתחת למחיר השוק, ונהנים מתחזוקה מלאה של הנכס, עוזרת להם להחליט להישאר
בדירה לטווח ארוך, אני פחות סובל מנכסים ריקים בין שוכר לשוכר ללא הכנסה משכירות.

בשורה התחתונה, מאחר ומדובר בפרוטפוליו נכסים מניבים, בדרך זו התשואה נטו עלל ההשקעה גבוהה יותר !

ההכנסות עדיין גדלות מהנכסים שבהם השכירות עלתה, כמו גם מתוספת של נכסים חדשים הנרכשים.

 

[רוני]

גם אני יכול לתת אנקדוטות נקודתיות (ויש לי) שהמחירים כן יורדים.
הדירות בתל אביב לכל הפחות ישארו באותם המחירים. לחשוב שהמחירים יעלו בזמן משבר זה דיבור מפוזיציה, לא אובייקטיבי.

אני בהחלט מסכים אתך לגבי הטווח הקרוב, היכן ראית שרשמתי שהמחירים יעלו ?

 

[רוני]

לצערי אני חושבת שיחול תיקון במחירי הנדל"ן בכל העולם.

היי
לא ניתן לעשות הכללה על כל שווקי הנדל"ן בעולם, כל שוק נמצא במגמה אחרת ולכן יגיב באופן שונה,
בשנת 2008 בעת משבר הסאבפריים שווקי הנדל"ן של אנגליה וארה"ב ירדו בעוצמה, אך לעומתם השווקים
בישראל, קנדה, אוסטרליה, וגרמניה, ירדו תחילה באחוזים בודדים במשך חודשיים ולאחר מכן החלו לעלות בעוצמה במשך שנים.

בסופו של יום, היצע הנכסים מול הביקוש, ריבית המשכנתאות, אחוזי האבטלה העלולים להשפיע על השכר,
כל אלו הם הפרמטרים שישפיע על שוק הנדל"ן למגורים בהתאם למגמה שכל שוק נמצא בו כיום.

אני מסכים ששוק הנדל"ן המסחרי יספוג מכה ויאלץ להתמודד עם שינוי תפיסה לגבי רמת הנחיצות שלו.