האם מחירי הדירות באמת בירידה מה 9.22?

[בת העמק]

היא באה להגן על קונים תמימים שקונים במסות בנתניה/חדרה או עפולה. הם בהחלט יכולים לחטוף

הלכתי לראות את הגרפים במדלן של ת"א, עפולה,חדרה ובאר שבע.
בשנים האחרונות הגרפים של עפולה וחדרה מוצלחים יותר משל שתי האחרות. בהסתכלות של עשור ומעלה, עפולה וחדרה צומחות באחוזים במקביל לצמיחה בכל הארץ, בבאר שבע היתה צמיחה נמוכה מאד ובתל-אביב היתה קפיצה גדולה ואז ירידה.
אני דווקא נוטה לעפולה (מכירה את השכונות, מחבבת יחסית את העיר) למקרה שאחליט להזדקן בעיר. להגיד שזאת תמימות לקנות בעפולה? אני חושבת שאת טועה, וגם לא ברור אם סתם זרקת שמות ערים או בדקת לפני כן.

 

[גרביל מרוץ]

גלית בן נאים מביאה קול חשוב ומעניין אבל צריך לזכור שהיא פקידה בכירה לא משקיעה. היא באה להגן על קונים תמימים שקונים במסות בנתניה/חדרה או עפולה.

וואו. איזה זילזול לא לעניין. איזו אמירה שגויה מהיסוד. וואו.

 

[iam]

הלכתי לראות את הגרפים במדלן של ת"א, עפולה,חדרה ובאר שבע.
בשנים האחרונות הגרפים של עפולה וחדרה מוצלחים יותר משל שתי האחרות. בהסתכלות של עשור ומעלה, עפולה וחדרה צומחות באחוזים במקביל לצמיחה בכל הארץ, בבאר שבע היתה צמיחה נמוכה מאד ובתל-אביב היתה קפיצה גדולה ואז ירידה.
אני דווקא נוטה לעפולה (מכירה את השכונות, מחבבת יחסית את העיר) למקרה שאחליט להזדקן בעיר. להגיד שזאת תמימות לקנות בעפולה? אני חושבת שאת טועה, וגם לא ברור אם סתם זרקת שמות ערים או בדקת לפני כן.

יש הבדל בין גרפי יד 2 ליד ראשונה משום שהטבות הקבלנים לא מחושבים שם (יכולים להגיע אפילו ל15%) למשל בתל אביב ניתן לראות ירידה ביד 2 ללא עליה

 

[הנועזת]

הלכתי לראות את הגרפים במדלן של ת"א, עפולה,חדרה ובאר שבע.
בשנים האחרונות הגרפים של עפולה וחדרה מוצלחים יותר משל שתי האחרות. בהסתכלות של עשור ומעלה, עפולה וחדרה צומחות באחוזים במקביל לצמיחה בכל הארץ, בבאר שבע היתה צמיחה נמוכה מאד ובתל-אביב היתה קפיצה גדולה ואז ירידה.
אני דווקא נוטה לעפולה (מכירה את השכונות, מחבבת יחסית את העיר) למקרה שאחליט להזדקן בעיר. להגיד שזאת תמימות לקנות בעפולה? אני חושבת שאת טועה, וגם לא ברור אם סתם זרקת שמות ערים או בדקת לפני כן.

באר שבע מייצרת משקיעים מדופרסים כבר כמה שנים, מכירה את המצב גם מקרוב ממשקיעים שנפגעו וגם מנתונים.
חדרה, בשנים האחרונות אחת הערים עם היקפי בנייה גבוהים מאוד מאוד, ולכן אני צופה שם "פקק" שיקח לו יותר זמן להתפזר. אם יש ברירה תקציבית הייתי מעדיפה אזורים אחרים.
עם זאת חשוב לציין שקיים יתרון יחסי לחדרה, מכיוון שהיא עיר קצה לקו התפר שבין המרכז לפריפריה, היא בכל זאת נהנת מהגירה חיובית, בגלל תחנת הרכבת ומחירי דיור נמוכים משמעותית מאזור גוש דן.
בעפולה גם נבנו אלפי יחידות דיור בשנים האחרונות, אך הביקוש האורגני בה נמוך יותר. חלק משמעותי מהבנייה נשען על תוכניות מחיר למשתכן, ובמשך שנים העיר משכה גם לא מעט משקיעים בזכות המחירים הנמוכים. נכון שגם עפולה נהנית מהגירה חיובית, אך כאשר משווים את היקף הבנייה והיצע הדירות החדשות לקצב הגידול באוכלוסייה ולהגירה הנכנסת, מתקבלת בעיניי תמונה מאתגרת יותר. לכן אני מעריכה שתהליך ספיגת עודפי ההיצע שם עלול להיות איטי יחסית. בסוף מה שהיה הוא לא בהכרח מה שיהיה.

בכלליות לתפיסתי הפריפריה היא האחרונה להתאושש מריבית גבוהה ושוק חלש, עודפים של דירות להשכרה בפריפריה לעיתים קרובות זה אומר דירה ריקה וזה עלול לכאוב מאוד. לעומת זאת במרכז הקפאון במכירת הדירות, יצר בלא מעט אזורים עליית מחירי שכירות משוללת רסן.
אבל אחריי כל הטיול הזה, לגביך זה ממש לא סותר להזדקן בעיר עפולה, אלו שיקולים אחרים לגמרי משל משקיעים עצבניים עם סכין בין השיניים

​

​

 

[בת העמק]

בעפולה גם נבנו אלפי יחידות דיור בשנים האחרונות, אך הביקוש האורגני בה נמוך יותר.

אנחנו הגענו לאזור לפני 14 שנה ואז עפולה היתה בשיא הקמת המגדלים שלה. לאחר מכן היו כמה שנים שהשכירות בעיר היתה נמוכה מאד כתוצאה מהמון דירות של משקיעים מבחוץ. התיקון נעשה כבר לפני כחמש שנים, ונכון להיום השכירות כבר גבוהה יותר ומחירי הדירות טיפסו והכי חשוב - העיר הכפילה את אוכלוסייתה. הביקוש האורגני לא כל-כך נמוך, היא העיר המועדפת באזור ומגיעים אליה גם פליטי נוף הגליל-מגדל העמק- בית שאן וגם הרבה בנים נשארים כאן. לגבי דיור למשתכן (או כל השמות האחרים), נדמה לי שלא היו כאן הרבה כאלה ביחס לכמות הדירות החדשות שנבנו בתקופה הזאת.

בכלליות לתפיסתי הפריפריה היא האחרונה להתאושש מריבית גבוהה ושוק חלש,

זה הגיוני אבל זה לא המצב. הסקירות מראות שבמחוז חיפה, הצפון והדרום היתה עליה ולא ירידה/קיפאון בשלוש שנים האחרונות, למעט באר שבע. רק עכשיו אני מתחילה לראות ביד2 הורדות מחיר משמעותיות בדירות לא חדשות בעפולה. לא בדקתי את מצב הדירות החדשות אצל היזמים אז לא יודעת כמה הנחות והטבות הם נותנים.
אל תשכחי שהרבה תושבי הצפון הרחוק, שהחליטו לוותר על החיים שם בעקבות המצב, העדיפו להישאר בצפון הקרוב יותר.
אני יודעת שאנשי המרכז לא מאמינים שיש כמה מיליוני אנשים שממש מעדיפים לא לחיות במרכז

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

יפן לא דשדשה עשרות שנים רק בגלל בועת הנדל"ן, פיצוץ הבועה היה הטריגר. ההתאוששות הקשה נבעה מאוכלוסייה מזדקנת ומצטמקת.
בזמן שיפן ניסתה להתאושש, מספר הצעירים והעובדים שלה הלך וקטן. הניסיון לשקם את כלכלת יפן היה כמו למלא אמבטיה בזמן שמישהו פתח לה את הפקק.

זה מאוד תמין (או אינטרסנטי) לחשוב שהילודה הנמוכה שם לא הושפעה בין השאר ממחירי דירות גבוהים מידי עשרות שנים עד לפיצוץ הבועה. הבעיה שגם אחרי שהבועה תתפוצץ, קשה מאוד ולוקח זמן לתמרץ מיליוני אנשים (מאוד משכילים) לחזור ולהביא ילדים בקצב גבוה. העיור ומחירי הדיור היוו שיקול משמעותי בדחיית גיל הנישואים ובירידה בילודה ביפן.

ניתן לראות בגרף הבא שתיים או שלוש נקודות של ירידה משמעותית בילודה, אחת מהן היא בין שנות ה-70 ל-80. לצד כניסה מואצת של נשים למעגל העבודה, בשנים הללו הייתה תנועה מסיבית של כפריים לעיר הגדולה ובפרט לטוקיו, מה שהעלה דרמטית ביקושים וגם את מחירי הקרקעות.

Japan’s birth rate dropped sharply in 1966, influenced by cultural beliefs

Demographic trends, such as births and deaths, can be influenced by many factors. Wars or pandemics can lead to higher death rates, while lower child mortality and access to contraception reduce the number of births.

ourworldindata.org

אם כבר ישראל היא תמונת הראי של יפן,

לדעתי בדיוק הפוך, יפן עלולה להיות הראי לעתיד של ישראל. כאשר לישראל לא תהיה ברירה והיא תיאלץ לנקוט ברפורמות ליברליות, קפיטליסטיות, מהירות וחדות מאוד ללא התחשבות (או שהלך עלינו), אנשים עלולים לתעדף שאלות כמו קריירה, ורווחה אישית וחומרית מעל משפחתיות ונוהג מסורתי מבורך ילדים.

וכמו כן, ההסתמכות על ילודה גבוהה בתור "בולם זעזועים" כלכלי עבור ישראל ונגד ירידת מחירי הנדל"ן, מפגין שיכחה לגבי הרעיון שאנשים מגיבים לתמריצים.
כפי שכבר כתבתי בפוסט אחר:

ספוילר: שינויים בהעדפות ובמגמות חברתיות

נישואין, גירושין ורווקות

הצניחה הגדולה בנכונות להתחתן: בשנים 1975-9, שיעור הנישאים לראשונה בקרב גברים יהודים (בגילים 15–49) עמד על 78.1 לכל אלף איש. בשנת 2022 השיעור הזה צנח ליותר מחצי – ועומד על 40.5 בלבד.

"הרווקות הנצחית" מרימה ראש: בשנת 1972, 18 מתוך 1,000 גברים בני 45 נותר רווק, ב-2023 מדובר כבר ב-295 מתוך 1,000 גברים.
תמונת מצב אצל נשים: המגמה אצל נשים זהה - 40 נשים ב-1972 ועלייה ל-277 נשים לכל 1,000, ב-2023.

מקור: דוחות הלמ"ס (שני קבצי אקסל בשם "נתונים רב שנתיים")

מיותר לציין שאחוז הגירושים עלה, ואני מניח שאת תמהרי לצעוק "זה מגדיל את הביקוש לדירות", אבל מה שזה עוד עושה זה לאותת לצעירים שאולי כדאי לשקול טוב טוב האם חתונה זה Must ואם כבר זוגיות וחיים משותפים, אולי אפשר לפחות לוותר על ילודה? בשורה התחתונה, זה עוד נתון חזק שמפגין שינויים בהעדפות ובמבנה המשפחה, שאחראים על אותה "ילודה" שעושה ניסים לברוני נדל"ן.

ילודה והגירה
לפי חישוב פשוט שעשיתי באמצעות מקור 1, רואים ירידה של 30% בילודה משנת 1960 ועד 2023.

"מאזן ההגירה מישראל הינו שלילי באופן עקבי לאורך עשורים, גם אם במספרים קטנים יחסית. היחס בין מספר הרופאים הישראלים שעובדים במדינות ה-OECD לבין מספרם הכולל של הרופאים בישראל יותר מהוכפל בעשורים האחרונים"

"השאלה היא האם תיווצר מסה קריטית מקרב 300,000 העובדים בהייטק, רופאים וסגל אקדמי באוניברסיטאות שתסיק כי לא ניתן למנוע ספירלת קריסה ברמה הלאומית, ותבחר לעזוב"

אם הבנתי נכון, חלה ירידה של 67% בין 1990 - 2024 בקרב העולים לישראל. הכוונה לעולים בני 20-34 (וזה מה שחשוב יותר לכלכלה הישראלית לדעתי)

אם הבנתי נכון, חלה עלייה של בין 293%~352% בקרב היורדים בני 18-34 מהארץ בין 2010-2024 (תלוי האם בוחנים זאת במספרים מוחלטים או לפי שיעור ל-1,000 נפש)

מקור 1
מקור 2
מקור 3

אנשים מגיבים לתמריצים. גם לתמריצים חיוביים, גם לתמריצים שליליים, גם באופן חיובי, גם באופן שלילי.

בהצלחה לברוני הנדל"ן.

השאלה אצלינו היא בכלל האם קצב הבנייה, הריבית, השכר והרגולציה יצליחו להדביק את קצב יצירת הביקוש בטווח הקצר.

קצב יצירת הביקוש אמור בתיאוריה לרדת בגלל מה שכתבתי קודם, אבל בהינתן שענף הנדל"ן בארץ כלכך מעוות לאורך ולרוחב, בנוי ומושתת אך ורק על עיוותים, לא אתפלא אם לעובד בסופר יהיו 2-3 דירות בגלל משחקי מיסים, מינופים ועוד שלל ממבו-ג'מבו ישראלי.. מה שמייצר "ביקוש בועתי" שמבוסס על הרבה אוויר חם.

בטווח הבינוני והארוך לתפיסתי התשובה היא כן ועוד איזה, את הטיימינג המדויק של היפוך המגמה (כמו בשוק ההון) אף אחד לא יודע.

את מפספסת בהקשר הזה נקודה מאוד חשובה. בכל הקשור לילודה מייצרת ביקוש לנדל"ן, זה יותר דומה לאקספוננציאליות כמו בתיקי השקעות, רק בכיוון ההפוך. גם אם 100% מאזרחי מדינת ישראל יפסיקו ממש ברגע זה להביא ילדים לחלוטין. במשך כמה שנים לא נרגיש שום שינוי, הרי הספיקו "להצטבר" מספיק ילדים צעירים בין גיל 0 ל-21 שאמורים לתת את תרומתם לתוצר, לביקושים, לשוק העבודה וכן הלאה.

אבל מנקודה מסוימת נתחיל להרגיש,
שנה אחריה זה עדיין קצת ידגדג ואולי עוד כמה שנים נוספות,
משנה מסוימת זה כבר יפסיק לדגדג, וזמן קצר לאחר מכן זה ממש ממש יכאב...

לא רק בביקוש לנדל"ן שמבחינתי אמור לייצר ירידה מסיבית מאוד במחירי הדירות ברמה כזאת שלעולם לא יחזרו לשווי הנוכחי שלהן, אלא שגם השירותים הציבוריים, שוק העבודה, הרומנטיקה, התרבות.. הכל יושפע מאותם שינויים בילודה ובמגמות החברתיות. בערך כמו מה שקורה ביפן כיום (רק שליפן יש מספיק גיאוגרפיה טובה, ציבור משכיל ומיומן, ועומק תרבותי והיסטורי שיפצה על כך זמן-מה, לנו אין).

 

[iam]

זה מאוד תמין (או אינטרסנטי) לחשוב שהילודה הנמוכה שם לא הושפעה בין השאר ממחירי דירות גבוהים מידי עשרות שנים עד לפיצוץ הבועה. הבעיה שגם אחרי שהבועה תתפוצץ, קשה מאוד ולוקח זמן לתמרץ מיליוני אנשים (מאוד משכילים) לחזור ולהביא ילדים בקצב גבוה. העיור ומחירי הדיור היוו שיקול משמעותי בדחיית גיל הנישואים ובירידה בילודה ביפן.

ניתן לראות בגרף הבא שתיים או שלוש נקודות של ירידה משמעותית בילודה, אחת מהן היא בין שנות ה-70 ל-80. לצד כניסה מואצת של נשים למעגל העבודה, בשנים הללו הייתה תנועה מסיבית של כפריים לעיר הגדולה ובפרט לטוקיו, מה שהעלה דרמטית ביקושים וגם את מחירי הקרקעות.

Japan’s birth rate dropped sharply in 1966, influenced by cultural beliefs

Demographic trends, such as births and deaths, can be influenced by many factors. Wars or pandemics can lead to higher death rates, while lower child mortality and access to contraception reduce the number of births.

ourworldindata.org

לדעתי בדיוק הפוך, יפן עלולה להיות הראי לעתיד של ישראל. כאשר לישראל לא תהיה ברירה והיא תיאלץ לנקוט ברפורמות ליברליות, קפיטליסטיות, מהירות וחדות מאוד ללא התחשבות (או שהלך עלינו), אנשים עלולים לתעדף שאלות כמו קריירה, ורווחה אישית וחומרית מעל משפחתיות ונוהג מסורתי מבורך ילדים.

וכמו כן, ההסתמכות על ילודה גבוהה בתור "בולם זעזועים" כלכלי עבור ישראל ונגד ירידת מחירי הנדל"ן, מפגין שיכחה לגבי הרעיון שאנשים מגיבים לתמריצים.
כפי שכבר כתבתי בפוסט אחר:

ספוילר: שינויים בהעדפות ובמגמות חברתיות

נישואין, גירושין ורווקות

הצניחה הגדולה בנכונות להתחתן: בשנים 1975-9, שיעור הנישאים לראשונה בקרב גברים יהודים (בגילים 15–49) עמד על 78.1 לכל אלף איש. בשנת 2022 השיעור הזה צנח ליותר מחצי – ועומד על 40.5 בלבד.

"הרווקות הנצחית" מרימה ראש: בשנת 1972, 18 מתוך 1,000 גברים בני 45 נותר רווק, ב-2023 מדובר כבר ב-295 מתוך 1,000 גברים.
תמונת מצב אצל נשים: המגמה אצל נשים זהה - 40 נשים ב-1972 ועלייה ל-277 נשים לכל 1,000, ב-2023.

מקור: דוחות הלמ"ס (שני קבצי אקסל בשם "נתונים רב שנתיים")

מיותר לציין שאחוז הגירושים עלה, ואני מניח שאת תמהרי לצעוק "זה מגדיל את הביקוש לדירות", אבל מה שזה עוד עושה זה לאותת לצעירים שאולי כדאי לשקול טוב טוב האם חתונה זה Must ואם כבר זוגיות וחיים משותפים, אולי אפשר לפחות לוותר על ילודה? בשורה התחתונה, זה עוד נתון חזק שמפגין שינויים בהעדפות ובמבנה המשפחה, שאחראים על אותה "ילודה" שעושה ניסים לברוני נדל"ן.

ילודה והגירה
לפי חישוב פשוט שעשיתי באמצעות מקור 1, רואים ירידה של 30% בילודה משנת 1960 ועד 2023.

"מאזן ההגירה מישראל הינו שלילי באופן עקבי לאורך עשורים, גם אם במספרים קטנים יחסית. היחס בין מספר הרופאים הישראלים שעובדים במדינות ה-OECD לבין מספרם הכולל של הרופאים בישראל יותר מהוכפל בעשורים האחרונים"

"השאלה היא האם תיווצר מסה קריטית מקרב 300,000 העובדים בהייטק, רופאים וסגל אקדמי באוניברסיטאות שתסיק כי לא ניתן למנוע ספירלת קריסה ברמה הלאומית, ותבחר לעזוב"

אם הבנתי נכון, חלה ירידה של 67% בין 1990 - 2024 בקרב העולים לישראל. הכוונה לעולים בני 20-34 (וזה מה שחשוב יותר לכלכלה הישראלית לדעתי)

אם הבנתי נכון, חלה עלייה של בין 293%~352% בקרב היורדים בני 18-34 מהארץ בין 2010-2024 (תלוי האם בוחנים זאת במספרים מוחלטים או לפי שיעור ל-1,000 נפש)

מקור 1
מקור 2
מקור 3

אנשים מגיבים לתמריצים. גם לתמריצים חיוביים, גם לתמריצים שליליים, גם באופן חיובי, גם באופן שלילי.

בהצלחה לברוני הנדל"ן.


קצב יצירת הביקוש אמור בתיאוריה לרדת בגלל מה שכתבתי קודם, אבל בהינתן שענף הנדל"ן בארץ כלכך מעוות לאורך ולרוחב, בנוי ומושתת אך ורק על עיוותים, לא אתפלא אם לעובד בסופר יהיו 2-3 דירות בגלל משחקי מיסים, מינופים ועוד שלל ממבו-ג'מבו ישראלי.. מה שמייצר "ביקוש בועתי" שמבוסס על הרבה אוויר חם.


את מפספסת בהקשר הזה נקודה מאוד חשובה. בכל הקשור לילודה מייצרת ביקוש לנדל"ן, זה יותר דומה לאקספוננציאליות כמו בתיקי השקעות, רק בכיוון ההפוך. גם אם 100% מאזרחי מדינת ישראל יפסיקו ממש ברגע זה להביא ילדים לחלוטין. במשך כמה שנים לא נרגיש שום שינוי, הרי הספיקו "להצטבר" מספיק ילדים צעירים בין גיל 0 ל-21 שאמורים לתת את תרומתם לתוצר, לביקושים, לשוק העבודה וכן הלאה.

אבל מנקודה מסוימת נתחיל להרגיש,
שנה אחריה זה עדיין קצת ידגדג ואולי עוד כמה שנים נוספות,
משנה מסוימת זה כבר יפסיק לדגדג, וזמן קצר לאחר מכן זה ממש ממש יכאב...

לא רק בביקוש לנדל"ן שמבחינתי אמור לייצר ירידה מסיבית מאוד במחירי הדירות ברמה כזאת שלעולם לא יחזרו לשווי הנוכחי שלהן, אלא שגם השירותים הציבוריים, שוק העבודה, הרומנטיקה, התרבות.. הכל יושפע מאותם שינויים בילודה ובמגמות החברתיות. בערך כמו מה שקורה ביפן כיום (רק שליפן יש מספיק גיאוגרפיה טובה, ציבור משכיל ומיומן, ועומק תרבותי והיסטורי שיפצה על כך זמן-מה, לנו אין).

תוסיף לזה את הדמוגרפיה של אלו שלוקחים יותר מס ממה שהם נותנים וזה מתכון לאסון

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

ניכר שאתה משקיע אבל אני לא אענה על הכל כי אני רוצה להגביל את הזמן שלי בפלטפורמה הזו.


זה לא למה הקרקע מיועדת כמו איך מנצלים אותה - אם על דונם בנית דירה אחת במקום בניין של 10 קומות עם 30 דירות, זה דיי ביזבוז שטח ודיי מהר ניכנס לבעיה שלא יהיו פה אדמות.

בכללי ככל שיש מחסור בקרקע עדיף לבנות בגובהה ועם עירוב שימושים (מסחר, בית ספר, מגורים. . .)

צבא, מתקן מדיני וסוגי מפעלים מסויימים זה משהו אחר לחלוטין ומהרבה סיבות, אם זה הצורך לשמור על פריטים מסווגים, עבודה עם כימיכלים מסוכנים, צורך בתשתיות מיוחדות וסיבות אחרות (לבנות חניון לטנקים שכל אחד שוקל בין 60-80 טון בניגוד לחניון רגיל שבו כל מכונית שוקלת אזור ה1-3 טון, זה כנראה הבדל הנדסי משמעותי, משפיע על המחיר ויכול להיות שגורם להעדפה שלא להחנות אותם בחניון אלא סתם על הקרקע).


איך לאחים שלהם תהיה דירה במחיר זמין? בדומה לתוכנית "מחיר למשתכן"/"דירה בהנחה" וכל שאר המוטציות, זה לא פתר את הבעיה.


ועדיין 5 מ"ר זה אפילו לא חדר, אין מה לעשות עם כזה שטח למגורים.


אין פה קשר למוטיבציה של הקבלן, זה בעיה אדריכלית/הנדסית ובכללי של בעלי המקצוע בשטח
אתה בעצם אומר למתכננים של הבניין שישחקו טטריס עם כל המטרים האלו.

דירה בקומה 10 צריכה שמתחתיה יהיה בסיס מספיק חזק כדי להחזיק אותה, אתה יכול לנסות לבנות פרמידה שבבסיס שלה יש את הדירות הגדולות ולמעלה דירות קטנות (כנראה שבעלי הדירות הגדולות לא יזרמו על הרעיון) אבל זה גם לא פותר את הבעיה עד הסוף (לדוגמה - צנרת של ביוב צריכה לעבור בקו ישר יחסית).


לא יודע מה הפירוט בספר, ממה שכתוב בסעיף 3 נשמע שיש פתח לבעלי עניין לשחק עם המספרים איך שהם רוצים,
כנל לגבי סעיף 4 - מי קובע מה זה פריפריה ומה זה לא?


אז בעצם "מכריחים" אותם או למכור או לעבור לגור רחוק מההורים והעבודה? למה הם לא יכולים לשכור?


התוכנית לא מסירה את סיכוני השיווק וגם לא סיכונים אחרים, עכשיו קבלן צריך "לרדוף"/"שווק" אחרי הקומבינציה לפחות סבירה של רוכשים מבחינת מטרים שהוא יוכל לבנות משהו שגם מבחינה הנדסית/אדריכלית מסתדר אבל גם מבחינה כלכלית - כנראה שכמה שקבלן בונה יותר כך זה יותר כלכלי לו
וסביר להניח שיש מינימום שמתחתיו לא שווה להביא משאית בטון, עובדים ושאר הדברים שצריך - ואם הוא לא עושה את החשבון נכון הוא יקרוס.


יש לאנשים יותר גמישות היום, אף אחד לא אומר להם "יש לכם בדיוק 25 מטר בתל אביב, תסדרו"
יכולים לשלם יותר או לבחור לדירה יותר קטנה.


קראתי את סעיף 3, זה לא עונה על השאלה, אם מישהו קונה היום מטר איך עוד 20 שנה של אינפלציה המטר הזה נשמר?
מי שומר לו את זה (משלם את האינפלציה)?
או שלחילופין לאורך זמן אנשים מאבדים מטרים בגלל האינפלציה?


אבל עוד פעם, מאיפה מגיע הכסף? המדינה זה לא ארנק קסמים
אתה בעצם בונה תוכנית חיסכון על חשבון משלם המיסים בתקווה שבאמת יהיה את הכסף הזה בזמן אמת.



ופה אני אגביל את הזמן שלי בפורום

לגבי שכירות יש שם תוכנית מהונדסת נפרדת. הבעיה בכל השאלות שלך זה שאתה יוצא מנקודת הנחה שמה שהתחולל עד היום זה לגיטימי. זה לא לגיטימי ב-100% ולקרקס שהשתולל מ-48 ועד היום יש השלכות ויהיו מחירים שנהיה חייבים לשלם לפני שנחזור שוב למסלול. לכן כל תוכנית מטורללת שהיא וכל התערבות ממשלית עלולות להישמע מאוד "הגיוניות" אשר מראש מדובר בענף במשק שהוא רקוב לחלוטין.

בשביל לענות לך על כל מה ששאלת יש צורך לחזור אחורה עוד לכתבות, קבוצות מחאה ומאמרים שנכתבו מ-2011 ועד היום + לסכם את הספר שמסביר בצורה דיי סבירה מדוע כל גוף שמעורב באופן ישיר או עקיף בתחום הזה הוא בעל אינטרס צר, ושכמעט אף אחד לא מאמת מעוניין שהמחירים ירדו למעט מי שנדפק מכל זה.

ברור לך שלסרוק שוב את כל מקורות המידע עליהם עברתי כל השנים זה לא שהו שאני עומד לעשות בשביל לגיב לך. מקווה בעתיד כשכל הסיכומים החשובים יכיו בתוך NotebookLM זה יהיה פרקטי יותר.

 

[סולידי]

כוונתי לבעלי הון דרוש לדירה ראשונה/יחידה. למה ריקות, השימוש יכול להיות לצורכי שכירות/מגורים.

כמו שכתבתי למעלה כוונתי בהתייחסות פה היא לרוכשי דירה יחידה/ ראשונה.

היכן גרים עכשיו כל האנשים שאמורים לאכלס את המלאי הקים?
אם יש עכשיו עשרות אלפי דירות ריקות מוצעות למכירה, השאלה היא מי יגור בהן. לא מי יהיה הבעלים שלהן. לכל דירה יש בעלים כבר עתה.

 

[vigaror]

הבעיה בכל השאלות שלך זה שאתה יוצא מנקודת הנחה שמה שהתחולל עד היום זה לגיטימי. זה לא לגיטימי ב-100% ולקרקס שהשתולל מ-48 ועד היום יש השלכות ויהיו מחירים שנהיה חייבים לשלם לפני שנחזור שוב למסלול. לכן כל תוכנית מטורללת שהיא וכל התערבות ממשלית עלולות להישמע מאוד "הגיוניות" אשר מראש מדובר בענף במשק שהוא רקוב לחלוטין.

אני לא יוצא מנקודת הנחה שמה שהתחולל עד היום זה לגיטימי, וזה לא משנה כי ההתייחסות שלי היא רק לתוכנית הזו

יש בה המון חורים, המון בעיות, לא חשבו על הכל

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

אני לא יוצא מנקודת הנחה שמה שהתחולל עד היום זה לגיטימי, וזה לא משנה כי ההתייחסות שלי היא רק לתוכנית הזו

יש בה המון חורים, המון בעיות, לא חשבו על הכל

לא באמת. התוכנית אטומה לגמרי אם הייתה מתבצעת דרך AI ש-AI היה מתכנת, ואותו היו מתכנתים בהתאם למגילת העצמאות. הבעיה שיש לנו עסק עם 10M אנשים.. ועוד ישראלים.. להתייחס לכל שאלה ושאלה שהעלית, בלי הרקע מהאין הגענו בכלל למצב הנוכחי, זה לא רלוונטי.

 

[ינשוף חסכני]

להתייחס לכל שאלה ושאלה שהעלית, בלי הרקע מהאין הגענו בכלל למצב הנוכחי, זה לא רלוונטי.

נשמע כמו התחמקות. אי אפשר לחזור אחורה בזמן ולכן הרקע לא רלוונטי - הבעיות והתוכניות הם להווה/עתיד ולא לעבר.

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

נשמע כמו התחמקות. אי אפשר לחזור אחורה בזמן ולכן הרקע לא רלוונטי - הבעיות והתוכניות הם להווה/עתיד ולא לעבר.

דווקא לפעול מבלי להבין מהם הגורמים שהביאנו עד הלום, נשמע כמו התחמקות ורצון לפעול או לאחל לעתיד מאוד ספציפי שיתאים עבורך ולא עבור אחרים.
כפי שציינתי הודעה קודם לכן, זה לא שאני מתחמק כי יש לי מה להשיב לכל טענה או שאלה שהוא העלה שם (למרות שחלקם חזרו על עצמם אחרי שכבר קיבלו מענה), זה פשוט מצריך ממני סיכום וחיפוש מקורות, הרי כפי שכתבתי אי-אפשר להתקדם הלאה בדיון בלי להבין את ההקשר הרחב, ומשיקולי עלות-תועלת-זמן פשוט לא שווה לי לעשות זאת. הקוראים מוזמנים לרכוש את הספר הזה וגם ספרים טובים אחרים ולהתחיל לזהות את ההקשרים הרחבים יותר וההיסטוריים.

 

[קצייס]

על ״הקפיטל, ביקורת הכלכלה המדינית״ שמעת?
ספר מעולה, דרך אגב.
הבעיה שלו, במילה אחת אם צריך, ובכן.
קומוניזם.

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

קומוניזם.

מילה שבהחלט מתארת בערך 90% מההיסטוריה של הנדל"ן הישראלי. השאלה כיצד כל בעלי הדירות בארץ אמורים להרגיש בייחס לעובדה ההיסטורית הזאת?

 

[iam]

אפילו גינדי מצפה לירידה של 15% ממחיר השוק

גינדי החזקות תשקיע מיליארד שקל ברכישת דירות מקבלנים בקשיים | כלכליסט

הסכום יושקע באמצעות החברה־הבת גינדי בליב, שפועלת בתחום ההשכרה לטווח ארוך. החברה דורשת הנחה של כ־15% על הדירות בניסיון לשפר את הכדאיות, שנפגעה בשל הארכת התקופה המחייבת של ההשכרה ועליית הריבית. המטרה: דירות שאפשר יהיה למכור ברווח

www.calcalist.co.il

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אפילו גינדי מצפה לירידה של 15% ממחיר השוק

גינדי החזקות תשקיע מיליארד שקל ברכישת דירות מקבלנים בקשיים | כלכליסט

הסכום יושקע באמצעות החברה־הבת גינדי בליב, שפועלת בתחום ההשכרה לטווח ארוך. החברה דורשת הנחה של כ־15% על הדירות בניסיון לשפר את הכדאיות, שנפגעה בשל הארכת התקופה המחייבת של ההשכרה ועליית הריבית. המטרה: דירות שאפשר יהיה למכור ברווח

www.calcalist.co.il

איך זה מה שאתה מסיק מהכתבה?

 

[iam]

איך זה מה שאתה מסיק מהכתבה?

הקציבה מיליארד שקל לקניית נכסים במרכז ומנסה להשיג הנחה של 15% ויותר ממחיר השוק, אם ימכרו לה במחיר הזה משמע זה המחיר שניתן להשיג

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

הקציבה מיליארד שקל לקניית נכסים במרכז ומנסה להשיג הנחה של 15% ויותר ממחיר השוק, אם ימכרו לה במחיר הזה משמע זה המחיר שניתן להשיג

א. 15% זה דרדל'ה.
ב. לפי הספר "כאן קורסים בכיף", קשה לי להאמין שבמקרים רבים הגופים שמספקים לקבלן תזרים יסכימו שיחתוך ב-15% במחיר וינעל רווחים/הפסדים. גם אם מאוד משווע לעשות זאת.

 

[iam]

א. 15% זה דרדל'ה.
ב. לפי הספר "כאן קורסים בכיף", קשה לי להאמין שבמקרים רבים הגופים שמספקים לקבלן תזרים יסכימו שיחתוך ב-15% במחיר וינעל רווחים/הפסדים. גם אם מאוד משווע לעשות זאת.

אין להם כל כך ברירה החברות האלו על סף קריסה מה עדיף להם שיהיה פקק של חברות קורסות בשוק? זה גם גורם לפחד ומונע רכישות עתידיות מיזמים וקבלנים קטנים, אם המגמה תמשך ותגדל בלי עצירה באופק זה רק יחמיר, לדעתי הבנקים זורמים עם זה גם בגלל שהרכישה הזו לא תראה ירידה בשוק הכללי כי היא רשומה אחרת, גם ככה היזמים נותנים כבר הטבות שמגיעות אפילו לשווי של 15% הנחה ממחיר הדירה