האם מחירי הדירות באמת בירידה מה 9.22?

[iam]

אנחנו לקראת בום כלכלי רציני מ5 סיבות:
1.עסקאות נשק במיליארדים .
2.עסקאות גז במיליארדים.
3.גל של אקזיטים.
4.עליה מוגברת מארצות הברית ומערב אירופה , עליה םיזית וגם רכישת נכסים כביטוח.
5.בוסט למשק שיוצא ממלחמה .

פשוט חכו שנה ותראו שצדקתי .

לגבי סעיף 4 אני מאמין שהרבה יחכו לראות את תוצאות הבחירות גם מבחינת עליה לארץ וגם מבחינת ירידה מהארץ, סעיף 2 לא רלוונטי לשוק אף אחד לא מרוויח ממכירת גז בסופו של דבר זה לא מגיע לכיס אולי הנחה בחשמל אבל לא מורגש

 

[iam]

המשך ירידות בכמות רכישות הדירות, 10 אלף דירות חדשות מוצעות למכירה בתל אביב, שליש מהדירות החדשות שנמכרו היו במחיר למשתכן, 84 אלף דירות חדשות נותרו למכירה בכל הארץ

https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/DocLib/2026/179/04_26_179b.pdf

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

גם אם המחירים יעברו עוד עשור של Rally מטורף, זה לא משנה בעיני.. מה שחשוב זה שכל ענף הנדל"ן מהווה תוצאה של אינספור עיוותים, כשלי שוק, אינטרסים צרים (ואולי גם זרים?) ושלכל התוהו-ובוהו הזה יש עלות: מספר גדל של צעירים משכילים מעדיפים לא להביא ילדים ולא לצאת מההורים, גיל הנישואים עולה ומספר החתונות יורד (דרך הרבנות), צעירים מחפשים אלטרנטיבות לשוק העבודה המסורתי, צעירים שמסוגלים בורחים מכאן, אנשים שהשיגו גישה להון ולדירות בצורה עקלקלה ועם משחקי מיסים, מינוף ושלל מנגנונים שבשוק יעיל לא היו מתנהלים כפי שמתנהלים כאן, וזה פוטנציאל לבלאגן. ועוד שלל צרות.

מזכיר שלמדינות "חזקות" כלכלית כמו יפן לקחו עשורים והם עדיין לא יצאו לגמרי מפיצוץ בועת הנדל"ן שם.

שווה לסקור את הספר "כאן קורסים בכיף" שיצא ממש בשבועות האחרונים על-מנת למפות את הבלאגן וה-"שערוריות". האמת שרציתי לפתוח עליו כאן פוסט בפורום אבל הסולידית לא הגיבה לי עדיין כששאלתי אם זה אפשרי.

 

[הנועזת]

מזכיר שלמדינות "חזקות" כלכלית כמו יפן לקחו עשורים והם עדיין לא יצאו לגמרי מפיצוץ בועת הנדל"ן שם.

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

הכוונה הייתה שיפן עדיין לא התאוששה מהפיצוץ של הבועה שם בשנות ה-90.

השאלה המתבקשת היא - מדוע את עדיין כלכך נועזת בהקשר לנדל"ן?

 

[iam]

האם ירידת מחירי הקרקעות יתורגמו לירידת מחירי הדירות אצל היזמים?

מדד יוני: מחירי הדירות בירידה שנתית של 1.3% - הפתעה בצניחת מחירי הקרקעות

מדד מחירי הקרקעות צנח בכ-25%: הצטמצם משמעותית הפער שנפתח בעשור האחרון בין מחירי הקרקעות למחירי הדירות

magdilim.co.il

 

[אריקו]

אנשים שהשיגו גישה להון ולדירות בצורה עקלקלה ועם משחקי מיסים, מינוף ושלל מנגנונים שבשוק יעיל לא היו מתנהלים כפי שמתנהלים כאן,

למה התכוונת?

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

למה התכוונת?

מוזמן לעבור על כתבות לאורך השנים על גמ"חים או לצפות בסרטוני "התפתחות אישית/מוטיבציה/חופש כלכלי" של יועצי נדל"ן ומתווכים למיניהם ביוטיוב. אבל הספר "כאן קורסים בכיף" ממפה את הבלאגן ברמת המאקרו בצורה טופה (בלי להיכנס יותר מידי לשטיקים וטריקים שאותם משפיענים מציינים פה ושם כאלטרנטיבה לגריפת רווח).

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

כמעט שנה וחצי מאז השרשור הזה נפתח:

מדד מחירי הדירות: 0.3%-
מחירי הדירות החדשות: 0.1%-
מדד מחירי הקרקעות: 4.9%-

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (@lamas_dovrut) ב-X

**שינוי במחירי שוק הדירות** (אינו חלק ממדד המחירים לצרכן) https://t.co/9QSF0kKf17

x.com

 

[iam]

כמעט שנה וחצי מאז השרשור הזה נפתח:

מדד מחירי הדירות: 0.3%-
מחירי הדירות החדשות: 0.1%-
מדד מחירי הקרקעות: 4.9%-

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (@lamas_dovrut) ב-X

**שינוי במחירי שוק הדירות** (אינו חלק ממדד המחירים לצרכן) https://t.co/9QSF0kKf17

x.com

שוב הדירות במחיר למשתכן ניפחו את מחיר הדירות החדשות, ללא הדירות של מחיר המשכתן הייתה ירידה של 0.7% ואיתם רק 0.1% כמובן זה ללא חישוב הטבות הקבלנים שמגיעים אפילו ל15% הנחה ממחיר הדירה

 

[vigaror]

כמעט שנה וחצי מאז השרשור הזה נפתח:

מדד מחירי הדירות: 0.3%-
מחירי הדירות החדשות: 0.1%-
מדד מחירי הקרקעות: 4.9%-

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (@lamas_dovrut) ב-X

**שינוי במחירי שוק הדירות** (אינו חלק ממדד המחירים לצרכן) https://t.co/9QSF0kKf17

x.com

רק הקרקע זו ירידה שמתקרבת להיות משמעותית, שאר הירידות שוליות, זה באמת כלום
גם לרוב נדלן זה השקעה לטווח בינוני-ארוך, אז מדידה על טווח של שנה וחצי לא ממש מייצגת (גם הצורת מיסוי מדרבנת להחזיק את הדירות - פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה דורש החזקה של לפחות 18 חודשים).

מוזמן לעבור על כתבות לאורך השנים על גמ"חים או לצפות בסרטוני "התפתחות אישית/מוטיבציה/חופש כלכלי" של יועצי נדל"ן ומתווכים למיניהם ביוטיוב. אבל הספר "כאן קורסים בכיף" ממפה את הבלאגן ברמת המאקרו בצורה טופה (בלי להיכנס יותר מידי לשטיקים וטריקים שאותם משפיענים מציינים פה ושם כאלטרנטיבה לגריפת רווח).

אין פה משהו מיוחד לישראל, לא המצאנו את גורי נדל"ן ולא את המתווכים, בכל מקום בעולם יהיו אנשי מקצוע עם עצות מפוקפקות
ודרך אגב מחירי הדירות באירופה גם קופצים משמעותית ברוב המדינות שם

 

[Korovyev]

כמעט שנה וחצי מאז השרשור הזה נפתח:

מדד מחירי הדירות: 0.3%-
מחירי הדירות החדשות: 0.1%-
מדד מחירי הקרקעות: 4.9%-

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (@lamas_dovrut) ב-X

**שינוי במחירי שוק הדירות** (אינו חלק ממדד המחירים לצרכן) https://t.co/9QSF0kKf17

x.com

בהשוואה לחודשיים הקודמים, חשוב לציין.

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

אין פה משהו מיוחד לישראל, לא המצאנו את גורי נדל"ן ולא את המתווכים, בכל מקום בעולם יהיו אנשי מקצוע עם עצות מפוקפקות

הבעיה שמגנון המיסים ושאר הגופים הקשורים במישרין ובעקיפין לנדל"ן - לא רק מאפשרים אלא ממש דופקים מי שלא מכיר את השטיקים והטריקים הללו.

בהקשר אחר, סיימתי את הפרק בספר שמציע פתרונות. מה דעכם על הפתרון "ההתערבותי" הבא?

תוכנית "בנק המטרים" (מתחילה בעמוד 307, בספר "כאן קורסים בכיף" של אבישי עובדיה).

הבעיה "הבינארית": כיום, שוק הדיור הוא אכזרי ובינארי - או שיש לרוכש שני מיליון שקלים כדי להשתעבד לדירה שלמה ולסיכון עצום, או שההון העצמי הקטן שלו (כ-300-400 אלף שקלים) נשחק בבנק כתוצאה מאינפלציה והוא נותר "בחוץ". התוכנית נועדה לפתור זאת עבור כ-130,000 "חסרי דיור" רשמיים, אשר כיום מחפשים באובססיביות קורת גג, מה שמונע מקבלנים ובנקים להוריד מחירים ודוחף גם אחרים לקבל החלטות פזיזות. המטרה היא להוציא את הישראלים הללו מהשוק לגמרי (כי הם צוואר הבקבוק) ובאופן מיידי על ידי הקצאת קרקעות עתידיות עבורם, ללא הגרלות ובלי אי-ודאות לגבי המחיר שיקבע מראש, היום.

להלן סדר הצעדים של פרויקט "בנק המטרים", כפי שמתואר בספר:

1. הצעד הראשון - הוצאת הזכאים מהשוק באופן מיידי: המדינה תקצה באופן מיידי 130,000 קרקעות עתידיות ברחבי הארץ עבור "חסרי דיור" רשמיים, כדי להוציא אותם ממעגל רודפי הדירות. כל זכאי הוא זוכה מיידי, ללא הגרלות וללא אי-ודאות, והמחיר נקבע מראש להיום.
2. הצעד השני - רכישה בקצב שלך: המדינה תקבע סף רכישה מינימלי (למשל, 5 מ"ר) שעל הזכאי לקנות כדי "לעלות על הרכבת". ברגע שהוא רוכש את המטרים הראשונים, הוא כבר הבטיח את מקומו ויכול להמשיך לקנות מטרים נוספים בקצב וביכולת הכלכלית שלו לאורך שנים, ללא לחץ לקחת משכנתא מסוכנת.
3. הצעד השלישי - קביעת ה"מטר הישראלי" (סטנדרטיזציה): יצירת יחידת בסיס אחידה בעלת מחיר עוגן ממשלתי (למשל 10,000 שקלים למ"ר) המגלם את עלות הבנייה, הקרקע והמיסים באזור ביקוש ממוצע. מחיר זה צמוד למדד תשומות הבנייה ולמדד המחירים לצרכן, אך נעול בפני ספקולציות של עליית ערך הקרקע.
4. הצעד הרביעי - קביעת "שערי המרה" גיאוגרפיים: כדי שרוכשים יוכלו לממש את המטרים שקנו בכל רחבי הארץ, יוגדרו שערי המרה (בדומה למט"ח). למשל, מטר באזור בסיס יהיה ביחס של 1:1, באזור ביקוש יקר כרמת גן הוא יהיה שווה חצי מטר (יחס 0.5), ואילו בפריפריה הוא יהיה שווה מטר וחצי (יחס 1.5). מודל זה שומר על גמישות בשוק.
5. הצעד החמישי - יצירת "מפת הקרקעות של ישראל" (ודאות שלטונית): רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תפרסם מפה מחייבת לשנים קדימה, שתייעד קרקעות ספציפיות לפרויקט. כך יידעו הזכאים במדויק איפה, מתי וכמה דירות ייבנו בכל "שכונת מטרים" ויוכלו לתכנן את מימוש הזכאות שלהם.
6. הצעד השישי - שינוי מודל הקבלנים ("קבלן ביצוע משודרג"): המדינה מורידה מהקבלן את סיכוני שיווק הדירות ורכישת הקרקע ביוקר. הלקוחות והכסף כבר קיימים בקופה, ולכן הקבלנים יתחרו במכרז הפוך – מי בונה הכי מהר, באיכות הגבוהה ביותר, ובמחיר הבנייה למטר הזול ביותר.
7. הצעד השביעי - הקמת "שוק משני סגור": מטרים שנרכשו הם נכס סחיר, אך על מנת למנוע כניסת טייקונים ומשקיעים לספסור, ניתן למכור אותם רק לשני גורמים: זכאים חסרי דיור אחרים או בחזרה למדינה (במחיר המקורי ובתוספת הצמדה מובטחת). כך השוק נשאר מוגן ומשרת אך ורק את מי שצריך קורת גג.

דעתי היא שכל תוכנית ממשלתית בתוחלת מייצרת נזק, רק הייתי שמח להבין את ההצעה הזאת על צדדיה הטובים לכאורה וצדדיה הגרועים מתוך חשיבה הגיונית.

 

[שאול המלך]

כל כך קומוניסטי ועקום, ששכנעת אותי לא לקרוא את הספר.
המדינה צריכה פשוט לשחרר עוד קרקעות (מתקדם בכוון הנכון) ולפשט ולייעל הליכי רישוי (לא מתקדם מספיק).
כל השאר יגיע לבד.

 

[תוהא]

כל כך קומוניסטי ועקום, ששכנעת אותי לא לקרוא את הספר.

נכון.
אפילו לא קראתי את כל הכללים שלו,
ברגע שזה תלוי בכל כך הרבה כללים, חסר רק שאחד מהם מאפשר פרצה לקבלנים לעשות משחקים והפכנו למדינת תלושים, ג'ובים, וחלוקת הון קומוניסטית

יש גבול כמה הממשלה יכולה להתערב ולרדת לפרטים קטנים, זה פשוט לא יעבוד.

תוכנית "בנק המטרים" (מתחילה בעמוד 307, בספר "כאן קורסים בכיף" של אבישי עובדיה).

מוזר

 

[תוהא]

סעיף 2 לא רלוונטי לשוק אף אחד לא מרוויח ממכירת גז בסופו של דבר זה לא מגיע לכיס אולי הנחה בחשמל אבל לא מורגש

זו טעות,
אתה לא רואה את הרווחים, אבל ההשפעה על שער השקל דרמטית, חזקה, ומורגשת בהחלט

וכן בקשר לכל שאר הסעיפים שעיננם הוא לפני צמיחה - חיזוק שער השקל.

 

[vigaror]

הבעיה שמגנון המיסים ושאר הגופים הקשורים במישרין ובעקיפין לנדל"ן - לא רק מאפשרים אלא ממש דופקים מי שלא מכיר את השטיקים והטריקים הללו.

בהקשר אחר, סיימתי את הפרק בספר שמציע פתרונות. מה דעכם על הפתרון "ההתערבותי" הבא?

תוכנית "בנק המטרים" (מתחילה בעמוד 307, בספר "כאן קורסים בכיף" של אבישי עובדיה).

הבעיה "הבינארית": כיום, שוק הדיור הוא אכזרי ובינארי - או שיש לרוכש שני מיליון שקלים כדי להשתעבד לדירה שלמה ולסיכון עצום, או שההון העצמי הקטן שלו (כ-300-400 אלף שקלים) נשחק בבנק כתוצאה מאינפלציה והוא נותר "בחוץ". התוכנית נועדה לפתור זאת עבור כ-130,000 "חסרי דיור" רשמיים, אשר כיום מחפשים באובססיביות קורת גג, מה שמונע מקבלנים ובנקים להוריד מחירים ודוחף גם אחרים לקבל החלטות פזיזות. המטרה היא להוציא את הישראלים הללו מהשוק לגמרי (כי הם צוואר הבקבוק) ובאופן מיידי על ידי הקצאת קרקעות עתידיות עבורם, ללא הגרלות ובלי אי-ודאות לגבי המחיר שיקבע מראש, היום.

להלן סדר הצעדים של פרויקט "בנק המטרים", כפי שמתואר בספר:

1. הצעד הראשון - הוצאת הזכאים מהשוק באופן מיידי: המדינה תקצה באופן מיידי 130,000 קרקעות עתידיות ברחבי הארץ עבור "חסרי דיור" רשמיים, כדי להוציא אותם ממעגל רודפי הדירות. כל זכאי הוא זוכה מיידי, ללא הגרלות וללא אי-ודאות, והמחיר נקבע מראש להיום.
2. הצעד השני - רכישה בקצב שלך: המדינה תקבע סף רכישה מינימלי (למשל, 5 מ"ר) שעל הזכאי לקנות כדי "לעלות על הרכבת". ברגע שהוא רוכש את המטרים הראשונים, הוא כבר הבטיח את מקומו ויכול להמשיך לקנות מטרים נוספים בקצב וביכולת הכלכלית שלו לאורך שנים, ללא לחץ לקחת משכנתא מסוכנת.
3. הצעד השלישי - קביעת ה"מטר הישראלי" (סטנדרטיזציה): יצירת יחידת בסיס אחידה בעלת מחיר עוגן ממשלתי (למשל 10,000 שקלים למ"ר) המגלם את עלות הבנייה, הקרקע והמיסים באזור ביקוש ממוצע. מחיר זה צמוד למדד תשומות הבנייה ולמדד המחירים לצרכן, אך נעול בפני ספקולציות של עליית ערך הקרקע.
4. הצעד הרביעי - קביעת "שערי המרה" גיאוגרפיים: כדי שרוכשים יוכלו לממש את המטרים שקנו בכל רחבי הארץ, יוגדרו שערי המרה (בדומה למט"ח). למשל, מטר באזור בסיס יהיה ביחס של 1:1, באזור ביקוש יקר כרמת גן הוא יהיה שווה חצי מטר (יחס 0.5), ואילו בפריפריה הוא יהיה שווה מטר וחצי (יחס 1.5). מודל זה שומר על גמישות בשוק.
5. הצעד החמישי - יצירת "מפת הקרקעות של ישראל" (ודאות שלטונית): רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תפרסם מפה מחייבת לשנים קדימה, שתייעד קרקעות ספציפיות לפרויקט. כך יידעו הזכאים במדויק איפה, מתי וכמה דירות ייבנו בכל "שכונת מטרים" ויוכלו לתכנן את מימוש הזכאות שלהם.
6. הצעד השישי - שינוי מודל הקבלנים ("קבלן ביצוע משודרג"): המדינה מורידה מהקבלן את סיכוני שיווק הדירות ורכישת הקרקע ביוקר. הלקוחות והכסף כבר קיימים בקופה, ולכן הקבלנים יתחרו במכרז הפוך – מי בונה הכי מהר, באיכות הגבוהה ביותר, ובמחיר הבנייה למטר הזול ביותר.
7. הצעד השביעי - הקמת "שוק משני סגור": מטרים שנרכשו הם נכס סחיר, אך על מנת למנוע כניסת טייקונים ומשקיעים לספסור, ניתן למכור אותם רק לשני גורמים: זכאים חסרי דיור אחרים או בחזרה למדינה (במחיר המקורי ובתוספת הצמדה מובטחת). כך השוק נשאר מוגן ומשרת אך ורק את מי שצריך קורת גג.

דעתי היא שכל תוכנית ממשלתית בתוחלת מייצרת נזק, רק הייתי שמח להבין את ההצעה הזאת על צדדיה הטובים לכאורה וצדדיה הגרועים מתוך חשיבה הגיונית.

לא בטוח שהבנתי עד הסוף, זה נשמע גרוע.

1.למה כל בן אדם מקבל קרקע, זה בזבוז של שטח שהיה אפשר להרים עליו בניין
2.עכשיו מטפלים ב130K מחוסרי דיור, מה קורה עם המאות אלפים שיגיעו בשנים הבאות?
3.איך 5 מ"ר זה סף מינימלי? זה אפילו לא חדר
4.איך קבלן אמור לתכנן בניין כשלכל קונה יש כמות אחרת של מטרים? נסה לדמיין בניין שבו כל דירה בגודל שונה
5.מי קובע ואיך כמה עולה "מטר"?
6.מה קורה עם חלק מה130K האלו לא יכולים להגיע לסף מטרים מנימלי שהגיוני לדירה (אזור ה40 מ"ר לדעתי זה מינימום)? הם חיים ברחוב? המטרים שלהם הולכים לפח? תורמים אותם? עוברים בירושה?
7.לפי התוכנית הזו במקום שבגילאי 30-40 אנשים יוכלו לקנות דירת 3-5 חד', עכשיו הם צריכים לחכות לגיל 50/60+ כדי שיהיה להם מינימום לגודל דירה כזו, איך זה עוזר
8.נגיד ולכולם יש כמות מטרים סבירה ורובם כנראה רוצים לגור במרכז אבל במרכז אין מספיק שטח, מה עושים? הגרלה?
9.אם מישהו קונה מטרים לאורך 20 שנה, הכסף שהוא הכניס לתוכנית בשנים הראשונות סבל מאינפלציה גבוהה כנראה כבר לא יוכל לשמש לבנייה של אותה כמות מטרים כמו בזמן ההפקדה המקורי, כלומר המדינה "מציעה" תוכנית חיסכון עם מינימום ריבית של מדד הבנייה - מאיפה הולך להגיע הכסף לריבית הזו?
10.מה זו "הצמדה מובטחת"? מאיפה מגיע הכסף?
11."קבלן ביצוע משודרג" - איזה דחיפה יש פה לבנות מהר ובאיכות גבוהה?, יש פה דחיפה לבנות במחיר זול או מחיר אחיד כי לכולם יש אותו כסף
12.יש פה אמירות שהם יותר פירסומיות מאשר מעשיות - "קבלן ביצוע משודרג" (אין פה שום שידרוג), "שומר גמישות השוק"(איך?), "ודאות שלטונית"(איך המדינה אמורה לדעת עוד 50 שנה מי תהיה האוכלוסיה וצרכייה?), "רכישה בקצב שלך" (בקצב שלך אבל בגודל שלא מתאים למשפחה שלך. . .)


אני בטוח שיש פה עוד הרבה בעיות

 

[תוהא]

אני בטוח שיש פה עוד הרבה בעיות

זה פשוט ברור, חבל על הזמן שלך לפרט את הבעיות. גם אם לא היה נמצא החכם באדם שמוצא בעיות אלו, עצם הפירוט המוגזם הוא לכשעצמו בעיה.

 

[הנועזת]

שוק הנדל"ן הוא בסופו של דבר סיפור של ביקוש והיצע.

הביקוש הגבוה לדיור בישראל לאורך השנים נשען על שלושה גורמים מרכזיים: דמוגרפיה חזקה, מחסור יחסי בקרקעות זמינות לבנייה ותרבות דיור הרואה בבעלות על דירה למגורים צורך בסיסי.

לפי תחזיות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וקרן המטבע הבינלאומית, ישראל צפויה להוסיף כשלושה מיליון תושבים בתוך כחמש עשרה שנה. מדובר בקצב גידול אוכלוסייה חריג בכל הקשר ביחס למדינות המערב, וזה מה שיוצר לחץ מתמשך על הביקוש לדיור.

מה שרבים לא מבינים הוא שלא נדרש גל רכישות המוני כדי לשנות את כיוון השוק. מספיק שמספר רוכשי דירות מצומצם של בעלי הון יחליטו שהמחירים הנוכחיים מהווים הזדמנות, כדי לספוג חלק משמעותי ממלאי כ־80 אלף הדירות החדשות על מנת להתחיל לשנות את מאזן הכוחות בשוק. בישראל, מיעוט קטן יחסית אך בעל יכולת רכישה גבוהה מסוגל להשפיע על המחירים הרבה יותר מכפי שנהוג לחשוב.

לדעתי, מה שאנחנו חווים כיום הוא נסיגה זמנית בתוך מגמת עלייה ארוכת שנים. הסיבות העמוקות לעליית מחירי הדיור לא נעלמו, להיפך. הן נובעות בעיקר מביקוש אמיתי הנוצר בעיקר מגידול האוכלוסייה, נתוניי אבטלה נמוכים ויתרות הציבור הנמצאות בכלל בשיא כל הזמנים. לציבור יש כסף.

אם הריבית תמשיך לרדת והמצב הביטחוני יירגע יחסית , לא מן הנמנע שנראה מעבר מהיר מפסימיות לאופטימיות. כבר ראינו לאחר הקורונה כיצד בתוך זמן קצר השוק משנה כיוון כאשר הציבור והמשקיעים משתכנעים שהגרוע מכל מאחוריהם.

נתונים עדכניים מראים ששוק הנדל"ן החל להראות סימני התעוררות כבר בסוף 2025, לאחר תחילת הורדות הריבית. העסקאות עלו ביחס לשפל שקדם להן. נכון לאמצע 2026 עדיין מוקדם לדבר על גל ביקושים רחב, אך נראה שהשוק נמצא בשלב מעבר בין קיפאון להתאוששות.

אבל כמו תמיד, רוב האנשים ירגישו נוח לקנות רק אחרי שהמחירים כבר יעלו.

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

תודה על ההתייחסויות.

דיסקליימר - מכיוון שהתוכנית "החדשנית" לא זוכה לפופולאריות בפורום (כצפוי), אין לי ברירה מלבד ליטול את תפקיד פרקליטו של השטן. מזכיר שאני בעד שוק חופשי, שחרור קרקעות במחירי היצף, הסרת חסמים וסגירת גופים שמראש יוצרים את צוואר הבקבוק.

לפני שאתייחס לביקורת ולתהיות עצמן שעלו כאן, חשוב לי לתזכר את המגיבים - נראה שמסיבה לא ברורה אתם "חומלים" הרבה יותר מידי למצב הנוכחי בנדל"ן הישראלי. אני מזכיר לכם, המצב הנוכחי הינו תוצאה של ריכוזיות מלאה בשנים הראשונות למדינה, של בעלות המדינה על רוב הקרקעות והקצאה שלהן באופן לא יעיל וריכוזי, מדובר גם בתוצאה של יאמבא אינטרסים צרים (ואולי גם זרים) שחיים ובועטים בייתר שאת גם היום. אני מסוגל להאמין עם ביטחון לא קטן *שכל* בעלי הדירות כיום היו מחזיקים בדירות אחרות, או לא מחזיקים בדירות כלל, וששכונות שלמות שקיימות היום לא היו קיימות במתכונתן הנוכחית, לולא המדינה הייתה ליברלית מראש והשוק והכלכלה שלה היו באמת חופשיים. משמע, עם כל הרתיעה שלכם מהתוכנית "הקומוניסטית והעקומה" הזאת, מזכיר לכם שכבר היום אנחנו סובלים (או נהנים אם התקמבנו) מאותם עיוותים קומוניסטיים עקומים. לכן, הרצון הניבזי של מחוסרי דיור בהתערבות ממשלתית, אולי לא הגיוני מבחינה תועלתנית אבל מובן מבחינה פסיכולוגית מאיפה זה נובע. מצב העניינים הנוכחי מעוות לגמרי את העושר והפערים בין אנשים וגורם להם לכעוס בסתר ליבם אחד על השני ולדרוש "צדק חלוקתי" בדרכם עקלקלות ועקיפות.

כל כך קומוניסטי ועקום, ששכנעת אותי לא לקרוא את הספר.

זה אכן לא היה חכם מצידי להתחיל מייד בפתרונות ההתערבותיים שהוא מציע, חשוב לי לציין לשבח את הפרקים הראשונים שמכניסים איזשהו הקשר ומספקים רקע לגבי השאלה באיזו מערכת מאוד מסואבת, אינטרסנטית באופן צר, ובעייתית נורא שכל-כולה עיוותים - אנחנו מצויים. הוא ממפה את "הכוחות" הפועלים בשוק הזה בצורה סבירה שעושה קצת סדר להדיוט הישראלי הממוצע בנדל"ן.

המדינה צריכה פשוט לשחרר עוד קרקעות (מתקדם בכוון הנכון)

לגבי "מתקדם בכיוון הנכון", ראה את ההקדמה שכתבתי לגבי המצב הנוכחי בנדל"ן, ותעלה בדעתך כמה נזק זה כבר הספיק ליצור לדור הצעיר שממש משנה העדפות שעד לא מזמן היו נחשבות "טאבו": גיל נישואים, רווקות מאוחרת או נצחית, מספר ילדים וכן הלאה. לדעתי זה הרבה יותר גרוע ודורש ביקורת נוקבת מכל תוכנית ממשלתית שתקום. בגדול, לדעתי כל מה שאני או אחרים השגנו עד כה בחיים, לא נחשב.. כי התנאים היו מראש מעוותים נורא ובכלל לא שיקפו את הפערים האמיתיים בכישורים, במאמץ, בהשקעה או איזושהי יד נעלמה ושוק חופשי.

יש גבול כמה הממשלה יכולה להתערב ולרדת לפרטים קטנים, זה פשוט לא יעבוד.

אז אתה למעשה מודה בכך שהתוכנית שלו נשמעת מאוד יסודית ברמת הפרטים הקטנים? כי מחיר למשתכן/דירה בהנחה/מע"מ אפס הרבה פחות..

1.למה כל בן אדם מקבל קרקע, זה בזבוז של שטח שהיה אפשר להרים עליו בניין

למה לייעד קרקע למסחר/צבא/מתקן מדיני/גורד שחקים/פרוייקט של היל הון, ולא לייעד אותה לאזרח החציוני?

2.עכשיו מטפלים ב130K מחוסרי דיור, מה קורה עם המאות אלפים שיגיעו בשנים הבאות?

ברגע שאתה מעיף מהביקוש 130,000 אזרחים, לאחים הצעירים שלהם ולילדים שלהם תהיה דירה במחיר זמין לכל כיס, כמובן בהתאם ליכולת הכלכלית מול הביקושים השונים לפי איזור גיאוגרפי. על הבעיה שציינת, בין השאר, התוכנית מתיימרת לענות ולפתור למעשה.

כמו כן, אל תשכח את "המועדון הסגור". זה שהספקת במשך 20 שנים לרכוש נניח 95 מטרים רבועים, זה לא אומר שבסוף תרצה לממש אותם ולהמיר אותם לדירה פיזית. אולי יהיה לך הרבה יותר משתלם וגם מתאים לצרכים שלך למכור את המטרים הללו לזוג צעיר בתוך המועדון הסגור הזה. לתחושתי, היום גם כן יש מועדון סגור, רק שהחברים בו הם ישראלים שהתקמבנו היטב, בנקים, כמה קבלנים גדולים וכן הלאה. לא שאני בעד עיוותים כאלו ולא משנה מי נהנה מהם.

3.איך 5 מ"ר זה סף מינימלי? זה אפילו לא חדר

מניח שהמטרה היא להכניס כל זוג צעיר ממש מהר לרכבת בשביל שלא יפספסו אותה, ואז לאפשר להם להרוויח את הלבנים של הבניין בקצב שלהם תוך אילוצי החיים? מה שזה עוד אומר = המון קרקעות ודירות שהערך שלהם לא עולה, ומכאן שלקבלנים ובעלי דירות קיימות לא אמורה להיות מוטיבציה לתחזק או להשקיע בהם? (גם לזה התוכנית התייחסה)

4.איך קבלן אמור לתכנן בניין כשלכל קונה יש כמות אחרת של מטרים? נסה לדמיין בניין שבו כל דירה בגודל שונה

התוכנית טוענת שלקבלן יש מוטיבציה כזאת כי התוכנית למעשה מסירה ממנו המון סיכונים ובעיות, ומאפשרות לו להתמקד במה שהוא אמור להיות טוב בו - בנייה. אלו הסיכונים ואי-הוודאות שמוסרים בזכות התוכנית כביכול:

• סיכון רכישת הקרקע ביוקר: כיום, קבלנים נאלצים להוציא סכומי עתק ולהתחרות במכרזים על השאלה מי ישלם הכי הרבה על הקרקע. במודל החדש, הקרקע כבר מוקצית מראש על ידי המדינה, כך שהקבלן לא נדרש לשאת בסיכון ובעלויות רכישתה.
• סיכוני ועלויות שיווק הדירות: הקבלן כיום נדרש להשקיע משאבים רבים בשיווק הדירות ולקוות שאכן יבואו קונים. בתוכנית החדשה, המדינה מסירה ממנו לחלוטין את נטל השיווק ואומרת לו ש-"הלקוחות כבר קיימים" וממתינים לדירות.
• אי-ודאות תזרימית ופיננסית: במקום חוסר הוודאות הכלכלי שמלווה פרויקטים רגילים, בתוכנית זו המדינה מבטיחה לקבלן ש-"הכסף כבר בקופה". הקבלן נהנה מתשלום בטוח ומוודאות לשנים קדימה.

(האינטואיציה שלי שואלת אם כך היכן ייצר התחרות של שוק חופשי תבוא כאן לידיי ביטוי? ובלי תחרות אני מצפה לצרות..)

5.מי קובע ואיך כמה עולה "מטר"?

סעיף 3 בתוכנית פירט עניין זה, וגם צויין לפי אילו אמות מידע קובעים את זה. סעיף 4 לוקח את הכלי של סעיף 3 ומתמחר אותו בהתאם לביקושים השונים באיזורים גיאוגרפים שונים, ובסוף מופקת מפה *מחייבת* שמסבירה לרוכש מה עומד לקרות בארץ בשנים הקרובות. מה שמעניק כביכול וודאות וביטחון גם לרוכש ומסירה ממנו את תחושת הלחץ ש-"חייבים לקנות או שנפספס את הרכבת". ברגע שהלחץ מוסר (הרי בכל שלב הוא יכול למכור את המטרים שלו או להתפשר על גודל הדירה או על המיקום שלה, או לחכות לקידום או עיסקה טובה בשוק ההון או למתנה של סבא וסבתא שכל זה יאפשר לו לקנות עוד מטרים באיזי ובקצב שלו), הביקושים יורדים והמחירים יורדים.

6.מה קורה עם חלק מה130K האלו לא יכולים להגיע לסף מטרים מנימלי שהגיוני לדירה (אזור ה40 מ"ר לדעתי זה מינימום)? הם חיים ברחוב? המטרים שלהם הולכים לפח? תורמים אותם? עוברים בירושה?

7.לפי התוכנית הזו במקום שבגילאי 30-40 אנשים יוכלו לקנות דירת 3-5 חד', עכשיו הם צריכים לחכות לגיל 50/60+ כדי שיהיה להם מינימום לגודל דירה כזו, איך זה עוזר

תוכנית "בנק המטרים" תוכננה מראש בדיוק כדי לפתור את המצב הבינארי הזה – בו לזוג צעיר יש הון עצמי קטן שאינו מספיק לדירה שלמה והוא נשחק בבנק. המטרים שהזוג רוכש ממש אינם הולכים לפח, והזוג בוודאי לא יישאר ברחוב. למעשה, התוכנית הופכת את המטרים הללו לנכס גמיש, סחיר ובטוח, ששומר על ערכו.

• מחיר בסיס ("מטר ישראלי"): 10,000 שקלים למטר (המשקף עלות בנייה, קרקע ומיסים באזור ביקוש ממוצע).
• רף כניסה מינימלי: רכישת 5 מטרים רבועים (50,000 שקלים) מספיקה כדי "לעלות על הרכבת" ולהבטיח מקום בפרויקט.
• דוגמה לצבירה: זוג עם הון התחלתי של 400,000 שקלים רוכש נניח 32 מטרים בפ"ת (שהייחס שלה מבחינת סעיף 4 הוא נניח 0.8, מעט מתחת ליחס הבסיס, משמע ביקוש מעט מעל הממוצע). נניח שלאורך השנים הם הצליחו לחסוך עוד קצת והגיעו לצבירה של 48 מטרים רבועים בלבד בפ"ת (בשווי של 600,000 שקלים, בתוספת הצמדות).המטרה היא שזוגות לא יצטרכו להשתעבד מראש למשכנתא מסוכנת וגבולית כדי לקנות דירה שלמה של 110 מ"ר, אלא יוכלו להגיע אליה באופן מודולרי ובקצב שלהם. לכן אם שטח של דירה ממוצעת בישראל כיום הוא 110 מטרים רבועים, והזוג שלנו צבר רק 48 עד כה, יש לו מספר אפשרויות:

1. מימוש בפריפריה בזכות "שערי המרה" (קניית דירה עם ה-600K שלהם, ללא תוספת תשלום).

2. מכירת המטרים בחזרה למדינה ("נזילות מובטחת") - אם הזוג מחליט בסופו של דבר שהוא אינו מעוניין או מסוגל לקנות דירה (למשל, הם מעדיפים להמשיך לגור בשכירות או להגר לחו"ל), הם יכולים למכור את כל 48 המטרים בחזרה למדינה. המדינה מחויבת לרכוש מהם את המטרים במחיר המקורי בתוספת ההצמדה המובטחת (למדד תשומות הבנייה ולמדד המחירים לצרכן), כך שהכסף שלהם שמר על ערכו הריאלי בצורה הבטוחה ביותר ולא נשחק כמו בתוכנית חיסכון רגילה.

3. מכירת המטרים לזוג צעיר אחר - בשוק המשני במידה והם צריכים את הכסף, הם אינם חייבים למכור רק למדינה. המטרים הם נכס סחיר בתוך "מועדון סגור" של זכאים. הזוג יכול למכור את המטרים שצבר לזוג צעיר אחר (חסר דיור) שמעוניין להגדיל את "ארנק המטרים" שלו, ובכך להנזיל את הכספים שצברו.

4. התפשרות על גודל או מיקום (משחק בתוך הטבלה) - הזוג יכול להחליט היכן לממש את הנכס בהתאם ליכולתם העכשווית. אם הם חלמו על דירה בפתח-תקווה (שם יחס ההמרה הוא 0.8, ולכן 60 המטרים [בייחס 1:1] שלהם שווים שם רק 42 מ"ר), הם יכולים להתפשר ולבחור אזור בסיס (של 1:1) עם 60 מטרים רבועים ולצבור פחות כסף עד שיגיעו ל-110 מטר, או, כאמור, לממש בפריפריה ולקבל דירה גדולה יותר תמורת פחות הון עצמי כבר עם ה-48 מטרים שבבעלותם. המודל משאיר את הכוח והגמישות בידיים של הרוכשים כביכול.

# בטח עלו בך שתי שאלות בשלב הזה:
- למה נראה לך שעם 600K אפשר להשיג 48 מטרים?! זה לא המצב היום הרי, כיום הכסף הזה שווה פחות מטרים.
- למה נראה לך שלקבלנים יש אינטרס לבנות דירות ממש ממש קטנות בשביל להנגיש אותם לציבור שאין לו כסף?

התחייבות הקבלנים במכרז: התוכנית מסירה מהקבלן את סיכוני השיווק ורכישת הקרקע. בתמורה לכך, הקבלן מתחייב ב-"מכרז הפוך" להתחרות על פרמטרים של ביצוע: מי בונה הכי איכותי, הכי מהר, ובמחיר למטר הזול ביותר שאפשר. וגם דירות קטנות שהמדינה הקציבה, ובקרקעות שהמדינה ייעדה אותן (קומוניזם שלום?). תיקח בחשבון גם שינויים במאפייני האוכלוסיה שיאלצו את הקבלנים לכאורה לפעול כך אם הם רוצים להמשיך להנות מתזרים: גיל הנישואים עולה, כמות הנישואים יורדת, מספר הסינגלים עולה ועוד.

5. המשך צבירה והמתנה ללא לחץ - ההקצאה של הקרקעות מובטחת להם למשך עשור או שניים קדימה. אם יש להם בינתיים רק 48 מטרים, הם ממש לא חייבים לממש אותם היום. הם כבר "על הרכבת", הכסף שלהם חסין מעליות מחירי הקרקע. הם יכולים להמתין שנתיים-שלוש נוספות, להמשיך להתגורר בשכירות, ולחכות לקידום בעבודה, עלייה בשכר, מתנה מסבתא או ירושה. ברגע שיתפנה להם עוד כסף (למשל עוד 100,000 שקלים), הם יקנו את 10 המטרים החסרים וישלימו את הרכישה בקצב שלהם.

8.נגיד ולכולם יש כמות מטרים סבירה ורובם כנראה רוצים לגור במרכז אבל במרכז אין מספיק שטח, מה עושים? הגרלה?

במה זה שונה מהיום? ואפילו במה זה שונה משוק חופשי בו אתה תתאים את עצמך להיצע אל מול ביקוש? והתוכנית תורמת שני דברים עקיפים:

1. מאפשר גמישות במובן זה שאם חשוב לך כלכך לגור במרכז, תהיה לך מוטיבציה להישאר רווק, לא להביא ילדים או לעשות את מה שצריך על-מנת להתפר ולרכוש דירה ממש ממש קטנה - במרכז.
2. לחילופין, אם להקים משפחה או דירה גדולה אלו דברים שחשובים לך, אתה תיקח את 60 המטרים שהשגת בעמל רב בייחס של 1:1, ותתפשר מבחינה גיאוגרפית ככה שתוכל להשיג ווילה בקרית שמונה עם ייחס 1:5 נניח (הכסף שלך שווה הרבה יותר מטרים שם).

אפשר לסכם את הדילמה בשיקול של גודל דירה מול מיקום הדירה.

ומה יאפשר לך גמישות לגבי הגודל? מה שציינתי קודם עם התחייבות הקבלנים. על פניו נראה שהתוכנית עשוויה לתמרץ במידת-מה את הרוכשים לבצע וויתורים בצורה כלשהי. אבל אני מאמין בדטרמיניזם ולכן מפקפק בכך.

9.אם מישהו קונה מטרים לאורך 20 שנה, הכסף שהוא הכניס לתוכנית בשנים הראשונות סבל מאינפלציה גבוהה כנראה כבר לא יוכל לשמש לבנייה של אותה כמות מטרים כמו בזמן ההפקדה המקורי, כלומר המדינה "מציעה" תוכנית חיסכון עם מינימום ריבית של מדד הבנייה - מאיפה הולך להגיע הכסף לריבית הזו?

יתכן שלא היית מרוכז כשקראת את סעיפי התוכנית? זה לכאורה אחד היתרונות הכי גדולים של התוכנית, תקרא שוב את סעיף 3.

10.מה זו "הצמדה מובטחת"? מאיפה מגיע הכסף?

ההבטחה היא שאם זכאי מחליט למכור את המטרים שצבר בחזרה למדינה (למשל אם הוא עובר לחו"ל או נשאר בשכירות), המדינה מתחייבת לרכוש אותם ממנו במחיר המקורי בתוספת ההצמדה למדדים אלו, מה שמעניק לכספו נזילות מובטחת. המטרה של מנגנון זה אינה להפוך את המדינה לבנק, אלא להשתמש בכסף כאיום וכלי תמריץ: התוכנית הופכת את המדינה, שעד כה נהנתה מעליית מחירי הנדל"ן, לגוף שחייב לדאוג לכך שהדירות ייבנו בזמן. אם המדינה תתעכב בבנייה, היא זו שתישא בעלויות האינפלציה ותיאלץ לשלם את הריביות וההצמדות הללו מכיסה. מנגנון זה נועד לאחד לראשונה את האינטרסים של האוצר ושל הזוגות הצעירים – לשניהם יש כעת אינטרס שהבנייה תסתיים כמה שיותר מהר.

הקטע הזה של הפיכת התפקיד של המדינה מהנהנתנית לחרדתית, ואיחוד האינטרס של משרד האוצר עם הציבור, נכתב בספר במפורש, אני כתבתי את זה מעט אחרת. מכאן שגם למדינה יש תמריץ לבנות יותר דירות קטנות או כאלו שנגישות לכל כיס, באיזורי הביקוש, גדל לכאורה. זה אולי נשמע לך מגוחך, אבל אחרי שקוראים את הפרקים הראשונים של הספר ומבינים את מערכת היחסים בין הגופים השונים במדינה בהקשר הזה, השאלה המתבקשת היא "אם הכל מעוות מהיסוד ואף אחד לא מתכוון לאפס את המשחק מחדש, אז כיצד ניתן להשתמש במנגונים המעוותים הקיימים על-מנת להיטיב עם הטאזרח ולא עם הבנק/המשרד הממשלתי/הקבלן? (הם עדיין יהנו מרווח, אבל לא חזירי)"

11."קבלן ביצוע משודרג" - איזה דחיפה יש פה לבנות מהר ובאיכות גבוהה?, יש פה דחיפה לבנות במחיר זול או מחיר אחיד כי לכולם יש אותו כסף

במצב הקיים, קבלנים מהמרים ומתחרים ביניהם מי ישלם הכי הרבה על הקרקע, נתון שמתגלגל בסוף לצרכן ומייקר את הדירות. בתוכנית "בנק המטרים", המדינה משנה את חוקי המשחק: היא מסירה מהקבלן את סיכוני שיווק הדירות, מבטיחה לו שהלקוחות והכסף כבר בקופה, ומקצה את הקרקע מראש. ברגע שהקבלן משוחרר מההימורים הפיננסיים הללו, הוא זוכה בתשלום בטוח ובוודאות לשנים קדימה, והוא פנוי להתמקד נטו בבנייה.

במכרז ההפוך שמנהלת המדינה, הקבלנים (שהפכו ל"קבלני ביצוע משודרגים") מתחרים בדיוק על הפרמטרים ששאלת עליהם: כדי לזכות במכרז ולקבל את הפרויקט הממשלתי, עליהם להציע מי בונה הכי איכותי, הכי מהר, ובמחיר למטר הזול ביותר שאפשר. לגבי שאלת המחיר – אכן קיימת דחיפה משמעותית להוזיל את הבנייה כי זהו אחד מתנאי הליבה לזכייה במכרז. הקבלנים מוכנים להוזיל עלויות מכיוון שהם מבינים שבמודל זה הם מקבלים מרווחי רווח נמוכים יותר, אך בטוחים לחלוטין בראייה קדימה. הם מקבלים וודאות ובהתאם יכולים לבנות/להשקיע/להתמנף בצורה יעילה יותר, לכאורה.

לדעתי סביר שעבור הקבלנים הגדולים הנוכחיים או הממונפים הנוכחיים זה באמת לא ישתלם, ולכן נצטרך לאפשר לקבלנים חדשים שעדיין לא קיימים לקום ולגרוף את הכסף שמצוי על השולחן. עבור קבלן חדש ויעיל זה יכול להשתלם (לפחות בטווח קצר, כי אין לי מושג מה התוכנית תגרור שנים קדימה מבחינת עלויות וכן הלאה).

12.יש פה אמירות שהם יותר פירסומיות מאשר מעשיות - "קבלן ביצוע משודרג" (אין פה שום שידרוג), "שומר גמישות השוק"(איך?), "ודאות שלטונית"(איך המדינה אמורה לדעת עוד 50 שנה מי תהיה האוכלוסיה וצרכייה?), "רכישה בקצב שלך" (בקצב שלך אבל בגודל שלא מתאים למשפחה שלך. . .)

אם יש משהו שהמדינה כן מסוגלת לדעת מראש בהסתברות טובה - מאפייני האוכלוסייה. גם נקודה זו קיבלה התייחסות כלשהי בספר ושכחתי איפה.
כל שאר הביטויים שציינת כאן קיבלו מענה קודם בהודעה זו, לכאורה לא מדובר באמירות ריקות אלא שיש מנגנון או היגיון מאחוריהן.


ואחרית דבר, אני לא בעד תוכנית כזאת ונגד התערבות ממשלתית, אבל מכיר בעובדה שהמצב הנוכחי בנדל"ן הוא ברובו עקב אותה התערבות ישירה או עקיפה או מסואבת, לצד שלל עיוותים, גזענות ובלאגן שהתחוללו כאן מקום המדינה ועד היום ולא היה אינטרס מספיק חזק או פנאי לתקן את כל זה וגם לפצות את רוב האוכלוסיה שנדפקה מזה. יאמר לזכות התוכנית שהיא מסוגלת "להשיב Fight" ל-100% מכל השאלות והביקורות שהעליתם כאן, התוכניות הקודמות לא היו מסוגלות לזה. למרות זאת היא עדיין לא לגיטימית בעיני, ומעלה סקפטיות לגבי יישום שלה לטווח ארוך ולגבי המחירים הבעיתיים שהיא עלולה ליצור. בראייה לעתיד, מניח שמשברים כמו שחלו כאן בשנות הייצוב או במחסור הפיזי בדירות עקב העלייה של שנות ה-90 (וחוסר היעילות של הענף עוד לפניה), ידרבנו את בעלי האינטרסים הצרים ואת השלטון להואיל בטובם לבצע ליברליזציה של כל המשק, מה שיוביל לליברליזציה של הנדל"ן וירידת מחירים.

שוק הנדל"ן הוא בסופו של דבר סיפור של ביקוש והיצע.

לדעתי, ממש לא בישראל. לדעתי הביקוש וההיצע בנדל"ן ישראלי הם מהונדסים ומקורם אינם שוק חופשי או יד נעלמה.