האם מחירי הדירות באמת בירידה מה 9.22?

[ארנטס]

אבל זה נכון לכל השקעה שאנשים עושים בלי מחשבה ובלי הבנה ורק בגלל FOMO או סיבה דומה שלא תחזיק מים כאשר ההשקעה נופלת.
תסתכל לדוגמא על כל אלו שהתפתו להכניס את הפנסיות שלהם והחסכונות שלהם לסנופי (כי הסנופי תמיד עולה) ועכשיו אחרי שנה של שקל מתחזק הם לא מבינים שהסנופי דווקא עלה יפה, ורואים רק את כל החסכונות שלהם תקועים, והינה מדד תל אביב ממש עלה, אז זו הזדמנות מצוינת לעבור למסלול של מניות בישראל, מה לא?
והינה איזה יופי עוד FOMO שגורם לך למכור בזול ולקנות ביוקר…
אז כמה הם הפסידו?

אני מסכימה איתך שהמבצעים 90-10 (שגם לדעתי היו הזויים ומוגזמים) הנגישו לעוד קבוצת אוכלוסיה את ה- FOMO הספציפי הזה.
אבל על הסכומים שאפשר לשים בסנופי אין הגבלת מינימום. ולדעתי אנשים הכניסו לשם הרבה יותר כסף (ואולי עכשיו מוציאים?) באמצעות הפנסיות והקה״ש והגמל. ואולי אפילו לקחו הלוואות (דרך המכשירים הללו) כי סנופי תמיד עולה…
בקיצור, להפסיד כסף אפשר בהרבה דרכים…

מסכים ומחזק.
לשפוט את שוק ההון (מנייתי) היכן המקום הנכון לפי שנה ספציפית ולפי זה למכור ולעבור (אירוע מס) / להתנייד (ללא אירוע מס) זו טעות כמובן.
אגב, בשנת 2025 הבורסה הטובה ביותר בעולם היתה הקוריאנית (76%)!!!. אז כולם יעברו ממדדי ת"א וארה"ב לקוריאה?
השקעה היא לטווח ארוך (מאד) וכל שנה יש כוכב אחר. לכן, שני הכללים הכי חשובים ומוכחים הם פיזור גלובלי + טווח ארוך.

לא מעט צעירים מאוד עם כמה שקלים בכיס קנו דירה בעיר שלא שמעו עליה רק כדי "להיכנס למגרש הנדל"ן ומשם להתקדם". אין לי ספק שאם אותה הדירה היתה לפי לוח תשלומים רגיל בכלל לא היו מתעניינים אפילו. גם בגלל היעדר אפשרות פיננסית וגם בגלל חוסר פיתוי ועניין.

נקודה אגבית ומעניינת -
בגלל הרפתקה זו הפסידו את הזכאות לפרוייקט מחיר למשתכן ששם הכסף הגדול. מראש בחוזה המחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק.

 

[amit]

על סמך מה הגעת למסקנה הזו כשכל המדדים מצביעים על המסקנה ההפוכה?

אנחנו לקראת בום כלכלי רציני מ5 סיבות:
1.עסקאות נשק במיליארדים .
2.עסקאות גז במיליארדים.
3.גל של אקזיטים.
4.עליה מוגברת מארצות הברית ומערב אירופה , עליה םיזית וגם רכישת נכסים כביטוח.
5.בוסט למשק שיוצא ממלחמה .

פשוט חכו שנה ותראו שצדקתי .

 

[זבלן אוקראיני]

אנחנו לקראת בום כלכלי רציני מ5 סיבות:
1.עסקאות נשק במיליארדים .
2.עסקאות גז במיליארדים.
3.גל של אקזיטים.
4.עליה מוגברת מארצות הברית ומערב אירופה , עליה םיזית וגם רכישת נכסים כביטוח.
5.בוסט למשק שיוצא ממלחמה .

פשוט חכו שנה ותראו שצדקתי .

נכון להיום אנחנו דווקא בשפל של כמות עולים.
לעומת זאת, שברנו שיא שלילי בגידול האוכלוסייה מקום המדינה.

אולי אני לא קורא את המפה בצורה נכונה, אבל ייתכן שהיהודים הנותרים באירופה/ארצות הברית מעדיפים להתמודד עם האנטישמיות האירעית ולא עם גלי טילים/אירועי טרור החצי שנתיים?

 

[Monarch]

אנחנו לקראת בום כלכלי רציני מ5 סיבות:
1.עסקאות נשק במיליארדים .
2.עסקאות גז במיליארדים.
3.גל של אקזיטים.
4.עליה מוגברת מארצות הברית ומערב אירופה , עליה םיזית וגם רכישת נכסים כביטוח.
5.בוסט למשק שיוצא ממלחמה .

פשוט חכו שנה ותראו שצדקתי .

מה? איזה עליה מוגברת? על מה מדובר? הנתונים אומרים אחרת.
שאר הדברים לא בהכרח ישפיעו במגמת עליה על מחירי הדירות. זה הימור.
כרגע מחירי הדירות בבועה והבועה לאט לאט מתפוצצת והביקוש פוחת.
ניפגש פה עוד שנה לממצאים.

 

[amit]

מה? איזה עליה מוגברת? על מה מדובר? הנתונים אומרים אחרת.
שאר הדברים לא בהכרח ישפיעו במגמת עליה על מחירי הדירות. זה הימור.
כרגע מחירי הדירות בבועה והבועה לאט לאט מתפוצצת והביקוש פוחת.
ניפגש פה עוד שנה לממצאים.

כל פוזיציה היא סוג של הימור . בכל מקרה אני לא מתווכח איתכם ,אפשר להיפגש עוד שנה ולראות מי צדק.

 

[InvestingNoob]

80,000 איש ירדו מישראל בשנה החולפת.

 

[ארנטס]

80,000 איש ירדו מישראל בשנה החולפת.

וכמה התחתנו / התגרשו וצריכים קורת גג?
וכמה עלו לישראל?

 

[InvestingNoob]

https://pic1.calcalist.co.il/picserver3/crop_images/2025/12/30/SJlpye5bEWe/SJlpye5bEWe_0_0_1211_763_0_x-large.jpg

זכרתי 80, כנראה 70 עזבו

 

[בת העמק]

80,000 איש ירדו מישראל בשנה החולפת.

עזבו 70K, חזרו ועלו והתאחדו 50K - המאזן השלילי הוא 20K. לידות פחות פטירות -תוספת של 130K (נתונים מהודעת הלמ"ס מיום 31.12.25).
ניתוח ההגירה (חלקי) לפי מכון טאוב באתר כלכליסט 31.12.25 - 30K מהעוזבים הם צברים יהודים, 22K הם תושבים לא יהודים שנולדו בחו"ל. אני מנחשת שהשאר הם ערבים (18K).

 

[InvestingNoob]

אני אניח שאלה שעזבו הם אנשים מבוססים לעומת אלה שעלו שכנראה שפה אין להם..

מעבר לדיור, יש פה ירידה במיסים ועלייה בנטל.
המדינה הזו לא הולכת לכיוון חיובי כרגע.

 

[בת העמק]

אני אניח שאלה שעזבו הם אנשים מבוססים לעומת אלה שעלו שכנראה שפה אין להם..

הלכתי לבדוק נתוני עליה לשנת 2025 ומצאתי כאן
1. מאיפה הגיעו (נתונים ינואר-יולי): מזרח אירופה 6645 (רוב מוחלט מרוסיה, מעל 5000), מערב אירופה 2332 (חצי מצרפת ומקום שני בריטניה), צפון אמריקה כ-1500.
2. נתוני מקצועות (ינואר-יולי): בלתי מקצועים מהווים כ-40% מהעולים אבל נכללים בהם גם גילאי 0-18 שהם חצי הבלתי מקצועים, כלומר 80% מהבוגרים הם בעלי מקצוע (הפירוט מוצג שם באחד הקבצים).

 

[Paranoid]

הלכתי לבדוק נתוני עליה לשנת 2025 ומצאתי כאן
1. מאיפה הגיעו (נתונים ינואר-יולי): מזרח אירופה 6645 (רוב מוחלט מרוסיה, מעל 5000), מערב אירופה 2332 (חצי מצרפת ומקום שני בריטניה), צפון אמריקה כ-1500.
2. נתוני מקצועות (ינואר-יולי): בלתי מקצועים מהווים כ-40% מהעולים אבל נכללים בהם גם גילאי 0-18 שהם חצי הבלתי מקצועים, כלומר 80% מהבוגרים הם בעלי מקצוע (הפירוט מוצג שם באחד הקבצים).

ומה לגבי היורדים, יש נתונים?

אני אניח שאלה שעזבו הם אנשים מבוססים לעומת אלה שעלו שכנראה שפה אין להם..

מעבר לדיור, יש פה ירידה במיסים ועלייה בנטל.
המדינה הזו לא הולכת לכיוון חיובי כרגע.

כי אני לא משוכנע לגבי זה.

 

[InvestingNoob]

יש שם קובץ התפלגות לפי מקצועות, מתחילת 25 ועד יולי 25:

https://imgur.com/a/LYAJ0Ig

 

[שלומו]

אני אניח שאלה שעזבו הם אנשים מבוססים לעומת אלה שעלו שכנראה שפה אין להם..

הרבה אנשים שעזבו את הארץ ב2024 הגיעו מאוקראינה ורוסיה בגלל המלחמה שם. אני מכיר יהודים מצרפת קנדה דרום אפריקה וארה"ב שקנו או מחפשים לקנות דירה בארץ ב2025. לפעמים מדובר בקבוצות של חברים. הרבה מהם לא מחפשים דווקא בגוש דן. הדירות בארץ מאוד התייקרו בשנה האחרונה בדולר וכמעט בכל מט"ח אחר.

 

[בת העמק]

ומה לגבי היורדים, יש נתונים?

אין מספיק נתונים באינטרנט, בטח לגבי השנים 2024-2025, ויש גם שינוי בשיטת החישוב (שיוביל להגדרת עזיבה גדולה יותר ביחס ליוצאים חו"ל).
מכתבה בגלובס משנה שעברה, לגבי נתוני הייטק 23-24 (השנים שבהן התרחשה קפיצה גדולה בהגירה):

על פי נתוני לינקדאין שנותחו על ידי חברת Revelio Labs, לאחר רצף ארוך של שנים בהם היו יותר רילוקיישנים לתוך ישראל מאשר החוצה ממנה, בשנתיים האחרונות המגמה השתנתה: בשנת 2023 נרשמו 618 יותר רילוקיישנים החוצה מאשר פנימה, וב-2024 (עד חודש אוגוסט, כולל) נרשמו 959 יותר רילוקיישנים החוצה מאשר פנימה.

כלומר, הטענה שההייטק נוהר החוצה עדיין לא באה לידי ביטוי "מפחיד".
אני חושבת שיש גם עירבוב נתונים לגבי מקצוע והשכלה בין יורדים אוקראינים-רוסים שעלו בעקבות המלחמה שם וכבר עזבו, לבין הישראלים.
אם מישהו מוצא מחקר טוב, אשמח לשיתופו כאן אבל אני לא מצאתי.

 

[הנועזת]

כמו בתקופת הקורונה, גם עכשיו לתפיסתי נראה את אותו דפוס
עליית מחירים חדה בדיליי אלגנטי אחרי שוק ההון,
עם סיום הדיפ בו אנחנו נמצאים עכשיו

למה?
שוק ההון הישראלי הגיע לשיא אחרי שנתיים חזקות במיוחד ברמה המקומית והעולמית,
במקביל, הולכת ומתגבשת כאן סערה מושלמת שתומכת במחירי הנדל״ן
גרף הריבית מתכופף בקצב גובר
המשכנתאות מתחילות לרדת
השכירויות עולות
האטרקטיביות של קרנות כספיות ופקדונות נשחקת
עוד ועוד אקזיטים מייצרים עודפי נזילות
יתרות הציבור בשיא כל הזמנים

כן, יש מלאי יוצא דופן של דירות לא מכורות.
כן, יש צעירים שלכאורה מתקשים לקנות

אבל:
להורים שלהם יש כסף
להייטקיסטים יש כסף
ליהדות התפוצות החוששת מהאנטישמיות הגואה יש כסף
ולציבור הרחב יש הרבה יותר הון ממה שמצטייר

בסוף צריך לזכור דבר פשוט:
כדי להזיז את שוק הנדל״ן לא צריך מיליוני עסקאות
מספיק כמה עשרות אלפים

יש בועה בעיקר בדירות קבלן בפריים לוקיישן
אבל לא כל השוק הוא בועה.
זה היופי בנדלן לא קונים מדד, קונים דירה בודדת

יש דירות “רזות”, בלי גרניט פורצלן,
באזורים עם התחדשות עירונית במרכז,
מחוץ לאזורי ההייפ

בשוק ההון Buy the Dip הוא עקרון מוערך,
בנדל״ן איכשהו אנשים ואפילו מובילי דיעה מתקשים להבין הליכה נגד המגמה

 

[הלומד94]

כמו בתקופת הקורונה, גם עכשיו לתפיסתי נראה את אותו דפוס
עליית מחירים חדה בדיליי אלגנטי אחרי שוק ההון,
עם סיום הדיפ בו אנחנו נמצאים עכשיו

למה?
שוק ההון הישראלי הגיע לשיא אחרי שנתיים חזקות במיוחד ברמה המקומית והעולמית,
במקביל, הולכת ומתגבשת כאן סערה מושלמת שתומכת במחירי הנדל״ן
גרף הריבית מתכופף בקצב גובר
המשכנתאות מתחילות לרדת
השכירויות עולות
האטרקטיביות של קרנות כספיות ופקדונות נשחקת
עוד ועוד אקזיטים מייצרים עודפי נזילות
יתרות הציבור בשיא כל הזמנים

כן, יש מלאי יוצא דופן של דירות לא מכורות.
כן, יש צעירים שלכאורה מתקשים לקנות

אבל:
להורים שלהם יש כסף
להייטקיסטים יש כסף
ליהדות התפוצות החוששת מהאנטישמיות הגואה יש כסף
ולציבור הרחב יש הרבה יותר הון ממה שמצטייר

בסוף צריך לזכור דבר פשוט:
כדי להזיז את שוק הנדל״ן לא צריך מיליוני עסקאות
מספיק כמה עשרות אלפים

יש בועה בעיקר בדירות קבלן בפריים לוקיישן
אבל לא כל השוק הוא בועה.
זה היופי בנדלן לא קונים מדד, קונים דירה בודדת

יש דירות “רזות”, בלי גרניט פורצלן,
באזורים עם התחדשות עירונית במרכז,
מחוץ לאזורי ההייפ

בשוק ההון Buy the Dip הוא עקרון מוערך,
בנדל״ן איכשהו אנשים ואפילו מובילי דיעה מתקשים להבין הליכה נגד המגמה

ועדיין יש את העניין שמי שבא עם כ25-30% מערך הדירה, משלם על המשכנתה כ2000-3000 שקל יותר ממה שישלם אם יגור באותה דירה בשכירות.

זה לא מרגיש לך קצת בועה? אולי מחירי השכירות יטפסו לאט לאט לאיזור שיווי המשקל, אבל כרגע זאת המתמטיקה.

 

[falul]

מנסה לייצר תרחישים. נניח בהסתכלות על 10 שנים קדימה. בהתחשב בדברים שנאמרו כאן על ההווה והעתיד הקרוב ובנתוני עבר של ישראל ונדל"ן בכלל.
מהן סביר להעריך לגבי השינוי השנתי הממוצע במחירים ב-10 השנים הקרובות?
נניח שינוי שנתי ממוצע ב % בתרחיש:

• פסימי
• שקול/זהיר
• זהיר-אופטימי

חשבתי על 1% ; 1.8% ; 3% אבל זה די לזרוק סתם, אשמח למספרים שהגיוני להציב

 

[גרביל מרוץ]

ועדיין יש את העניין שמי שבא עם כ25-30% מערך הדירה, משלם על המשכנתה כ2000-3000 שקל יותר ממה שישלם אם יגור באותה דירה בשכירות.

זה לא מרגיש לך קצת בועה? אולי מחירי השכירות יטפסו לאט לאט לאיזור שיווי המשקל, אבל כרגע זאת המתמטיקה.

זו ממש לא המתמטיקה, אתה צריך להשוות את עלות השכירות רק לחלק הריבית במשכנתא, כנגד ההון אתה מקבל בעלות

 

[מכל מלמדי השכלתי]

טוב ריבית ירדה בניגוד לצפי.
מצטרף למה ש @הנועזת כתבה לפניי.
יש 'מדד בנייה' לא צריך לרוץ לסחוב בלוקים.