דעתכם על הזדמנויות נדל"ן בחו׳׳ל

[rambo7]

אז נכון שמרגיש שמשווקים את יוון ואתונה בפרט כמו ברלין של לפני 5 שנים..
אני מתעניין בהשקעה בנדל׳׳ן בינלאומי ושמח לשמוע דעות על ערים שעדיין גלום בהם פוטנציאל.

מינוס משמעותי ביוון - פוליטי ועתיד היורו (שׁאני דובי לגביו)
פלוס משמעותי באנגליה - שפה ועתיד המדינה/פאונד לטווח ארוך

מעניין אותי בעיקר השילוב בין פוטנציאל העיר/מדינה בשילוב תנאים טובים למינוף משמעותי, גם בנכסים רבי דירות.

שמח לשמוע דעות לא קונבציונליות, ערים שלא שמעתי עליהם, הזדמנויות, פלוסים ומינוסים וכ׳׳ו..
שנה טובה לכל חברי הפורום

 

[doc29]

שמח לשמוע דעות לא קונבציונליות, ערים שלא שמעתי עליהם, הזדמנויות, פלוסים ומינוסים וכ׳׳ו..

ממה שאני יודע מרבית המדינות היחסית נורמליות בעולם נמצאות יחסית לקראת סוף הסייקל (בהנחה שבאמת יש כזה דבר). היחידות שלא שאני מכיר הן יוון ואיטליה. יוון כבר החלה במהלך של עליות (או בניסוח יותר מסוייג, ביוון הייתה עלייה לראשונה בשנה וחצי האחרונות ככה מזה מספר שנים). איטליה (עדיין) לא.

יש לא מעט שמשקיעים בפורטוגל וראו תשואה יפה אבל זה כבר קצת "סוד גלוי" לדעתי וזה לא מתאים למה שאתה מכנה הזדמנות). כנל בספרד.

כמה דברים חשובים:
1. לדעתי ברקזיט מעוות את שינויי המחירים ופוגע בצמיחה בהרבה מקומות, בייחוד לאור התארכותו הבלתי נגמרת. בקיצור, הרבה אי וודאות סביב זה.
2. יותר חשוב, ובהמשך לסעיף 1: לא בטוח כמה באמת אפשר לצפות את המהלכים הללו, מי היה מדמיין את עניין הברקזיט... אני לא בטוח לגמרי עד כמה יש סייקלים כאלה. מאוד מפתה לראות אותם אבל זה עדיין בגדר ניסיון לנבא עתיד שזו עדיין משימה לא קלה.
3. זה ברמת מאקרו מטורפת. בטוח שמישהו מספיק מיומן יכול למצוא דילים טובים גם במדינות שלכאורה לא זולות .
4. אני לא ממש מבין מהחיים שלי, אבל ביקשת רעיון שלא שמעת וקיבלת.

בהצלחה.

 

[AM-PM]

לנו הישראלים יש דחף בלתי נשלט ודיי מוזר להשקעות בנדל״ן ועכשיו חו״ל נהיה טרנדי ...כן היו פעם מציאות בגרמניה ואנגליה וגם בארץ.
הכל טוב ויפה כשמודעים לכלל העלויות האמיתיות של כל עסקה ולא לכל פופ אפ שקופץ לנו על ״מציאה חד פעמית״ ותשואה מופרכת.
לדעתי לפני הכל תצטרך לענות לעצמך על כמה שאלות:
1. למה נדל״ן ולא שוק ההון?
2. מהן העלויות האמיתיות של העסקה? / מהן אחוזי התשואה הריאלים שישארו בידך אחרי כל ההפרשות למתווכים ולמתחזקים למינם?
3. נכונות מצידך להתעסק עם הכאב ראש עם דיירים ותחזוקה לנכס בחו״ל
4. מימון הנכס - משכנתאות בחו״ל שונות בכל מקום וצריך להכיר
5. חוקי הגנת הדייר - יש הרבה מקומות שהדייר חזק כמעט כמוך ולפעמים הרבה יותר ולא תוכל להעלות שכ״ד/לפנות דייר וכ״ו (ראה גרמניה)
6. מיסוי - הכרת חוקי המיסוי המקומי על הכנסות משכ״ד וכ״ו ועל השילוב של זה עם הדיווחים שלך בארץ
אחרי כל זה תוכל להשוות בין מדינות שבא לך ...
בלי לקחת את כל הפרמטרים ולהיות מודע לכל ההבדלים אתה תקבל שיעורי בית כואבים מהר מאוד וחבל
ב-ה-צ-ל-ח-ה !

 

[rambo7]

ממה שאני יודע מרבית המדינות היחסית נורמליות בעולם נמצאות יחסית לקראת סוף הסייקל (בהנחה שבאמת יש כזה דבר). היחידות שלא שאני מכיר הן יוון ואיטליה. יוון כבר החלה במהלך של עליות (או בניסוח יותר מסוייג, ביוון הייתה עלייה לראשונה בשנה וחצי האחרונות ככה מזה מספר שנים). איטליה (עדיין) לא.

יש לא מעט שמשקיעים בפורטוגל וראו תשואה יפה אבל זה כבר קצת "סוד גלוי" לדעתי וזה לא מתאים למה שאתה מכנה הזדמנות). כנל בספרד.

כמה דברים חשובים:
1. לדעתי ברקזיט מעוות את שינויי המחירים ופוגע בצמיחה בהרבה מקומות, בייחוד לאור התארכותו הבלתי נגמרת. בקיצור, הרבה אי וודאות סביב זה.
2. יותר חשוב, ובהמשך לסעיף 1: לא בטוח כמה באמת אפשר לצפות את המהלכים הללו, מי היה מדמיין את עניין הברקזיט... אני לא בטוח לגמרי עד כמה יש סייקלים כאלה. מאוד מפתה לראות אותם אבל זה עדיין בגדר ניסיון לנבא עתיד שזו עדיין משימה לא קלה.
3. זה ברמת מאקרו מטורפת. בטוח שמישהו מספיק מיומן יכול למצוא דילים טובים גם במדינות שלכאורה לא זולות .
4. אני לא ממש מבין מהחיים שלי, אבל ביקשת רעיון שלא שמעת וקיבלת.

בהצלחה.

אהבתי את הניסוח ובמיוחד את הנקודה הרביעית שבאת להעביר
מסכים בנוגע לברקזיט ובכלליות אני מעדיף כלכלה יחסית מפותחת עם שלטון יחסית יציב לעומת האופציות האחרות על הפרק.
מאמין שאי אפשר לצפות מהלכים כאלה או תוצאות בטווח קצר, אבל בראייה למבט מאוד ארוך ״יהיה בסדר״ כמו גם בהשקעות שוק ההון.

כשאני מזכיר ׳דילים׳ הכוונה ערים שמתומחרות פחות מההייפ הכולל, לדוג׳ צפון אנגליה/האג לעומת ליסבון/אתונה..

תודה!

 

[rambo7]

לנו הישראלים יש דחף בלתי נשלט ודיי מוזר להשקעות בנדל״ן ועכשיו חו״ל נהיה טרנדי ...כן היו פעם מציאות בגרמניה ואנגליה וגם בארץ.
הכל טוב ויפה כשמודעים לכלל העלויות האמיתיות של כל עסקה ולא לכל פופ אפ שקופץ לנו על ״מציאה חד פעמית״ ותשואה מופרכת.
לדעתי לפני הכל תצטרך לענות לעצמך על כמה שאלות:
1. למה נדל״ן ולא שוק ההון?
2. מהן העלויות האמיתיות של העסקה? / מהן אחוזי התשואה הריאלים שישארו בידך אחרי כל ההפרשות למתווכים ולמתחזקים למינם?
3. נכונות מצידך להתעסק עם הכאב ראש עם דיירים ותחזוקה לנכס בחו״ל
4. מימון הנכס - משכנתאות בחו״ל שונות בכל מקום וצריך להכיר
5. חוקי הגנת הדייר - יש הרבה מקומות שהדייר חזק כמעט כמוך ולפעמים הרבה יותר ולא תוכל להעלות שכ״ד/לפנות דייר וכ״ו (ראה גרמניה)
6. מיסוי - הכרת חוקי המיסוי המקומי על הכנסות משכ״ד וכ״ו ועל השילוב של זה עם הדיווחים שלך בארץ
אחרי כל זה תוכל להשוות בין מדינות שבא לך ...
בלי לקחת את כל הפרמטרים ולהיות מודע לכל ההבדלים אתה תקבל שיעורי בית כואבים מהר מאוד וחבל
ב-ה-צ-ל-ח-ה !

לא חושב שזה קשור לנו הישראלים ויותר כל בן אדם שמחפש תשואה וגידור מסויימים.

בנוגע לזה שזה טרנדי, אני מאמין שהבנת מהפוסט שאני לא מחפש את היעדים הטרנדיים אתונה/ליסבון/ברלין/טיבלסי אז לא יודע למה הכוונה.

עניתי על השאלות האלה אבל בקצרה, תמיד מחפש אפיקים משמעותיים להשגת תשואה.
בהיבט הנדלני מה שמושך הוא אפשרות המינוף וצמיחה שתהיינה משמעותית. אפשרות המימון הקלה (וגבוהה) יחסית מאוד חשובה לי בבחירת היעד.

הגנת דייר, גורם משמעותי ש׳הוריד׳ אותי מהולנד. לא אשקיע במדינות עם חוקים סוציאלים מופרזים.

תודה על התגובה.
מה הניסיון שלך בקניית נדל׳׳ן ואיזה ׳שיעורים כואבים׳ מהחיים האמיתיים למדת?

 

[גרהם]

אבל בראייה למבט מאוד ארוך ״יהיה בסדר״ כמו גם בהשקעות שוק ההון.

הגנת דייר, גורם משמעותי ש׳הוריד׳ אותי מהולנד. לא אשקיע במדינות עם חוקים סוציאלים מופרזים.

איך זה מתיישב?
אתה עוקב אחרי ההתפתחויות הפוליטיות ברזולוציה גבוהה ומכיר את הזרמים בחקיקה של כל מדינה בה אתה משקיע?

 

[rambo7]

איך זה מתיישב?
אתה עוקב אחרי ההתפתחויות הפוליטיות ברזולוציה גבוהה ומכיר את הזרמים בחקיקה של כל מדינה בה אתה משקיע?

מתיישב רעיונית. במבט לרחוק אני שורי על ישראל/אנגליה ודובי על יוון.
נכון זה לא הגרפים וניתוח לאחור של השקעות במדדים למיניהם. אבל זה מה ש׳מתיישב׳ לי.

לא יצא לי לקנות נכסים חוץ ממניות סחירות בארה׳׳ב, אבל לא אני לא אתיימר להכיר זרמי חקיקה בכל מדינה.
מה שכן, במידה וארצה להשקיע בארה׳׳ב לדוגמא, אבחר במדינות שיותר מצודדות בצד המשקיע ופחות במדינות ׳כחולות׳ עם תוספות וחוקים יותר בזרם הסוציאליסטי.

יש לך עצות או אינפוט לעניין האשכול?

 

[doc29]

אהבתי את הניסוח ובמיוחד את הנקודה הרביעית שבאת להעביר
מסכים בנוגע לברקזיט ובכלליות אני מעדיף כלכלה יחסית מפותחת עם שלטון יחסית יציב לעומת האופציות האחרות על הפרק.
מאמין שאי אפשר לצפות מהלכים כאלה או תוצאות בטווח קצר, אבל בראייה למבט מאוד ארוך ״יהיה בסדר״ כמו גם בהשקעות שוק ההון.

כשאני מזכיר ׳דילים׳ הכוונה ערים שמתומחרות פחות מההייפ הכולל, לדוג׳ צפון אנגליה/האג לעומת ליסבון/אתונה..

תודה!

לא סגור שהבנתי- צפון אנגליה והאג מתומחרות פחות מההייפ הכולל? כלומר אתה חושב שהמחירים שם נמוכים ממה שהם 'אמורים' להיות?
לגבי האג באמת לא שמעתי- אבל ממבט זריז- התשואות שם נראות ממש לא רעות!! מה שכן - נראה שהמחירים בהולנד בעלייה כבר כ-5 שנים, כך שלא בטוח שיש מקום לעוד המון עליות, אבל זה ממש בניתוח סופר שטחי.

 

[doc29]

במבט לרחוק אני שורי על ישראל

אז למה בעצם לקנות בחו"ל? (שואל ברצינות).
הרי אם אתה חושב שיהיו פה עליות יפות אין כל כך מה להסס, בטח לאור זה שאתה אומר שאין לך נדלן- משמע יהיה לך פטור ממס עד סכום די גבוה.

 

[גרהם]

מתיישב רעיונית. במבט לרחוק אני שורי על ישראל/אנגליה ודובי על יוון.

בעיני להשקיע לטווח ארוך, להגיד שחשוב לך החוק במדינה ולא להכיר את הניואנסים של הפוליטיקה המקומית שמשתנה במהירות, דומה להימור, אבל שיהיה בהצלחה.

 

[rambo7]

אז למה בעצם לקנות בחו"ל? (שואל ברצינות).
הרי אם אתה חושב שיהיו פה עליות יפות אין כל כך מה להסס, בטח לאור זה שאתה אומר שאין לך נדלן- משמע יהיה לך פטור ממס עד סכום די גבוה.

רשמתי את זה כדוגמא והקשר לאיך הדברים ׳מתיישבים׳ לכותב התגובה מעלה.
בנוסף, במידה ואמצא עסקה משתלמת בפחות ממחיר השוק *בארץ* זה לחלוטין דבר שאעשה. כבר זמן רב שאני ומשפחה מחפשים אקטיבית.

מעבר לכך כמו שרשמתי בתגובות קודמות, רוב העניין שלי בנדל׳׳ן זה מינוף מקסימלי, ולא משהו שבקלות ניתן לעשות או לנצל באופן מקסימלי בישראל.
לדוגמא בהולנד, בפעם אחרונה שבדקתי (ולצערי לא לחצתי על ההדק) המוכנות למשכנתאות היא בגובה של מעל ל100% בתנאים ממש טובים ובביטוח המדינה.

לעניות דעתי הפטור ממס רלוונטי עד לסכום מסויים (כמליון 600) ממילא.

 

[rambo7]

בעיני להשקיע לטווח ארוך, להגיד שחשוב לך החוק במדינה ולא להכיר את הניואנסים של הפוליטיקה המקומית שמשתנה במהירות, דומה להימור, אבל שיהיה בהצלחה.

מכיר ניואנסים. כמו שרשמת, הם משתנים במהירות.
בתגובה הקודמת פירטתי לשאלת שאני לא מתיימר להכיר את ׳כל זרמי החקיקה של כל מדינה׳ בה אשקיע. דברים דיי רחוקים.

 

[rambo7]

לא סגור שהבנתי- צפון אנגליה והאג מתומחרות פחות מההייפ הכולל? כלומר אתה חושב שהמחירים שם נמוכים ממה שהם 'אמורים' להיות?
לגבי האג באמת לא שמעתי- אבל ממבט זריז- התשואות שם נראות ממש לא רעות!! מה שכן - נראה שהמחירים בהולנד בעלייה כבר כ-5 שנים, כך שלא בטוח שיש מקום לעוד המון עליות, אבל זה ממש בניתוח סופר שטחי.

הייפ, כוונתי - למה שרואים באופן גורף מפומפם בארץ כודגמאת ברלין/אתונה/פורטוגל.
אני לא חושב שזה חד משמעית מעיד על כך שזה לא אופצית השקעה טובה, כל אחד והפורטפוליו שלו, אבל מעדיף משהו פחות ברדאר השיווקי.

התחתית בהולנד באמת היא מלפני כ4-5 שנים. מבחינתי העסקה צריכה להיות עם אופי תשואתי (של שכירות) ברמה טובה מעבר לפוטנציאל התשואה (appreciation).

 

[קובי_חדש]

למה להשקיע בחול ולא לקנות דירה בארץ? יש הרבה אזורים שונים בישראל עם מחירים שונים לחלוטין...

 

[nicepo1]

למה להשקיע בחול ולא לקנות דירה בארץ? יש הרבה אזורים שונים בישראל עם מחירים שונים לחלוטין...

התשואה בארץ מאוד נמוכה יחסית למקומות שונים בעולם.
יש גם לא מעט שחושבים שאנחנו בפיק של מחירים.

 

[משתמש מחוק2]

ועתיד היורו (שׁאני דובי לגביו)

אם אתה חושש מנדלן ביורו, אתה יכול לקנות חוזים עתידיים באיזה מינוף שתרצה כדי לקבע את השער

 

[nick]

התשואה בארץ מאוד נמוכה יחסית למקומות שונים בעולם.
יש גם לא מעט שחושבים שאנחנו בפיק של מחירים.

ואם זה לא הוריד לך כבר את החשק אז מס רכישה

אגב, מס רכישה זה רק סימפטום.
מדינה שבה השלטון נלחם במשקיעי נדל"ן כאילו הם האויב, היא מקום מסוכן להשקיע בו בנדל"ן.
מס דירה שלישית, שהוא סוג של הפקעה, הראה את זה מעבר לכל ספק.
וזה בממשלת" ימין"
תארו לכם מה יקרה למשקיעי הנדל"ן עם מפלגת העבודה במשרד האוצר...

 

[rambo7]

אם אתה חושש מנדלן ביורו, אתה יכול לקנות חוזים עתידיים באיזה מינוף שתרצה כדי לקבע את השער

מעדיף להחשף למט''ח שאני מעדיף, כמו שבשוק ההון אני דולרי, פע אעדיף להחשף לפאונד. אני מסכים שבכלליות זה ניתן לגידור.

 

[rambo7]

ואם זה לא הוריד לך כבר את החשק אז מס רכישה

אגב, מס רכישה זה רק סימפטום.
מדינה שבה השלטון נלחם במשקיעי נדל"ן כאילו הם האויב, היא מקום מסוכן להשקיע בו בנדל"ן.
מס דירה שלישית, שהוא סוג של הפקעה, הראה את זה מעבר לכל ספק.
וזה בממשלת" ימין"
תארו לכם מה יקרה למשקיעי הנדל"ן עם מפלגת העבודה במשרד האוצר...

כך גם לשוק ההון ומניות ברגע שיעלו מס חברות ויתספו עוד חוקים ..
כמו שציינת, הבעיה זה יותר החוסר ודאות במדינות שכאלה, פתאום חוק על דירה שלישית וכ''ו.

 

[amit]

ואם זה לא הוריד לך כבר את החשק אז מס רכישה

אגב, מס רכישה זה רק סימפטום.
מדינה שבה השלטון נלחם במשקיעי נדל"ן כאילו הם האויב, היא מקום מסוכן להשקיע בו בנדל"ן.
מס דירה שלישית, שהוא סוג של הפקעה, הראה את זה מעבר לכל ספק.
וזה בממשלת" ימין"
תארו לכם מה יקרה למשקיעי הנדל"ן עם מפלגת העבודה במשרד האוצר...

נכון מאוד , ומצד שני כל אותם פוליטיקאים משמאל ומימין מחזיקים דירות להשקעה.