דירות גן

[green]

שלום לכולם
אני מחפש דירה ובהרבה פרוייקטים חדשים הדירות היחידות שנשארו הן דירות הגן (וגם הפנטאוז, אבל זה עוד מילא).
הייתי שמח לדעת האם יש איתן איזו בעיה?
אני מעוניין לרכוש דירה להשקעה, האם הן פחות מבוקשות לשכירות או לקניה ביד 2?

תודה!

 

[משתמש לא פעיל]

גרתי בעבר כשוכר בדירה כזו, זה שילוב של המינוסים בבית פרטי (חוסר בטחון, זבובים, ג'וקים) ובניין מגורים (כל השכנים על הראש שלך = רעש + אין באמת פרטיות של בית פרטי)
ובונוס - בדכ מדובר בדירות עם שטח חצר לא מנוצל (הרבה פשוט שמים שטיחים דמוי דשא מכוערים) שנכנס כמובן לחישוב ארנונה יקרה.

 

[vigaror]

הייתי שמח לדעת האם יש איתן איזו בעיה?

אנשים זורקים דברים מלמעלה - אז מאוד חשוב האוכלוסייה באזור.

אתה יכול לשים פרגולה/סככה וזה יעזור

 

[half-solid]

פרגולה/סככה וזה יעזור

בדלי סיגריות, חיתולים ומגבונים משומשים חודרים את זה בד"כ

ניסיון חיים

 

[אורי ג.]

הייתי שמח לדעת האם יש איתן איזו בעיה?

תלוי באיזור אבל בדרך כלל ההפך באזורים נורמליים: אלו הדירות המבוקשות ביותר.

 

[green]

תודה על התגובות, אני מחפש בעיקר בתל אביב, גבעתיים, רמת גן.
באותו מחיר בערך אני יכול לקנות מיני פנטהאוז באיזור כפר שלם, דירת גן ביד אליהו או דירת 3 חדרים בצפון מזרח תל אביב.

בגלל החסרונות שציינו כאן שאני לגמרי יכול להבין אותם, בכלל אני מאמין שהגינה מהר מאוד יכולה להפוך לפח זבל אם לא משקיעים בה ואז זה נהיה רק חסרון.

אז אם זה להשקעה בלבד אני מרוויח משהו מדירת גן בסוף? או שאני לוקח סיכון בגלל הייחודיות (כנראה השלילית) שלה?

 

[DudeOFortune]

כמו שכתבו לך, תלוי אזור.
דירת גן זה פצצה של נכס.
יש שיגידו שזה חסרון כי זה בבניין אבל אפשר גם להגיד שזה יתרון מבחינת תיקוני מבנה וכו', אתה מתחלק עם עוד אנשים.
מהיכרותי עם דירות גן, באזור נחמד מאוד, זה אחלה של דבר ולא שמעתי על בעיות כמו שתיארו כאן. תלוי בשכנים. גם בדירה רגילה אפשר לאכול אותה.

 

[Santi]

בנוסף למה שכתבו כאן, שני משתנים נוספים שיש להם חשיבות גדולה מאוד הם מספר הקומות בבניין וכיווני האוויר.
אגב, ההיתרון הכי גדול של דירות גן הוא לא דווקא הגינה, אלא זה שאתה לא תלוי במעליות.

אתה יכול לשים פרגולה/סככה וזה יעזור

עד כמה שידוע לי זה לא חוקי לבנות פרגולה/סככה קבועה, אלא רק אחת שמתקפלת וזה לא אותו הדבר.
אגב, גם לבנות גדר זה לא חוקי ללא האישורים המתאימים.

 

[Santi]

בהרבה פרוייקטים חדשים הדירות היחידות שנשארו הן דירות הגן

האם הן פחות מבוקשות לשכירות או לקניה ביד 2?

נראה שענית לעצמך, לפחות על החלק של הקניה.

 

[DudeOFortune]

נראה שענית לעצמך, לפחות על החלק של הקניה.

זה לא נכון לדעתי.
זה שהן נשארות אחרונות זה כי פחות אנשים יכולים להרשות לעצמם. כנל לגבי פנטהאוזים.
המחירים של אלו הגבוהים ביותר בפרוייקט ולכן נשארים אחרונים.

קשה להגיד מה ההשקעה הנכונה .
אני אישית חושב שמכיוון שמדובר בנכס מיוחד , יהיה ממנו פחות היצע .
כשמדובר באזור מרכז + חצר, אני רואה מקרוב ומניסיון שזה לוהט עכשיו בשוק ובעתיד אף יותר.
זו דעתי האישית.
אפשר באותו סכום ככל הנראה לקנות דירה קטנה וצנועה בצפון תל אביב / לב תל אביב שגם שם תהיה עלייה כמובן. יש כאלו שישקיעו בדירות עם צפי לפינוי בינוי בעיר לווין.
מקווה שפותח האשכול קיבל תובנות ויקבל החלטה בהתאם לחזון שלו ולמה שיעשה לו טוב.

 

[Santi]

זה לא נכון לדעתי.
זה שהן נשארות אחרונות זה כי פחות אנשים יכולים להרשות לעצמם. כנל לגבי פנטהאוזים.
המחירים של אלו הגבוהים ביותר בפרוייקט ולכן נשארים אחרונים.

אם ככה אז גם הביקוש למטוסים פרטיים בשמיים, הרי מי לא רוצה מטוס פרטי?
אבל מה לעשות שרק קבוצה מאוד קטנה של אנשים יכולה להרשות לעצמה לרכוש את המוצר הזה, אז *הביקוש האמיתי* דיי נמוך.
אז נשאלת השאלה, מה ההגדרה של ביקוש?
מהי כמות האנשים שמפנטזים על המוצר או מהי כמות האנשים שמתעניינים במוצר ויש להם את האמצעים הכלכליים לרכוש אותו?

 

[TechPeon]

אני לא חושב שדיירי דירות הגן אצלי בבניין סובלים בצורה כלשהי (גר ברמת גן), כי כל הדיירים פה אנשים נורמליים, אבל אני מניח שיש בזה סיכון מסויים אם יש אפילו רק שכן אחד בעייתי מלמעלה.

מבחינת שכירות, אני יודע שאחת הדירות פה מושכרת ב-8.5, שלמיטב ידיעתי, זה די גבוה לדירה בגודל כזה מחוץ לחרוזים.

 

[DudeOFortune]

אם ככה אז גם הביקוש למטוסים פרטיים בשמיים, הרי מי לא רוצה מטוס פרטי?
אבל מה לעשות שרק קבוצה מאוד קטנה של אנשים יכולה להרשות לעצמה לרכוש את המוצר הזה, אז *הביקוש האמיתי* דיי נמוך.
אז נשאלת השאלה, מה ההגדרה של ביקוש?
מהי כמות האנשים שמפנטזים על המוצר או מהי כמות האנשים שמתעניינים במוצר ויש להם את האמצעים הכלכליים לרכוש אותו?

מאחר וההיצע מוגבל זה מה שגורם לעליית המחירים.
יש בניינים שלא נבנות דירות גן כלל.
יש בניינים שנבנות 2 דירות גן בסה"כ.

לכן, ההיצע מספק את הביקוש אך אין הצפה.

 

[Santi]

מאחר וההיצע מוגבל זה מה שגורם לעליית המחירים.

זה בגדול נכון לכל שוק הנדל"ן.

לכן, ההיצע מספק את הביקוש אך אין הצפה

מה הכוונה שאין הצפה?
ולא יודע, קשה לי להגיד שיש ביקוש למוצר שאנשים לא קונים. הביקוש יחזור כשהמחירים ירדו.
אגב, בכמה אחוזים הגינה מייקרת את הדירה בייחס לדירות דומות בבניין?

 

[אורי ג.]

ולא יודע, קשה חי להגיד שיש ביקוש למוצר שאנשים לא קונים. הביקוש יחזור כשהמחירים ירדו.
אגב, בכמה אחוזים הגינה מייקרת את הדירה בייחס לדירות דומות בבניין?

הביקוש לדירות גן הוא אדיר והוא עלה עוד אחרי הקורונה.
שטח גינה מחושב בערך לפי מפתח של 1/2 או 1/3 משווי מ"ר בנוי (שטח עיקרי).

 

[minimizer]

בתור דייר של דירת גן (בבעלותי), זה איכות חיים שונה לגמרי וזה מעולה. לא רואה את עצמי גר בבית בלי גינה.

מצד שני, זה דורש הרבה תחזוקה ואם הדירה היא להשקעה לא בטוח שהשוכרים ישמרו על הגינה כמו שצריך, זה לא קיר שמספיק לשים עליו שפכטל וצבע.

 

[משתמש 72]

כמו שכבר נאמר, דירות גן ופנטהואסים* הם מוצרים מאוד מבוקשים (ובצדק) ועולים בהתאם.

*פנטהאוזים אמיתיים, מרווחים, עם מרפסת ענקית ולבד בקומה, ולא כל דירה בקומה גבוהה שהחליטו למתג אותה כפנטהואס כדי למקסם את המחיר.