מתחיל בגיל 18
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 12/10/20
- הודעות
- 117
- דירוג
- 103
חיפשתי לאחרונה מידע עדכני על דירות חכירה (או כפי שרבים מכנים – “דירות חריכה”), ולא מצאתי סיכום מקיף וברור בנושא, במיוחד כשמדובר בדירות על קרקע שאינה בבעלות המדינה. לכן ריכזתי כאן את כל מה שלמדתי, כדי לעזור לכל מי שמתעניין להבין את הנושא לעומק, על היתרונות, החסרונות, הסיכונים והמיסוי שכרוכים בכך.
חכירה היא למעשה שכירות ארוכת טווח של הקרקע.
במקום לרכוש את הקרקע בבעלות מלאה, החוכר מקבל זכות שימוש בקרקע לתקופה ארוכה – לרוב 25, 49 או 99 שנים – בתמורה לתשלום חד-פעמי או דמי חכירה שנתיים. במהלך תקופה זו, המבנה שעל הקרקע שייך לכם, אך בתום התקופה הקרקע וכל מה שעליה חוזרים לבעליה המקוריים, אלא אם נחתם הסכם חדש להארכה.
ברוב הדירות בישראל הקרקע מוחכרת מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י). מדובר בהסכמים מוסדרים וברורים, והמדינה מאפשרת הארכה מיידית בעלות סמלית עם סיום תקופת החכירה – כך שאין סיכון ממשי לאובדן הזכויות.
מכיוון שמדובר בנושא ברור ויציב, לא נעסוק בכך כאן.
הפוסט הזה מתמקד אך ורק בדירות חכירה על קרקע בבעלות גופים פרטיים – כמו כנסיות, עמותות, קרנות ציבוריות, אוניברסיטאות, עיריות וגופים שאינם המדינה.
בישראל קיימות קרקעות רבות בבעלות גופים פרטיים, ובעיקר כנסיות וגופים נוצריים. בין הגופים הגדולים ניתן למנות את הפטריארכיה היוונית-אורתודוקסית, הפטריארכיה הקתולית, המסדר הפרנציסקני ועוד. הקרקע נותרת בבעלותם, והדיירים רוכשים זכות חכירה בלבד לתקופה קצובה.
1. מחיר רכישה נמוך יותר
דירות על קרקע חכורה מגוף פרטי נמכרות לרוב ב־20% עד 40% פחות מדירה זהה על קרקע בבעלות מלאה.
ההנחה נובעת מהסיכון המשפטי ומהמגבלות הקיימות על תקופת החכירה.
2. מיקומים מבוקשים במיוחד
רבות מהקרקעות שבבעלות כנסיות או גופים פרטיים נמצאות באזורים יוקרתיים או היסטוריים – ירושלים, יפו, חיפה, נצרת ועוד. כך ניתן לרכוש דירה באזור מרכזי במחיר שנמוך משמעותית מהשוק.
3. מיסוי
א. מס׳ דירה שניה
במקרים מסוימים, ובעיקר כאשר תקופת החכירה שנותרה קצרה (פחות מ־25 שנה), רשות המסים עשויה שלא לראות בדירה זו “דירת מגורים” לצורך חישוב מס רכישה על דירה שנייה. המשמעות היא חיסכון אפשרי במס רכישה גבוה. עם זאת, יש לבחון זאת בזהירות מול רואה חשבון מומחה למיסוי מקרקעין.
ב. תקרת שכירות
לפי מיטב הבנתי, אין צורך לשלם מס על שכירות מדירה/דירות חרוכות גם במידה וסך כל השכירות עלה על 5650 ש״ח.
1. תקופת החכירה מוגבלת
הסיכון המרכזי הוא שבסוף התקופה, אם הבעלים (למשל כנסייה) לא ירצה לחדש את ההסכם – הזכויות שלכם מסתיימות.
הקרקע והמבנה חוזרים לבעלים, אלא אם נקבע בחוזה אחרת.
ברוב המקרים, אין כל פיצוי כספי על השקעתכם והלך הדירה.
2. חוסר ודאות לגבי חידוש
בגופים פרטיים אין מנגנון מוסדר להארכה. במקרים מסוימים דרשו דמי חכירה חדשים וגבוהים במיוחד, ולעיתים סירבו להאריך כלל.
3. קושי במימון
הבנתי שיש בעיה עם קבלת משכנתא לנכס כזה, אני אישית עוד לא בדקתי, אשמח אם מישהו שמבין יוכל לתת קצת אור בנושא.
4. ירידת ערך ככל שמתקרב מועד הסיום
ערך הדירה נשחק עם הזמן ככל שתקופת החכירה מתקצרת, במיוחד אם אין ודאות לגבי הארכה. נכס עם פחות מ־20 שנה על החכירה עשוי לאבד חלק ניכר משוויו.
5. דמי חכירה שנתיים או תשלומים מיוחדים
החוכר מחויב לעיתים לשלם דמי חכירה שנתיים, ולעיתים גם דמי חידוש משמעותיים אחת לכמה עשורים.
יש לבדוק היטב מה גובהם והאם הם צמודים למדד או לשווי הקרקע. (עלול להפריע לטיב התשואה).
כמה דברים שלא הבנתי ולא עושים שכל
1. נניח כי אנחנו מסתכלים על בנייני דירות/דירות שהקרקע חרוכה מגוף פרטי כגון כנסיה או אונברסיטה. בהנחה שהגוף הוא גוף רווחי או גוף שצריך כסף, איזה אינטרס יש לגוף כזה לחדש את חוזה החריכה? למה שלא יקח את הדירות והבניינים שיושבים על הקרקע (ולפי החוק שלו) וימכור אותם ביחד עם האדמה במחיר גבוה יותר או לחילופין ישכיר אותם (בשני המקרים יקבל יותר כסף מחריכת השטח).
בהנחה ואין סיבה הגיונית לחדש את החריכה, איך זה שרוב המוסדות מחדשות את החוזה בכל המדינה (יש מספר חד ספרתי של מקרים בהם לא חודש חוזה חריכה כנגד גוף כזה - אונברסיטה, כנסייה וכ׳ו).
אשמח שמי שיוכל לשפוך קצת אור על זה יעזור.
דיון נעים.
מהי דירת חכירה?
חכירה היא למעשה שכירות ארוכת טווח של הקרקע.
במקום לרכוש את הקרקע בבעלות מלאה, החוכר מקבל זכות שימוש בקרקע לתקופה ארוכה – לרוב 25, 49 או 99 שנים – בתמורה לתשלום חד-פעמי או דמי חכירה שנתיים. במהלך תקופה זו, המבנה שעל הקרקע שייך לכם, אך בתום התקופה הקרקע וכל מה שעליה חוזרים לבעליה המקוריים, אלא אם נחתם הסכם חדש להארכה.
חכירה מול המדינה לעומת חכירה מול גופים פרטיים
ברוב הדירות בישראל הקרקע מוחכרת מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י). מדובר בהסכמים מוסדרים וברורים, והמדינה מאפשרת הארכה מיידית בעלות סמלית עם סיום תקופת החכירה – כך שאין סיכון ממשי לאובדן הזכויות.
מכיוון שמדובר בנושא ברור ויציב, לא נעסוק בכך כאן.
הפוסט הזה מתמקד אך ורק בדירות חכירה על קרקע בבעלות גופים פרטיים – כמו כנסיות, עמותות, קרנות ציבוריות, אוניברסיטאות, עיריות וגופים שאינם המדינה.
חכירה מול גופים פרטיים או כנסיות
בישראל קיימות קרקעות רבות בבעלות גופים פרטיים, ובעיקר כנסיות וגופים נוצריים. בין הגופים הגדולים ניתן למנות את הפטריארכיה היוונית-אורתודוקסית, הפטריארכיה הקתולית, המסדר הפרנציסקני ועוד. הקרקע נותרת בבעלותם, והדיירים רוכשים זכות חכירה בלבד לתקופה קצובה.
יתרונות של דירות חכירה מגופים פרטיים
1. מחיר רכישה נמוך יותר
דירות על קרקע חכורה מגוף פרטי נמכרות לרוב ב־20% עד 40% פחות מדירה זהה על קרקע בבעלות מלאה.
ההנחה נובעת מהסיכון המשפטי ומהמגבלות הקיימות על תקופת החכירה.
2. מיקומים מבוקשים במיוחד
רבות מהקרקעות שבבעלות כנסיות או גופים פרטיים נמצאות באזורים יוקרתיים או היסטוריים – ירושלים, יפו, חיפה, נצרת ועוד. כך ניתן לרכוש דירה באזור מרכזי במחיר שנמוך משמעותית מהשוק.
3. מיסוי
א. מס׳ דירה שניה
במקרים מסוימים, ובעיקר כאשר תקופת החכירה שנותרה קצרה (פחות מ־25 שנה), רשות המסים עשויה שלא לראות בדירה זו “דירת מגורים” לצורך חישוב מס רכישה על דירה שנייה. המשמעות היא חיסכון אפשרי במס רכישה גבוה. עם זאת, יש לבחון זאת בזהירות מול רואה חשבון מומחה למיסוי מקרקעין.
ב. תקרת שכירות
לפי מיטב הבנתי, אין צורך לשלם מס על שכירות מדירה/דירות חרוכות גם במידה וסך כל השכירות עלה על 5650 ש״ח.
אז מה הקא׳צ?
1. תקופת החכירה מוגבלת
הסיכון המרכזי הוא שבסוף התקופה, אם הבעלים (למשל כנסייה) לא ירצה לחדש את ההסכם – הזכויות שלכם מסתיימות.
הקרקע והמבנה חוזרים לבעלים, אלא אם נקבע בחוזה אחרת.
ברוב המקרים, אין כל פיצוי כספי על השקעתכם והלך הדירה.
2. חוסר ודאות לגבי חידוש
בגופים פרטיים אין מנגנון מוסדר להארכה. במקרים מסוימים דרשו דמי חכירה חדשים וגבוהים במיוחד, ולעיתים סירבו להאריך כלל.
3. קושי במימון
הבנתי שיש בעיה עם קבלת משכנתא לנכס כזה, אני אישית עוד לא בדקתי, אשמח אם מישהו שמבין יוכל לתת קצת אור בנושא.
4. ירידת ערך ככל שמתקרב מועד הסיום
ערך הדירה נשחק עם הזמן ככל שתקופת החכירה מתקצרת, במיוחד אם אין ודאות לגבי הארכה. נכס עם פחות מ־20 שנה על החכירה עשוי לאבד חלק ניכר משוויו.
5. דמי חכירה שנתיים או תשלומים מיוחדים
החוכר מחויב לעיתים לשלם דמי חכירה שנתיים, ולעיתים גם דמי חידוש משמעותיים אחת לכמה עשורים.
יש לבדוק היטב מה גובהם והאם הם צמודים למדד או לשווי הקרקע. (עלול להפריע לטיב התשואה).
כמה דברים שלא הבנתי ולא עושים שכל
1. נניח כי אנחנו מסתכלים על בנייני דירות/דירות שהקרקע חרוכה מגוף פרטי כגון כנסיה או אונברסיטה. בהנחה שהגוף הוא גוף רווחי או גוף שצריך כסף, איזה אינטרס יש לגוף כזה לחדש את חוזה החריכה? למה שלא יקח את הדירות והבניינים שיושבים על הקרקע (ולפי החוק שלו) וימכור אותם ביחד עם האדמה במחיר גבוה יותר או לחילופין ישכיר אותם (בשני המקרים יקבל יותר כסף מחריכת השטח).
בהנחה ואין סיבה הגיונית לחדש את החריכה, איך זה שרוב המוסדות מחדשות את החוזה בכל המדינה (יש מספר חד ספרתי של מקרים בהם לא חודש חוזה חריכה כנגד גוף כזה - אונברסיטה, כנסייה וכ׳ו).
אשמח שמי שיוכל לשפוך קצת אור על זה יעזור.
דיון נעים.
