דירות להשקעה

[Ellala]

יש יתרון להחזקת 2 דירות? (בלי קשר למינוף, אין משכנתא)
מישהו פה בעל דירה והחליט לקנות עוד אחת לא בשביל לגור בה ויכול לחלוק את הסיבות להחלטה, את היתרונות?

תודה רבה. מתלבטת ממש.

 

[Redroze]

1. מעוניין לבנות תזרים הכנסות יציב לפרישה. פחות מעניין אותי עלויות ההקמה של ההשקעה ועליית ערך העתידית כי אני לא מתכוון למכור
2. ניסיון לגדר עלויות דיור ולסייע לדורות הבאים. לא פגשתי משהו שירש הרבה נדל"ן וסובל מזה
3. פסיכולוגית יותר קל לי להבין את ההשקעה הזו, למה היא עולה או יורדת וכל המשתמע מכך
4. אני יודע שיש השקעות כלכליות יותר לכסף שלי, אבל אני לא נמצא במירוץ מול אחרים אלא כנגד עצמי. לכן אני מתאים את ההשקעה לאופי שלי.

 

[אורי ג.]

יש יתרון להחזקת 2 דירות? (בלי קשר למינוף, אין משכנתא)

יתרון קטן של פיזור סיכון, חוץ מזה רק חסרונות.

 

[סולידי]

יתרון קטן של פיזור סיכון

אם כבר חסרון של ריכוז הסיכון

 

[אורי ג.]

אם כבר חסרון של ריכוז הסיכון

לא.

 

[פטל ואוכמניות]

ש יתרון להחזקת 2 דירות?

לצד היתרונות צריך לשקול את החסרונות.
בקצרה: מיסים, מיסים, מיסים, עלויות תחזוקה, כאב ראש. מרבה נכסים זה מרבה דאגה.

יש דיונים רבים פה לגבי רכישת דירה נוספת והמשמעויות.

 

[רוני]

הי,
כדי שיהיה הגיוני להשקיע בנדל"ן מניב ולבנות משהו עוצמתי, חייבים להיעזר במשכנתאות
ולהקפיד על פיזור על פני שווקים שונים, על פי הגיון כלכלי של מחירי נכסים אטרקטיביים ותשואה סבירה
משכירות, אני לא בטוח שרמת מחירי הנכסים כיום בישראל מאפשרת זאת.

 

[בורונוס]

דירה לעניות דעתי זה השקעה שכמעט תמיד לא נכונה.
זה לשים את כל הביצים בסל אחד, כל כך הרבה דברים יכולים להשתבש, זה בלבול מוח עם שוכרים, עם תקלות, מחירי הנדלן יכולים להשתנות ממקום למקום (ראי ערך קרית שמונה שאין שוק כבר שנתיים).
אני כן יכול להבין אדם שקונה דירה כדי לגור שם בקטע פסיכולוגי וכו', לא להשקעה.
הרווח משכירות זה בערך 3% בארץ, הדבר הטוב זה המינוף שבבורסה קשה למנף, אם זה לא השיקול שלך אז לעניות דעתי זו טעות.
תחשבי האם היית שמה מליון שקל מרוכז על חברה אחת - נניח קוקה קולה, וישנה רגועה בלילה.
עוד נקודה, כשתחליטי שאת צריכה 200 אלף, את צריכה למכור את כל הדירה (אלא אם תקחי הלוואה על הדירה), ויכול להיות שיקח שנה עד שתצליחי למכור, מניות זה בלחיצת כפתור...

 

[half-solid]

מניות זה בלחיצת כפתור.

יתרון שהוא חיסרון

 

[שלומו]

השקעה בנדל"ן הגיונית בגלל שהיא מגדרת את ההוצאה הכי גדולה של הילדים שלנו. מבחינת תוחלת רווח אני חושב שיש השקעות טובות יותר. אני חושב שמשקיע נדל"ן צריך להיות שמח ברווח של 3 אחוז ריאלי (כלומר גם שווי הדירה והשכירות עולים כמו מדד המחירים). התרגלו להרוויח יותר. כנראה שגם באינפלציית נכסים הבאה (לא יודע מתי זה יקרה) מחירי הדירות והמניות יעלו יחד.

 

[GOKYO8848]

דירה לעניות דעתי זה השקעה שכמעט תמיד לא נכונה.
זה לשים את כל הביצים בסל אחד, כל כך הרבה דברים יכולים להשתבש, זה בלבול מוח עם שוכרים, עם תקלות, מחירי הנדלן יכולים להשתנות ממקום למקום (ראי ערך קרית שמונה שאין שוק כבר שנתיים).
אני כן יכול להבין אדם שקונה דירה כדי לגור שם בקטע פסיכולוגי וכו', לא להשקעה.
הרווח משכירות זה בערך 3% בארץ, הדבר הטוב זה המינוף שבבורסה קשה למנף, אם זה לא השיקול שלך אז לעניות דעתי זו טעות.
תחשבי האם היית שמה מליון שקל מרוכז על חברה אחת - נניח קוקה קולה, וישנה רגועה בלילה.
עוד נקודה, כשתחליטי שאת צריכה 200 אלף, את צריכה למכור את כל הדירה (אלא אם תקחי הלוואה על הדירה), ויכול להיות שיקח שנה עד שתצליחי למכור, מניות זה בלחיצת כפתור...

כדי לבחון כדאיות השקעה יש להעמיק בצפי IRR ולא ב"רווח משכירות".

בשוק ההון ניתן למנף בלחיצת כפתור. הרבה יותר נגיש מאשר מינוף נכסי נדל"ן.

 

[noam1967]

יש חסרונות גדולים בנדלן, המניות שלי לא מרימות טלפון שהלך הדוד מים, בעית רטיבות או ויכוח על הוועד בית.

 

[פטל ואוכמניות]

המניות שלי לא מרימות טלפון שהלך הדוד מים, בעית רטיבות או ויכוח על הוועד בית

או סתימה בצנרת, מזגן לא מקרר באמצע אוגוסט, לכלוך במעלית, פרקט שנשרט - הרשימה ארוכה והכל הכל קורה מתישהו

 

[noam1967]

או סתימה בצנרת, מזגן לא מקרר באמצע אוגוסט, לכלוך במעלית, פרקט שנשרט - הרשימה ארוכה והכל הכל קורה מתישהו

זה באמת מעניין למה ישראלים כל כך אוהבים להשקיע בדירות במקום נדל"ן.
פעם חשבתי שזה בגלל המינוף של המשכנתא, אלא שגם כאן ניתן ללוות כסף מחברת ההשקעה, ואפילו במינוף גבוה יותר אם עושים אותו כמה פעמים.

 

[yahud]

זה באמת מעניין למה ישראלים כל כך אוהבים להשקיע בדירות במקום נדל"ן.
פעם חשבתי שזה בגלל המינוף של המשכנתא, אלא שגם כאן ניתן ללוות כסף מחברת ההשקעה, ואפילו במינוף גבוה יותר אם עושים אותו כמה פעמים.

כי לפני 40 שנה חסם הגישה להשקעה במניות היה פחות מוכר לאוכלוסיה.
והמדיה מפמפמת כתבות של "נגמרה החגיגה בשוק ההון" כל פעם שבsp500 יורד ב3%.
הרבה אנשים רוצים להגדיל את התזרים לתקופה שלא יוכלו לעבוד בה, ושכ"ד הוא הרבה יותר מוכר וקל לרוב האנשים מאשר דיבידנדים או לחשב איך למכור מניות.

הכל פסיכולוגיה ומה שאנשים רואים שהסביבה שלהם עושה.

 

[אורי ג.]

זה באמת מעניין למה ישראלים כל כך אוהבים להשקיע בדירות במקום נדל"ן.

כי:
1. מינוף
2. יציב
3. תזרים
4. מס
5. אפשר לגור בזה
6. מוריד סיכון

 

[noam1967]

אולי גם זה מרגיש לאנשים שמניות ובורסה זה משו באוויר, סינטטי כזה.
הם מעדיפים השקעה שהם יכולים לגעת בה.
לאחרונה הסברתי לבן שלי על מניות, אז אמרתי לו שקניתי מניה של קוקה קולה, הוא לא הבין למה אסור לו לקחת בסופר בקבוק שלהם "כי החברה שלנו".
יש באמת משו מסובך להסביר את שוק המניות.

 

[ארנטס]

מילת המפתח - נזילות לטובת שוק ההון!!

עלות הכניסה והיציאה בנדל"ן לא פשוט ויקרה ואם צריכים סכום מסויים אז בעיה (מתווך, עו"ד, מס רכישה, שיפוץ, תיקונים, זמן רב!!! וריצות) כי הכל קבור בבלוקים.

+
לא לשכוח את ההפסד בתשואה אלטרנטיבית עם הכסף במידה ולא נקבר באבנים.
כמעט כל חלופה ולטווח ארוך מניבה יותר משכירות הנכס בוודאות וברוב המוחלט של המקרים שוק ההון כמעט תמיד מנצח את הנדל"ן (שכירות ועליית ערך יחדיו).

לידע כללי:
מדד ת"א נדל"ן השיא 80% תשואה ב5 השנים האחרונות.
מדד ת"א בנייה השיא תשואה של 134% ב5 השנים האחרונות
-----------------------------------------------------------------------
2 דוגמאות לרווחים מנדל"ן מבלי ללכלך את הידיים עם דירה להשקעה (ומחלת עצבים)


בשולי הדברים -
מדד ת"א 125 השיא תשואה של 90% ב5 השנים האחרונות
מדד הבנקים השיא תשואה של 78% בשנה האחרונה ו234% ב5 השנים האחרונות.

 

[ארנטס]

אולי גם זה מרגיש לאנשים שמניות ובורסה זה משו באוויר, סינטטי כזה.
הם מעדיפים השקעה שהם יכולים לגעת בה.
לאחרונה הסברתי לבן שלי על מניות, אז אמרתי לו שקניתי מניה של קוקה קולה, הוא לא הבין למה אסור לו לקחת בסופר בקבוק שלהם "כי החברה שלנו".
יש באמת משו מסובך להסביר את שוק המניות.

פחית קולה שייכת לסופר.....לא לקוקה קולה ולא לבעלי המניות.

 

[קפה שחור]

פחית קולה שייכת לסופר.....לא לקוקה קולה ולא לבעלי המניות.

רק אם הסופר שילם במזומן, אחרת היא עדיין שייכת לספק
אולי זה דווקא שיעור טוב בשיעבודים ואשראי