דירות בקרית גת

[GOKYO8848]

@אורי ג. אם כבר פריפריה ויש לך גישה למנהלת המגורים הייתי בוחן את הפרויקט בכרמית (צמודי קרקע חד משפחתיים).

בית קרקע חד קומתי 105 מ"ר 4 חדרים 1.9 מ'
בית קרקע חד קומתי 5 חדרים 2.0 מ'
בית קרקע דו קומתי 170 מ"ר 6 חדרים 2.45 מ'

קרקע בשוק החופשי נעה בין 1 מ' (350~ מ"ר) ל1.5 מ' (500~ מ"ר)
בתים 4 חדרים חדשים נעים סביב 2.3-2.5 מליון
5 חדרים חדשים 2.6-2.7

יתרונות :
1. הטבת מס
2. גישה נוחה לכביש 6 ורכבת (להבים/באר שבע)
3. זכויות בניה נוספות
4. הקמת מתחם תעשייה איזורי (שוקת- בהקמה)
5. בסיס קרית המודיעין, פד"ם, קרית התקשוב (בהקמה)
6. 12-14 דק לפארק ההיי טק גב ים
7. מס רכישה כלול במחיר
8. קו רכבת קלה (בספק שיאושר אבל מי יודע)


חסרונות :
1. הגבלה על מכירה משך 5 שנים מקבלת מפתח
2. קבלת מפתח/נקודת יציאה במקביל ל150 יח"ד
3. תנאי מימון של עמותה

 

[אליהו]

ואחרי 5 שנים נשארו בהפסד ?

המדידה הזאת לא אומרת כלום, שוק הדירות ב14 שנה האחרונות זינק וכמעט כל מי שקנה דירה הצליח, וברור שלא נסיק מזה שכל מי שקנה דירה עשה עסקה חכמה, כי זה שהוא הצליח, זה בעיקר כי הכול עלה...

הרבה אנשים בטוחים שהם מבינים גדולים בנדל"ן למרות שהם עדיין אף פעם לא התנסו בשוק מאתגר... עכשיו שוק הדירות נראה שהוא קצת הולך להיות מאותגר ולכן לדעתי כל אדם שמתעסק בתחום, צריך לבדוק את עצמו ב7 עיינים האם הוא באמת כריש בתחום, או שהוא בסך הכול דג שזרם עם הזרם והרוויח ביחד עם הזרם...

 

[איש ירח]

המדידה הזאת לא אומרת כלום, שוק הדירות ב14 שנה האחרונות זינק וכמעט כל מי שקנה דירה הצליח, וברור שלא נסיק מזה שכל מי שקנה דירה עשה עסקה חכמה, כי זה שהוא הצליח, זה בעיקר כי הכול עלה...

הרבה אנשים בטוחים שהם מבינים גדולים בנדל"ן למרות שהם עדיין אף פעם לא התנסו בשוק מאתגר... עכשיו שוק הדירות נראה שהוא קצת הולך להיות מאותגר ולכן לדעתי כל אדם שמתעסק בתחום, צריך לבדוק את עצמו ב7 עיינים האם הוא באמת כריש בתחום, או שהוא בסך הכול דג שזרם עם הזרם והרוויח ביחד עם הזרם...

זה, וגם השאלה כמה עלה, ביחס לפרוייקטים אחרים וביחס לאלטרנטיבה (סנופי, למשל). בבדיקה שעשו בכרמי גת, העלייה ניראת מרשימה מאד עד שמבינים בכמה שנים קרתה העלייה הזו.

 

[GOKYO8848]

המדידה הזאת לא אומרת כלום, שוק הדירות ב14 שנה האחרונות זינק וכמעט כל מי שקנה דירה הצליח, וברור שלא נסיק מזה שכל מי שקנה דירה עשה עסקה חכמה, כי זה שהוא הצליח, זה בעיקר כי הכול עלה...

הרבה אנשים בטוחים שהם מבינים גדולים בנדל"ן למרות שהם עדיין אף פעם לא התנסו בשוק מאתגר... עכשיו שוק הדירות נראה שהוא קצת הולך להיות מאותגר ולכן לדעתי כל אדם שמתעסק בתחום, צריך לבדוק את עצמו ב7 עיינים האם הוא באמת כריש בתחום, או שהוא בסך הכול דג שזרם עם הזרם והרוויח ביחד עם הזרם...

מה מאתגר לדעתך בשוק הנוכחי ?

 

[Mitlabet]

@אורי ג. אם כבר פריפריה ויש לך גישה למנהלת המגורים הייתי בוחן את הפרויקט בכרמית (צמודי קרקע חד משפחתיים).

בית קרקע חד קומתי 105 מ"ר 4 חדרים 1.9 מ'
בית קרקע חד קומתי 5 חדרים 2.0 מ'
בית קרקע דו קומתי 170 מ"ר 6 חדרים 2.45 מ'

קרקע בשוק החופשי נעה בין 1 מ' (350~ מ"ר) ל1.5 מ' (500~ מ"ר)
בתים 4 חדרים חדשים נעים סביב 2.3-2.5 מליון
5 חדרים חדשים 2.6-2.7

יתרונות :
1. הטבת מס
2. גישה נוחה לכביש 6 ורכבת (להבים/באר שבע)
3. זכויות בניה נוספות
4. הקמת מתחם תעשייה איזורי (שוקת- בהקמה)
5. בסיס קרית המודיעין, פד"ם, קרית התקשוב (בהקמה)
6. 12-14 דק לפארק ההיי טק גב ים
7. מס רכישה כלול במחיר
8. קו רכבת קלה (בספק שיאושר אבל מי יודע)


חסרונות :
1. הגבלה על מכירה משך 5 שנים מקבלת מפתח
2. קבלת מפתח/נקודת יציאה במקביל ל150 יח"ד
3. תנאי מימון של עמותה

אפשר עוד נתונים ואיך מצטרפים
תודה

 

[אליהו]

מה מאתגר לדעתך בשוק הנוכחי ?

ריבית הפריים עומדת על 3.5 אחוז ועוד היד נטויה...

כרגע זה הפעם הראשונה שבנק ישראל נלחם כמו בולדוזר במחירי הדירות, ויש סיכוי סביר שמחירי הדירות ירדו...

 

[אורי ג.]

@אורי ג. אם כבר פריפריה ויש לך גישה למנהלת המגורים הייתי בוחן את הפרויקט בכרמית (צמודי קרקע חד משפחתיים).

תודה אבל אין לי.

 

[TWOSIXNINE]

ריבית הפריים עומדת על 3.5 אחוז ועוד היד נטויה...

כרגע זה הפעם הראשונה שבנק ישראל נלחם כמו בולדוזר במחירי הדירות, ויש סיכוי סביר שמחירי הדירות ירדו...

לא עוזר שמוצר שעולה ב-10 ש״ח יורד אח״כ בשנקל. אז ירד. בוא נעצור הכל ונפרסם כותרות בעיתון שמחירי הדירות ירדו. חוץ מהפיאסקו תקשורתי זו הצהרה ריקה מתוכן, פופוליזם זול. כמו שאנחנו אוהבים. טרם נתקלתי בשינוי מדיניות שמתכוון לשנות את המגמה, וחמור מכך לא נתקלתי גם בשינוי התנהגותי-צרכני של רוכשי דירות ומשקיעי נדל״ן.
המגמה ברורה.

 

[GOKYO8848]

ריבית הפריים עומדת על 3.5 אחוז ועוד היד נטויה...

כרגע זה הפעם הראשונה שבנק ישראל נלחם כמו בולדוזר במחירי הדירות, ויש סיכוי סביר שמחירי הדירות ירדו...

בולדוזר ? הריבית הריאלית שלילית.

 

[GOKYO8848]

אפשר עוד נתונים ואיך מצטרפים
תודה

בהנחה ויש לך זכאות אישית / גישה למנהלת :

מיזמים

www.amutot-megurim.co.il

 

[אליהו]

לא עוזר שמוצר שעולה ב-10 ש״ח יורד אח״כ בשנקל. אז ירד. בוא נעצור הכל ונפרסם כותרות בעיתון שמחירי הדירות ירדו. חוץ מהפיאסקו תקשורתי זו הצהרה ריקה מתוכן, פופוליזם זול. כמו שאנחנו אוהבים. טרם נתקלתי בשינוי מדיניות שמתכוון לשנות את המגמה, וחמור מכך לא נתקלתי גם בשינוי התנהגותי-צרכני של רוכשי דירות ומשקיעי נדל״ן.
המגמה ברורה.

גם עכשיו בנק ישראל אם הוא לא היה חייב הוא לא היה עושה את העלאת הריבית... אבל הוא פשוט חייב בגלל האינפלציה והעלאות הריבית בעולם.

אני מביא מקרה קיצוני כדי שתבין את המשמעות של הצעד של העלאת הריבית, מה לדעתך היה קורה אם הריבית הפריים הייתה כמו בשנת 2000 ריבית של 10 אחוז ויותר האם גם לדעתך כולם ימשיכו לקנות... אדם שלוקח משכנתא בריבית של 10 אחוז רק הריבית לבד על מיליון שח זה יותר מ8 אלף שח, וזה לפני שמשלמים את הקרן...

הריבית הממוצעת של משכנתא כמעט כפול מהמחיר שהיית משלם לפני חצי שנה, האם לדעתך אין לזה משמעות...

בולדוזר ? הריבית הריאלית שלילית.

מה זה משנה ריבית ריאלית ברגע שאנשים נורמטיביים צריכים לשלם עוד עשרות אחוזים בחודש על משכנתא חדשה.... בסוף גם אם תביא לי משכנתא שהמחיר שלה יקר אז אני לא יכול לקחת אותה כי אני לא יכול להחזיר אותה....

 

[GOKYO8848]

גם עכשיו בנק ישראל אם הוא לא היה חייב הוא לא היה עושה את העלאת הריבית... אבל הוא פשוט חייב בגלל האינפלציה והעלאות הריבית בעולם.

אני מביא מקרה קיצוני כדי שתבין את המשמעות של הצעד של העלאת הריבית, מה לדעתך היה קורה אם הריבית הפריים הייתה כמו בשנת 2000 ריבית של 10 אחוז ויותר האם גם לדעתך כולם ימשיכו לקנות... אדם שלוקח משכנתא בריבית של 10 אחוז רק הריבית לבד על מיליון שח זה יותר מ8 אלף שח, וזה לפני שמשלמים את הקרן...

הריבית הממוצעת של משכנתא כמעט כפול מהמחיר שהיית משלם לפני חצי שנה, האם לדעתך אין לזה משמעות...

מה זה משנה ריבית ריאלית ברגע שאנשים נורמטיביים צריכים לשלם עוד עשרות אחוזים בחודש על משכנתא חדשה.... בסוף גם אם תביא לי משכנתא שהמחיר שלה יקר אז אני לא יכול לקחת אותה כי אני לא יכול להחזיר אותה....

ברגע שאדם מן היישוב לא יוכל לרכוש- ירחיבו את פעילותם המוסדיים. זה כבר קורה.

בהנחה ואתה מביט מעיניו של משקיע- המוצר מתייקר יותר מעלות המימון שלו. כל עוד הריבית הריאלית שלילית הוא ירוויח פעמיים- קהל הלקוחות שלו יגדל (שוכרים) והשווי נטו שלו יעלה (נדלן הוכיח את עצמו לא רע בתקופות של אינפלציה).

 

[אליהו]

ברגע שאדם מן היישוב לא יוכל לרכוש- ירחיבו את פעילותם המוסדיים. זה כבר קורה.

על מה אתה מתבסס?

בהנחה ואתה מביט מעיניו של משקיע- המוצר מתייקר יותר מעלות המימון שלו. כל עוד הריבית הריאלית שלילית הוא ירוויח פעמיים- קהל הלקוחות שלו יגדל (שוכרים) והשווי נטו שלו יעלה (נדלן הוכיח את עצמו לא רע בתקופות של אינפלציה).

מעיניו של משקיע ברגע שהמוצר מתייקר גם אם זה העסקה הכי שווה, כל עוד שהוא לא יכול להתחייב על סכומים כאלו אין לכדאיות העסקה שום משמעות...

הריבית שלילית בהגדרה הכוונה שהריבית הבסיסית (ריבית בנק ישראל לפני התוספת של 1.5 אחוז של פריים) היא מינוס, אבל גם לפי ההגדרה שלך שהיא שלילית בייחס לאינפלציה לדעתי אתה לא צודק כי בדרך כלל הריבית על הדירות (ששם הריביות טובות) הממוצע הוא יותר מ2 אחוז וממילא הריבית במציאות היא לא שלילית...

 

[GOKYO8848]

על מה אתה מתבסס?

ראשית חשוב לומר אני לא מומחה, זו דעתי.
סה"כ מחבר כמה נקודות :

1. מחירי הנכסים האמירו לרמה שבאיזורי הביקוש קשה למשפחה הממוצעת (זו שמרוויחה 24K ברוטו ומגדלת 3 ילדים) להגיע להון עצמי נדרש לדירה.
2. עלויות המימון הגבוהות הופכות את ההחזר החודשי לכזה שמערער את יציבות משק הבית : על מנת לרכוש דירת 4 חדרים באיזור הביקוש, נדרש הון עצמי של כ450-500 אש"ח ומשכנתא של 1.5 מש"ח עם החזר חודשי של 8000 ש"ח לכל הפחות.
3. על כל מכרז של "דירה להשכיר" שמפורסם ברמ"י יש 9-10 הצעות של גופים גדולים ומבוססים.
4. חוק לעידוד השקעות הון מתמרץ את המוסדיים להיכנס לשוק (הטבות מס- הכנסה, רכישה, פחת מואץ).
5. ברמה המקצועית שוק העבודה יותר דינמי ומצריך גמישות אישית (גם במקום המגורים).

יש לא מעט כתבות בנושא.

הריבית שלילית בהגדרה הכוונה שהריבית הבסיסית (ריבית בנק ישראל לפני התוספת של 1.5 אחוז של פריים) היא מינוס, אבל גם לפי ההגדרה שלך שהיא שלילית בייחס לאינפלציה לדעתי אתה לא צודק כי בדרך כלל הריבית על הדירות (ששם הריביות טובות) הממוצע הוא יותר מ2 אחוז וממילא הריבית במציאות היא לא שלילית...

קורים שני דברים במקביל שהופכים את עלות המימון הנוכחית לזניחה בעיני המשקיע:
1. ריבית עולה- עלות המימון עולה- הפרט מתקשה לממן רכישה של המוצר וצורך אותו בשכירות - שכר הדירה עולה.
2. האמרת מחירי הנכסים - מחיר הנכס של בעליו מכפ"ס עלה ב30% בשנה האחרונה (בממוצע, לפי דוח הלמס מה15.8.2022). הוא לא מוטרד מהתייקרות המשכנתא (שתגולגל כאמור לשוכר).

יש גרף נחמד של מחירי הנכסים עד 2013 כתלות בריבית הריאלית :

 

[אליהו]

1. מחירי הנכסים האמירו לרמה שבאיזורי הביקוש קשה למשפחה הממוצעת (זו שמרוויחה 24K ברוטו ומגדלת 3 ילדים) להגיע להון עצמי נדרש לדירה.
2. עלויות המימון הגבוהות הופכות את ההחזר החודשי לכזה שמערער את יציבות משק הבית : על מנת לרכוש דירת 4 חדרים באיזור הביקוש, נדרש הון עצמי של כ450-500 אש"ח ומשכנתא של 1.5 מש"ח עם החזר חודשי של 8000 ש"ח לכל הפחות.
3. על כל מכרז של "דירה להשכיר" שמפורסם ברמ"י יש 9-10 הצעות של גופים גדולים ומבוססים.
4. חוק לעידוד השקעות הון מתמרץ את המוסדיים להיכנס לשוק (הטבות מס- הכנסה, רכישה, פחת מואץ).
5. ברמה המקצועית שוק העבודה יותר דינמי ומצריך גמישות אישית (גם במקום המגורים).

יש לא מעט כתבות בנושא.

האדם הממוצע שמוכר דירה, הוא מוכר לאדם פרטי, אני מכרתי דירה לפני שלוש שנים ואף חברה לא הגישה הצעת מחיר... דירה להשכיר זה פרויקט מאוד מסוים...

1. ריבית עולה- עלות המימון עולה- הפרט מתקשה לממן רכישה של המוצר וצורך אותו בשכירות - שכר הדירה עולה.

מחיר הדירות עולות הרבה יותר מהר ממחירי השכירות (דוגמא קיצונית שאני מכיר אישית בראשל"צ דירה ששווה 12 מיליון מושכרת ב12 אלף לחודש שזה קצת יותר מאחוז...

2. האמרת מחירי הנכסים - מחיר הנכס של בעליו מכפ"ס עלה ב30% בשנה האחרונה (בממוצע, לפי דוח הלמס מה15.8.2022). הוא לא מוטרד מהתייקרות המשכנתא (שתגולגל כאמור לשוכר).

אתה מביא גרף על העבר ואתה מסיק מזה שזה מה שיהיה בעתיד. ואתה מחשב ריאלי בייחס לעליית ערך הדירה (ריאלי מתכוונים בייחס לאינפלציה ולא בייחס למוצר המסוים שקנית בכסף) ברור שאם יש עלייה של 7 אחוז שנתי ואתה משלם 3 ברור שאתה מורווח, הבעיה היא מי אמר לך שמה שהיה הוא שיהיה, במיוחד שכרגע יש העלאת ריבית רצינית... שהרבה סיכויים שהיא תגרום למה שקראת ריאלי להפוך לריבית חיובית.

 

[GOKYO8848]

אתה מביא גרף על העבר ואתה מסיק מזה שזה מה שיהיה בעתיד. ואתה מחשב ריאלי בייחס לעליית ערך הדירה (ריאלי מתכוונים בייחס לאינפלציה ולא בייחס למוצר המסוים שקנית בכסף) ברור שאם יש עלייה של 7 אחוז שנתי ואתה משלם 3 ברור שאתה מורווח, הבעיה היא מי אמר לך שמה שהיה הוא שיהיה, במיוחד שכרגע יש העלאת ריבית רצינית... שהרבה סיכויים שהיא תגרום למה שקראת ריאלי להפוך לריבית חיובית.

הגרף עוסק במתאם השלילי שבין הריבית הריאלית (הפער בין הריבית הנומינלית לשיעור האינפלציה) למחירי הנכסים.

לא חישבתי בשום שלב את הריבית הריאלית כפער בין עליית ערך הנכס לעלות המימון.

אתה שוב מזכיר את עליית הריבית והיא לא מעניינת כל עוד ריאלית היא שלילית - מהסיבות שציינתי:
1. האינפלציה שוחקת את החוב של בעל הנכס.
2. דיור הוא מוצר צריכה - רוכשים או שוכרים. בהתייקרות חדה של המוצר לרכישה- הצרכן יפנה לשוק השכירות ושכר הדירה יעלה.

בנוגע למוסדיים- תרשה לי לא להתייחס לדוגמאות הפרטניות שהבאת. זו מגמה שלדעתי תתחזק, יתכן ואני טועה. ימים יגידו.

 

[אליהו]

הגרף עוסק במתאם השלילי שבין הריבית הריאלית (הפער בין הריבית הנומינלית לשיעור האינפלציה) למחירי הנכסים.

טוב חשבתי שהתייחסת למה שטענתי לך שהריבית בפועל היא לא ריבית בנק ישראל... הרי שבנק ישראל אומר שהריבית היא 0.1 הרי ברור שאתה לא מקבל את הריבית הזאת... הריבית בפועל לאדם הפרטי היא יותר גבוהה מהאינפלציה הממוצעת, (וממילא אין שום משמעות לאדם הפרטי הריבית הרשמית) וזה נכון שהחוב נשחק אבל בדיוק כמו שהחוב נשחק בממוצע של 2 אחוז שנתי אתה משלם ריבית שנתית יותר גבוהה מהשחיקה....
והדוגמא שהבאתי לך כתבתי לך שהיא קיצונית, הבאתי אותה בשביל להמחיש לך ששכירות לא עולה באותו קצב של עליית מחירי הדירות... במשך הזמן יצטרך להיות איזון, אבל זה יכול לקחת הרבה שנים.

 

[GOKYO8848]

טוב חשבתי שהתייחסת למה שטענתי לך שהריבית בפועל היא לא ריבית בנק ישראל... הרי שבנק ישראל אומר שהריבית היא 0.1 הרי ברור שאתה לא מקבל את הריבית הזאת... הריבית בפועל לאדם הפרטי היא יותר גבוהה מהאינפלציה הממוצעת, (וממילא אין שום משמעות לאדם הפרטי הריבית הרשמית) וזה נכון שהחוב נשחק אבל בדיוק כמו שהחוב נשחק בממוצע של 2 אחוז שנתי אתה משלם ריבית שנתית יותר גבוהה מהשחיקה....
והדוגמא שהבאתי לך כתבתי לך שהיא קיצונית, הבאתי אותה בשביל להמחיש לך ששכירות לא עולה באותו קצב של עליית מחירי הדירות... במשך הזמן יצטרך להיות איזון, אבל זה יכול לקחת הרבה שנים.

הריבית הממוצעת במגזר השקלי הלא צמוד מפורסמת באתר של בנק ישראל. האינפלציה שוחקת אותה יותר מבעבר.

 

[oferM]

צודק
צפה בקובץ המצורף 1469

מעניין, מאיזה אתר זה?

 

[החכמה מאין תמצא]

כרגע זה הפעם הראשונה שבנק ישראל נלחם כמו בולדוזר במחירי הדירות, ויש סיכוי סביר שמחירי הדירות ירדו...

בנק ישראל לא נלחם במחירי הדיור
הוא נלחם באינפלצייה שמחירי הדיור לא נכללים שם
מחירי הדיור זה רק תולדה עקיפה של מה שהבנק עושה

ברגע שהאינפלצייה תרד אז הבנק יוריד את הריבית(אם יראה בכך צורך וחשש שהמשק יכנס למיתון וכו)
גם אם מחירי הדיור יעלו

אם בנק ישראל היה מוריד את אחוז המימון ל60 אחוז לדוגמה
זה היה נקרא שהוא באמת רוצה להילחם בתופעה