בנייה עצמית - קבלן מפתח או לפצל לקבלנים שונים

[בדרך למינוס מיליון]

שלום לכולם,

לקראת בנייה של בית פרטי בשפלה.
בית של 2 קומות ומרתף, כל קומה 100 מטר, סה״כ כ300 מטר.

אנחנו כרגע בשלב בחירת מפקח ואחת ההחלטות המשמעותיות שנצטרך להחליט בעתיד הקרוב האם לבחור בקבלן מפתח או לא.

אין לנו שום ידע בבנייה ואין לנו זמן/רצון ללמוד ולכן השאיפה שלנו זה ליצר מעטפת של אנשי מקצוע :
אדריכל
מעצבת
מפקח
וקבלן
שינהלו את כל הפרויקט במקומנו ויצרו איתנו קשר רק בנקודת קריטיות.

לאור מה שתיארתי לעיל, אידאלית הייתי בוחר בקבלן מפתח.


מצד שני,
ניתן להגדיר את המפקח כמנהל פרויקט ואז המפקח בוחר קבלן משנה לכל שלב על מנת לחסוך את הרווח של הקבלן מפתח.

לפי שיחות/פורומים של בנייה מדובר בחסכון של מאות אלפי שקלים (לא יודע לכמת במדויק את הדלתא בין קבלן מפתח לחלוקה לקבלני משנה)

אשמח לשמוע את דעתכם

 

[TheFlash]

אין לנו שום ידע בבנייה ואין לנו זמן/רצון ללמוד

אז קחו קבלן מפתח.

 

[אורי ג.]

אין לנו שום ידע בבנייה ואין לנו זמן/רצון ללמוד ולכן השאיפה שלנו זה ליצר מעטפת של אנשי מקצוע :

אין צורך גם באדריכל וגם במעצב, כל אדריכל הוא גם מעצב, או אמור להיות לפחות.

אידאלית הייתי בוחר בקבלן מפתח.

אך ורק קבלן מפתח אבל יש עבודות שכן אפשר ומומלץ לפצל ממנו כי הערך המוסף שלו קטן, אני הייתי מפצל ממנו לכל הפחות:
פיתוח שטח (גננות וכו')
אלומיניום
נגרות
מיזוג
מסגרות
זגגות/זכויות
אם מדרגות מיוחדות אז גם מדרגות
אם רלוונטי אז חשמל חכם

 

[צדיק נסתר]

קבלן מפתח אם אין לך שום מושג
מה הוא אומר לך ומה הביטויים שמשתמשים בהם.
תיקח מישהו שמבין לשלב ההסכם איתו
(יכול להיות אדריכל או מישהו שמבין בזה)
תתנה תשלומים בהתקדמות כמובן
ותבקר בבתים שהוא עשה ותדבר עם לקוחות עבר
תכין תקציב ותיקח בחשבון חריגה של 30 אחוז ממנו..
בהצלחה!

 

[c881]

מצד שני,
ניתן להגדיר את המפקח כמנהל פרויקט ואז המפקח בוחר קבלן משנה לכל שלב על מנת לחסוך את הרווח של הקבלן מפתח.

אשמח לשמוע את דעתכם

ברגע שהמפקח מביא את קבלני המשנה, נראה לך שהוא באמת יפקח ויפגע לעצמו בשורת הרווח ויסתכסך עם קבלני המשנה, שאתה כנראה לא הראשון שהם עבדו ביחד.

מנסיון עצמי ורע, מפקח שישאר מפקח.
נ.ב.
איפה בשפלה אתה מעוניין לבנות?
השם של המפקח שהציע את הסיבוב?

 

[c881]

קבלן מפתח אם אין לך שום מושג
מה הוא אומר לך ומה הביטויים שמשתמשים בהם.
תיקח מישהו שמבין לשלב ההסכם איתו
(יכול להיות אדריכל או מישהו שמבין בזה)
תתנה תשלומים בהתקדמות כמובן
ותבקר בבתים שהוא עשה ותדבר עם לקוחות עבר
תכין תקציב ותיקח בחשבון חריגה של 30 אחוז ממנו..
בהצלחה!

תשים לב גם מתי הבנק מוכן לשחרר כספים, לפי כמה אחוזים.

 

[Redroze]

רשמו פה הרבה דברים נכונים. אנסה להוסיף כמה טיפים:
1. אני לא חושב שזה נכון להגיע לאירוע הזה עם אפס הבנה. נסה לקרוא, לראות סרטונים, להיפגש עם אנשים שצלחו את זה. כדי שינסו לתת לך קצת ידע בתחום.
אתה לא תגיע לרמת ידע של המפקח שלך, אבל גם לא תרגיש בור בשיחות עם בעלי מקצוע.
אפשר לנהל את זה מלמעלה ובניתוק מוחלט מהקרקע, אבל תקח בחשבון שזה יעלה לך הרבה מאוד כסף. בנוסף, זה דורש תיאום ציפיות וממשק מאוד הדוק עם האדריכל והמפקח. זו הרגשה מאוד קשה לשלם כמה מיליוני שקלים ובסוף להתבאס על צבע מסוים שנבחר, או ספה שנראת סוף הדרך אבל לא נח לשבת עליה יותר מ-10 דקות.
2. קבלני משנה, היתרון הוא שאתה שולט באיכות של בעלי מקצוע שנכנסים אליך הביתה.
החיסרון הוא בממשק בניהם, אבל זה כאב ראש שניתן להפיל על המפקח.
3. קבלן מפתח, היתרון הוא שיש ממשק מול בנאדם אחד ועבודה יכולה לזרום מהר יותר. מכיוון שכל בעלי מקצוע הם עובדים של הקבלן, הוא יכול הכריח אותם לעבוד במקביל בו זמנית באתר. כשבעלי מקצוע מגיעים לבד הם דורשים לעבוד ללא בעלי מקצוע נוספים באתר, מה שלרוב מאריך טיפה את משך הבניה.
החיסרון הוא שקשה מאוד להיפרד אם לא מרוצים. בנוסף, מאוד קשה בתחילת הבניה להיסגר על כל המפרטים הטכניים. אז אם בסוף רוצים לשנות/לדרג, יוצאים בתחושה שתופרים אותך כי הקבלן רוצה תוספת לא פורפורציונלית ואין לך אפשרות לקבל את זה בדרך אחרת.
4. אני הייתי מוסיף לרשימה של אורי גם איטום. הכשל הכי נפוץ בבתים פרטיים. אתה רוצה שמי שמבצע את העבודה יהיה קבלן איטום, שזה מה שהוא עושה מהבוקר עד הערב. ולא פועל של הקבלן שמבצע עבודות איטום מספר חד ספרתי של פעמים בשנה.
5. תקח כמה שיותר בעלי מקצוע. כל עין מקצועית שנותנת עוד מבט יכולה להעיר ולחדד בעיות בתכנון ובביצוע.
6. ערמות של סבלנות והבנה שבסוף את רוב האתגרים ניתן לפתור בכסף.

 

[אורי ג.]

4. אני הייתי מוסיף לרשימה של אורי גם איטום. הכשל הכי נפוץ בבתים פרטיים. אתה רוצה שמי שמבצע את העבודה יהיה קבלן איטום, שזה מה שהוא עושה מהבוקר עד הערב. ולא פועל של הקבלן שמבצע עבודות איטום מספר חד ספרתי של פעמים בשנה.

קבלן מפתח לא עושה עבודות איטום לבדו (לא אמור לפחות) הוא אמור להביא קבלן משנה בשביל זה וזה גם טעון רשיון. מה שכן אפשר לעשות וגם מומלץ זה להביא יועץ איטום שגם מבצע פיקוח על זה.

 

[Redroze]

קבלן מפתח לא עושה עבודות איטום לבדו (לא אמור לפחות) הוא אמור להביא קבלן משנה בשביל זה וזה גם טעון רשיון. מה שכן אפשר לעשות וגם מומלץ זה להביא יועץ איטום שגם מבצע פיקוח על זה.

מסכים עם מה שרשמת.
אתה תתפלא לגלות מה קבלני מפתח עושים כדי לחסוך.
כל חיסכון שלו זה רווח נקי לכיס והיצירתיות חוגגת.

 

[בדרך למינוס מיליון]

תודה רבה לכולם על התגובות,
מהניסיון הקולקטיבי שלכם, האם באמת הפער בין קבלן מפתח לקבלני משנה הוא סביב ה15-20% ?
כלומר אם מדובר בפרוייקט של 3 מיליון - הפער הוא בין 450 ל 600 אלף שח?

 

[אורי ג.]

אתה תתפלא לגלות מה קבלני מפתח עושים כדי לחסוך.

אני ממש אבל ממש לא מתפלא, ההפך: אני צופה את זה.

מהניסיון הקולקטיבי שלכם, האם באמת הפער בין קבלן מפתח לקבלני משנה הוא סביב ה15-20% ?

חחח הפער יהיה לרעתך, תהיה בטוח.

 

[בדרך למינוס מיליון]

חחח הפער יהיה לרעתך, תהיה בטוח.

אשמח שתפרט במידת האפשר.
אם המפקח (נניח לצורך הדיון שמצאתי מפקח מקצועי ואמין) מנהל את הפרויקט בנייה ומתאם\מוודא שכל אחד מקבלני המשנה עושה את העובדה הנדרשת,
למה שהפער יהיה לרעתי?
אתה טוען שכמות הבלתמים שיתרחשו בגלל העבודה עם קבלני משנה יעלו יותר מאשר התוספת שמושלמת לקבלן מפתח ?

 

[c881]

אני אסביר שוב...
אם המפקח מביא קבלני משנה, הוא כנראה עבד איתם בעבר ומתכנן לעבוד איתם בעתיד.
הוא לא באמת יפקח על מי שהוא הביא, מכיוון שאם הוא ימצא ליקויים בעבודתם, זה מעכב אותו, זה גורם להם להוציא כסף נוסף...
לגבי מקצועי ואמין...
הם כולם נשמעים אמינים, אחרת לא היו מצליחים למכור את עצמם.

נ.ב.
אני נפלתי בטעות הזו, כי השותפים שלי ל-דו מאוד רצו לעבוד עם אחד שמכירים.
וזה שמציין את המחיר כחודשי נשמע זול יותר מזה שמציין את המחיר לשנה מראש, בסופו של דבר הזול יצא יקר.
אני עדיין אוכל את הריקושטים, גם 3 שנים אחרי הבניה.
אז יכול להיות שאני משוחד נגד הרעיון, אבל חושב שכדאי שתשמע גם דעות מהצד השני.

 

[אורי ג.]

למה שהפער יהיה לרעתי?

אני לא מספיק עשיר כדי לקנות בזול, לקח שאני לומד כל פעם מחדש.

עוד כמה לקחים שלמדתי לאורך השנים:
1. כולם חייבים להרוויח ולהרוויח טוב, אם אתה חושב שהם לא ירוויחו אתה טועה, הם יוסיפו לך כספים בדרך האחורית או יחסכו על חומרים/טיב העבודה.
2. אתה "לקוח חד פעמי", כל קבלן משנה שתיקח יודע את זה היטב, אין לאף אחד מהם INCENTIVE לעשות לך עבודה טובה, אחרי שקיבלו את הכסף ממך אתה כבר לא תעניין אותם יותר, את הקבלן לעומת זאת הם חייבים לרצות גם כדי שימשיך לעבוד איתם וגם כי זו האחריות שלו בסופו של יום, הטענות יופנו כלפיו, זה אומר שיש לך קבלן משנה שעבר סינון של הקבלן הראשי, קבלן ראשי שמפקח עליו וגם "אבא ואמא שלך" וגם מפקח מטעמך שמפקח על כולם.
3. אתה לא מכיר הרבה קבלני משנה ולכל היותר תעבוד עם 1 מכל סוג, הקבלן המנוסה עבד כבר עם המון והוא מכיר את הטובים יותר וטובים פחות.
4. אל תסתמך על המלצות של לקוחות, רבים מהם אינם מבינים דבר.
5. קבלן ראשי מקבל מחירים הרבה יותר טובים ממך כי הוא עובד בכמויות מסחריות, רובם מחזיקים גם אנשי צוות "IN HOUSE" לדברים מסוימים.
6. כשיהיו בעיות (ואני מבטיח לך שיהיו המון), כל קבלן משנה יאשים קבלן אחר. איש האיטום יאשים את האלומיניום וההפך, הקונסטרוקטור את הקבלן וההפך ועוד אינסוף כאלה, אתה בטח שלא מבין מי אשם אבל אתה זה שתאכל את החרא. יש קבלן ראשי? יש אבא ואמא.
7. תמיד אתה תשמע על כל אלה שחסכו כסף (לא מאמין לזה אגב), אני מבטיח לך שעל כל אחד כזה יש 10 שהפסידו מזה, מזה לא תשמע כי נדיר שאנשים (במיוחד ישראלים) אוהבים להשוויץ שהם יצאו פראיירים. בכלל אנחנו אומה שהספורט הלאומי הוא לא לצאת פראייר, כמובן שמה שקורה בפועל הוא בדיוק ההפך.

 

[מישו2]

הכי מומלץ (והכי יקר) זה לקחת מפקח וקבלן מפתח. גם זה לא מבטיח ראש שקט אבל זה הרע במיעוטו לדעתי. כן נדרשת הבנה וישוב חוסר הסכמות שיתגלעו בין שניהם.

האפשרות הבאה בסדר יורד של מחיר היא קבלן מפתח ללא מפקח. כאן נדרשת הבנה רבה והתעמתות עם קבלן המפתח אם לא רוצים לקבל ליקויים רבים.

האפשרות הבאה היא מפקח בלבד. כאן נדרשת גם כן הבנה, הקדשת לא מעט זמן לבייביסיטינג על המפקח וכן לעיתים התעמתות עם בעלי המקצוע, ביחוד אלה שלא בחרת דרכו (כל מפקח הגון מציע אפשרות כזו).

האפשרות הכי זולה (אני בניתי אגב כך אבל אחרי הרבה שנים וניסיון) היא ללא קבלן מפתח וללא מפקח והחסרונות כבר ברורים.

 

[Carpornemi]

מה עם אפשרות של שני מפקחים בלתי תלויים, אחד בתפקיד של מנהל פרויקט והשני בתפקיד של מפקח?

 

[Homer]

תמיד אתה תשמע על כל אלה שחסכו כסף (לא מאמין לזה אגב), אני מבטיח לך שעל כל אחד כזה יש 10 שהפסידו מזה, מזה לא תשמע כי נדיר שאנשים (במיוחד ישראלים) אוהבים להשוויץ שהם יצאו פראיירים. בכלל אנחנו אומה שהספורט הלאומי הוא לא לצאת פראייר, כמובן שמה שקורה בפועל הוא בדיוק ההפך

נכון לכל תחום בחיים. אני זוכר כשחיפשתי דירה בתל אביב, לפני 20 שנה. כל החברים שלי גרו בדירות גדולות ולכאורה זולות "של המשפחה" או "בעל הבית גר בחו"ל ולא יודע כמה לקחת" ועוד אני רק מצאתי מרתפים, משרדים מוסבים או חורבות במחיר מופקע.
גם בשוק ההון וההשקעות תמיד תשמע על אלה שהרוויחו , לא על אלה שהפסידו את המכנסיים.

 

[c881]

מה עם אפשרות של שני מפקחים בלתי תלויים, אחד בתפקיד של מנהל פרויקט והשני בתפקיד של מפקח?

תקשיב...
בסוף יהיה איזה קבלן שחתום על הניירות (רק לא ואטורי)
למה אתה חושב ש-2 מפקחים עדיפים על קבלן + מפקח?
למה לא 2 קבלנים או 3 מפקחים?

 

[הורדוס]

ממליץ לקרוא את הרשומות בבלוג של רימון חייט בנושא

 

[בדרך למינוס מיליון]

תודה רבה לכולם על כל התגובות, החכמתי והשכלתי.
מצאתי מפקח עם המלצות רבות, מקווה שהבחירה שביצעתי תתגלה כנכונה בעתיד.
בהמשך לאחר שלב סיום התכנון וכתב כמויות מפורט , אתחיל לחפש קבלן מפתח.
עכשיו יש לי דילמה חדשה בנוגע לבנייה שאינה קשורה לשרשור הנוכחי.
מוזמנים לעקוב ולהגיב בפרק הבא (בקרוב אפרסם פוסט חדש )של ״בדרך למינוס מיליון״ בונה בית