מס שבח על בית בבניה עצמית

[Redroze]

שאלה היפותתית. יש לי כבר בית בבעלותי, רכשתי מגרש ועליו בניתי בית, בנוסף לבית שבבעלותי. את הקרקע רכשתי במיליון ש"ח. שלמתי 50,000 ש"ח מס רכישה כי התחלתי לבנות כשנה לאחר רכישת הקרקע. בניתי על הקרקע בית שעלות הבניה שלו 2 מיליון ש"ח. לאחר קבלת טופס 4 מכרתי את הבית ב-4 מיליון ש"ח.
כיצד מחושב מס השבח?
25% על כל ה-4 מיליון? 25% רק על הרווח (1 מיליון)?
האם ניתן לקזז את מס הרכישה כמו בדירת מגורים?

 

[אורי ג.]

כיצד מחושב מס השבח?

השבח תמיד מחושב מהשבח הריאלי.

האם ניתן לקזז את מס הרכישה כמו בדירת מגורים?

כן.

 

[undefined]

השבח תמיד מחושב מהשבח הריאלי.

כן.

ומה הכוונה בשבח ריאלי? הכוונה שמקזזים את האינפלציה מהרווח של המיליון?

ד"א, באמת על קרקע משלמים מס רכישה בתחילת הבניה ולא מיד בעת הרכישה?

 

[אורי ג.]

ומה הכוונה בשבח ריאלי? הכוונה שמקזזים את האינפלציה מהרווח של המיליון?

זאת אומרת שאת מחיר הקנייה ו/או הבנייה מצמידים למדד.

ד"א, באמת על קרקע משלמים מס רכישה בתחילת הבניה ולא מיד בעת הרכישה?

לא, משלמים בעת הקנייה.

 

[Redroze]

ומה הכוונה בשבח ריאלי? הכוונה שמקזזים את האינפלציה מהרווח של המיליון?

ד"א, באמת על קרקע משלמים מס רכישה בתחילת הבניה ולא מיד בעת הרכישה?

משלמים בזמן רכישת הקרקע 6%. אם מוציאים היתר בניה תוך שנתיים מהרכישה מקבלים 1% בחזרה.

 

[A42]

25% על כל ה-4 מיליון? 25% רק על הרווח (1 מיליון)?

בפשטות המס הוא רק על הרווח של ה1 מיליון
אבל יש עליית מדד, עלויות מימון (ריביות על משכנתא), מס רכישה וכו
קיצר אמור לצאת לך לשלם 25 אחוז על פחות ממיליון
יש רו"ח או עו"ד דין שמבינים בזה וידעו לעזור לך לשלם הכי פחות
ממליץ לדבר עם איש מקצוע
מניח שיש הרבה דברים שאפשר לקזז מהרווח שאת לא מודעת אליהם (מתווכים בקניה ובמכירה, פריסה ל4 שנים של המס שבח, עלויות עו"ד קניה ומכירה וכו וכו)

 

[Michel]

מעיר את האשכול לשאלה נוספת בעניין זה לחישוב הליניאריות במס שבח. נניח קניתי מגרש בשנת 1995 ואת הבית סיימתי לבנות בשנת 2005 ומוכר אותו ב2024. האם לצורך חישוב מס שבח ייחשב תאריך הרכישה כ 1995 או כ2005? הרי עד שנת 2014 קיים פטור שמחושב ליניארית מתאריך הרכישה ועד ל2014 והחיוב במס הוא על יתרת השנים בין 2014 לשנת המכירה, ולכן לתאריך הרכישה במקרה הזה משמעות רבה.