• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

תשומות בנייה, איך זה עובד? הקבלנים הרגו אותנו, מרכז שאלות בכדי שנהיה בשליטה

aviranze

משתמש רגיל
הצטרף ב
20/3/22
הודעות
177
דירוג
56
אוקי אז רכשנו דירה ואנחנו מקבלים לא מעט תובנות מהתהליך שכדאי שנרכז ושחברינו ידעו לא ליפול למלכודות.
הפרטים הם:
הסכם וכלל אירועי החתימות היו בסוף חודש אפריל השנה, מדד הבסיס שסוכם לחוזה הוא מדד מרץ (אחרי מיקוחים שהצלחתי להזיז לחודש זה ולא לפני)- חשוב להבין שמספיק חצי אחוז עולה זה על כל הסכום ולכן ממליץ לכולם לשים לב טוב טוב לעניין הזה.
מדד אפריל מפורסם רק באמצע חודש מאי ועל זה כביכול נשען הקבלן כדי לא להזיז את מדד הבסיס (כולם יודעים שהמגמה עליה והוא בכלל לא התחיל לחשוב על בנייה - אין היתר אין פנקס שוברים וכו).

חשוב לי לציין עמדה אישית - להגיד שלא יתייקר חומרי הבנייה והעובדים זה לא נכון, אבל איפשרנו לו להתמודד נבון, לקבל ריביות עתק והכל תלוי ביכולת התזרימית שלו (אם יש לו עכשיו כסף או לא) ויש עוד נושאים מחוררים כמו גבינה שווצרית שמטפלים רק למחיר מטרה..מבחינתנו כצרכנים שיחסכו נזק ויקבעו סף מינימום לכניסה של קבלנים (שיהיה להם יותר הון ואז ירוויחו מספיק) ולא יגלגלו את הבעיות אלינו (שבינינו הקבלנים עושים מהם מטעמים).


ציר הזמן במועדי התשלום הם:
חתימות סוף אפריל בסך כולל נניח 3 מיליון.
תשלום ראשון במועד פנקס שוברים בסוף חודש מאי על סך מיליון
(הבלגתי על החלק של הנאמנות שהוא משולם מידית אז המדד לא חל עליו אבל זה לא המהות בשאלה אז לא נקשה).
תשלום שני המשכנתא תחילת חודש יוני על סך מיליון.
נשאר תשלום אחרון על סך מיליון נוסף ישולם בעוד 4 שנים במפתח.


אז השאלות הן אלו:


1. מישהו שיכול לפשט ולהסביר איך המיסוי עובד?
2. כמה תשומות הייתי צריך לפי הפירוט שציינתי? ממתי מחושב כל דבר? נניח על הסכום של התשלום הראשון במועד פנקס השוברים - אפריל נחתם אך הבסיס ממרץ אז יקחו עבור מרץ אפריל ומאי? כלומר שלושה חודשים לפי האחוזים שנצברו בכל חודש? והתשלום השני זהה רק תוסיף גם את חודש יוני?
3. מה זה בכלל מדד בסיס? ציינו בפני שבין חודש מרץ לאפריל עלה באחוז ובין אפריל למאי עלה בעוד חצי אחוז.
4. חיבור מונים נכלל תחת מיסוי מדד תשומות? (תפרידו בבקשה בין רכישה פרטית לבין מחיר מטרה וכל הנלווים)
5. תחשיב למיליון שח 4 שנים כמה יכול להגיע? ברור שאי אפשר לדעת אבל אפשר לחזות לצפות וכדומה, אם תהיה פה טלטלה משמעותית אנשים יפשטו רגל ולא יעמדו בזה.
6. המלצות המנוסים כיצד להתנהל בסוגית מצב חשבון מול הקבלן יזם. איפה הם עוקצים, ממה להיזהר, איפה לעמוד על שלנו וכן הלאה. הכל עובד שם מאוד יבש, אם הייתי מחכה עם החתימה יומיים יכולתי לחסוך לא מעט כסף (אחוז וחצי ל 3 מיליון זה המון כסף! וזה למשל אחלה המלצה לכולם)


תודה רבה
 
@aviranze כשרוכשים דירה מקבלן, פעמים רבות מחיר הקנייה מוצמד ל"מדד תשומות הבניה"
ככלל הסכום כולו צמוד למדד הבסיס (מועד הקניה פחות או יותר) למעט הסכום שכבר שלמת, קרי רק מה שנשאר לך לשלם.
5. תחשיב למיליון שח 4 שנים כמה יכול להגיע? ברור שאי אפשר לדעת אבל אפשר לחזות לצפות וכדומה, אם תהיה פה טלטלה משמעותית אנשים יפשטו רגל ולא יעמדו בזה.

קשה מאוד לחזות את המדד (והעתיד בכלל), אבל רק בשביל לקבל ראיה רב שנתית אציין כי בשנים האחרונות המדד נע באזור ה 0.5-2%~ לשנה, לעומת זאת ב 2021 הוא הגיע מעל ל 5% ובחציון הנוכחי כבר 5% , כך שהסתכלות רב שנתית והתבססות על העבר לא ממש רלוונטית לגביך.

ממליץ להתמקד בסדר עדיפות שלכם, האם יכולים להקדים תשלומים.
אפכא מסתברא: ממליץ לקרוא/להקשיב ל @רימון חייט אשר כתב בבלוג שלו בדיוק אודות נושא זה, וטען מדוע (ככלל) לא נכון להקדים תשלומים לקבלן.

המלצות המנוסים כיצד להתנהל בסוגית מצב חשבון מול הקבלן יזם
מה שאני עשיתי (אחרי שהפסדתי הרבה כסף בגלל עליית המדד המטורפת של השנה וחצי האחרונות) הוא לשלם כמה יותר וכמה שיותר מהר.
(האמור בהנחה ואתה מקבל ערבות בנקאית)
לא בטוח שזה הכי נכון גם לכם
בהצלחה
 
הצמדה למדד הידוע
כלומר אם התשלום הוא בין 15 במאי ל־14 ביוני, אז התשלום הוא לפי מדד אפריל

אצלך שני התשלומים הם לפי המדד הזה.
 
ירח אפל אני לא בטוח שאתה צודק, ואני לא היחיד שתוהה לאחר שפניתי ללא מעט אנשים.

המדד נקבע ב15 של אותו חודש אך התשלום שלו נגזר בין כל חודש מתחילתו ועד סופו. אם שילמתי בסוף החודש משמע יש אותו ערך במיסוי כאילו שילמתי בתחילתו.

האישיו פה זה שרצוי להסדיר תשלום לפני שמסתיים החודש (אחרת יגזור עלות של חודש נוסף)


מישהו יכול לאשר לשלול?


תודה על ההודעה מעלה בהחלט המלצות לקרוא ולשמור טוב טוב .
 
לא יותר פשוט לפנות לעורך הדין שלך ולשאול?
או פשוט לקרוא את החוזה שחתמת עליו?

ככל הידוע לי ההצמדה היא עד למדד הידוע ביום התשלום.

ומה הקשר למסוי? אתה שואל על הצמדה.
 
מבחינתנו כצרכנים שיחסכו נזק ויקבעו סף מינימום לכניסה של קבלנים (שיהיה להם יותר הון ואז ירוויחו מספיק) ולא יגלגלו את הבעיות אלינו (שבינינו הקבלנים עושים מהם מטעמים).
צר לי אבל אלה שטויות, במיוחד אחרי החוק החדש.
אם מחירי הברזל והבטון עולים ב30-50% , למה שהקבלן יספוג את זה?
 
(כולם יודעים שהמגמה עליה והוא בכלל לא התחיל לחשוב על בנייה - אין היתר אין פנקס שוברים וכו).
העברת 3 מיליון לפני שיש היתר בנייה?
מה תעשה במידה וההיתר יתעכב כמה שנים?

אני הייתי מעדיף לשלם על ההצמדה למדד תשומות הבנייה מאשר לנעול כ"כ הרבה כסף לפרק זמן מאוד לא ידוע.
 
צר לי אבל אלה שטויות, במיוחד אחרי החוק החדש.
אם מחירי הברזל והבטון עולים ב30-50% , למה שהקבלן יספוג את זה?
העניין שההצמדה היא לא רק עבור חומרי הבנייה אלא גם עבור מרכיב הקרקע!
זאת קומבינה ישראלית קלאסית.
כלומר מחצית מתשומות הבנייה כלל לא קשור לחומרי בנייה אלא לקרקע שהיא כמובן לא קשורה בשום צורה לעליית מחירי חומרי הגלם.
 
העניין שההצמדה היא לא רק עבור חומרי הבנייה אלא גם עבור מרכיב הקרקע!
זאת קומבינה ישראלית קלאסית.
כלומר מחצית מתשומות הבנייה כלל לא קשור לחומרי בנייה אלא לקרקע שהיא כמובן לא קשורה בשום צורה לעליית מחירי חומרי הגלם.
בגלל זה כתבתי אחרי החוק החדש . מה שאתה מדבר עליו נגמר.
 
הצמדה למדד זה חלק מהמודל העסקי של קבלנים בארץ, כך שאין הרבה מה לעשות לגבי זה. ההצמדה הרבה פעמים לא בדיוק צודקת.

גם כי היא כוללת את מרכיב הקרקע בתוכה, אבל גם כי אם נאמר קניתי דירה בבניין שכבר הסתיימה בניית השלד שלו או לפחות בניית רוב השלד כבר נעשתה ושילמתי 60 אחוז מסכום הדירה, להצמיד את כל ה40 אחוזים הנותרים למדד זה לא באמת מגלם את העלויות של הקבלן.

הברזל, העץ, היציקות, כבר נעשו בשלב השלד. למה שאשלם על ההתייקרות שלהם כשבפועל לקבלן אין הפסד ממשי בגלל ההתייקרות שלהם, כי השלד כבר גמור ? העניין הוא שקשה לאמוד עלויות אמיתיות של הקבלן כתוצאה מהתייקרויות של חומרי בניין לכן דיפרנציאציה ברמת החוק זה משהו בלתי אפשרי, לכן צריך לקחת בחשבון את העניין המדד כחלק מהתמחור הכולל של העסקה.
 
לא יותר פשוט לפנות לעורך הדין שלך ולשאול?
או פשוט לקרוא את החוזה שחתמת עליו?

ככל הידוע לי ההצמדה היא עד למדד הידוע ביום התשלום.

ומה הקשר למסוי? אתה שואל על הצמדה.
זה תלוי בחוזה. אצלי זה היה לפי המדד באותו חודש. ללא תלות ביום בחודש.
כן זה יוצר מצב מגוחך שאם אתה צריך לשלם לפני ה15 אתה צריך לשלם על פי מדד לא ידוע. וכן הם גובים ריבית פיגורים על ההצמדה שלא יכולת לשלם עד ה15.
ולא, דיברתי עם העורך דין שלי, אין מה לעשות עם זה, באופן הזוי זה חוקי.
 
לא סתם ביקשתי לחפור בנושא, האמירה של תפנה לעורך דין עושה דווקא חיים קלים לצד המוכר ולא להיפך.
בסוף זה עולה לכולנו בהרבה מאוד כסף. ומעבר לכסף, צריך לדעת מול מי אנחנו עומדים, שיטות המכירה מכוערות, השיח כלפינו צריך להיות מכבד ובשביל זה אנחנו צריכים לדעת עם מה אנחנו מתמודדים. לא נראה לי סביר ולו לרגע שעובדת הגבייה וחשבונות בחברה גדולה, בשעה שאני מבקש ממנה להסביר לי "מצב חשבון" סטנדרטי והיא רק מצדיקה כמה הרווחתי, כמה הם נדיבים קבלן אחר היה גובה יותר, זה כלום אחרים משלמים הרבה יותר, הדירות פה עולות יותר וכו וכו וכו.
נותנת הרגשה כאילו קיבלתי בחינם, אני לא מסתכן בהקדמת התשלומים, החוזה הזה כל כך בטוח (מה שברור שלא אין היתרים, אין היתכנות הריסות וכדומה, שלא נדבר על תבע) . ואנחנו על עיוור מתאבדים על המצב הזה.
אישית אני יודע להסתדר אפילו די טוב, נכנסתי למשהו מבחינתי די בטוח, עדיין יהיה לי מאוד עצוב לראות משפחות מתרסקות וזה עניין של זמן עד שזה יקרה. זה יעצור כשאחנו נדע ונבין מה החוק, מה מתאים ומה לא וכו'.


להמשך הדיון אני רוצה להעלות סוגייה נוספת.
"הזוי אבל חוקי",
מה החוק אומר לגבי התשלומים, קודם כל כיסוי למדד או שאפשר מהשקל הראשון לחסל את הקרן?
כשאני רציתי לסגור מהחוב קודם כל דאגו לחסל את מה שהוא לא יוכל להרוויח - המדד שנצבר עד כה (כמובן איך לא.. תמיד החוק לזכות הקבלן), בעוד אני חשבתי בתמימותי שאוכל לחסל את הקרן קודם כל.
מצב כזה יכול לחסל משפחות שלא יכולות לעמוד "בעומס" שבכל פעם שמצליחות לחסוך חלק - החלק הזה לא מצליח לנגוס בקרן ורק לנקות את המדד. כלומר המדד יצבר על הקרן כל עוד לא אצליח לגייס מספיק הון שינגוס גם קצת בקרן.



דעתכם?
 
העברת 3 מיליון לפני שיש היתר בנייה?
מה תעשה במידה וההיתר יתעכב כמה שנים?

אני הייתי מעדיף לשלם על ההצמדה למדד תשומות הבנייה מאשר לנעול כ"כ הרבה כסף לפרק זמן מאוד לא ידוע.
יש תחנת יציאה אם לא יעמוד בהיתר, ברור שאדפק, הוא רק ירוויח, אם יפול הוא לפחות נהנה מהתשומות ומהבלה בלה. לי יש ערבות לכסף ששולם דרך הבנק המלווה, כמובן ללא הצמדות וכמובן הקבלן ימשיך לפרויקט הבא לגלגל עוד על אחרים, טועה?
 
לפנות לעורך דין זאת דווקא התשובה הכי נכונה, אתה הבאת איתך עורך דין כשבאת לקנות דירה, עורך הדין שלך אמור לדעת את התשובה, הוא הרי עסק בערכית החוזה.

אלא אם כן החלטת להסתמך רק על עורך דין הקבלן, דבר שהוא כמובן פסול מיסודו ואני מקווה שמתי שהוא תהיה חקיקה שתבטל את האפשרות הזאת לגמרי
 
בטון,ברזל, פלדה, עץ ועוד שלל חומרי בנייה עלו בעשרות עד מאות אחוזים ואתה מצפה שהקבלן ייקח הכל על עצמו? הם גם ככה עובדים על שולי רווח נמוכים.
 
מה החוק אומר לגבי התשלומים, קודם כל כיסוי למדד או שאפשר מהשקל הראשון לחסל את הקרן?
זה הצמדה. הקרן מתעדכנת מדי חודש. אין הפרדה בין קרן והצמדה. יש את הסכום שנותר לך לתשלום, כולל קרן מקורית, כולל הצמדה, וכל חודש מתווסף על כל הסכום שאתה חייב הצמדה וזה הופך להיות הסכום החדש שאתה חייב.
 
יש תחנת יציאה אם לא יעמוד בהיתר, ברור שאדפק, הוא רק ירוויח, אם יפול הוא לפחות נהנה מהתשומות ומהבלה בלה. לי יש ערבות לכסף ששולם דרך הבנק המלווה, כמובן ללא הצמדות וכמובן הקבלן ימשיך לפרויקט הבא לגלגל עוד על אחרים, טועה?
קודם כל טוב שיש לך ערבות חוק מכר של הבנק המלווה, אבל הערבות היא ללא הצמדות לכן יכול לך פה המון כסף אשר ישחק ריאלית לעוד X זמן.
השאלה העיקרית היא כמה זמן יש לו לפי החוזה.
 
לפנות לעורך דין זאת דווקא התשובה הכי נכונה, אתה הבאת איתך עורך דין כשבאת לקנות דירה, עורך הדין שלך אמור לדעת את התשובה, הוא הרי עסק בערכית החוזה.

אלא אם כן החלטת להסתמך רק על עורך דין הקבלן, דבר שהוא כמובן פסול מיסודו ואני מקווה שמתי שהוא תהיה חקיקה שתבטל את האפשרות הזאת לגמרי

יכול להסביר בבקשה , למה פסול מיסודו? כמה חופש יש לך בשינוי ההסכם ביהבט המסחרי?


מחזיקים אותך, לוקחים לך שיק "דמי רצינות" ואחרי זה מביאים לך חוזה שלא מסכימים לשנות בהיבט המסחרי אז מה זה משנה אם תבוא עם עורך דין שלך או לא? גם מרבית עורכי הדין לא עוסקים בזה ממילא ונכנעים להסכמים הקיימים (העורך דין שלי היה כל כך בזבוז כסף ומזל שקלטתי את זה בזמן בכדי להתערב בעצמי)
 
זה הצמדה. הקרן מתעדכנת מדי חודש. אין הפרדה בין קרן והצמדה. יש את הסכום שנותר לך לתשלום, כולל קרן מקורית, כולל הצמדה, וכל חודש מתווסף על כל הסכום שאתה חייב הצמדה וזה הופך להיות הסכום החדש שאתה חייב.
חייב לציין שלא כל כך הבנתי.
הקרן מתעדכנת? הקרן לא מתעדכנת רק לאחר תשלום? למה שתתעדכן מעצמה. אין הפרדה בין קרן והצמדה - חישוב התשומות מתעדכן מדי חודש על חשבון כל הסכום? נניח היה לי חוב של 700,000 ללא המעמ - עליו תתווסף הצמדה, וחודש לאחר מכן הצמדה על כל הסכום החדש, ולא רק על הסכום שציינתי? או שלאורך כל הדרך ההצמדה מתווספת על הסכום של ה 700,000 בלבד ?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
O משכנתא / מדד תשומות בנייה נדל"ן 0
S מדד תשומות בנייה מגמה לעתיד נדל"ן 19
S מדד תשומות בנייה נדל"ן 11
G עזרה לגבי חישוב תשומות בנייה נדל"ן 13
T איך לייצר חשיפה למדד תשומות הבנייה? נדל"ן 0
א הצמדה למדד תשומות הבניה לאחר קבלת הדירה נדל"ן 4
ד מדד תשומות הבניה vs קרן כספית נדל"ן 4
צ פטור ממדד תשומות הבנייה+ תשלום 20 אחוז היום והיתרה לאחר טופס 4 נדל"ן 26
A מדד תשומות הבניה ירד לאחר תשלום המדד, האם מגיע לי החזר? נדל"ן 52
A פרויקטים חדשים במרכז עד 2 מיליון שח, יזמים המאפשרים הקדמת תשלומים\גידור תשומות נדל"ן 19
A חוק חדש מדד תשומות הבנייה - האם חל רטרואקטיבית? עליית מחיר הבנייה ללא מרכיב הקרקע נדל"ן 4
מ מדד תשומות במחיר למשתכן בת"א נדל"ן 6
G מדד תשומות הבניה בחודשים הקרובים - לאן? נדל"ן 1
A מדד תשומות הבניה - מה מוצמד ואיך נדל"ן 2
ל עזרה לגבי חישוב מדד תשומות הבנייה ברכישת דירה נדל"ן 11
L מדד תשומות הבניה שוק ההון 1
M בידוד אקוסטי נגד בנייה סמוכה נדל"ן 11
ר מס שבח - בנייה עצמית פרטית על כמה מגרשים נדל"ן 0
ב בנייה עצמית - קבלן מפתח או לפצל לקבלנים שונים נדל"ן 19
א בנייה בקיבוץ - אופטימזציה של המשכנתא נדל"ן 7
A בנייה ישנה או חדשה? נדל"ן 7
C בנייה בחלקה והלוואה לתושבי חוץ נדל"ן 5
I בניין ללא היתר בנייה נדל"ן 7
ס הצמדה למדד בנייה 350k נדל"ן 24
G העברת זכויות במגרש בנה ביתך לפני בנייה נדל"ן 6
כ השקעה בנדל"ן 400K להגדלת הון עצמי - ייעוץ על כיוון (בנייה בדירה עם זכויות\שטח במכרז\לפני פינוי בינוי\מחולקת) נדל"ן 24
aminadav מישהו מצליח להבין למה נדל"ן בנייה ומניב יורדים כל כך הרבה בחודשים האחרונים? פוסטים מאיכות נמוכה 3
R כמה דילמות לפני בנייה - אשמח לתובנות נדל"ן 7
ק רכישת דירה ללא היתר בנייה (סגירת מרפסת) נדל"ן 14
Bamba בנייה על קרקע כאשר הקבלן מקבל חלק מהזכויות שוק ההון 3
ל בנייה זולה אוף טופיק 19
מ במה קרן מחקה צוברת של אגח ממשלתי זה יותר טוב מלקנות ישירות אגח ממשלתי? שוק ההון 4
A מה זה הפקת צו כניסה למקרקעין- נדל"ן 2
מ איך מנתחים את זה? שוק ההון 1
C ב2021 ביקשתי להעביר אך זה לא קרה בפועל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 30
א האם זה זמן טוב למכור עכשיו דירה? נדל"ן 14
ס בעלי אזרח אמריקאי וחשבון הבנק משותף. באופן אוטומטי בית ההשקעות כותב שהוא נהנה בחשבון. זה אומר שבמקרה פטירה 40% מהחשבון ילכו למס ירושה? שוק ההון 1
M זה רק ספורט אוף טופיק 4
N שיוך כספים לIB שמתעכב כי אין הערה בהעברת זה"ב שוק ההון 3
שם משתמש בעייתי השכרת דירה זה יותר משתלם מלקנות? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 6
E יש פה בני 50 פלוס שזוכרים איך זה לצאת להופעה ? אוף טופיק 7
A פיצול מנייה עתידי - מה זה אומר ואיך לנהוג? שוק ההון 4
ע זכיתי בפרויקט דירה בהנחה, זה שווה? נדל"ן 13
Z זה כבר נהיה סטנדאפ, השאלה היא על מי צוחקים. פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 14
Z מדד הבנקים ומניות בנקים בישראל, לאן זה הולך ? שוק ההון 33
י דירה סמוכה לפיר אשפה - כמה זה בעייתי? נדל"ן 5
ש יש מצב שהדמי ניהול באמריקאית מחלקת זה רק מהדיבידנדים שוק ההון 1
ש השקעה במדדים, האם באמת הנכון זה להשקיע באותו מדד כל הזמן או לפתוח אפיקים חדשים? שוק ההון 15
T כל יום הנסדק 1%+ למעלה? איך זה יגמר לדעתכם? שוק ההון 21
H ולמה זה רע? - דיון תאורטי על השקעות הדיוטות במדדים אוף טופיק 6

נושאים דומים

Back
למעלה