בועת נדל''ן

[פסיוני]

היי, רציתי להקפיץ פה את השרשור , איפה אתם חושבים שאנחנו עכשיו ? במיוחד בחיפה , האשה ממש לוחצת לקנות דירה ואני חושב שזו טעות , דירות של 2.5מיליון מושכרות ב5500 , וגם כמה אתם מעריכים שהירידות יהיו אם יהיו ? במיוחד באזורים מבוקשים בעיר , כמובן שאין דין עיר תחתית ומחיריה לאזור הכרמל ששם אני לא בטוח שתהיה ירידה משמעותית אם תגיע עקב אוכלוסיה חזקה שגרה באזור וחוסר בנייה חדשה (תמא בעיקר אם יש משהו).

לדעתי - אם האשה רוצה דירה אז תקנה דירה.
למרות שלדעתי אנו נמצאים לקראת קצה הבועה.
אני אישית נקטתי בדרך זו, למרות דעתי.
למה?
לדוגמה, יצא עם אשתך למסעדה, והתענגתם על מנת סלומון עם ירק כלשהו, ותוך כדי לעיסה מתקרב אליך ידיד מבין, עם גיליון אקסל משונן, ומבהיר לך שעשית טעות, כי אם היית רוכש בעצמך את אותם 500 ג׳ דג, ורוכש בנפרד את העלים והשום וכו וכו, ומבשל בעצמך, ובולסם בפרוזדור ביתך- היה עולה לך 126.24 שח פחות!
מה שאותו ידיד מפספס- שיציאה למסעדה הוא צורך בפני עצמו (מעבר לצורך של לצרוך מנת חלבונים עשירה באומגה 3)
אלא, עצם היציאה=הנאה.
כנ"ל לגבי רכישת נדלן, אם לאשה (או לך) זה יגרום לתחושה טובה- שווה את קורת הרוח הזו...
(אני אישית ניסיתי, והראתי לה את העלות הנוספת שזה יגזול מאיתנו, אך לא נחה דעתה, אז רכשתי. ועד היום אנחנו לא גרנו בה......)

 

[רוני]

לדעתי - אם האשה רוצה דירה אז תקנה דירה.
למרות שלדעתי אנו נמצאים לקראת קצה הבועה.
אני אישית נקטתי בדרך זו, למרות דעתי.
למה?
לדוגמה, יצא עם אשתך למסעדה, והתענגתם על מנת סלומון עם ירק כלשהו, ותוך כדי לעיסה מתקרב אליך ידיד מבין, עם גיליון אקסל משונן, ומבהיר לך שעשית טעות, כי אם היית רוכש בעצמך את אותם 500 ג׳ דג, ורוכש בנפרד את העלים והשום וכו וכו, ומבשל בעצמך, ובולסם בפרוזדור ביתך- היה עולה לך 126.24 שח פחות!
מה שאותו ידיד מפספס- שיציאה למסעדה הוא צורך בפני עצמו (מעבר לצורך של לצרוך מנת חלבונים עשירה באומגה 3)
אלא, עצם היציאה=הנאה.
כנ"ל לגבי רכישת נדלן, אם לאשה (או לך) זה יגרום לתחושה טובה- שווה את קורת הרוח הזו...
(אני אישית ניסיתי, והראתי לה את העלות הנוספת שזה יגזול מאיתנו, אך לא נחה דעתה, אז רכשתי. ועד היום אנחנו לא גרנו בה......)

אני מבין אותך, אבל לא מסכים, שווה להלחם על זה, לעתים בני הזוג מקבלים החלטה לפי הרגש ולא לפי שיקול כלכלי. מניסיון אני מבטיח לך שזה החלטה קשה, אבל אם אתה מבין מה אתה עושה בת הזוג תשלים עם זה.

 

[Fitch]

אבל אם אתה מבין מה אתה עושה בת הזוג תשלים עם זה.

אני מקווה שאתה משלים גם עם כמה דברים שהיא מבינה בהם.

 

[Roi]

סלומון

תרשה לי תיקון קטן, כותבים ואומרים סלמון.
סלומון זה שמו של שלמה בעברית.

 

[רוני]

אני מקווה שאתה משלים גם עם כמה דברים שהיא מבינה בהם.

בהחלט, אני נוטה לסמוך עליה, אך גם היא סומכת עלי בכל הקשור להחלטות פיננסיות.

בעוד מספר חודשים, אישתי ואני נחגוג 30 שנות נישואין, במהלך שנים אלו כל אחד מאיתנו השתנה בהתאם לפעילות שלו, לידע ונסיון שצבר.
למרות השותפות שלנו, בתחום העסקי כלכלי, יש בנינו פערים עצומים בידע, בניסיון, בתפיסת עולם, ביכולת להכיל רמות סיכון שונות ולפעול. בתחילת הדרך זה גרם לחיכוכים, בשלב מאוחר יותר היא איפשרה לי לקבל החלטות לבד בתחום הפיננסי.

אין נוסחה אחת לכולם, כל זוג נמצא במקום אחר, במקרה שלנו, אם הייתי נכנע לסולידיות ולשמרנות של אישתי, מצבי הכלכלי היום יכול היה להיות קשה.

האתגרים הכלכליים שעומדים בפנינו במהלך החיים בעיקר בגיל המבוגר או בגיל פרישה, מצריכים מאיתנו במהלך החיים לפעול, להתאמץ ולקחת סיכונים, אלו החושבים שעל ידי התנהלות פסיבית סולידית ישרדו כלכלית, עלולים להתאכזב.

בין בני הזוג, לא תמיד יש שוויון בתחום זה, לעתים הנשים מובילת את הטון ויוזמות, לעתים הגברים וישנם גם זוגות שמצליחים לקבל החלטות משותפות.
כמו שאמרתי, אין נוסחה אחת המתאימה לכולם.

 

[אנון נימוס]

הורי מוכרים דירה
עוברים מבניין משנות ה 70 של 90 מר בלי מעלית ל 106 מר + מרפסת + מעלית מקבלן
בהפרש של כ 500 אלף שח
הדירה שלהם עלתה לפני כמה עשרות שנים שקלים בודדים לפני בהצמדה ואחרי הצמדה מספר. מאות אלפי שח.

התשואה של המכירה היא בערך 2.45 אחוז לשנה בנטרול אינפלציה
גם בתור רכיב כלכלי “סולידי” זו תשואה לא מדהימה, בתור גידור לסיכון מחירי דיור וערך אישי למגורים קבועים בשכונה כרצונך יש בזה ערך

 

[רוני]

הורי מוכרים דירה
עוברים מבניין משנות ה 70 של 90 מר בלי מעלית ל 106 מר + מרפסת + מעלית מקבלן
בהפרש של כ 500 אלף שח
הדירה שלהם עלתה לפני כמה עשרות שנים שקלים בודדים לפני בהצמדה ואחרי הצמדה מספר. מאות אלפי שח.

התשואה של המכירה היא בערך 2.45 אחוז לשנה בנטרול אינפלציה
גם בתור רכיב כלכלי “סולידי” זו תשואה לא מדהימה, בתור גידור לסיכון מחירי דיור וערך אישי למגורים קבועים בשכונה כרצונך יש בזה ערך

במידה וזו הייתה דירה להשקעה, לקבל 2.45% לשנה בניטרול האינפלציה, בנוסף לתשואה משכירות שגם היא בוודאי צמחה עם השנים, זה לחלוטין לא רע כהשקעה סולידית.

 

[אנון נימוס]

במידה וזו הייתה דירה להשקעה, לקבל 2.45% לשנה בניטרול האינפלציה, בנוסף לתשואה משכירות שגם היא בוודאי צמחה עם השנים, זה לחלוטין לא רע כהשקעה סולידית.

כמו להשקיע באגח קונצרני של פייסבוק ב מליון שח, .... (נמאס לי לכתוב טבע)

 

[אורי ג.]

במידה וזו הייתה דירה להשקעה, לקבל 2.45% לשנה בניטרול האינפלציה, בנוסף לתשואה משכירות שגם היא בוודאי צמחה עם השנים, זה לחלוטין לא רע כהשקעה סולידית.

תזכור איזה ריבית היית מקבל בזמנו אפילו בפק"מ בבנק...

 

[יעקב]

תזכור איזה ריבית היית מקבל בזמנו אפילו בפק"מ בבנק...

וגם מה היתה האינפלציה...

 

[אורי ג.]

וגם מה היתה האינפלציה...

כאין וכאפס לעומת הריבית:
http://www.michale.co.il/ftvrbpr.htm
מדד:
http://www.financialzone.co.il/מדד_המחירים_לצרכן.html

וחוץ מזה היו גם פקדונות צמודי מדד בריביות טובות (או סתם אג"ח מדינה) לדוגמא הגלילים שעדיין נסחרים הונפקו בריבית צמודה של 4%.

 

[רוני]

לאורך זמן כולל שימוש במינוף, נדל"ן מניב עדיף, בזכות היציבות היחסית, עליית הערך והשכירויות לאורך זמן, בהחלט בנקודות זמן מסוימות בעבר היו פקדונות שהניבו ריבית חסרת סיכון גבוהה יותר לעומת התשואה משכירות.
אני לא בטוח שאם היינו מוסיפים את התשואה מעליית הערך הנכסים עדיין היה יתרון לאותן פקדונות.

 

[יעקב]

@אורי ג. נכון הריבית היתה גבוהה.
עדיין 2.5% צמוד למדד וחיסכון של שכר דירה זה מעולה.

 

[רוני]

אני רוצה לתת דוגמא מוחשית במספרים למה שאני מתכוון.

לפני 30 שנים ביולי 88 רכשתי דירת מגורים במזומן בצפון הישן של תל אביב, ברחוב ארבע ארצות 15, חזית הדירה פונה לסימטת נס, גודל הדירה 62 מ"ר, שיפצתי ל 3 חדרים, עלות הרכישה כולל השיפוץ $115,000 (המחירים היו בדולרים), מחיר הדירה כיום 2,300,000 ש"ח ($660,000) .

בתשעת החודשים הראשונים, הדירה הושכרה למוכר בשכירות חודשית של $400 , שכירות דירה זו כיום הוא בסביבות 6,300 ש"ח ($1,810) .

עכשיו דמיינו לכם משקיע שהיה רוכש דירה זו עם מינוף של 50% ל 20 שנים, ($57,500) מה היתה התשואה משכירות ועליית ערך על השקעה זו על סך $57,500 בניכויי האינפלציה ב 30 השנים האחרונות ?

מבחינת רמת הסיכון, מדובר בנכס בעל רמת הסיכון הנמוכה ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי.

 

[אורי ג.]

עדיין 2.5% צמוד למדד וחיסכון של שכר דירה זה מעולה.

מעולה? לא. סביר אולי.

מחיר הדירה כיום 2,300,000 ש"ח ($660,000) .

יותר בכיוון של 2.5, 2.6M

עכשיו דמיינו לכם משקיע שהיה רוכש דירה זו עם מינוף של 50% ל 20 שנים, ($57,500)

לא לשכוח את ריבית המשכנתא שהייתה הרבה הרבה יותר גבוהה מאשר היום.

 

[רוני]

מעולה? לא. סביר אולי.

יותר בכיוון של 2.5, 2.6M

לא לשכוח את ריבית המשכנתא שהייתה הרבה הרבה יותר גבוהה מאשר היום.

ניסיתי להיות שמרן בהערכת מחיר הנכס כיום (מחירי דירות באזור זה נמצאים בירידה החל מסוף 2016).

רכישת דירה זו עם מימון בשנת 88 היתה מובילה לתזרים חודשי שלילי משכירות למשך מספר שנים, אך העיתוי היה מעולה, מחירי הנכסים התאוששו ממשבר והתחילו לעלות בשנת 87, וגם השכירות היתה במגמת עלייה בהתאם.

 

[amidar]

אז....

מה חדש בנושא "בועת הנדל"ן"?

 

[Fitch]

מה חדש בנושא "בועת הנדל"ן"?

האוויר עוד שם.
מחכים לבחירות/ביטול מחיר למשתכן כדי לראות כיוון.

 

[Mamaof]

האוויר עוד שם.
מחכים לבחירות/ביטול מחיר למשתכן כדי לראות כיוון.

ומה עם מחירי הדירות ימשיכו לעלות ב10 שנים הקרובות? עדיין יחכו ל"פיצוץ בועת הנדל"ן"?

 

[Oringa]

ומה עם מחירי הדירות ימשיכו לעלות ב10 שנים הקרובות? עדיין יחכו ל"פיצוץ בועת הנדל"ן"?

כמובן. מאותה סיבה שריקוד הגשם תמיד עובד - לא מפסיקים לרקוד עד שיורד גשם.