בועת נדל''ן

[Fitch]

@רוני התחלת להיות קצת @נתן של נדל"ן. בועה, היפוך, שינוי מגמה - אבל בנתיים מפסידים תשואה אלטרנטיבית.
יש לך יותר נסיון מכולנו פה גם יחד, אבל משאלות לב ומציאות לחוד (גם לי יש עניין לקנות נכס נוסף ב-3 שנים הקרובות ואני מקווה שהמחירים לא ימריאו יותר מדי).

אך עד שאין החלטה של בג"ץ בנוגע ל"חוק דירה 2.49" - אי אפשר לצפות יותר מדי מה יקרה.

 

[אורי ג.]

מה אתם חושבים על מה שרוני כותב אתם

החסרונות שרוני ציין בהחלט יכולים לקרות, "מחיר למשתכן" הוא מונח רחב, הייתי בודק כל מקרה וכל פרוייקט לגופו, ישנה שונות גבוהה גם בתוך אותו הפרוייקט וגם בין פרוייקטים, אין דין הנחה בירוחם ובין הנחה במודיעין, בנוסף יש אפשרויות לקבל הנחות עוד יותר גדולות אם יש אפשרות לקחת את הדירות היותר "שוות" כמו קומה גבוהה, PH ודירות גן כיוון שלא משלמים עליהם פרמייה נוספת.

אני חושב שלקנות דירה דרך מחיר למשתכן במקומות כמו מודיעין (ההנחה גבוהה מ-30%) זו עסקה נהדרת.

אם זה המצב אז אני מסכים, עסקה מעולה והייתי קופץ עליה מבלי לחשוב בכלל.

 

[רוני]

@רוני התחלת להיות קצת @נתן של נדל"ן. בועה, היפוך, שינוי מגמה - אבל בנתיים מפסידים תשואה אלטרנטיבית.
יש לך יותר נסיון מכולנו פה גם יחד, אבל משאלות לב ומציאות לחוד (גם לי יש עניין לקנות נכס נוסף ב-3 שנים הקרובות ואני מקווה שהמחירים לא ימריאו יותר מדי).

אך עד שאין החלטה של בג"ץ בנוגע ל"חוק דירה 2.49" - אי אפשר לצפות יותר מדי מה יקרה.

מאחר ואני משקיע גלובלי, אני לא עוסק במשאלות לב, בכל רגע נתון יש לי היכן להשקיע כך שאני לא תלוי בירידת מחירים בשוק הישראלי, כל האופציות פתוחות בפני.

אני בהחלט פועל לפי מגמות שוק הנדל"ן, אני טוען ששוק הנדל"ן הגיע לנקודת מפנה ברבעון השלישי 2016, שוק הנדל"ן מגיב לאט, רק השבוע בנק ישראל התנסחו בעדינות לגבי השוק, טוענים שהוא התייצב ונמצא לקראת ירידת מחירים.

ישנם כאן משתתפים שעדיין לא עברו משברים ובאחד עשרה שנים שהשוק נמצא בעליית מחירים התקבעה אצלם התחושה שמחירי נכסים לא יכולים לרדת כאן.
כבר רשמתי מדוע לדעתי השוק ירד.
ירידת מחירים במנהטן 2007 - 2010 בשיעור של 20% כשאין היכן לבנות שם, ירידת מחירים בלונדון 2008 16%, ירידת מחירים בישראל 1996 עד 2006 לאחר גידול באוכלוסיה תוך מספר שנים 25% (עלייה מחבר העמים) השוק ירד בשיעור ממוצע של 25% ( הממוצע כולל את תל אביב), אבל כיום לאחר שהשוק בתל אביב (עלה פי שלוש), חיפה, ירושלים, באר שבע המחירים לא ירדו.

נותר לנו להמתין ולהיווכח.

 

[ברננקי]

לאורך 20 שנים, כמעט ולא היתה עליה ריאלית

עליה של בערך 50% מאז בניכוי אינפלציה. ונזכיר ששנת 97 היתה פיק אחרי תקופת עליה (גם עליה מברה"מ וגם עליה במחירי הדירות) שלאחריה באה ירידה ריאלית ניכרת (אופס, אמרתי שמחירי הדירות לא תמיד עולים). כלומר אפילו ביחס לתקופה בה מחירי הדירות היו גבוהים ולא הצליחו לשמור על ערכן הגבוה, היום המחירים משמעותית גבוהים יותר, גם כשמודדים ריאלית.

 

[יעקב]

עליה של בערך 50% מאז בניכוי אינפלציה. ונזכיר ששנת 97 היתה פיק אחרי תקופת עליה (גם עליה מברה"מ וגם עליה במחירי הדירות) שלאחריה באה ירידה ריאלית ניכרת (אופס, אמרתי שמחירי הדירות לא תמיד עולים). כלומר אפילו ביחס לתקופה בה מחירי הדירות היו גבוהים ולא הצליחו לשמור על ערכן הגבוה, היום המחירים משמעותית גבוהים יותר, גם כשמודדים ריאלית.

לא מצאתי נתונים עד היום אבל לפי זה https://www.madlan.co.il/article/areFlatPricesAlwaysRising אין עלייה משמעותית.
חוץ מזה תחליטו, כולם פה כותבים וזה שמחירי הנדלן בישראל לא עולים לאורך זמן ושעדיף מניות. אז עולים או לא עולים?
אז אתה טוען שלפני 20 שנה היתה בועה שהתפוצצה אבל היום המחירים גבוהים משמעותית, אז כנראה שגם לקנות בשיא הבועה זה בסדר לטווח הארוך....

 

[ברננקי]

אני לא יודע אם זה נכנס תחת ההגדרה של בועה. הייתי ילד באותה תקופה, אבל לפי מה שאני יודע, היתה חסרה הספקולציה והלך הרוח שעכשיו יש. למשל זוגות צעירים (או חיילים) שממשכנים את הוריהם כדי לקנות דירות בירוחם כי המחירים רק עולים. כנראה שמה שהיה זה עלייה על רקע מחסור אמיתי שתודלק במומנטום.
לשאלתך: ב 20 השנים האחרונות המחירים עלו משמעותית, כן. בטווח ארוך באמת אני חושב שהמחירים לא עולים באופן מורגש (ריאלית ובניכוי אחזקה). ראה תגובה שלי כאן בשרשור שמסתכלת על מחירי הדיור משנות ה 70.
הטענות משתלבות זה בזה: לאורך זמן אין עלייה משמעותית, אבל בתקופה האחרונה כן היתה. לכן זה עוד אינדיקטור למחירים בועתיים (אבל זה לא הטיעון היחיד).
לגבי המשפט האחרון - תלוי מאוד. אם אתה בונה על רווח הון ואתה יודע שאחרי 20 שנה תהיה בועה אפילו יותר גדולה - אז כן זה אחלה. זה לא מדבר אלי בכל אופן.

 

[אורי ג.]

חוץ מזה תחליטו, כולם פה כותבים וזה שמחירי הנדלן בישראל לא עולים לאורך זמן ושעדיף מניות. אז עולים או לא עולים?

עולים בצורה מתונה, למעט בשנים האחרונות.
שים לב לקו מגמה ההיסטורי ולאיפה אנחנו בגרף כיום (הגרף השני) ועוד הגרף הזה עדכני ל2016, המצב היום חמור יותר:
http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/432309
תוכל לראות לפחות 4 תקופות שבהם מחירי הדיור ירדו באופן משמעותי.
ב20 שנים המחירים האחרונות המחירים עלו נומינלית ב113% והאינפלציה הייתה 38%
הסנופי אגב עלה ב159% באותה התקופה (דולרית ולא כולל דיבידנדים).

, אז כנראה שגם לקנות בשיא הבועה זה בסדר לטווח הארוך....

בסדר? כן זה בסדר, גם מי שקנה את הNASDAQ ב5000 מצבו היום בסדר. להזכירך בטווח הרחוק כולנו נמות.

 

[TunaGolem]

עליה של בערך 50% מאז בניכוי אינפלציה.

של המדד, לא של הדירות הספציפיות אחרי פחת (כ40% בעשרים שנה).

 

[TunaGolem]

תחליטו, כולם פה כותבים וזה שמחירי הנדלן בישראל לא עולים לאורך זמן ושעדיף מניות. אז עולים או לא עולים?

לדעתי, הם לא עולים בטווח הארוך.

עריכה:
לפי הגרף בלינק של @אורי ג. , העליה של המדד היא 1.8% בשנה. לפי ההערכות שאני מכיר לגורמי הפחת ולשיפור באיכות הדירות החדשות, התשואה הראלית מעליית הערך היא אפס.

 

[נימוסין]

כתבת טוב מאוד, ואני מסכים עם רוב הדברים. בקשר ל:

בואו לא נשכח שהמחיר במחיר למשתכן משקף פחות או יותר את עלויות הבנייה כשלאף אחד אין כמעט רווח, מלבד מסים כמובן.(הקרקע כמעט בחינם, קבלנים עשו תחרות גדולה מאוד על מחיר המכירה והן לא יכולות לעלות אותו). לכן אני לא רואה שום תסריט בו מחיר הדירה יירד מתחת למליון 200.

א"א לטעון שהמחיר הוא נטו הבניה, כאשר המחירים בפריפריה ואזורי הביקוש הם כ"כ שונים, הקרקע במרכז עולה את ההפרש בין המחיר בפריפריה למחיר בראשון ומודיעין. אלו הבדלים שלפעמים מיליון ש"ח ויותר. זאת ועוד, שים לב שבמרכז צפיפות הדיור ומכירת חלק מהדירות במחיר השוק נפוצה.

 

[ברננקי]

של המדד, לא של הדירות הספציפיות אחרי פחת (כ40% בעשרים שנה).

נכון. בדיוק לסוגיה הזאת התיחסתי בהודעה שהפניתי אותו אליה.
זה כביכול מחליש את הטיעון שהמחירים עלו הרבה לאחרונה (כי כל דירה ספציפית עלתה פחות). אבל ההשוואה של העלייה של התקופה האחרונה התבצעה אל מול העלייה ארוכת הטווח - שחושבה באותו אופן.

 

[אורי ג.]

עריכה:
לפי הגרף בלינק של @אורי ג. , העליה של המדד היא 1.8% בשנה. לפי ההערכות שאני מכיר לגורמי הפחת ולשיפור באיכות הדירות החדשות, התשואה הראלית מעליית הערך היא אפס.

נקודה טובה וחשובה שלא חשבתי עליה באמת, סטנדרד הבנייה עולה משמעותית לאורך השנים (אבזור, מיזוג, מזגן, חניה, מחסן, מעליות, נגישות נכים, תקני כיבוי אש ועוד וכו' וכו') ובנוסף לא ברור אם זה מתוקנן לשטחי הדירות, לדעתי לא וברור ששטחי הדירות עלו משמעותית לאורך השנים.
הדרך הנכונה יותר למדוד שינוי במחירי בתים לדעתי זה במטודיקה כמו של קייס-שילר.

 

[ברננקי]

בדיוק, גם הסטנדרט יוקרתי יותר וגם הדירות גדולות יותר. לכן גם לאורך 40 שנה מחיר דירה ספציפית כנראה בקושי עלה, גם כשהמדד עלה המון. בניכוי הוצאות אחזקה לאורך התקופה, מי שקנה דירה לפני 40 שנה לדעתי לא ראה עליית ערך מעבר לאינפלציה, רק שכר דירה. אבל היי יש לו גרף שעלה המון ומראה שלאורך זמן המחירים עולים.

 

[יעקב]

בדיוק, גם הסטנדרט יוקרתי יותר וגם הדירות גדולות יותר. לכן גם לאורך 40 שנה מחיר דירה ספציפית כנראה בקושי עלה, גם כשהמדד עלה המון. בניכוי הוצאות אחזקה לאורך התקופה, מי שקנה דירה לפני 40 שנה לדעתי לא ראה עליית ערך מעבר לאינפלציה, רק שכר דירה. אבל היי יש לו גרף שעלה המון ומראה שלאורך זמן המחירים עולים.

תחליט , עלה ב50% ריאלית ב20 שנה או לא ענה?

 

[ברננקי]

תחליט , עלה ב50% ריאלית ב20 שנה או לא ענה?

המדד עלה כמו שאמרת.
מה שציטטת מתייחס לדירה ספציפית, לא מדד. ומאז שנות ה 70, לא ב 20 שנים האחרונות.

אבהיר את דעתי:
1. לאורך זמן ארוך (מעל 20 שנה) מחיר דירה כמעט ולא עולה. (כשמודדים בכוח קניה ובהתחשב בהוצאות אחזקה, ללא התחשבות בשכר דירה).
2. ב 20 שנים האחרונות מדד הדיור עלה משמעותית. (אין לי מידע על עלייה של דירה ספציפית בתקופה זו. אבל ההשפעה של האפקט שדובר עליו [עליית רמת המפרט ושטח הדירה] פחות משמעותי בתקופה זו. נסה להשוות דירה זל עכשיו לדירה של שנות ה 90 ולדירה של שנות ה 70. ההבדל דרמטי. לכן המסקנה שלי, ואני חושב שקשה לא להסכים, שגם דירה ספציפית עלתה משמעותית ב 20 השנים האחרונות. בניגוד להתנהגות ארוכת הטווח שאני מייחס לה)

 

[יעקב]

המדד עלה כמו שאמרת.
מה שציטטת מתייחס לדירה ספציפית, לא מדד. ומאז שנות ה 70, לא ב 20 שנים האחרונות.

אבהיר את דעתי:
1. לאורך זמן ארוך (מעל 20 שנה) מחיר דירה כמעט ולא עולה. (כשמודדים בכוח קניה ובהתחשב בהוצאות אחזקה, ללא התחשבות בשכר דירה).
2. ב 20 שנים האחרונות מדד הדיור עלה משמעותית. (אין לי מידע על עלייה של דירה ספציפית בתקופה זו. אבל ההשפעה של האפקט שדובר עליו [עליית רמת המפרט ושטח הדירה] פחות משמעותי בתקופה זו. נסה להשוות דירה זל עכשיו לדירה של שנות ה 90 ולדירה של שנות ה 70. ההבדל דרמטי. לכן המסקנה שלי, ואני חושב שקשה לא להסכים, שגם דירה ספציפית עלתה משמעותית ב 20 השנים האחרונות. בניגוד להתנהגות ארוכת הטווח שאני מייחס לה)

אז אולי בכל זאת אין בועה....

 

[אורי ג.]

אז אולי בכל זאת אין בועה....

בועה זוהי מילה חזקה מאד, נראה לי שאפשר להסכים שהמחירים גבוהים מאד בהשוואה היסטורית, זה לא אומר שהם לא יכולים להיות גבוהים יותר...
אגב בתוחלת מחירי הדירות לא יכולים לעלות באופן ריאלי כיוון שבשלב מסויים לא יהיה אדם שיהיה מסוגל לרכוש אותם בכלל (או לפחות ככה ההגיון שלי עובד עם ההשכלה המאקרו כלכלית המוגבלת שלי).

 

[Fitch]

לדעתי כל הגרפים מדברים על דירה ממוצעת.
בשנות ה70 זו הייתה דירה 80 מ"ר עם מרצפות טרצו וחלונות עץ.
בשנות ה90 זו הייתה דירה 90 מ"ר עם טרצו דור 2 וחלונות אלומיניום.
היום זו דירה 120 מ"ר, עם ג"פ 80על80 ותריסים חשמליים, מרפסת, ממ"ד, מעליות, ספרינקלרים, לובי ושות'.

כמו כן, נקודה חזקה היא ההשבחה שניתן לבצע היום שונה ממה שהיה נהוג פעם - ולכן ערך של בית בודד על מגרש, לא קשור לבית או למגרש אלא לכמה יחידות אפשר לבנות שם במקום הבית הזה.
אותו כנ"ל בדירות שמועמדות לתמ"א.
אותו כנ"ל בסתם דירות שנורא קל להוסיף להן מרפסת ומעלית לבניין.

 

[ברננקי]

אז אולי בכל זאת אין בועה....

הראיתי שבתקופה האחרונה המחירים התנהגו באופן חריג מהתנהגות ארוכת הטווח. זה טיעון לטובת העמדה שהמחירים מנופחים ביחס לעבר.
כמו שאורי אמר בועה זו מילה חזקה ולא מספיק שהמחירים יהיו גבוהים. בבסיס כל בועה יש קודם כל כסף זול (צ'ק), וגם התנהגות בלתי רציונלית כמו התעלמות מנתוני עבר, מחשבה שהפעם זה שונה ובעיקר הסתמכות על עליית ערך במקום על תשואה פנימית (צ'ק). אלו שלושת הגורמים העיקריים עליהם הדעה שלי מבוססת.

תוספת:
בוא נשווה את המצב למניות.
גם המניות עלו מאוד לאחרונה. אבל, זו ההתנהגות הטבעית שלהם. אין פה התנהגות חריגה.
כסף זול כמובן שגם כאן יש.
מה מאוד חסר? השתלהבות בלתי רציונלית. אני לא שומע שמניות נתפסות כאפיק ההשקעה היחיד, אני לא שומע שמניות תמיד עולות, אני לא רואה חיילים שרוצים להכנס לחובות של מאות אלפי שקלים כדי להשקיע במניות, ואני לא רואה זוגות צעירים שמכלים את הפנסיה של הוריהם כדי להשקיע במניות. כן יש פחד בריא ממניות. דבר שבולט בהיעדרו המקרה של דירות.

 

[TunaGolem]

אני חושב שקשה לא להסכים, שגם דירה ספציפית עלתה משמעותית ב 20 השנים האחרונות.

הרשה לי שלא להסכים.
ראה את הגרף בפוסט הקודם שלי כאן בשרשור. העליה בעשרים השנים האחרונות היתה בדיוק העלייה של קו המגמה האדום (בין אחוז וחצי לשניים בשנה).

אילו היית מדבר על עשור, הייתי נאלץ להסכים (עלייה של כ6.5% בשנה).