נדל"ן בחו"ל - קנייה דרך חברה בע"מ לעומת פרטי

[keen]

אהלן

אני שוקל לקנות נכס בחו"ל להשקעה.
ספציפית באירופה - כנראה פורטוגל/יוון.

האם קנייה כזאת יכולה להיות אידאלית גם דרך חברה בע"מ? מדובר על חברה פרטית שמוחזקת חצי חצי על ידי ועל ידי השותף, והיינו רוצים לבצע את ההשקעה יחד.

לשותף יש דרכון אירופאית, אני לא יודע כמה זה רלוונטי.

השאלה אם זה מסבך את העניינים או פחות עדיף משיקולי מס וכיו"ב.

תודה!

 

[אורי ג.]

השאלה אם זה מסבך את העניינים או פחות עדיף משיקולי מס וכיו"ב.

מסבך? כן, כל מדינה והחוקים שלה.
מבחינת מיסוי: משתנה, כל מדינה והחוקים שלה + אמנת המס בין אותה המדינה לישראל.

 

[Roi]

הייתי מוסיף שיכול גם להיות לא יעיל מבחינת מיסוי במכירה, שוב תלוי מדינה.

בספרד למשל אם אתה רשום כמתגורר בנכס, לא באמת חייב להתגורר בפועל, אפשר לקבל הנחה משמעותית במעמד המכירה על מס השבח.

מצד שני השקעה כחברה מאפשרת לך להזדכות על הוצאות מימון למשל, שכפרטי אתה לא יכול.

 

[keen]

מסבך? כן, כל מדינה והחוקים שלה.
מבחינת מיסוי: משתנה, כל מדינה והחוקים שלה + אמנת המס בין אותה המדינה לישראל.

יש תרחיש שבו זה עדיף דרך החברה? או שהכי הגיוני למשוך את הכסף ולבצע את התהליך מהחשבון האישי? הייתי רוצה לקבל החלטה האם להשאיר את הכסף או למשוך לפני בחירת המדינה והנכס, אבל אולי אין ברירה אלא להחליט רק ברגע שרוצים לבצע את העסקה.

 

[קפה שחור]

יש תרחיש שבו זה עדיף דרך החברה?

תרחיש אחד הוא, דחיית מס, כל עוד לא אילצו אותך לחלק רווחים בחברה אתה יכול לא לשלם את המס האישי במשיכה ולהשאר עם הברוטו (אחרי הון)
אקסטרה לתרחיש הנל הוא שכבר קיימת חברה (להמנע מכפל עלויות הוצאות חברה)

כפי שנכתב למעלה, תלוי באפשרויות שהמדינה שאתה קונה בה מעניקה לך, צריך לסמלץ את הנתונים ולקחת בחשבון ניהול מרחוק וכו

תרחיש נוסף הוא הקמת חברה בחול ש"תחזיק" את הנכסים, הראשון והבאים אחריו, אם שיקולי המס גוברים על החלופה הישראלית בצירוף העלויות השוטפות

 

[אורי ג.]

יש תרחיש שבו זה עדיף דרך החברה? או שהכי הגיוני למשוך את הכסף ולבצע את התהליך מהחשבון האישי? הייתי רוצה לקבל החלטה האם להשאיר את הכסף או למשוך לפני בחירת המדינה והנכס, אבל אולי אין ברירה אלא להחליט רק ברגע שרוצים לבצע את העסקה.

יש אינסוף תרחישים שונים בהם זה יהיה כלכלי יותר או פחות ולא לשכוח שמדינות שונות יש גם מס עיזבון והשקעה דרך חברה בע"מ אטומה זרה פותר את הבעיה הזו.
זה לא ברמה של פוסט בפורום, זה ברמה של של יעוץ מומחה מס בינלאומי למדינה הספציפית בה אתה רוצה להשקיע.

הייתי מוסיף שיכול גם להיות לא יעיל מבחינת מיסוי במכירה, שוב תלוי מדינה.

בספרד למשל אם אתה רשום כמתגורר בנכס, לא באמת חייב להתגורר בפועל, אפשר לקבל הנחה משמעותית במעמד המכירה על מס השבח.

מצד שני השקעה כחברה מאפשרת לך להזדכות על הוצאות מימון למשל, שכפרטי אתה לא יכול.

בספרד על נכס להשקעה אי אפשר להזדכות על הוצאות מימון?!? נשמע לי הזוי מאד.

 

[Roi]

הוצאות מימון?!? נשמע לי הזוי מאד

אכן זה המצב, רשות המיסים פה שינתה את החוק ב 2013...רק אם הנכס נקנה לפני אתה יכול להצהיר על עלויות המשכנתא.

ספרד ממש לא ידידותית מבחינת מס הכנסה

 

[ירח אפל]

בספרד גם יש מס עזבון, וחוקים נוקשים על חלוקת ירושה.
לכן בהשקעה שם חייב גם צוואה, ולציין בצוואה שעל הצוואה חלים חוקי ישראל.

 

[Roi]

בספרד גם יש מס עזבון, וחוקים נוקשים על חלוקת ירושה.
לכן בהשקעה שם חייב גם צוואה, ולציין בצוואה שעל הצוואה חלים חוקי ישראל.

זה תלוי באיזה מחוז עצמאי נמצא הנכס, במדריד למשל יש רק 1% וזה גם תלוי.

 

[גרהם]

בספרד גם יש מס עזבון, וחוקים נוקשים על חלוקת ירושה.
לכן בהשקעה שם חייב גם צוואה, ולציין בצוואה שעל הצוואה חלים חוקי ישראל.

לא מכיר את הדין הספרדי, אבל לעיתים דין הצוואה הוא דין מקום הנדל"ן ובכל מקרה גם אם אפשר להתנות הצוואה על דיני הירושה, ודאי לא ניתן להתנות על דין המס הזר.

 

[ירח אפל]

לא מכיר את הדין הספרדי, אבל לעיתים דין הצוואה הוא דין מקום הנדל"ן ובכל מקרה גם אם אפשר להתנות הצוואה על דיני הירושה, ודאי לא ניתן להתנות על דין המס הזר.

הצוואה היא לצורך חלוקת הירושה, לא לצורך המס.

אם לא יציין בצוואה שחלים חוקי ישראל, אז אם אני לא טועה....
מחצית הולכת לאלמן/ה
שישית לילדים
שישית נוספת לילדים, אבל נשארת ברשות האלמן/ה עד מותו.
ורק שישית לפי בחירת המוריש.


וגם אני לא מומחה לחוק הספרדי....

 

[גרהם]

הצוואה היא לצורך חלוקת הירושה, לא לצורך המס.

אם לא יציין בצוואה שחלים חוקי ישראל, אז אם אני לא טועה....
מחצית הולכת לאלמן/ה
שישית לילדים
שישית נוספת לילדים, אבל נשארת ברשות האלמן/ה עד מותו.
ורק שישית לפי בחירת המוריש.


וגם אני לא מומחה לחוק הספרדי....

התייחסתי למה שכתבת. השאלה הרלוונטית היא אם החוק הספרדי לא רק קובע איך יחולק העזבון, אלא אם הוא קובע שעל הורשת נדל''ן בספרד ניתן להתנות על החלוקה הקבועה בדין הספרדי באמצעות צוואה (ואם רוצים לדקדק, אז צריך לבחון אם יש בו התייחסות שונה לתושב מקומי וזר ואולי הבחנות נוספות).

 

[Roi]

לא מכיר את הדין הספרדי, אבל לעיתים דין הצוואה הוא דין מקום הנדל"ן ובכל מקרה גם אם אפשר להתנות הצוואה על דיני הירושה, ודאי לא ניתן להתנות על דין המס הזר.

אתה צודק, זה תלוי במיקום הנכס

 

[גרהם]

אתה צודק, זה תלוי במיקום הנכס

זכרתי משהו עמום מימיי כמתרגל במשפט בין לאומי פרטי לגבי דינים אירופאיים מוזרים בהסתכלות ישראלית. לא זכרתי באיזה מדינות

 

[Roi]

זכרתי משהו עמום מימיי כמתרגל במשפט בין לאומי פרטי לגבי דינים אירופאיים מוזרים בהסתכלות ישראלית. לא זכרתי באיזה

גילוי נאות, אני לא מומחה בדיני מס בספרד, אבל כן, הם פחות נעימים פה

 

[גרהם]

גילוי נאות, אני לא מומחה בדיני מס בספרד, אבל כן, הם פחות נעימים פה

לגי דיני הירושה, מעניין אם אתה מכיר ומוכן לשתף.
הדין הכופה בעניין אופן חלוקת הירושה לא יוצר מקרים בהם יש עוול זועק לשמים? איך מתייחסים לזה בנקאים בהם ברור שהחלוקה שקבע החוק אינה צודקת וודאי סותרת את רצון המוריש?

 

[ירח אפל]

התייחסתי למה שכתבת. השאלה הרלוונטית היא אם החוק הספרדי לא רק קובע איך יחולק העזבון, אלא אם הוא קובע שעל הורשת נדל''ן בספרד ניתן להתנות על החלוקה הקבועה בדין הספרדי באמצעות צוואה (ואם רוצים לדקדק, אז צריך לבחון אם יש בו התייחסות שונה לתושב מקומי וזר ואולי הבחנות נוספות).

החוק הספרדי שבעצם אימץ את התקנה של האיחוד האירופי, קובע שמוריש בצוואתו יכול לקבוע איזה חוק ירושה יחול עליו.
אם לא צויין בצוואה, והמוריש הוא תושב האיחוד אירופי, אז מקום תושבותו ב־5 השנים לפני הפטירה יקבע.
אבל אצל תושב ישראל למיטב הבנתי אם אין בצוואה אז יחולו דיני ספרד.
ובספרד זה חשוב לציין בצוואה שרוצים את חוק החוק הלאומי, כי יש שם חוק ירושת חובה שיכפה על המוריש איך לחלק במידה ויחולו חוקי ספרד.

כאמור אני לא עורך דין, וזה מידע שאספתי בעבר כשהתעניינתי ברכישת נכס שם, בסוף לא רכשתי.

 

[Roi]

וודאי סותרת את רצון המוריש?

גם אם יש צו ירושה שהשאיר המנוח, ניתן לערער על הירושה במידה ויש משהו שזועק אי צדק.
עד כמה שידוע לי.