בועת נדל''ן

[TunaGolem]

בשנות ה70 זו הייתה דירה 80 מ"ר עם מרצפות טרצו וחלונות עץ.
בשנות ה90 זו הייתה דירה 90 מ"ר עם טרצו דור 2 וחלונות אלומיניום.
היום זו דירה 120 מ"ר, עם ג"פ 80על80 ותריסים חשמליים, מרפסת, ממ"ד, מעליות, ספרינקלרים, לובי ושות'.

העליה בשטח שהצגת, מסבירה אחוז בשנה. בהתאמה עם הטענות שלי לעיל.

 

[ברננקי]

הרשה לי שלא להסכים.
ראה את הגרף בפוסט הקודם שלי כאן בשרשור. העליה בעשרים השנים האחרונות היתה בדיוק העלייה של קו המגמה האדום (בין אחוז וחצי לשניים בשנה).

אילו היית מדבר על עשור, הייתי נאלץ להסכים (עלייה של כ6.5% בשנה).

מקבל. גם ככה המחירים לפני 20 שנה היו בעצמם מעל קו המגמה. מספיק להשוות לכל נקודת אחרת ב 15 השנים האחרונת.

 

[קפבלנקה]

גם המחיר הוא מחיר של דירה ממוצעת.
ההגדרה של דירה ממוצעת השתנתה.

 

[Fitch]

העליה בשטח שהצגת, מסבירה אחוז בשנה. בהתאמה עם הטענות שלי לעיל.

אני מסכים, כנראה היתר מוסבר בריבית, עלויות הבניה, עלויות הקרקע, ספקולציות ועוד...

 

[TunaGolem]

אנסה להבהיר את הדעה שלי:

בשבעים השנים האחרונות מחירי הדירות לא עלו ראלית (וכן בעשוריים).
בעשור האחרון, ריבית בנק ישראל ירדה ב5%, ריבית המשכנתאות ירדה ב3% ותשואת השכירות ירדה ב3%. התוצאה היא עליה במחיר הדירות בקצב של כ4.5% בשנה.

בטווח הארוך הצפיה שלי היא שנדל"ן שירכש היום ישיא ראלית את תשואת השכירות הנכחית שלו. בטווח הקצר אני חושב שנדל"ן מפוזר חשוף לריבית כמו אג"ח, ותנודתי כמו אג"ח בתשואה דומה.

משקיע שרוצה fixed income לטווח ארוך, יכול לקנות אג"ח שקלית ממשלתית ארוכה, ולקבל קופון של כ3.5% ממחיר הקניה (או 1.5% אם הוא רוצה שהוא יקבע לאינפלציה), עם פחות תנודתיות ופחות סיכון מאשר דירה או "פורטפוליו נכסים מניבים".

משקיע שרוצה להוסיף סיכון יכול לקנות מניות. משקיע שרוצה להוסיף תשואה על יגיעה אישית, יכול לפנות לנדל"ן אם זה הצד החזק שלו.

 

[רובי1]

משקיע שרוצה fixed income לטווח ארוך, יכול לקנות אג"ח שקלית ממשלתית ארוכה, ולקבל קופון של כ3.5% ממחיר הקניה (או 1.5% אם הוא רוצה שהוא יקבע לאינפלציה), עם פחות תנודתיות ופחות סיכון מאשר דירה או "פורטפוליו נכסים מניבים".

אז אתה אומר אג"ח ישיא 1.5% ראלי, ודירה 3% ראלי. יתרון מובהק לדירה (במחיר סיכון גבוה יותר).
אישית אינני חושב כך, אבל זה מה שעולה מדבריך.

 

[גרהם]

אז אתה אומר אג"ח ישיא 1.5% ראלי, ודירה 3% ראלי. יתרון מובהק לדירה (במחיר סיכון גבוה יותר).
אישית אינני חושב כך, אבל זה מה שעולה מדבריך.

בכל מקרה ההשוואה הנכונה אינה לאגח מדינה אלא לתמהיל כלשהו (או תעודת סל) של אגח חברות שעוסקות בנדלן (וגם הן מפוזרות הרבה יותר מאשר דירה ספציפית).

 

[TunaGolem]

אז אתה אומר אג"ח ישיא 1.5% ראלי, ודירה 3% ראלי.

לאחר שמפחיתים עלויות ק/מ, עלויות שוטפות ומחיר הזמן של המשקיע, הממוצע בשוק עומד על הרבה פחות מ3% ראלי (ניחוש).

יתרון מובהק לדירה (במחיר סיכון גבוה יותר).

אם המחיר הוא סיכון גבוה יותר, איך אתה קובע יתרון?
הטענה שלי (כעת) היא שאם תמכר החוצה את כל השקעת הזמן, היתרון יעמוד לתיק בשוק ההון (תשואה גבוהה יותר לאותו הסיכון).

בכל מקרה ההשוואה הנכונה אינה לאגח מדינה אלא לתמהיל כלשהו (או תעודת סל) של אגח חברות שעוסקות בנדלן (וגם הן מפוזרות הרבה יותר מאשר דירה ספציפית).

1+
אבל המטרה לא היתה להשוות, אלא לטעון שיש נכס שנותן fixed income כמעט ללא סיכון, והוא איננו נדל"ן.

 

[רובי1]

לאחר שמפחיתים עלויות ק/מ, עלויות שוטפות ומחיר הזמן של המשקיע, הממוצע בשוק עומד על הרבה פחות מ3% ראלי (ניחוש).

לא חייבים לקנות את הדירה הממוצעת.

אם המחיר הוא סיכון גבוה יותר, איך אתה קובע יתרון?

השימוש במילה 'יתרון' היה מוטעה. רציתי לומר שאג"ח (ממשלתי) נותן תשואה נמוכה יותר מדירה.

הטענה שלי (כעת) היא שאם תמכר החוצה את כל השקעת הזמן, היתרון יעמוד לתיק בשוק ההון (תשואה גבוהה יותר לאותו הסיכון).

שוק ההון כן, אבל לא אג"ח בלבד.

 

[TunaGolem]

לא חייבים לקנות את הדירה הממוצעת.

אני מנחש שהממוצע יציב יותר מאשר ספקולציות על תשואות של נכס ספציפי. וכאן אתה מגדיל עוד יותר את מחיר הזמן.

השימוש במילה 'יתרון' היה מוטעה. רציתי לומר שאג"ח (ממשלתי) נותן תשואה נמוכה יותר מדירה.

שוק ההון כן, אבל לא אג"ח בלבד.

אבל המטרה לא היתה להשוות, אלא לטעון שיש נכס שנותן fixed income כמעט ללא סיכון, והוא איננו נדל"ן.

 

[רוני]

יזמי הנדל"ן, מגייסים הון בשוק ההון כדי להימנע מהורדת מחירים, אך החוסן הכלכלי שלהם שונה אחד מהשני, כאשר החלשים יותר יאלצו להוזיל מחירים,
זה עלול להיות מדבק ולסחוף את כולם.

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001204478

 

[ETL]

מסימני טירוף הנדל"ן הישראלי, קודם קונים דירה ב-3 מליון שקל ורק אז מבינים שהמפרט שלה גרוע ושאין שום דרך להשכיר אותה במחיר השוק.

 

[Oringa]

חברה שידועה בפרויקטים כושלים אחד אחרי השני. אנשים שקונים מהם דירות לא גמורות הם מטורפים לחלוטין.

 

[TheAlliance]

היי, רציתי להקפיץ פה את השרשור , איפה אתם חושבים שאנחנו עכשיו ? במיוחד בחיפה , האשה ממש לוחצת לקנות דירה ואני חושב שזו טעות , דירות של 2.5מיליון מושכרות ב5500 , וגם כמה אתם מעריכים שהירידות יהיו אם יהיו ? במיוחד באזורים מבוקשים בעיר , כמובן שאין דין עיר תחתית ומחיריה לאזור הכרמל ששם אני לא בטוח שתהיה ירידה משמעותית אם תגיע עקב אוכלוסיה חזקה שגרה באזור וחוסר בנייה חדשה (תמא בעיקר אם יש משהו).

 

[אורי ג.]

היי, רציתי להקפיץ פה את השרשור , איפה אתם חושבים שאנחנו עכשיו ? במיוחד בחיפה ,

https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3733633,00.html

 

[Fitch]

איפה אתם חושבים שאנחנו עכשיו ?

תסתכל על התאריך בהודעה הראשונה בשרשור.
גם אז ידענו כמו שיודעים עכשיו.

https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3733633,00.html

הסכם גג זה נחמד, אבל חסר בהם דבר אחד - תאריך.

 

[TheAlliance]

היי , תודה על התגובות , הבעייה המרכזית שלי היא כנראה פסיכולוגית אני לא מעוניין לגור בשכונות החדשות שצויינו למעלה עקב בנייה צפופה וגבוהה , מצד שני אני מפחד לשלם את כל כספי ועוד על נכס שיכול לאבד הרבה מערכו באזורים היותר מבוקשים בעיר .....
האם אתם חושבים שעלייה בריבית למשל שתגרור ירידת מחירים וודאית תשפיע באופן רוחבי על כלל השוק או עדיין אזורי ביקוש יקרים יהיו יותר חסינים עקב רוכשים יותר עמידים שיכולים לעמוד במשכנתא היותר יקרה ?
האם הבועה הזו שכולם מחכים שתתפוצץ באמת תתפוצץ אותו הדבר בכל מקום ?
אני יהמר (בלי לדעת) שבסיליקון וואלי לא ירדו המחירים בצורה דומה למקומות יותר חלשים במשבר הסאב פריים.
האם ההצהרה למטה נכונה (בהסתברות טובה , כמובן שאי אפשר להניח כלום) :
- אם האזור הוא אזור ביקוש שמאוכלס באוכלוסיה סוציו אקונומית חזקה - פיצוץ (קטן/גדול) ישפיע פחות על המחירים שם.
אני מחפש סיבות כלכליות למה כן כדאי להוציא סכום בלתי מבוטל , והשאלה היא איפה , יש לנו שכונות בעיר שהן פחות יקרות אבל לא בהרבה והן לדעתי בסיכון גבוה יותר להתרסק בירידות מחירים.
תודה מראש למגיבים.

 

[קפבלנקה]

אני חושב שזה מאוד תלוי גם בריבית האלטרנטיבית.
כלומר, האם הכסף מושקע בפק"ם ומחכה להזדמנות נוחה יותר (שאולי תגיע ואולי לא), או שהכסף עובד בשבילך כבר עכשו.

 

[קפבלנקה]

האמת שכל האמירות הפופוליסטיות של נבחרי הציבור על הצורך הבהול בהורדת מחירי הנדל"ן וההבטחות שמגיעות בעקבותן הן הערובה הטובה ביותר לכך שמחירי הדירות לא צפוים לרדת בשנים הקרובות. בטח שלא משמעותית. אם הנושא בראש סדר העדיפויות החברתיות-ציבוריות-ממשלתיות, די לי בכך בשביל להסיק שלא יהיה כל שינוי מהותי לטובה. יהיו המון ועידות, יאכלו אלפי טונות של בורקסים, יעבירו הצעות חוק בקריאה ראשונה, הציבור ימשיך להתלהם, עולם כמנהגו נוהג, כלום לא זז - בדוואי לא כשהאספסוף רוקע ברגליו ונבחרי הציבור מנסים לגרוף הון פוליטי על גב מצוקותיו.

עברו 3 שנים ומסתבר שצדקתי.
ועכשו ההימור ל - 3 השנים הבאות: הנדל"ן ירד. הכלכלה הישראלית ב'שיא'. שוק תעסוקה חזק, שכר עולה. ואפילו קחלון בא לעזרת חבר. יש דיור בר השגה סוף סוף וואי וואי וואי איזה סבבה נהיה פה. דירות 30% למטה ממחיר השוק. ואוטוטו מקרבים את הפריפריה למרכז.
כולם מרוצים.
הכל בשל לירידות.

 

[TunaGolem]

האם אתם חושבים שעלייה בריבית למשל שתגרור ירידת מחירים וודאית תשפיע באופן רוחבי על כלל השוק

שים לב לכך שעליה בריבית חסרת הסיכון פוגעת בשווי של כל נכס, מכיוון שהערך הנוכחי של כל תשלום עתידי — קטן.