תהיה נוספת על בועת הנדלן

[איתן]

אז ככה, שוטטתי באתר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומצאתי נתון שמאוד הפתיע אותי והוא לטעמי רק מראה כמה בועת הנדלן מנופחת עוד יותר משחשבתי - מה גם, שאשמח לשמוע הסבר מעניין לגבי הנתון המוגזם הזה.

(כמה מוגבל אני אם אני לא מצליח להעלות תמונות לפורום?)
בכל אופן, הגרף מתחיל באמצע 2009 ונגמר באוגוסט 2015 - ואפשר לראות כמה נתונים מדהימים:
1. כמות הדירות שנותרו למכירה בשוק עלתה פי 2 בתקופה זו!
2. במרכז אחוז הדירות הללו לא השתנה באופן משמעותי, ומכיוון שסך היצע הדירות עלה אז אפשר בקירוב שההיצע במרכז עלה פי ~2.
3. אחוז היצע הדירות בתל אביב ביחס להיצע הכולל ירד ב-5%, אבל עדיין נוספו כאלף דירות.
4. התרכזתי בעיקר במרכז מתפיסה שהוא זה שמוביל את המחירים לעלות בצורה משמעותית.

מה אתם אומרים? האם ניתן לומר שהבועה נוצרה אך ורק כקומבינציה של כסף זול והיעדר אפיק השקעה סולידי אחר (מנק' הריאות של רוב הציבור לפחות..), ובעצם למחסור בדירות אין כמעט שום השפעה?

****עדכון: הבנתי מה עשיתי לא נכון ועדכנתי את התמונה

 

[yossik]

@איתן , יש לינק לגראפים המקוריים לא מאיזה אתר ג׳יפג שלא מצביע על המקור?
תודה.

 

[איתן]

@yossik לא בטוח שהבנתי את כוונתך. אם התכוונת להטמיע את התמונה, אז הבנתי מה עשיתי מקודם לא נכון.
כעקרון את הגרפים אני יצרתי על בסיס נתונים שחולצו מהאתר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

 

[איש(3718)]

מה אתם אומרים? האם ניתן לומר שהבועה נוצרה אך ורק כקומבינציה של כסף זול והיעדר אפיק השקעה סולידי אחר (מנק' הריאות של רוב הציבור לפחות..), ובעצם למחסור בדירות אין כמעט שום השפעה?

****עדכון: הבנתי מה עשיתי לא נכון ועדכנתי את התמונה

לחלוטין.
זה אנקדוטלי אומנם, אבל רוב האנשים שאני מכיר שרצו לשדרג וניסו למכור דירה הישנה, לא הצליחו, למרות שהמחיר היה סביר לתקופה ולמיקום...
אז מה הם עשו? חלקם לא עברו דירה (אבל הם עדיין מרגישים טוב שמחיר דירתם עלה, מגוחך, לא?), וחלקם לקחו משכנתא מפלצתית, קנו דירה חדשה, ונשארו עם הדירה הישנה תוך שהם משכירים אותה ומחכים לתמ"א 38 המיוחל...
הם יכולים לעשות זאת בגלל הריבית הנמוכה שמצד אחד מאפשרת משכנתאות מפלצתיות, ומצד שני נותנת התחושה שלא נורא שהכסף ישאר תקוע ב 4 קירות כי ממילא אין אלטרנטיבה וה"דירות תמיד עולות".
מצב בועתי לחלוטין בגלל הריבית הנמוכה.

 

[doc29]

סליחה אבל אני לא סגור שהבנתי עד הסוף את הגרפים.

לגבי הראשון- הכוונה שלמרות שקצב קניית הדירות נשאר די קבוע, קצב הבנייה הולך ועולה באופן קבוע כך שההיצע הולך וגדל (הפער בין שני הקווים?)?
ולגבי השני- נניח בתל אביב, קצת פחות מ-15% מהדירות המוצעות למכירה עומדות בלי שהן נרכשות על ידי אף אחד? דרך אגב יכול להיות שמדובר ב-15 דירות בלבד...

זה ממש מוזר כי כולם (כולל משרד האוצר) מדברים על מחסור קשה בהיצע דירות, לא?

 

[איש(3718)]

סליחה אבל אני לא סגור שהבנתי עד הסוף את הגרפים.

לגבי הראשון- הכוונה שלמרות שקצב קניית הדירות נשאר די קבוע, קצב הבנייה הולך ועולה באופן קבוע כך שההיצע הולך וגדל (הפער בין שני הקווים?)?
ולגבי השני- נניח בתל אביב, קצת פחות מ-15% מהדירות המוצעות למכירה עומדות בלי שהן נרכשות על ידי אף אחד? דרך אגב יכול להיות שמדובר ב-15 דירות בלבד...

זה ממש מוזר כי כולם (כולל משרד האוצר) מדברים על מחסור קשה בהיצע דירות, לא?

אין מחסור קשה בדירות למגורים, לא ראיתי אנשים ברחוב שלא היו שם קודם.
יש עודף כסף. ועודף הכסף הזה רודף אחרי דירות להשקעה, וזו הסיבה ל"מחסור" בדירות.
במילים אחרות, יש "מחסור" בדירות להשקעה ולא בדירות למגורים.
ומי יגור בדירות להשקעה? זה לא ממש משנה, כי "דירות תמיד עולות", כך שגם אם הדירה תישאר ריקה זה בסדר.

 

[איתן]

זה אנקדוטלי אומנם, אבל רוב האנשים שאני מכיר שרצו לשדרג וניסו למכור דירה הישנה, לא הצליחו, למרות שהמחיר היה סביר לתקופה ולמיקום...
אז מה הם עשו? חלקם לא עברו דירה (אבל הם עדיין מרגישים טוב שמחיר דירתם עלה, מגוחך, לא?), וחלקם לקחו משכנתא מפלצתית, קנו דירה חדשה, ונשארו עם הדירה הישנה תוך שהם משכירים אותה ומחכים לתמ"א 38 המיוחל...

זה מה שקצת מפחיד אותי.. כי השוק לא מתנהג לפי הכללים של היצע וביקוש. דבר כזה הגיוני שיקרה לפעמים, אבל מדאיג אותי שזה קורה כבר לאורך זמן.
בסופו של דבר גם אני ארצה לקנות דירה מתישהו (אני יודע שזה לא מאוד סקסי בפורום הזה, אבל אין מה לעשות - יותר מתאים לגדל משפחה בדירה משלך...), ואני תוהה אם האוויר מהבועה אכן ישתחרר בעתיד. כי אם עד עכשיו (לפי הנתונים) הוא לא יצא, אז מה יגרום לו לצאת כשיחס ההיצע לביקוש יהיה עוד גדול יותר.

אבל אני חושב שהתשובה היא באמת שכשהריבית תתחיל לעלות והמשכנתאות יתייקרו משמעותית, אז ממילא המחירים יתחילו לרדת, ואז כל אותם משקיעים שלא הצליחו למכור עד עכשיו ב"מחירי השוק", יראו שהנכס שלהם לא עושה עבודה ולא ממשיך לעלות כמו שקרה עד עכשיו.. אלא מתחיל לרדת - ובגלל שעבורם זה דירה השקעה ולא למגורים, חלקם לפחות ימכור גם בהפסד של כמה עשרות אלפי שקלים, מה שאולי יניע את מחיר השוק כלפי מטה. -כלומר מחיר הכסף שיתייקר יהיה הטריגר שיניע את אפקט ההיצע וביקוש שנראה שלא לגמרי משמעותי היום..

@doc29, את הגרף השני הבאתי בשביל להראות שכל היצע הדירות לא נמצא רק בפריפריה אלא חלק גדול ממנו במרכז.
המספרים המוחלטים לא לפני כרגע, אבל אתה יכול לראות שבתל אביב לדוגמא האחוז היחסי מסך הדירות המוצעות למכירה ירד מעט, אבל בגלל שסך הדירות עלה אז נוספו בתל אביב עוד לפחות אלף דירות לפי מה שאני זוכר..

אם מישהו מעוניין אני יכול לפרסם את המספרים מהם הגיעו הגרפים בערב, לכשאגיע הביתה.

 

[סולידי]

שאלה: "כמות הדירות שנותרו למכירה" - מדובר על דירות ריקות חדשות מקבלן, או גם דירות מאוכלסות של משפרי דיור שמציעים את דירתם למכירה?

 

[yossik]

@איתן , האם אתה יכול להוסיף לינק למיידע הגולמי? אני לא מטיל ספק בידע שלך. השקעת בבנית והצגת הגאפים וזה מעולה.
לפעמים יש "טעות סופר" וכמו ש @doc29 כתב, אולי 15% או 15 יחידות.
אני מציע להוסיף לגראפים כיתוב (מוטמע בגאף, לא טקסט חיצוני) שמסביר את צירי ה X ו Y. לא הבנתי בדיוק מה הציר הרוחבי מיצג.
תודה על ההשקעה, שרשור מעניין.
** תוספת **
משהו לא נראה לי הגיוני ואולי זה מתחבר לנושא השרשור, אם יש כל כך הרבה דירות פנויות (כ 35% במרכז) זה אמור להוריד את המחיר בלפחות 20%, האם לזה התכוונת - בועה?
מצד שני מדברים על מחסור, אז איך זה מסביר 35% היצע?

 

[איתן]

@yossik, את הנתונים חילצתי מהעמוד הבא, תחת סקר דירות חדשות למכירה.
http://www.cbs.gov.il/ts/ID8f551f1cf610c5/databank/building_func.html?level_1=15
(ניסיתי להעלות קובץ אקסל אבל מסתבר שא"א, אם יש צורך אז הסבירו באיזה פורמט להעלות את קובץ המידע הגולמי)

@סולידי, על פניו נראה שאכן מדובר על דירות חדשות ולא יד שניה (באמת תמוה שכל כך הרבה דירות עומדות אצל הקבלנים??).

ציר האיקס בגרפים הוא פשוט זמן, במסמך האקסל היה חודש ושנה, אז אקסל פשוט המיר את זה למספר משום מה, אבל מה שחשוב שאמצע שנת 2009 נמצאת בתחילת הציר, ואוג' 2015 נמצא בסוף בציר.

אני חושב שאת חוסר ההיגיון של הנתונים אפשר להסביר כמו ש @איש(3718) רשם. מה שכן, הנתונים נראים כלכך מוגזמים שאולי אני אכן לא מבין אותם נכון, וזו בעצם אחת הסיבות שפתחתי את השרשור.
וזה גם מה שרשמתי למעלה, כאילו האפקט של מחסור בדירות לא רלוונטי כמעט לעליית המחירים, אלא 2 האלמנטים האחרים (כסף זול, ו"כדאיות" להשקעה)

 

[איש(3718)]

זה מה שקצת מפחיד אותי.. כי השוק לא מתנהג לפי הכללים של היצע וביקוש. דבר כזה הגיוני שיקרה לפעמים, אבל מדאיג אותי שזה קורה כבר לאורך זמן.
בסופו של דבר גם אני ארצה לקנות דירה מתישהו (אני יודע שזה לא מאוד סקסי בפורום הזה, אבל אין מה לעשות - יותר מתאים לגדל משפחה בדירה משלך...), ואני תוהה אם האוויר מהבועה אכן ישתחרר בעתיד. כי אם עד עכשיו (לפי הנתונים) הוא לא יצא, אז מה יגרום לו לצאת כשיחס ההיצע לביקוש יהיה עוד גדול יותר.

אבל אני חושב שהתשובה היא באמת שכשהריבית תתחיל לעלות והמשכנתאות יתייקרו משמעותית, אז ממילא המחירים יתחילו לרדת, ואז כל אותם משקיעים שלא הצליחו למכור עד עכשיו ב"מחירי השוק", יראו שהנכס שלהם לא עושה עבודה ולא ממשיך לעלות כמו שקרה עד עכשיו.. אלא מתחיל לרדת - ובגלל שעבורם זה דירה השקעה ולא למגורים, חלקם לפחות ימכור גם בהפסד של כמה עשרות אלפי שקלים, מה שאולי יניע את מחיר השוק כלפי מטה. -כלומר מחיר הכסף שיתייקר יהיה הטריגר שיניע את אפקט ההיצע וביקוש שנראה שלא לגמרי משמעותי היום..

.

גם לדעתי זה יהיה הטריגר, וזו בעיה רצינית, השוק והבנקים המרכזיים לכודים בריבית נמוכה שהם לא יכולים לצאת ממנה.

ראה מה קורה בארה"ב. ג'נט יילן הבטיחה שתעלה ריבית, אך כשהגיע רגע האמת היא השתפנה . וזה ימשיך ככה.
לא יודע איך זה יגמר. מקווה שיגמר בדעיכה איטית ולא בקריסה גדולה.

 

[אורי]

תודה על הגרפים @איתן גם אני חושב שאנחנו בבועה. מעניין היה לראות את ההיצע מחוץ לכל אביב.

 

[סתןלי ת'כסף]

גם לדעתי זה יהיה הטריגר, וזו בעיה רצינית, השוק והבנקים המרכזיים לכודים בריבית נמוכה שהם לא יכולים לצאת ממנה.

ראה מה קורה בארה"ב. ג'נט יילן הבטיחה שתעלה ריבית, אך כשהגיע רגע האמת היא השתפנה . וזה ימשיך ככה.
לא יודע איך זה יגמר. מקווה שיגמר בדעיכה איטית ולא בקריסה גדולה.

מהיכרותי את עם ישראל ההיסטרי זה כנראה ייגמר בקריסה גדולה.
כמו שהעדר רץ לקנות דירות העדר ירוץ מהר יותר למכור אותן.
הרבה יותר מפחיד להפסיד המון כסף על הדירה "שלך" מאשר לקחת משכנתא מפלצתית שאתה לא יודע איך תחזיר על נכס ש"תמיד עולה".

 

[רוני]

נכס חייב בסופו של דבר להתכנס לערך הכלכלי שלו, לא משנה אם זה דירה או מניה בבורסה, אף אחד לא יכול לנבא בדיוק מתי,
זה תלוי במספר גורמים, אני לא קונה ולא ממליץ לקנות במחיר מנופח, אני קונה רק כשהשוק במשבר ומוצא נכס מתחת למחיר השוק, גם
אם זה אומר רכישה במזומן. איתן, אם אתה רוצה לקנות דירה מתישהוא אתה צריך להיות סובלני ולהמתין לעיתוי המתאים, לשבת על הגדר ואז להחליט שהשינוי לעולם לא יגיע, ואז להתפתות ולקנות במחיר שיא עלול להיות כואב אם לאחר מכן יגיעו ירידות מחירים ודישדוש במשך 10 שנים בדיוק כמו בפעם הקודמת בין השנים 96 ל 2006 .

 

[CarpeDiem]

שאלת המיליון דולר היא מתי הבועה תתפוצץ? כמה זמן היא עוד תתנפח? וכמה מהר המחירים יירדו?
התשובה לכך קשורה למדיניות המוניטרית של בנק ישראל שתושפע מהמצב הכלכלי והביטחוני במדינה.

 

[מרק עוגיות]

נכס חייב בסופו של דבר להתכנס לערך הכלכלי שלו

אבל אם מודדים את הערך הכלכלי של הנכס בשקלים, וערך השקל רק הולך ויורד כל הזמן בגלל ריבית הנמוכה והרחבות כמותיות, מחיר הנכס בשקלים עדיין יכול להמשיך ולעלות.

 

[CarpeDiem]

אבל אם מודדים את הערך הכלכלי של הנכס בשקלים, וערך השקל רק הולך ויורד כל הזמן בגלל ריבית הנמוכה והרחבות כמותיות, מחיר הנכס בשקלים עדיין יכול להמשיך ולעלות.

אבל המשכורת שלך גם יורדת ריאלית כי המשכורת הנומינלית עולה בקצב מאוד מאוד מתון, שלא מדביקה את קצב עליית הנכסים.
האנשים לא משלמים על הנכס מהמשכורת שהם מקבלים אלא מהלוואות משכנתא הולכות וגדלות. בסופו של דבר המחירים יגיעו לרמה כזאת שאנשים לא יוכלו להחזיר את המשכנתא בלי לצמצם הוצאות בתחומים אחרים. כך המשק יכנס למיתון, האבטלה תגדל, מחירי הנדל״ן יתחילו לרדת, והכסף יתחיל לצאת מהנכסים לכלכלה הריאלית. המדד יתחיל לעלות ובנק ישראל יאלץ לעלות ריבית. העלאת הריבית תגדיל את החזרי המשכנתא, ומחירי הדירות ירדו עוד יותר כי הרבה בעלי דירות יאלצו למכור.
לדעתי אנחנו בפתחו של התהליך.
ברור שהדרדרות ביטחונית, ירידה בייצוא והעלאות ריבית בארה״ב רק יאיצו את התהליך.

אם באמת יקרה התרחיש של יציאת כספים מהנכסים הפיננסיים בעקבות מימושים, הכספים הללו יגיעו לכלכלה הריאלית - סביר להניח שתהיה אינפלציה של עשרות אחוזים בשנה כמו בשנות ה-70.

 

[yossik]

@yossik, את הנתונים חילצתי מהעמוד הבא, תחת סקר דירות חדשות למכירה.
http://www.cbs.gov.il/ts/ID8f551f1cf610c5/databank/building_func.html?level_1=15
(ניסיתי להעלות קובץ אקסל אבל מסתבר שא"א, אם יש צורך אז הסבירו באיזה פורמט להעלות את קובץ המידע הגולמי)

@סולידי, על פניו נראה שאכן מדובר על דירות חדשות ולא יד שניה (באמת תמוה שכל כך הרבה דירות עומדות אצל הקבלנים??).

ציר האיקס בגרפים הוא פשוט זמן, במסמך האקסל היה חודש ושנה, אז אקסל פשוט המיר את זה למספר משום מה, אבל מה שחשוב שאמצע שנת 2009 נמצאת בתחילת הציר, ואוג' 2015 נמצא בסוף בציר.

אני חושב שאת חוסר ההיגיון של הנתונים אפשר להסביר כמו ש @איש(3718) רשם. מה שכן, הנתונים נראים כלכך מוגזמים שאולי אני אכן לא מבין אותם נכון, וזו בעצם אחת הסיבות שפתחתי את השרשור.
וזה גם מה שרשמתי למעלה, כאילו האפקט של מחסור בדירות לא רלוונטי כמעט לעליית המחירים, אלא 2 האלמנטים האחרים (כסף זול, ו"כדאיות" להשקעה)

הלינק שבור...

 

[ogi]

אם באמת יקרה התרחיש של יציאת כספים מהנכסים הפיננסיים בעקבות מימושים ...

לממש זה למכור, לא? כדי למכור צריך למצוא קונה עם כסף. אז איך הכסף יוכל "לצאת" אם צריך כסף חדש ש"ייכנס" במקומו?
(ערך הנכסים משתנה כתוצאה משינוי דעה של משקיעים, לא כתוצאה מ"כניסה" ו"יציאה" של כספים).

 

[Ron B]

אף פעם לא הבנתי את הטענות על בועה בנדל״ן בישראל, ומאיפה זה הגיע.
בואו נבחן את העובדות:
שוק ההון בישראל: משנת 2000 מדד ת״א 25 (מדד המניות המרכזי) עלה מ-500 עד ל-1500 היום. זה בקירוב 7.1% בשנה.
משנת 2000 עד היום, מדד מחירי הדיור עלה ב-3.7% בשנה. ראו מקור פה.
מכיוון שמדד המניות בישראל מחשב גם דיווידנדים ברוטו, אבל רק משנת 2009, ומדד מחירי הדיור לא כולל שכר דירה, שזה בערך 3%, על מנת להשוות יש להוסיף פחות מ-3% לצמיחה של מחירי הדיור. נניח 2.5%.
לסיכום: משנת 2000 עד היום מדד המניות בישראל נתן 7.1% בשנה, ותשואת הדירות היתה 6.2% בשנה.
בכל העולם, דירות נותנות תשואה מעט נמוכה יותר ממניות, וכך גם בישראל. זה ממש לפי הספר.

אז תסבירו לי עכשיו למה בדיוק יש בועה? אפשר לשאול גם אחרת: אם יש בועה בנדל״ן בישראל, למה אני לא שומע שיש בועה בשוק ההון הישראלי?