נדל''ן & מחקר טריניטי מזוית מעט שונה

[פאסיבאגרסיב]

לאחר קריאת אינספור דיונים ושרשורים בנושא שוק ההון מול נדל''ן
הגעתי למסקנא שבהנחה שאין מינוף כלל ולטווח ארוך מאד, שוק ההון עובר בהרבה את שוק הנדל''ן (לכה''פ היסטורית).
עכשיו נניח שאני חוסך עבור פרישה על פי מחקר טריניטי (אני יודע שגם על המתמטיקה שלו יש כאן הרבה דיונים, אבל אני כרגע הולך על העובדות היבשות לפי כלל ה3 אחוז - לא בגלל שאני מחמיר על המחקר אלא כיון שמארבע אחוז נשאר בערך שלש נטו).
לכאורה ברגע שהגעתי לשלב הזה, אין כל הגיון באי קניית דירה כיון שהיא גם כן נותנת לי את אותם 3 אחוז (ולעתים אף יותר) בכך שחוסכת ממני תשלומי שכירות.
מה שאומר בעצם שיש תועלת בקניית דירה כיון שהיא מעין פרישה חלקית מיידית (עם ביטחון גבוה יחסית למניות כיון שירידת ערך אינה מעניינת כלל), ואם כן מדוע בעצם לא לקנות דירה? כדי למות עשיר יותר?
אשמח שתעמידו אותי על טעותי.
חסרונות שאני צאתי עד עכשיו:
1. שיפוץ פעם ב.. (בשכירות אוכל לעבור לדירה חדשה בלי בלאגן ובלי להוציא כסף על השיפוץ)
2. סיכוי קלוש להתאיינות הדירה.
3. צניחה במחירי השכירות לרמה של פחות משלוש אחוז ממחיר הקניה.
בכל אופן שלשת הסיבות האלו לא גרמו לי לחשוב שהדבר לא כדאי.
אשמח לדעתכם.

 

[משה]

קראת את מחקר טרינטי? הרעיון במחקר הוא ששווי תיק ההשקעות גדל באופן שווה או מעלות המחייה + אינפלציה. אני לא בטוח שזה המצב באחזקת דירה.

בנוסף אם אתה מוציא סכום משמעותי מתיק ההשקעות לצורך קניית דירה תיק ההשקעות יקטן וההוצאות שנשארו לך פחות עלויות המגורים עשויות להיות מעל 3% משיכה

 

[פאסיבאגרסיב]

תודה על התגובה.
הרעיון במחקר טריניטי הוא שניתן לחיות מהתיק ללא שייגמר (וברוב המקרים אפילו יעלה, אבל זה לא ממש מעניין את הפורש). זה הוא יקבל גם בקניית דירה (עם ביטחון גדול יותר במימון חייו להמשך, ןביטחון גדול יותר (?) שיישאר עם 'תיק' גבוה יותר או לפחות לא נמוך יותר.
לגבי החלק השני, אין הרבה הבדל, אם מחיר השכירות הוא 10000 ויש לך תיק שממן את זה על פי המחקר, גם אם תקנה דירה היא תממן את זה וישאר לך בדיוק מה שהיה נשאר לך אם הכסף היה נשאר בתיק ומממן שכירות.

 

[קצייס]

התשובה היא פסיכולוגיה אנושית
אנשים אוהבים כסף לשם כסף
אנשים נהנים מדירה, והם גם יכולים לעשות ממנה כסף
אבל אז הם כבר מעדיפים את המקור..

 

[בת העמק]

אם מחיר השכירות הוא 10000 ויש לך תיק שממן את זה על פי המחקר, גם אם תקנה דירה היא תממן את זה

תיק לפורש אמור לממן את כל ההוצאות, לא רק את קורת הגג.
אם תהיה לך דירה בבעלות ללא משכנתא, שתחסוך לך את שכר הדירה, תוכל לפרוש עם תיק השקעות קטן יותר שיממן את שאר ההוצאות.

 

[פאסיבאגרסיב]

תיק לפורש אמור לממן את כל ההוצאות, לא רק את קורת הגג.
אם תהיה לך דירה בבעלות ללא משכנתא, שתחסוך לך את שכר הדירה, תוכל לפרוש עם תיק השקעות קטן יותר שיממן את שאר ההוצאות.

אז לדעתך אין תועלת בתיק על פני דירה (לשאר ההוצאות יהיה תיק שיממו את השאר)?

התשובה היא פסיכולוגיה אנושית
אנשים אוהבים כסף לשם כסף
אנשים נהנים מדירה, והם גם יכולים לעשות ממנה כסף
אבל אז הם כבר מעדיפים את המקור..

זה ותו לא?
אין עוד טעויות בטענה שלי?

 

[קצייס]

לדעתך אין תועלת בתיק על פני דירה

חס ושלום
אבל שאלת למה, זה למה

אין עוד טעויות בטענה שלי?

אתה מופתע או מה? ..

 

[בת העמק]

אז לדעתך אין תועלת בתיק על פני דירה (לשאר ההוצאות יהיה תיק שיממו את השאר)?

מוזר איך הבנת את זה ממה שכתבתי.

 

[איניגו מונטויה]

אשמח לדעתכם

אפשר לחשב מתמטית את הטענה שלך לגבי זה שרכישת דירה אינה שונה משכירות לפורש המוקדם.

חשוב על דירה בגודל הספציפי ובמיקום הספציפי שאתה מעוניין לפרוש בו,
ונניח שעלות השכירות שלה היא 5000 ש"ח לחודש (לקחתי מספר עגול לצורך הדוגמא),
אז כדי להבטיח סכום חודשי כזה לפי כלל ה3% - דרושים שני מיליון ש"ח.

עכשיו אתה יכול לבדוק האם דירה כזו אכן עולה 2 מיליון ש"ח (כולל כל ההוצאות הנלוות לרכישה), או יותר (זה המצב בעיר שלי מאז שהתחלתי לבדוק את הנושא).

בהנחה שזה המצב ברוב המקומות בארץ (יש פרמיה על דיור בבעלות לעומת שכירות), אז:
1. למי שנאלץ לפרוש עם חסכונות שאינם מספיקים / מספיקים בקושי למחיה לפי אחוז משיכה בטוח (ויש לא מעט כאלו בארץ) -
כנראה עדיף כלכלית לגור בשכירות,
גם בגלל שדיור בבעלות יקר יותר,
וגם בגלל שבמקרה הצורך - אפשר למשוך מתיק ההשקעות יותר מהשיעור הבטוח (כך שהתיק יפחת בערכו).
אמנם תישאר פחות ירושה, אבל יהיה אפשר לחיות בכבוד במקום לגור בדירה יקרה ולחיות בעוני זעום.

2. למי שפורש עם חסכונות עודפים -
כנראה נוח יותר דירה בבעלות, בגלל האפשרות להתאים אותה לגיל זקנה, ובגלל הקושי הכרוך במעבר בגיל מבוגר.

 

[קצייס]

דירה בבעלות ללא משכנתא, שתחסוך לך את שכר הדירה, תוכל לפרוש עם תיק השקעות קטן יותר

כוונתו מן הסתם לעשות ריסטארט בחשיבה הקולקטיבית כאן בפורום, שכסף נהיה מילה נרדפת לשוק ההון, ומינימליזם צרכני נהיה עוד צורה להשיג כסף וני״ע בשוק ההון והון והון והון עד שדי וזהו..
נדל״ן מבטא בשבילו אופציה פיננסית איתנה וריאלית, לא רק להשיג תיק השקעות הוני בניחוח הון מעודן וקצת הון ליתר ביטחון
מרענן

 

[פאסיבאגרסיב]

מוזר איך הבנת את זה ממה שכתבתי.

כתבת שתיק לא אמור לממן רק מגורים, הבנתי מזה שאילו הוא היה אמור לממן רק אותם זה היה נכון.
כיון שמגורים בשכירות הם כשלוש אחוז מערך הדירה כיום, אין הרבה הבדל אם תיק של עשר מליון יממן הוצאות של 300k בשנה שכוללים בתוכם שכירות, לבין אם התיק יחתך בשלוש מליון ויממן רק כ200k הוצאות בשנה כשאת ה100 k הנותרים של השכירות ''תממן'' הדירה.

חס ושלום
אבל שאלת למה, זה למה

אתה מופתע או מה? ..

האמת שמופתע, ציפיתי לטעות מתמטית.

 

[קצייס]

עכשיו נניח שאני חוסך עבור פרישה על פי מחקר טריניטי

אין תועלת בתיק על פני דירה

מופתע, ציפיתי לטעות מתמטית.

העקרון שמחיה לבני אדם היא משוואה של העבודה שלהם קבוע מאז ומעולם, גם אם לא הזמן כעת להתעמק מדוע ומי אמר ואיך
״פרישה מוקדמת״ זה פרינציפ שגורם לאנשים להאמין שעבודה חלקית שמוכפלת במשוואה כלכלית ומינוף של שוק ההון [יהודים סבלו מסטיגמה כזו כ״כ הרבה שנים, ועדיין..], נדל״ן, עבדים במטעי כותנה [טוב, לפני 180 שנים+], אלכימיה [היו ימים],יעוץ ופוליטיקה ושרלטנות ומלחמות וכיבושי ארצות ומשרות ציבוריות ועוד ועוד-חוץ מיגע כפיים פשוט וקל תתן להם תשואה עודפת על עבודה רגילה של אנשים פשוטים
במילים יותר פשוטות, פרישה מוקדמת היינו חלום עושר. מתוק, מוזהב, פשוט וגולמי.
עשירים תמיד היו, ומטבע הדברים הפיזור של המתעשרים הוא רבגוני להחריד. אין תשובה לא נכונה איך להיות עשיר, אין לחשוש לטעויות מתמטיות.
בהצלחה.

 

[גרביל מרוץ]

הגישה שלך נכונה ברגע הפרישה. אם יש לך X כסף מזומן, אתה צריך להחליט במה להשקיע לטובת תזרים שוטף, ויש לך כמה מסלולים שנותנים את אותו תזרים בסיכון דומה, אז באמת אין בינהם שום הבדל. אתה מודד תשואה פנימית של ההשקעה ולא החזר כולל. ההגיון במצב כזה הוא לפזר את הכסף בין אותם נכסים.

לעומת זאת מחקר טריניטי נועד לבדוק כמה אתה צריך לחסוך בַמוצר שייתן לך את מקסימום ההחזר הכולל, כלומר מניות, כדי למשוך בפרישה קצבה נתונה מראש. ההנחה היא שברגע הפרישה לא יהיה לך כדאי להנזיל את הצבירה ולכן שאלת ההשוואה לא רלוונטית בהקשר של מחקר טריניטי.

הטענה שלך בעיקר רלוונטית למי שתוך כדי פרישה נופל עליו סכום כסף גדול - אקזיט, ירושה, לוטו, פחות למי שמרוכז בבניית ההון.

 

[פאסיבאגרסיב]

הגישה שלך נכונה ברגע הפרישה. אם יש לך X כסף מזומן, אתה צריך להחליט במה להשקיע לטובת תזרים שוטף, ויש לך כמה מסלולים שנותנים את אותו תזרים בסיכון דומה, אז באמת אין בינהם שום הבדל. אתה מודד תשואה פנימית של ההשקעה ולא החזר כולל. ההגיון במצב כזה הוא לפזר את הכסף בין אותם נכסים.

לעומת זאת מחקר טריניטי נועד לבדוק כמה אתה צריך לחסוך בַמוצר שייתן לך את מקסימום ההחזר הכולל, כלומר מניות, כדי למשוך בפרישה קצבה נתונה מראש. ההנחה היא שברגע הפרישה לא יהיה לך כדאי להנזיל את הצבירה ולכן שאלת ההשוואה לא רלוונטית בהקשר של מחקר טריניטי.

הטענה שלך בעיקר רלוונטית למי שתוך כדי פרישה נופל עליו סכום כסף גדול - אקזיט, ירושה, לוטו, פחות למי שמרוכז בבניית ההון.

כלומר, המחקר נעשה על מניות, כמה צריך לחסוך עבור משיכה x למשך y שנים.
מה שאומר שאם יש דברים שאין ענין לחסוך עבורם כיון שאפשר על ידי אותו סכום ליתר את הצורך בהם אכן יהיה עדיף לפורש לעשות זאת.
(סתם דוגמא, עבור מונית לכל מקום צריך x כסף, ועבור קניית רכב, תחזוקתו, החלפתו כשמתיישן והדלק צריך x-1 כסף, אין תועלת בשמירת הכסף כהון על מנת לממן מונית).
ולעניינו בדירה אין תועלת בשמירת הון שיממן שכירות כשאפשר על ידי אותו הון ליתר את הצורך בשכירות.
מעניין ומחכים. תודה.
עריכה; כמובן בשלב הסופי ולא בשלב יצירת ההון שאז קניית דירה תאט את הקצב של בניית ההון.

 

[שלומו]

עשירים תמיד היו, ומטבע הדברים הפיזור של המתעשרים הוא רבגוני להחריד. אין תשובה לא נכונה איך להיות עשיר, אין לחשוש לטעויות מתמטיות.
בהצלחה.

יש כיום יותר אפשרויות להרוויח כסף שלא מיגיעה מבעבר. יש מאפיינים כלליים רוחביים באיך לעשות את זה:
הגדלת הכנסות
הקטנת הוצאות (גם בית למגורים זאת הוצאה ולא רק השקעה)
השקעה לטווח ארוך
לקיחת סיכונים גבוהים אבל לא יותר ממה שצריך בשביל להגיע ליעד או מכאלה שיגרמו לך לפחד ולצאת מהשקעות.

בן אדם שיקנה בית גדול יחסית לצרכים שלו וירהט אותו בתדירות גבוהה מהנדרש בריהוט יקר אולי יפיק הנאה מסויימת אבל יצבור פחות הון ככה שיהיו לו פחות אפשרויות להשתמש בו לדברים אחרים כמו פרישה מוקדמת או עזרה לילדים.