בועת נדל''ן

[Fitch]

ומה עם מחירי הדירות ימשיכו לעלות ב10 שנים הקרובות? עדיין יחכו ל"פיצוץ בועת הנדל"ן"?

אם מחכים מ2011.
אז כמובן שימשיכו.
מוזמן להיכנס לעמוד הפייסבוק 'המחאה הגדולה' ולראות בעצמך.

 

[shirbi]

זה נראה מחיר בועתי לא בגלל שמחיר הדירות גבוה, אלא בגלל שההיחס בינו לבין שכר הדירה הוא עצום ומשקף רווח נמוך ביותר למשקיעים.
אז אם מחירי השכירות יעלו בהתאם כך שהתשואה תהיה גבוהה יותר, יהיה זה סביר לומר שכבר אין בועה, למרות שמחירי הקניה לא ירדו.

 

[אורי ג.]

ומשקף רווח נמוך ביותר למשקיעים.

לא ביחס לריבית במשק.

 

[רובי1]

לא ביחס לריבית במשק.

בדיוק. ולכן המחירים ירדו כאשר הריבית תעלה, והיא כבר התחילה לעלות (והם כבר התחילו לרדת).

 

[meinheigeleBelz]

לא ביחס לריבית במשק.

איפה שאני גר בד"כ השכ"ד משקף כ2-3% תשואה ברוטו, לפני הוצאות וחישוב תפוסה פחות מ100% כל הזמן.. עכשיו אני יודע שבעלי בית בכל העולם, ובמיוחד בישראל הם קמצנים ולא אוהבים לתקן דברים, אבל בכל זאת, דוד יתפוצץ, משהו ינזול, משהו יישרף - בכל נכס ריאלי יש DEPRECIATION FOR A REASON. אז התשואה נטו יותר נמוכה ורובם בונים על עליית ערך כחלק מהתשואה

 

[אורי ג.]

אז התשואה נטו יותר נמוכה ורובם בונים על עליית ערך כחלק מהתשואה

אני לא יודע על מה בונים או לא בונים.
אני יודע ש2.5% עד 3.0% פטורים ממס זה אלטרנטיבה לא רעה היום.

ולכן המחירים ירדו כאשר הריבית תעלה,

לא נביא אבל משער שאתה צודק, לפחות כשתעלה באופן משמעותי, זה יקרה רק אולי ב2020.

ה, והיא כבר התחילה לעלות

בארה"ב כן, בארץ עוד לא.

 

[meinheigeleBelz]

אני לא יודע על מה בונים או לא בונים.
אני יודע ש2.5% עד 3.0% פטורים ממס זה אלטרנטיבה לא רעה היום.


.

הפטור ממס הוא, לע"ד, סוג של בלוף שלא כזה ביג דיל. יש פטור עד בערך 5000ש"ח לחודש, אבל במקביל אין לך קיזוז הוצאות בכלל. אם אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שפחת מהווה סוג של אומדן סביר להוצאות שנתית לתחזוקת נכס, אז יוצא שהרבה מהתשואה מופנת לתחזוקה ובכלל לא דיברנו על תפוסה. יכול להיות שאני טועה, לא מתעסק עם זה ברמה הפרטקית.. איפה @רוני ?

 

[אורי ג.]

הפטור ממס הוא, לע"ד, סוג של בלוף שלא כזה ביג דיל. יש פטור עד בערך 5000ש"ח לחודש, אבל במקביל אין לך קיזוז הוצאות בכלל. אם אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שפחת מהווה סוג של אומדן סביר להוצאות שנתית לתחזוקת נכס, אז יוצא שהרבה מהתשואה מופנת לתחזוקה ובכלל לא דיברנו על תפוסה. יכול להיות שאני טועה, לא מתעסק עם זה ברמה הפרטקית.. איפה @רוני ?

נכון אין הכרה בהוצאות אבל אם אין מס אז אין הוצאות לצרכי מס! פטור זה פטור, ואתה תמיד יכול לבחור במסלול שבו כן יש מיסוי אבל גם הכרה בהוצאות, בנכסים שמניבים עד 5000 ש"ח זה יצא הרבה פחות כדאי, תוסיף לזה גם פטור ממס שבח לדירה יחידה.
ופחת לא מהווה אומדן סביר להוצאה שנתית על נכס, פחת הוא הוצאה חשבונאית בלבד, יתכן ויש לו קשר למציאות ויתכן ולא, זה ממש לא מחייב.

 

[רוני]

הפטור ממס הוא, לע"ד, סוג של בלוף שלא כזה ביג דיל. יש פטור עד בערך 5000ש"ח לחודש, אבל במקביל אין לך קיזוז הוצאות בכלל. אם אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שפחת מהווה סוג של אומדן סביר להוצאות שנתית לתחזוקת נכס, אז יוצא שהרבה מהתשואה מופנת לתחזוקה ובכלל לא דיברנו על תפוסה. יכול להיות שאני טועה, לא מתעסק עם זה ברמה הפרטקית.. איפה @רוני ?

הכל שאלה של עיתוי רכישה, אם התשואה ההתחלתית משכירות היא 3% בשוק הנמצא בתחילת מחזור עליית מחירים, כשיש פוטנציאל לעליית ערך ועלייה בשכירות, זה יכול היות נפלא.
רכישה דומה בשוק יורד, שוק במומנטום שלילי, עם מימון היוצר תזרים חודשי שלילי, יפגע במשאבים הכלכליים של המשקיע.
במקרה זה, מתוך 30 שנות עבודה, ואפשרות ליצירת הכנסה פסיבית לפרישה, הוא עלול לבזבז 7 עד 10 שנים של יצירת ערך !

 

[amit]

בדיוק. ולכן המחירים ירדו כאשר הריבית תעלה,

ומצד שני משכנתא בריבית קבועה ימכרו לך לפי 8-10% ריבית ויהיה לך קשה בהרבה לממן את הנכס.

הפטור ממס הוא, לע"ד, סוג של בלוף שלא כזה ביג דיל. יש פטור עד בערך 5000ש"ח לחודש, אבל במקביל אין לך קיזוז הוצאות בכלל.

לדעתי בעת מכירה תוכל להכניס לנכס הוצאות תיקונים גדולים בתור שיפוץ.

 

[מתכנת]

ופחת לא מהווה אומדן סביר להוצאה שנתית על נכס, פחת הוא הוצאה חשבונאית בלבד, יתכן ויש לו קשר למציאות ויתכן ולא, זה ממש לא מחייב.

אתה מוכן להרחיב קצת על זה?
האם הפחת לא אמור/מתיימר לפחות לשקף את המציאות (עד רמה מסוימת של סטיה) ? אחרת מה תכליתו?

 

[אורי ג.]

האם הפחת לא אמור/מתיימר לפחות לשקף את המציאות (עד רמה מסוימת של סטיה) ? אחרת מה תכליתו?

יש לו הרבה תכליות, אחת התכליות שלו היא פשטות ועקביות, בגלל זה פחת קו ישר הוא המקובל.

 

[מתכנת]

יש לו הרבה תכליות, אחת התכליות שלו היא פשטות ועקביות, בגלל זה פחת קו ישר הוא המקובל.

אבל אם תסכום את כל הפחת שחושב לאורך השנים, לא תקבל משהו שמשקף את המציאות? כי אחרת מה הטעם בסתם מספר שרירותי שמנותק מהמציאות?

 

[אורי ג.]

אבל אם תסכום את כל הפחת שחושב לאורך השנים, לא תקבל משהו שמשקף את המציאות?

או שכן או שלא, בדרך כלל לא, לפחת חשבונאי אין משמעות למעט תשלומי מיסים ודו"חות כספיים. לא לחינם עברו לIFRS.

כי אחרת מה הטעם בסתם מספר שרירותי שמנותק מהמציאות?

המציאות של בניין בתל אביב או בניין בירוחם היא לא אותה המציאות בעוד הכללים החשבונאיים זהים, אי אפשר לעשות "כלל אצבע" שיתאים לכולם ולפיכך בהכרח הוא יהיה מנותק מהמציאות.

 

[Fitch]

בגלל שההיחס בינו לבין שכר הדירה הוא עצום ומשקף רווח נמוך ביותר למשקיעים

כחלון עובד על זה, אל תדאג.

 

[Shlomi Z]

האוויר עוד שם.
מחכים לבחירות/ביטול מחיר למשתכן כדי לראות כיוון.

ובכן, ריקוד השם עדיין ממשיך.
הבחירות הגיעו, מחיר למשתכן מתחיל להשמיע חריקות מלבד למקומות הביקוש,
יש טרנד כזה של תקופת בחירות אז העדר קופץ על דירות לפני שייבחר שוב אותו ראש ממשלה ?
אפשר לחתום שהבועה/המצב הנוכחי ממשיך והעלאת הריבית העלובה לא באמת הזיזה.

האם מישהו פה רואה צד אחר? או להמשיך להתרגל לרעיון שאיאלץ לגור בחריש תמורת 150משכורות?

 

[Fitch]

אפשר לחתום שהבועה/המצב הנוכחי ממשיך

או ממשיך או מחריף. תלוי במחיר לניסנקורן הבא.

 

[Shaz]

או ממשיך או מחריף. תלוי במחיר לניסנקורן הבא.

מעניין... יש מידע לגבי מחירי הדירות ביחס לעולם באופן יחסי לשכר החציוני (אפשר גם הממוצע אבל פחות מייצג אני חושב את רוב הציבור לא?)

 

[yossik]

אחרי 4+ שנים מאז פתיחת השרשור נראה לי שהגיע הזמן להעבירו לפורום נדל"ן...

 

[Fitch]

מחירי הדירות

מה זה בדיוק?

באופן יחסי לשכר החציוני

איך זה קשור בדיוק?