בועת נדל''ן

[עש לילה]

כמו כן, אני מצפה ממי שצועק "בועה בועה" "שישם את הכסף שלו איפה שהפה שלו" ושיעשה שורט כלשהו על שוק הנדל"ן.

הספקולנטים מהמרים: בועת הנדל"ן קרובה להתפוצצות
יתרות השורט על מניות חברות הנדל"ן למגורים, שקפצו באלפי אחוזים מינואר, מלמדות שדיווחי הלמ"ס ומשרד האוצר על ירידת מחירי הדיור עושים את שלהם. הצפי לעליית ריבית שתייקר את המשכנתאות גם הוא שופך מים קרים על השוק הרותח
http://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3708275,00.html

 

[Benjamin W]

"בלמ"ס טעו בשקלול עסקאות מחיר למשתכן"
"הכללת העסקאות גורמת להטיה ברורה של המדד כלפי מטה ומעבירה נתונים שגויים לשוק"

http://www2.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3708417,00.html

 

[Honey jar]

"בלמ"ס טעו בשקלול עסקאות מחיר למשתכן"
"הכללת העסקאות גורמת להטיה ברורה של המדד כלפי מטה ומעבירה נתונים שגויים לשוק"

http://www2.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3708417,00.html

מה הבעיה עם זה שהן מטות את המדד מטה? זו אחת המטרות שלהן.
חוץ מזה, מי קבע שיש להחריג אותן? הן לא עסקאות נדל"ן? אז למה לעצור איתן? בואו נחריג פנטהואזים ודירות יוקרה. בואו נחריג בתי קרקע. בואו נחריג את תל אביב. אין לזה סוף.

 

[CarpeDiem]

מה הבעיה עם זה שהן מטות את המדד מטה? זו אחת המטרות שלהן.
חוץ מי זה, מי קבע שיש להחריג אותן? הן לא עסקאות נדל"ן? אז למה לעצור איתן? בואו נחריג פנטהואזים ודירות יוקרה. בואו נחריג בתי קרקע. בואו נחריג את תל אביב. אין לזה סוף.

הבעיה היא שמדובר בממוצע משוקלל של עסקאות. אם למשל כל העסקאות יהיו רק במחיר למשתכן אז המדד יציג ירידה חדה.
צריך מדד שייתן משקל מסוים לכלל סוגי הדירות, בכמה שיותר אזורים, שיהיה בלתי תלוי בכמות העסקאות שמתבצעות בסוג מסוים של דירות.

 

[Honey jar]

הבעיה היא שמדובר בממוצע משוקלל של עסקאות. אם למשל כל העסקאות יהיו רק במחיר למשתכן אז המדד יציג ירידה חדה.
צריך מדד שייתן משקל מסוים לכלל סוגי הדירות, בכמה שיותר אזורים, שיהיה בלתי תלוי בכמות העסקאות שמתבצעות בסוג מסוים של דירות.

אני לא יודע איך בדיוק, טכנית, מחושב המדד. מה שכן, עסקאות מחיר למשתכן לא צריכות להיות מוחרגות. אי אפשר להציג רק מה שנוח. או שמציגים הכל, או שבונים מדדים חדשים- לפי ערים, לפי מטראז' וכו'.

 

[ברננקי]

המדד מציג את העסקה הממוצעת במשק, ולא את השינוי במחיר דירה ספציפית (שכמובן לא השתנה בגלל עסקאות אחרות זולות יותר). לכן אם ישנה מסה של עסקאות זולות יותר, אז העסקה הממוצעת נמוכה יותר. אז אם זה מה שמודד המדד - גם אני לא רואה שום סיבה להחריג.

 

[אורי ג.]

(שכמובן לא השתנה בגלל עסקאות אחרות זולות יותר).

מי אמר לך שלא?

 

[ברננקי]

מי אמר לך שלא?

לא התנסחתי כמו שצריך. הכוונה היתה שגם אם לא היתה ירידה במחיר אף דירה קיימת, ופשוט התווספו עסקאות רבות זולות יחסית - זה מספיק כדי להוריד את שווי העסקה הממוצעת ומכאן את המדד.

 

[איש(3718)]

לפי כלכליסט, הירידה במדד לא הושפעה עדיין ממחיר למשתכן:

http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3708189,00.html

 

[Honey jar]

לא התנסחתי כמו שצריך. הכוונה היתה שגם אם לא היתה ירידה במחיר אף דירה קיימת, ופשוט התווספו עסקאות רבות זולות יחסית - זה מספיק כדי להוריד את שווי העסקה הממוצעת ומכאן את המדד.

בסדר גמור.
אילו היו מתווספות עסקאות רבות יקרות יחסית, היית טוען אותו דבר? שאין עלייה?

 

[ברננקי]

בסדר גמור.
אילו היו מתווספות עסקאות רבות יקרות יחסית, היית טוען אותו דבר? שאין עלייה?

טענתי שעסקאות זולות אכן מצביעות על ירידה. אז אם למשל היו מוסיפים שכונת יוקרה גדולה בסביון - הייתי טוען שאכן יש עלייה, ושאין סיבה להחריג.
ואם נכנס לספקולציה אז אני חושב שירידות אמיתיות יגיעו במיתון או בעליית ריבית. אני לא חושב שמחיר למשתכן יהיה הטריגר.

 

[אורי ג.]

ואם נכנס לספקולציה אז אני חושב שירידות אמיתיות יגיעו במיתון או בעליית ריבית. אני לא חושב שמחיר למשתכן יהיה הטריגר.

מצטרף לדעתך אבל סטגנציה היא תרחיש מאד ריאלי לדעתי גם ללא 2 הגורמים הנ"ל מכיוון שהריבית גם אם לא תעלה היא בטח שלא תרד.

 

[ברננקי]

מצטרף לדעתך אבל סטגנציה היא תרחיש מאד ריאלי לדעתי גם ללא 2 הגורמים הנ"ל מכיוון שהריבית גם אם לא תעלה היא בטח שלא תרד.

צודק. אבל להזכירך אני מאלו שצופים גם ירידה ממש
ויכול להיות גם שבאמת יש התקררות בשוק והמחירים יעצרו, ורק במיתון הבא הם באמת ירדו. כיף לנסות לחזות את העתיד

 

[נולי]

@נולי (אולי) לא הצליחה בהשקעה

אתה ו @OnTheVerge ביעסתם את חיי, שהלכתי בסופ"ש למחשבונים של המומחים, ויצא ככה:
אם אני מוכרת היום במחיר השוק בשכונה לפי מדלן, עשיתי ב- 4 שנים 17% תשואה שנתית (כולל שכירות ועליית ערך).
אם אני מוכרת מחר, אחרי התנפצות הבועה שמורידה את המחירים ב-30%, עשיתי 8%.
זו באמת השקעה גרועה לדעתכם?

אין להבין מהכתוב שאני חושבת שצריך או כדאי להשקיע בנדל"ן, אני פשוט חושבת שאני אישית תותחית ומגיעה לי טפיחה על השכם.
מבחינתי הדירה והתיק בשוק ההון הם בעצם חלק מאותו התיק, ובמכירה אני מבצעת סוג של איזון.

 

[liranviper]

@נולי את אישה אלופה, ועשית אחלה תשואה. כל הכבוד (בלי ציניות).

having said that, מציע לך לדמיין שמכרת את הדירה. האם את עכשיו קונה אותה שוב?
שימי לב שיש מבצע - מזכים אותך על העלות של המכירה + קנייה ! זו הטבה חדשה של כחלון לאנשים שמתחרטים בתוך 24 שעות.

זה השיקול היחיד שצריך לעניין אותך כרגע כמשקיעה

 

[נולי]

@liranviper תודה על המילים החמות, הפרגון לא מובן מאליו בפורום הזה

האם את עכשיו קונה אותה שוב?

לא הבנתי את השאלה כל כך.
בעיקרון די גמלה בליבי למכור אותה, אני מאמינה שמבחינת עליית מחיר היא הגיעה לשיא, ולכן אני לא רואה סיבה להמשיך להחזיק בה, חוץ מדחיינות ועצלות.
תשואה של 3% משכ"ד שהיא נותנת לי מהיום והלאה זה לא מדהים.

 

[liranviper]

לא הבנתי את השאלה כל כך.

חתרתי לזה:

תשואה של 3% משכ"ד שהיא נותנת לי מהיום והלאה זה לא מדהים.

מה שמשנה זה מה שקורה מעתה והלאה יחסית למחירה הנוכחי, בלי קשר לתשואת העבר

 

[אנון נימוס]

אתה ו @OnTheVerge ביעסתם את חיי, שהלכתי בסופ"ש למחשבונים של המומחים, ויצא ככה:

זו באמת השקעה גרועה לדעתכם?

מה שכתבתי בסוגריים היה אולי ולא ודאות, והיה בכלל תשובה למישהוא אחר.
אני ממש לא באתי להעביר בקורת על הצלחתך
ולא התכוונתי לבעס

 

[נולי]

מה שמשנה זה מה שקורה מעתה והלאה יחסית למחירה הנוכחי

מסכימה.
בדיוק היום בשיחת סלון היה לנו ויכוח משפחתי על זה.
היו שהתעקשו ששווה לשמור את הדירה, כי ביחס למחיר הקנייה, היא נותנת תשואה מצויינת (כמו שאמרתי = 5%).
אני טוענת שצריך להסתכל בכל רגע נתון על מחיר השוק.
טענו שזה לא רלוונטי.. הצליחו לערער אותי קצת, אבל חזרתי לעצמי.

 

[גרהם]

מסכימה.
בדיוק היום בשיחת סלון היה לנו ויכוח משפחתי על זה.
היו שהתעקשו ששווה לשמור את הדירה, כי ביחס למחיר הקנייה, היא נותנת תשואה מצויינת (כמו שאמרתי = 5%).
אני טוענת שצריך להסתכל בכל רגע נתון על מחיר השוק.
טענו שזה לא רלוונטי.. הצליחו לערער אותי קצת, אבל חזרתי לעצמי.

את כמובן צודקת, אבל צריך לזכור שבדירה, בניגוד למניה בבורסה, מחיר השוק מייצג טווח די רחב של מחירים וכן שלעצם המכירה (וקניית נכס חלופי אם צריך) יש עלויות נכבדות.