• התכנים בפורום אינם מהווים ייעוץ מקצועי מכל סוג, לרבות ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם.
    השימוש בפורום כפוף לתנאי השימוש. עצם השימוש בפורום מהווה הסכמה מלאה לתנאים אלה.

איך מזהים עסקת נדל"ן טובה

  • פותח הנושא פותח הנושא snp500
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

snp500

משתמש רגיל
הצטרף ב
26/8/26
הודעות
60
דירוג
29
שלום,
על מנת לפזר את ההשקעות שלי רוצה להשקיע בנדל"ן, כרגע אין בבעלותי דירה.
לפי כל זכות, אוכל לקבל פטור ממס שבח:

מעוניין לקנות דירה/קרקע שאוכל למכור בשבח, לפי התנאים בקישור.
הבחירה הקלאסית, היא דירה ישנה בבנין (במרכז) שעומד לעבור תמ"א, אני פחות מתחבר, כי זהו תהליך שיכול לקחת הרבה שנים (אף עשור).
אשמח לשמוע אפשרויות נוספות.

כמובן שאפשר לפנות לאיש מקצוע ולקבל הצעות על עיר מסויימת, אבל אני מעדיף להבין בעצמי לפני, מה הכיוונים הרווחים בתור אדם פרטי, בהשבחת נכסים.
 
אני לא מומחה לנדלן.

אתה יכול לנסות את מחיר למשתכן או איך שזה לא נקרא היום.
אפשר לקחת הימור ולקוות שאם תקנה דירה בשכונה חדשה שנמצאת בהקמה ראשונית אז יש סיכוי יותר טוב שהמחיר יעלה אחרי שהשכונה תתייצב.
 
לפי כל זכות, אוכל לקבל פטור ממס שבח:
יש גם הטבה במס רכישה ברכישת דירת מגורים יחידה, זה יותר מיידי ממס שבח

בכל מקרה הטבות המס הן שיקול שולי, מס שבח הוא סוג של מס הכנסה ואנחנו קודם כל רוצים מקסימום הכנסה ורק אחרי זה מחפשים איך לשלם כמה שפחות. או כמו שאוהבים לומר פה, אל תיתן לזנב המס לכשכש בכלב (או משהו דומה).

יש אגב כל מיני הטבות מגזריות במכרזי רמ"י (מילואמניקים, בני המקום, חסרי דיור, פצועי צה"ל, מיעוטים, וכו'), יש מה שנקרא יישובים מוטבים (אם אתה עובר לגור ביישוב), יש סוגים שונים של הטבות תיכנוניות (למשל הוספת ממד בהליך מהיר) ועוד כהנה וכהנה, זה לא בהכרח אומר שהן הופכות את ההשקעה למשתלמת, לפעמים כן לפעמים לא
מעוניין לקנות דירה/קרקע שאוכל למכור בשבח
אין לזה נוסחה, אבל אפשר לקבל רעיונות בבלוגים של מי שעוסקים בזה כמו למשל @הנועזת

מה הכיוונים הרווחים בתור אדם פרטי, בהשבחת נכסים
שאין חיה כזו, השבחה היא פעולה יזמית, זה סוג של ביזנס, אל תצפה לקנות משהו ולמכור אותו אחרי שנה ברווח כי זה פשוט לא קיים מעבר להימור על כיוון השוק. יזמות דורשת עבודה והשקעה מעצמך שהיא תחליפית לכסף שהיית משלם לאיש מקצוע. למשל אם אתה שיפוצניק ויש לך עודפי חומרים אז אתה יכול לקנות בית הרוס, לשפץ בעצמך בזמנך החופשי, ולמכור ברווח שדומה למה שהיה עולה השיפוץ בתוספת קצת רווח יזמי. אם אתה עורך דין ויש לך שותף אדריכל אתם יכולים ביחד לקנות קרקע ולעבוד על שינוי הייעוד שלה. וכך הלאה. אבל שום השבחה לא תקרה מעצמה, או ליתר דיוק, כל השבחה שמתנהלת ברקע, כמו למשל השבחה תיכנונית, כבר תהיה מגולמת במחיר הנכס.
 
אל תצפה לקנות משהו ולמכור אותו אחרי שנה ברווח
מכיר אדם שלקח בית ישן, אחד בבנין ואחד בית פרטי.
שבר קירות פנימיים, החליף ריצוף ואינסטלציה, תוך מספר חודשים (בתים של כ65 מטר). ועוד קצת קוסמטיקה.
זו השבחה מיידית.
במקרה שלו, הוא כלבויניק, כלומר מבין בכמה תחומים ועשה חלק גדול מהעבודה בעצמו.
אני לא שמאי, אבל זו השבחה מיידית.

כמובן שיש פה עלויות של חומרים, וזמן עבודה ובעלי מקצוע (ותקופה שהדירה עומדת ריקה ולא מניבה הכנסה), כך שההשבחה בניכוי ההוצאות לא בהכרח מצדיקה את כל הבלאגן.

אשאל שאלה יותר ממוקדת, האם יש דרך לזהות דירה שנמכרת משמעותית מתחת למחיר השוק שלה, מבלי לקחת שמאי (לא פרקטי לשלם לשמאי על כל מודעת מכירה).
 
האם יש דרך לזהות דירה שנמכרת משמעותית מתחת למחיר השוק שלה
אין דירה שנמכרת מתחת למחיר השוק, המחיר בו הדירה נמכרת הוא הוא מחיר השוק. כל מי שיקנה ממך בהמשך את הדירה דבר ראשון ילך לבדוק בכמה אתה קנית אותה.
 
אשאל שאלה יותר ממוקדת, האם יש דרך לזהות דירה שנמכרת משמעותית מתחת למחיר השוק שלה, מבלי לקחת שמאי (לא פרקטי לשלם לשמאי על כל מודעת מכירה).
ללמוד את התחום ולהתחיל לראות נכסים, הרבה נכסים.
 
אין דירה שנמכרת מתחת למחיר השוק, המחיר בו הדירה נמכרת הוא הוא מחיר השוק. כל מי שיקנה ממך בהמשך את הדירה דבר ראשון ילך לבדוק בכמה אתה קנית אותה.
כמו מניות מחירי הדירות תלויות באירועי העתיד.
נניח שמחר חיזבאאלה יו בהצהרה שהוא לא ילחם בישראל יותר, לעולם (לא משנה למה). ונחתם הסכם שלום מול לבנון, האם מחירי הדירות בגבול הצפון יעלו?

כנראה שכן, לא משנה בכמה קנית את הדירה בגבול הצפון, עכשיו יש מציאות חדשה.

כמובן זו רק דוגמא, הסיכוי שהיא תקרה שואף לסיכוי שהמשיח יגיע מחר.
 
מחיר למשתכן
הסיכוי שלי לזכות לא גבוהה, ההגרלות שנותרו במקומות פחות אטרקטיביים.
צריך להחזיק את הדירה יותר מידי זמן.
מחפש לקנות ולמכור בטווח של שנתיים בערך.
 
נניח שמחר חיזבאאלה יו בהצהרה שהוא לא ילחם בישראל יותר, לעולם (לא משנה למה). ונחתם הסכם שלום מול לבנון, האם מחירי הדירות בגבול הצפון יעלו?
אתה מבלבל בין ספקולציה להשבחה. אם נשתמש בדוגמה שלך אז האפשרות שאכן זה יקרה כבר מגולמת במחיר כל הנכסים. ובנוסף אין לאף נכס יתרון במצב הזה על פני שכנו, כלומר גם אחרי העליה הם כולם ישמרו על בערך אותו יחס שווי. זה הימור ולא השקעה/השבחה.

מחפש לקנות ולמכור בטווח של שנתיים בערך.
בטווח הזמן הזה רוב הסיכויים שתפסיד על ההשקעה אפילו אם שווי הנכס יעלה כי לכל עסקה יש עלויות ביצוע. אם אין לך תוכנית ברורה להשבחה אז דרך המלך היא לקנות דירה להשכרה במינוף המקסימלי ששכר הדירה יכול לשרת בלי גרעון תזרימי. אבל זה לא פרוייקט לשנתיים. גם רכישה כזו דורשת עבודת הכנה מאד יסודית.

שוב, ממליץ לך להשקיע זמן בקריאת בלוגים של מי שמתעסקים בנושא, אין טעם לזרוק באויר רעיונות רק בגלל שאינטואיטיבית הם מדברים אליך.
 
הסיכוי שלך למצוא מציאות היום בשוק הוא קטן מאוד עד אפסי. דבר ראשון אתה טירון בתחום שמוצף בכרישים מסוגים שונים כמו מתווכים, משקיעים ומחפשי הזדמנויות שהם הרבה יותר מנוסים ממך. אם תהיה הזדמנות פומבית הם ככל הנראה יעוטו עליה הרבה לפניך, כמו בתחום רכבי יד 2. בשביל לעשות פליפ צריך יכולות, יזמות, המון התעסקות ושוק חם. זה לא נשמע הסיפור שלך.

בנוסף אפשר גם להגיד שהמציאות בעולם הנדלן השתנתה. היום ב2026 בכמה לחיצות כפתור יש אתרים שמסדרים לך את כל העסקאות באיזור, אתה יודע ישר מה המחיר למטר השנה באיזור, עסקאות להשוואה, נתונים זמינים מרשות המיסים ועוד.
ובנוסף יכול לבקש מג'מיני שיעשה עבורך מחקר ספציפי על הדירה ולעשות השוואות מתקדמות יותר. אלו דברים שלפני 5 שנים היו קשים בהרבה.

זה לא אומר שאין סיכוי שתמצא איזה סבתא ערירית שתרצה למכור את הדירה שלה בתא ב200 אשח, אבל זה משהו לא סביר.

בסופו של יום גם אם תתמקצע בשכונה מסוימת ותמצא דירה מעט יותר זולה, אז תרוויח אולי כמה עשרות אלפים מתחת למחיר השוק עם איזה מוכר לחוץ. בעסקה כזו גדולה זה כמובן נחמד אבל לא משהו שישנה לך את המצב הפיננסי.

וזה בלי לדבר על כך שאנחנו כבר מזמן בשוק נדלן יורד, ועל העלויות הנלוות סביב העסקה, שיתכן שגם עוד 5 שנים לא תרוויח מאום ובכלל לא תנצל את פטור מס השבח.
 
בנוסף אפשר גם להגיד שהמציאות בעולם הנדלן השתנתה. היום ב2026 בכמה לחיצות כפתור יש אתרים שמסדרים לך את כל העסקאות באיזור, אתה יודע ישר מה המחיר למטר השנה באיזור, עסקאות להשוואה, נתונים זמינים מרשות המיסים ועוד.
ובנוסף יכול לבקש מג'מיני שיעשה עבורך מחקר ספציפי על הדירה ולעשות השוואות מתקדמות יותר. אלו דברים שלפני 5 שנים היו קשים בהרבה.
אני מתחבר להגיון שלך, ולתיאוריה בה כל השווקים נעשים יעילים יותר, ככל והטכנולוגיה מתקדמת.
 
וזה בלי לדבר על כך שאנחנו כבר מזמן בשוק נדלן יורד, ועל העלויות הנלוות סביב העסקה, שיתכן שגם עוד 5 שנים לא תרוויח מאום ובכלל לא תנצל את פטור מס השבח.
אז מה בכל אופן מניע אנשים להיות כה להוטים אחרי נדל"ן בישראל?
 
אז מה בכל אופן מניע אנשים להיות כה להוטים אחרי נדל"ן בישראל?
- זה עניין חברתי/תרבותי/שורשי
- רצון לגור בבית משלך
- תנאי מימון נוחים (בחלק מהשנים)
- עליות ערך משמעותיות במספר שנים בודדות (בחלק מהשנים)
- לחץ חברתי, סטטוס
…
 
אז מה בכל אופן מניע אנשים להיות כה להוטים אחרי נדל"ן בישראל?
במשך לא מעט שנים זה היה אפיק עם סיכון יחסית נמוך שכל מטאטא יורה בנוסף ליתרונות הפסיכולוגיים והקיבעון התרבותי שלו בישראל.

אבל הימים האלה חלפו, המחירים עלו לרמות שרק הייטקיסטים יכולים להרשות לעצמם, עלויות המימון עלו,התאבון שההון יינעל במדינה דתית וחסרת חוק ירד, הגרלות המדינה בדעיכה, אוכלוסיות חזקות מהגרות וחלשות נולדות.
והשוק בדרך למטה
 
במשך לא מעט שנים זה היה אפיק עם סיכון יחסית נמוך שכל מטאטא יורה בנוסף ליתרונות הפסיכולוגיים והקיבעון התרבותי שלו בישראל.

אבל הימים האלה חלפו, המחירים עלו לרמות שרק הייטקיסטים יכולים להרשות לעצמם, עלויות המימון עלו,התאבון שההון יינעל במדינה דתית וחסרת חוק ירד, הגרלות המדינה בדעיכה, אוכלוסיות חזקות מהגרות וחלשות נולדות.
והשוק בדרך למטה
מסכים עם מה שכתבת, מלבד השורה האחרונה.
אתה חושב שהבחירות לראשות ממשלה לא ישנו כלום, לא משנה מי יבחר לכהן כראש ממשלה?

אני לא טוען שאנחנו לפני עלייה במחירי הנדל"ן מיד לאחר הבחירות, אבל זו יכולה להיות נקודת מפנה (לטובה ולרעה, תלוי מי יבחר).
 
- זה עניין חברתי/תרבותי/שורשי
- רצון לגור בבית משלך
- תנאי מימון נוחים (בחלק מהשנים)
- עליות ערך משמעותיות במספר שנים בודדות (בחלק מהשנים)
- לחץ חברתי, סטטוס
…
כתבת 5 סיבות.
1,5. - זהים.
2. - זה נכון רק בדירה ראשונה, שאלתי הייתה מכוונת בעיקר למשקיעי נדל"ן.
3. - הגיוני.
4. - הטיית האחרונות?
 
במשך לא מעט שנים זה היה אפיק עם סיכון יחסית נמוך שכל מטאטא יורה בנוסף ליתרונות הפסיכולוגיים והקיבעון התרבותי שלו בישראל.
הגדרה טובה.
אבל הימים האלה חלפו, המחירים עלו לרמות שרק הייטקיסטים יכולים להרשות לעצמם, עלויות המימון עלו,התאבון שההון יינעל במדינה דתית וחסרת חוק ירד, הגרלות המדינה בדעיכה, אוכלוסיות חזקות מהגרות וחלשות נולדות.
והשוק בדרך למטה
אני מסופק.
בלי קשר אליך אישית, היה כאן איזה שרשור בעבר על ירידת מחירי הדיור, בו יש הרבה מאוד חברים שפאסימיים על נדל"ן, וזה די התברר כפייק, למה עכשיו זה שונה?
אתה חושב שנדל"ן יפסיק לעלות בטווח הארוך?
 

פתחו חשבון למסחר עצמאי

פסגות טרייד

ישראל: 0.06% מעסקה (מינימום ₪2 לפעולה)
ארה"ב: 1¢ למניה (מינימום $6 לפעולה)
דמי ניהול: ללא דמי ניהול
מינימום: ₪10,000
פתיחת חשבון

מיטב טרייד

ישראל: 0.08% מעסקה (מינימום ₪4.65 לפעולה)
ארה"ב: 1¢ למניה (מינימום $6 לפעולה או $5 ב-IBKR)
דמי ניהול: פטור לשנתיים, אח״כ ₪15
מינימום: ₪5,000
פתיחת חשבון

אקסלנס טרייד

ישראל: 0.07% מעסקה (מינימום ₪3 לפעולה)
ארה"ב: 1¢ למניה (מינימום $6 לפעולה או $5 ב-IBKR)
דמי ניהול: פטור לשלוש שנים, אח״כ ₪15
מינימום: ₪10,000
פתיחת חשבון
פסגות טרייד
מינימום לפתיחת חשבון: ₪10,000
⌄
ישראל: 0.06% מעסקה (מינימום ₪2 לפעולה)
ארה"ב: 1¢ למניה (מינימום $6 לפעולה)
דמי ניהול: ללא דמי ניהול
פתיחת חשבון
מיטב טרייד
מינימום לפתיחת חשבון: ₪5,000
⌄
ישראל: 0.08% מעסקה (מינימום ₪4.65 לפעולה)
ארה"ב: 1¢ למניה (מינימום $6 לפעולה או $5 ב-IBKR)
דמי ניהול: פטור לשנתיים, אח״כ ₪15
פתיחת חשבון
אקסלנס טרייד
מינימום לפתיחת חשבון: ₪10,000
⌄
ישראל: 0.07% מעסקה (מינימום ₪3 לפעולה)
ארה"ב: 1¢ למניה (מינימום $6 לפעולה או $5 ב-IBKR)
דמי ניהול: פטור לשלוש שנים, אח״כ ₪15
פתיחת חשבון
גילוי נאות: האתר מקבל תגמול בגין פתיחת חשבון דרך הקישורים. אין באמור משום ייעוץ השקעות או שיווק השקעות.
כתבת 5 סיבות.
1,5. - זהים.
2. - זה נכון רק בדירה ראשונה, שאלתי הייתה מכוונת בעיקר למשקיעי נדל"ן.
3. - הגיוני.
4. - הטיית האחרונות?
מוזמן לקרוא את מאמריו של פרופסור כהנמן בנוגע לקבלת החלטות (=רכישת דירה)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Y האם ניתן לאתר בעלות על נכסי נדלן לפי פרטים מזהים? נדל"ן 7
מומו הברווז איך מזהים מציאה נדל"ן 12
לא חשוב שמות גם אתם מזהים את הסתירה בין המרדף אחרי החופש והאמונה בקפיטליזם של הסולידית? אוף טופיק 7
GeraltOfHaifa מקבל 950,000$ לחשבון הבנק הפרטי (עסקת קניין רוחני מארה"ב) - רוצה לודא כמה דברים חשובים צרכנות פיננסית 3
H השקעה סולידית למימון עסקת נדל״ן שוק ההון 2
ETL עסקת קומבינציה או עלויות בנייה נדל"ן 2
הדבורה מיה עסקת CC ברווח במקביל למינוף - האם צעד חכם? שוק ההון 2
G שאלות לגבי עסקת שרשרת נדל"ן 2
C בית משפט ביטל עסקת נדל"ן עקב הטעיה בשיחה בעל פה נדל"ן 6
M קניית זכויות בניה מדירה שחתומה על עסקת פינוי בינוי לדירה שלא חתומה על העסקה נדל"ן 0
S עסקת פרייסייל- התייעצות נדל"ן 11
S התלבטות לגבי עסקת נדלן בתוך המשפחה לפני ירושה נדל"ן 7
M בדיקת עסקת תמא נדל"ן 5
N רכישת מט"ח לקראת עסקת נדל"ן בחו"ל שוק ההון 7
D כדאיות עסקת מחיר מטרה (מבואות דרומיים חיפה) אל מול דירה יד שניה נדל"ן 11
N בעלי מניות לאחר עסקת רכישה שוק ההון 16
ס סיכונים בשירותי בניה על פני עסקת קומבינציה או מכירה נדל"ן 1
J עסקת אשראי בין שני אנשים פרטיים. צרכנות פיננסית 11
unrealx עסקת נדל"ן גדולה וראשונה: התלבטויות נדל"ן 19
ח מינוף בעת פינוי בינוי - עסקת החלומות? נדל"ן 6
ח מימון בתחילת עסקת רכישת בית מיזם נדל"ן 4
ב שאלה לגבי סעיפי "הרווח הריאלי" בטופס 1399 - עסקת מס שבח. מיסים 1
mudale222 האם עסקת קומבינציה = קבוצת רכישה? נדל"ן 5
E עסקת אקראי מיסים 8
M איך ניתן לדעת האם לפני עסקת אקזיט נדל"ן 12
E כדאיות מבצע למשתכן במודיעין - האם זו עסקת חלומות? נדל"ן 6
P ביטול עסקת מקרקעין + פיצוי, צריך פיצול סעדים? נדל"ן 6
adamshalev קיזוז הוצאות עסקת נדל״ן כנגד רווחי הון מני״ע צרכנות פיננסית 0
A עסקת פליפ : קנה - שפץ - מכור בישראל נדל"ן 8
A עסקת מושע בשכונת התקווה נדל"ן 51
Golan עסקת מובילאיי שוק ההון 9
P משכנתא / הלוואת גישור לענייני נדל"ן לא סטנדרטיים? נדל"ן 17
א מעוניין ליצור טבלה עבור אפשרויות נדל"ן למכר צעיר שמסיים לימודיו נדל"ן 5
T שינוי כיוון- שוק ההון במקום נדל"ן? שוק ההון 154
פ נדל''ן & מחקר טריניטי מזוית מעט שונה שוק ההון 14
ש תשואת נדל''ן בארהב נדל"ן 8
S קיזוז הפסד ממכירת נדל"ן בחו"ל מיסים 0
ב השקעה בנדל"ן בארה"ב דרך חברת שדה נדל"ן נדל"ן 0
T מכירת אופציית call על נכס נדל"ן לקראת כניסת בית המלוכה הסעודי לשוק שוק ההון 16
Y נדל"ן בריטניה - מקרה של בעל הבית נפטר. נדל"ן 1
pasta שוק ההון, נדל"ן, קרנות ממונפות ועוד – איך יוצאים מה-Rabbit Hole? שוק ההון 59
Count Olaf סדנת ייעוץ נדל"ן - בכל זאת? נדל"ן 6
C נדל״ן + AI נדל"ן 8
H מיסוי במכירה של נדל"ן במדינות עם מטבע שעובר פיחות (הונגריה וכו') מיסים 8
H נדל"ן במדינות עם מטבע שעובר פיחות (הונגריה וכו') נדל"ן 0
Y שאלה לגבי מיסוי קרן נדל"ן בחו"ל - מסלול הלוואה מיסים 1
M מה האסטרטגיה לפרסם נדל"ן יקר בפריים טיים לציבור הכללי? נדל"ן 14
ה הורה מזדקן ונכסי נדל״ן כפנסיה נדל"ן 30
V השקעות נדל״ן בארה״ב - תשלום מיסים על רווחים משכ״ד נדל"ן 0
M מה ההבדל בין שווי מוצהר לשווי מוערך בעסקאות המופיעות במידע מיסים נדל"ן? נדל"ן 8

נושאים דומים

Back
למעלה