בועת נדל''ן

[TunaGolem]

בסופו של דבר יש קורלציה בין קצב עליית השכר וקצב עליית המחירים במשק למחירי השכירות.

החזקת דירה לא מבטיחה הצמדה למחירי כלל הדירות.
ובלי קשר, אישית, אני רואה מתאם גבוה יותר בין המדד של הלמ"ס לבין מחיר הצריכה שלי.

 

[נולי]

בוא נניח שאתה נופל על תקופה גרועה במיוחד בשוק המניות כמו ב-1929-1945 או 2000-2009

גם אני יכול למצוא לך תקופות בהיסטוריה שבהן מחירי הדיור ירדו בלמעלה מ-80% לאורך יותר מ-20 שנה

ומה המסקנה?

לדעתי המסקנה היא שאסור להתמסר לאף אפיק.

 

[רוני]

אם נתעלם מקיום מומחיות בנדל"ן, ונתייחס לשוק הנדל"ן בכללותו אז ההיסטוריה מראה שנדל"ן היא השקעה גרועה לעשרות שנים. גם בארץ וגם בארה"ב לאורך עשרות שנים מחיר הדירה עלה בקצב האינפלציה פחות או יותר (הנתונים אינם כוללים תשואת שכירות).
יכול לבוא מאן דהוא ולטעון שהוא יודע כיצד לבחור דירה או יודע לתזמן את השוק כדי להניב תשואה גבוהה מתשואת השוק - אני לא מתווכח עם אנשים כאלו.
אני מתייחס לשוק בכללותו בלי להניח מומחיות או בחירת תזמון נכון.

ההיסטוריה מראה שלאורך עשרות שנים, שוק המניות העולמי עלה ריאלית הרבה יותר ממחירי הדירות וזה מה שחשוב לי.
את יכולה להיות ברת המזל שבחרה את הדירה הנכונה בתזמון הנכון ולהרוויח יותר. כן, אבל באותה מידה את יכולה להיות זאת שמפסידה. זה הסיכון האדיר שהדיוט לוקח כשהוא רוכש נכס מרוכז.

תוסיף למספרים בלינק שימוש במינוף והכנסה משכירות חודשית.

http://www.dailymail.co.uk/property...ars-Average-UK-property-gained-200k-1995.html

 

[TunaGolem]

תוסיף למספרים בלינק שימוש במינוף

אם להוסיף – להוסיף גם למניות.

 

[אנון נימוס]

ההסתכלות שלך שגויה מכיוון שאת מסתכלת על פרספקטיבה של שנים בודדות במקום על עשרות שנים. את מנסה להשליך מביצועי העבר שלך קדימה?
בנוסף, ממה שאני זוכר, את לא מחזיקה בשוק המניות העולמי אלא סובלת מהטיית יתר לשוק הישראלי.

ודבר אחרון למחשבה - ההזדמנות ה"מטורפת" שלך התגלתה כ-3% תשואה בשנה וזה כשהאינפלציה בישראל אפסית. אני לא אומר את זה כדי לעקוץ אותך אלא כדי לעורר בך את הרצון לבדוק ולחקור את הנושא.

נקודה 1- השקעה בדירה היא סוג של השקעת ערך בין אם נכס שמעלה ערך או בנכס עם תזרים מזומנים שוטף.
התנאי להצלחת ההשקעה היא הבנת השוק והשגת נכס בזול (שוק לא משוכלל) ואין "שיטה" להשקעת ערך מוצלחת כי זה תלוי במשערך ולא בנתונים וזו בעיה, זה ש @נולי (אולי) לא הצליחה בהשקעה לא אומר שהיא קיבלה מראש החלטה גרועה. לפעמים השוק הלא משוכלל (ידע חסר) משטה במשקיע הנבון (ויסלח לי בנג'מין גראהם), משקיע מוצלח מאוד בנדל"ן שמשקיע בנכס אחד יכול להפסיד ובגדול, ולכן כדי לשפר את הסטטיסטיקה הוא צריך פורטפוליו של נכסים וזה "קצת קשה" להשגה (כסף) וניהול

נקודה 2 - אנחנו יצורים סופיים גם בזמן, מאוד נחמד לומר ששוק הנדל"ן או המניות נותן תשואה X על ההשקעה בממוצע ובסך הכל "נפלת" על טווח לא טוב, כי הטווח הסביר לבני אדם להשקעות הוא עד 20 שנה (גם אם הם חיים 60 מגיל 20, זה אומר שיש כ 3-4 תקופות בעלות מאפיינים שונים בדיעבד !) לומר דבאספקט של 100 שנה (נניח) שוק X עדיף ואת/ה סתם מתלונן על ה 20 השנים של השקעה מחורבנת שמוטטה אותך כלכלית זה לא שונה מלומר למשפחת אדם שטבע (ומת)בנהר שעומקו הממוצע 1/2 מטר שזה ארוע מאוד נדיר ואם היה זז 5 מטר זה לא היה קורה ... (לא שלהרוויח 3% זה לטבוע אבל , רק אנלוגיה על כך שארוע שקורה בהסתברות נמוכה כשהוא קורה הוא קורה ב 100% )

 

[OnTheVerge]

תוסיף למספרים בלינק שימוש במינוף והכנסה משכירות חודשית.

http://www.dailymail.co.uk/property...ars-Average-UK-property-gained-200k-1995.html

לאחר שיטוטים נרחבים ברשת, הצלחתי למצוא נתוני צמיחה ריאלית של דירות במספר מדינות מרכזיות משנת 1900 (111 שנים!):
אוסטרליה - 2.03% לשנה
אנגליה - 1.33% לשנה
ארה"ב - 0.09% לשנה
נורווגיה - 0.93% לשנה
הולנד - 0.95% לשנה
צרפת - 1.18% לשנה

כלומר, דיור נתן בטווח הארוך מאוד תשואה ריאלית נמוכה יחסית לשוק המניות העולמי שסיפק תשואה ריאלית של 5% בשנה משנת 1900.
אפשר לראות מהגרף שעד לשנת 1950 לערך מחירי הדירות דרכו במקום (2 מלחמות עולם..) ורק מאז הן מזנקות אך לא ברמה של שוק המניות.

 

[OnTheVerge]

לומר דבאספקט של 100 שנה (נניח) שוק X עדיף ואת/ה סתם מתלונן על ה 20 השנים של השקעה מחורבנת שמוטטה אותך כלכלית זה לא שונה מלומר למשפחת אדם שטבע (ומת)בנהר שעומקו הממוצע 1/2 מטר שזה ארוע מאוד נדיר ואם היה זז 5 מטר זה לא היה קורה ...

לכן אני משקיע ל-50 שנה...
אם סיכון נמדד באפשרות שלא אחזק את כח הקניה שלי לאחר עשרות שנות השקעה, אז נראה ששוק הדיור בכללותו מסוכן משוק המניות (לפחות על סמך ההיסטוריה).
מסכים איתך לגבי השקעת הערך בנדל"ן. מסיבה זו אני לא מתקרב אליו.

 

[רובי1]

הצלחתי למצוא נתוני צמיחה ריאלית של דירות במספר מדינות מרכזיות

השאלה הגדולה: האם הנתונים מתאימים לאיכות וגודל הדירה?

 

[פיטר]

לאחר שיטוטים נרחבים ברשת, הצלחתי למצוא נתוני צמיחה ריאלית של דירות במספר מדינות מרכזיות משנת 1900 (111 שנים!):
אוסטרליה - 2.03% לשנה
אנגליה - 1.33% לשנה
ארה"ב - 0.09% לשנה
נורווגיה - 0.93% לשנה
הולנד - 0.95% לשנה
צרפת - 1.18% לשנה

כלומר, דיור נתן בטווח הארוך מאוד תשואה ריאלית נמוכה יחסית לשוק המניות העולמי שסיפק תשואה ריאלית של 5% בשנה משנת 1900.
אפשר לראות מהגרף שעד לשנת 1950 לערך מחירי הדירות דרכו במקום (2 מלחמות עולם..) ורק מאז הן מזנקות אך לא ברמה של שוק המניות.

כולל הכנסה משכירות?

 

[breezblock]

לא הצליחה

מה נחשבת "הצלחה" בהשקעה נדל"ן בישראל 2017?
5% תשואה משכירות זה לא טוב?
אני מכירה משקיעים שמבסוטים על 3.
הרי יש (הייתה עד החודש שעבר) גם עליית ערך בנוסף.

לכן אני משקיע ל-50 שנה...

למה? מה מטרת הכסף בסופו של דבר?
להוריש לילדים?

 

[OnTheVerge]

כולל הכנסה משכירות?

לא, אבל גם לא כולל הוצאות.

 

[OnTheVerge]

למה? מה מטרת הכסף בסופו של דבר?
להוריש לילדים?

שכבה נוספת לפנסיה והורשה.

 

[breezblock]

שכבה נוספת לפנסיה והורשה.

וכסף למאווי ההווה והעתיד הקרוב? אין לך שום חסכון לטווח קצר?
אני לא מכירה אנשים שחוסכים באופן מלא לעוד חמישים שנה (אתה הראשון).. אז להשקיע אך ורק בשוק ההון נראה לי פשוט לא רלוונטי לרוב האנשים.

 

[גרהם]

עשיתי את זה עם דירה בארץ, בשמן שאני גר בחו"ל, השיקולים שלי הם שיקולי כדאיות כלכלית, אני לא מדבר על דירה למגורים.

גם בדירה להשקעה השיקולים שונים.
אם אני משקיע באוקראינה ופתאום מגלים שם גז טבעי והמחירים של הדיור טסים למעלה, או שיש הפיכה והמחירים צונחים, אין לזה שום משמעות מבחינתי מלבד ערך הנכס. שלא לדבר, שמי שרוצה לעזור לילדים בדיור מסתכל על מחירי הנכסים שלו בארץ ולא באוקראינה.

 

[עש לילה]

וכסף למאווי ההווה והעתיד הקרוב? אין לך שום חסכון לטווח קצר?
אני לא מכירה אנשים שחוסכים באופן מלא לעוד חמישים שנה (אתה הראשון).. אז להשקיע אך ורק בשוק ההון נראה לי פשוט לא רלוונטי לרוב האנשים.

הממם, אני די בטוח שיש כאן הרבה מאוד אנשים שחוסכים לטווח הארוך. ההוצאות בטוווח המיידי מכוסות על ידי המשכורת. ההפרש הולך לחיסכון ארוך טווח. כנראה לא הבנתי למה את מתכוונת...?

 

[Roi]

גם בדירה להשקעה השיקולים שונים.
אם אני משקיע באוקראינה ופתאום מגלים שם גז טבעי והמחירים של הדיור טסים למעלה, או שיש הפיכה והמחירים צונחים, אין לזה שום משמעות מבחינתי מלבד ערך הנכס. שלא לדבר, שמי שרוצה לעזור לילדים בדיור מסתכל על מחירי הנכסים שלו בארץ ולא באוקראינה.

האמת הלכתי לאיבוד איתך, שאלה @נולי מה לעשות, זו דירה להשקעה שלה, מתוך זה, הצעתי למכור שהשוק בארץ למעלה ולהשקיע באפיק אחר או בנדל"ן מחוץ לארץ.
לא כל כך הבנתי את ההערות שלך, מה קשור אוקראינה לכל הסיפור? מי יודע מה יהיה מחר?
הדבר היחידי שאני יודע זה מה קורה עכשיו וגם זה בערבון מוגבל מאוד.

 

[אורי ג.]

חשוב לזכור - דירה מכניסה תזרים כל הזמן. כלומר, כדי למכור את צריכה לחשוב שהירידות יהיו חדות יותר מ3% בשנה.

גם שוק ההון (למעט בצוברות).

 

[גרהם]

האמת הלכתי לאיבוד איתך, שאלה @נולי מה לעשות, זו דירה להשקעה שלה, מתוך זה, הצעתי למכור שהשוק בארץ למעלה ולהשקיע באפיק אחר או בנדל"ן מחוץ לארץ.
לא כל כך הבנתי את ההערות שלך, מה קשור אוקראינה לכל הסיפור? מי יודע מה יהיה מחר?
הדבר היחידי שאני יודע זה מה קורה עכשיו וגם זה בערבון מוגבל מאוד.

כנראה לא הסברתי את עצמי נכון.
לדירה בארץ יש משמעות אחרת, גם כשהיא להשקעה, כי היא צמודה באופן כלשהו למחירי הדיור בארץ שרלוונטיים למי שגר כאן, בניגוד לדירה באוקראינה.

 

[רובי1]

גם שוק ההון (למעט בצוברות).

כמובן, לא הייתה השוואה.

 

[Buffett]

אוסטרליה - 2.03% לשנה
אנגליה - 1.33% לשנה
ארה"ב - 0.09% לשנה
נורווגיה - 0.93% לשנה
הולנד - 0.95% לשנה
צרפת - 1.18% לשנה

שכחת בקטנה תשואת שכירות ריאלית של 4%-6% בנוסף