בועת נדל''ן

[OnTheVerge]

שכחת בקטנה תשואת שכירות ריאלית של 4%-6% בנוסף

כן, ציינתי שזה לא כלול.

אם נניח שבטווח הארוך תשואת השכירות שווה לתשואת עליית ערך הדירה (הנחה הגיונית?):
לפי הנתונים שהצגתי כאן, עליית הערך הממוצעת משנת 1900 היא בערך 1.1% לשנה.
נניח שגם תשואת השכירות היא 1.1% לשנה.
נפחית הוצאות כגון שיפוצים, עו"ד ועוד - 0.5%-1% (הגיוני?).
ונקבל שהתשואה הריאלית הכוללת מדירה היא בסביבות 1.2%-1.7% לשנה.

אם אחת ההנחות שלי אינה הגיונית אשמח אם מישהו יתקן אותי.

 

[ברננקי]

בהמשך לתת הדיון לגבי מי גר בכל הדרישות שגל המשקיעים רוכשים והאם יש דירות ריקות בגלל עודף שמא מחסור

 

[ברננקי]

אם אחת ההנחות שלי אינה הגיונית אשמח אם מישהו יתקן אותי.

תכף יתקפו את ההנחה שתשואת השכירות גבוהה הרבה מ 1%, אז כבר אציין שבגלל שאתה מציג תשואה שנתית, גם אם תשואת שכירות היא נניח 3% קבוע כל שנה, זה לא אומר שיש להוסיף 3% לתשואה השנתית. וזה מכיוון שבשכירות אי אפשר לקנות כל פעם דירות קטנות שיניבו גם הן שכירות וכו' (ובמילים אחרות - ההשקעה לא נהנית מאפקט הריבית דריבית). לכן יש לקמפנד אותה בצורה שונה (למשל להכפיל 3% כפול מספר השנים, ולהוציא לזה שורש ממעלת מספר השנים. ואת זה להוסיף לתשואה השנתית).

 

[OnTheVerge]

מכיוון שבשכירות אי אפשר לקנות כל פעם דירות קטנות שיניבו גם הן שכירות וכו' (ובמילים אחרות - ההשקעה לא נהנית מאפקט הריבית דריבית).

אתה צודק באופן מעשי אולם לצורך הוגנות ההשוואה, עדיף להתייחס לתשואת השכירות ככסף שיכול לצבור ריבית דריבית (למשל, שהוא מופנה בכל פעם לשוק ההון).

 

[גרהם]

אם אחת ההנחות שלי אינה הגיונית אשמח אם מישהו יתקן אותי.

השינוי במדד אינו הרווח מדירה ספציפית.
דירות מתיישנות, ישובים ננטשים, טעמים משתנים.
במילים אחרות - אם כל שנה מרכיבים מחדש את האינדקס, אז הדירה החציונית משתנה, אבל אתה, כמשקיע, לא קופץ מדירה אחת לשניה בלי עלות.

 

[ברננקי]

אני לא יודע אם ההתיחסות הזו הוגנת. הרי ריבית דריבית הוא יתרון עצום שיש לשוק ההון על פני נדלן. הוא לא צריך להתבטל לשם ההשוואה.
וגם כמו שגראהם אמר, בנדלן יש לך דירה אחת ובניגוד לשוק ההון אי אפשר לעקוב אחרי תשואת השוק.
אז כמו שכבר רשמו זה להשוות תפוחים לתפוזים. (אני אגב ממש מעדיף תפוחים)

 

[אורי ג.]

. הרי ריבית דריבית הוא יתרון עצום שיש לשוק ההון על פני נדלן. הוא לא צריך להתבטל לשם ההשוואה.

שום יתרון, גם את התזרים מנדל"ן אתה יכול להשקיע איפה שרק בא לך וגם הוא נוטה לעלות במשך השנים ככה שאפקט הריבית דה-ריבית קיים גם קיים.

 

[ברננקי]

אני לא חושב שזה מה שמשקיעי נדלן עושים עם כספי השכירות, אבל ניחא.

 

[עש לילה]

אני מסכים עם @ברננקי , גם אם נניח שהנכסים של משקיעי נדל"ן מתחלקים בין דירות לשוק ההון, וגם אם נניח שאת כספי השכירות הם משקיעים מחדש בניירות ערך כחלק מהתיק הכולל שלהם, זה עדיין לא נכון להתייחס לריבית-דריבית שהם צוברים שם כחלק מהתרומה הנדלנ"ית לתיק (ולו כי היא מנותקת לחלוטין מתשואת השכירות, ויכולה להיות גדולה או קטנה ממנה פי כמה כתלות בסוג ההשקעה).

 

[breezblock]

כנראה לא הבנתי למה את מתכוונת.

טיפולי שיניים, טיול משפחתי ליעד יקר, שכר לימוד לילד, אולי אפילו פרישה מוקדמת, צמצום משרה, שנת שבתון.
חסרות הוצאות בחיים שהן בעשרות אלפי שקלים?
זה כסף שנשמר במסגרת "קרן חירום"?

אני מרגישה מוזר עם להחזיק עשרות אלפי שקלים בעוש כי בעוד שנתיים נטוס לארהב. תיק ההשקעות שלי בנוי בצורה כזו שאוכל למשוך ממנו מרכיבים סולידיים (או מנייתיים במתכונת של איזון) כשאצטרך את הכסף, בעוד 5, 10, 20 שנה.
כשמשקיעים ל-50 שנה קדימה, המבנה אחר.

 

[עש לילה]

חסרות הוצאות בחיים שהן בעשרות אלפי שקלים?

לא הבנתי, את משכירה את ארמון באקינגהם או דירה בארץ? שכר הדירה שאת מקבלת הוא כמה אלפי שקלים אני מניח ולא עשרות אלפים בחודש.
אז לא ברור איך זה עוזר לך להתמודד טוב יותר עם הוצאות גדולות כל כך. תוך כמה חודשים יצטבר לך סכום גדול בעו"ש ואז תצטרכי להחליט מה לעשות איתו.
אני לא מבין איך זה שונה מההכנסה הפנויה שלי שאני צריך להחליט איך לנהל אותה כדי להיות מסוגל לעמוד בהוצאות גדולות.

בקיצור, ברור שצריך לנהל את הכסף בצורה שתאפשר להתמודד עם הוצאות גדולות צפויות או בלתי-צפויות, לא ברור לי איך השקעה בנדל"ן דווקא פותרת את הבעיה.
אם כבר חוסר הנזילות שבנדל"ן הופכת את ההתמודדות הזו ליותר קשה בעיניי.

 

[Buffett]

אם נניח שבטווח הארוך תשואת השכירות שווה לתשואת עליית ערך הדירה (הנחה הגיונית?):

כפי שכבר אמרו זו לא הנחה הגיונית, אבל מודה שלא אימתתי את זה. תשואות שכירות הן 3%-6% (תלוי במדינה ובאזור). הן גם צמודות למדד (לרוב).
לגבי אופן החישוב אני קצת חולק על ברננקי אבל זה לא כזה מהותי.

 

[אנון נימוס]

לכן אני משקיע ל-50 שנה...
אם סיכון נמדד באפשרות שלא אחזק את כח הקניה שלי לאחר עשרות שנות השקעה, אז נראה ששוק הדיור בכללותו מסוכן משוק המניות (לפחות על סמך ההיסטוריה).
מסכים איתך לגבי השקעת הערך בנדל"ן. מסיבה זו אני לא מתקרב אליו.

גם אני משקיע ל טווח ארוך אבל גם חי בטווח הקצר
נניח שיש לי 4 מליון שח ואני בן 40 ואני על סף פרישה עם תיק של 50/50
פתאום יש משבר בתחום המניות (גדול ורחב ומתמשך, לא שנת 2008 שתיקנה את עצמה)
פתאום החלק המנייתי נחתך בחצי ויש לי בערך 3 מליון שח לפרישה כלומר 75٪ מההוצאה ברוטו המתוכננת
ואם נניח שבממוצע הנטו יהיה 85٪ מהברוטו אנחנו בסביבות 65٪ מהנטו הרצוי

ברור שזה מכניס מקל בגלגל וצריך לעבוד יותר
כמו שכתבת, אבל בתנאי משבר ארוכים לפעמים גם השכר מצטמצם מאוד או נעלם לתקופה ארוכה.

בקיצור זה שהתיק שלי נותן ויתן 5٪ תשואה ל 50 שנה לא אומר שברגע נתון (עשור) אני נמצא בתשואת חסר רצינית וצריך המון אמונה באלוהי המדדים כדי למשוך 10 שנים במצב פיננסי ירוד משמעותית כדי לזכות בשנים שמנות (כמו חלום יוסף רק הפוך)

ולכן שוק ההון אינו "בטוח" יותר משוק הנדלן הוא מכיל פשוט סיכונים שונים ולחלק מהאנשים זה מתאים יותר.
בכל סוג השקעה יש מצב של קריסה מתמשכת וגם אם יודעים שב 50 שנה הכל יסתדר, בזמן הנוכחי עדיין אפשר לפשוט רגל ויד (ולא להגיע לתשואה המובטחת בכלל)

לי אין ספק שמבחינת פיזור ונזילות שוק ההון עדיף
ולהשקיע עשרות עד מאות אלפים + מינוף במספר קטן של נכסים בשוק לא משוכלל , עבורי, זה מתכון לכאב ראש וצרות (דירה היא כמו אגח להמרה, יש לה אספקט של תזרים ויכולת להמיר את הקרן לתשואת ערך, ואני בחיים לא קניתי אגח כזה בחצי מליון שח + מינוף של מליון, אולי כשאהיה מאוד עשיר)
גנ אני מחזיק בדירה למגורים ודירה להשכרה ואני לא מתכוון להרחיב את ההשקעה בנדלן

 

[אנון נימוס]

אני לא חושב שזה מה שמשקיעי נדלן עושים עם כספי השכירות, אבל ניחא.

אני יכול להעיד שלפחות משקיע נדלן אחד משקיע את שכד בשוק ההון (יותר נכון, הכסף נכנס למאגר ההכנסות, ואינו מיועד לצורך "מיוחד" אלא לאחר ניכוי הוצאות מושקע מחדש כמו כל שקל אחר שמגיע מכל מקור אחר)

 

[breezblock]

את משכירה את ארמון באקינגהם או דירה בארץ?

בלי קשר לשכר דירה.
פשוט הקונספט הזה של השקעה ל 50 שנה קדימה.

אני מחזיק בדירה למגורים ודירה להשכרה

אז אני מבינה שאתה מסכים שאפשר גם וגם.

תמיד יש הרגשה בפורום שיש מלחמה בין הנדלניסטים לשוקהוניסטים, וכנראה האמת היא שהרוב משלבים.

 

[אנון נימוס]

בלי קשר לשכר דירה.
פשוט הקונספט הזה של השקעה ל 50 שנה קדימה.


אז אני מבינה שאתה מסכים שאפשר גם וגם.

תמיד יש הרגשה בפורום שיש מלחמה בין הנדלניסטים לשוקהוניסטים, וכנראה האמת היא שהרוב משלבים.

אפשר תמיד, גם אם אלוקי הפורום ובעלת הבית אומרת אחרת, אני גם נשוי + ילדים למרות שזה נורא מגביל את החרות ...
ואפילו קנינו כרטיסים לחול בקיץ למשפחה שנה 3 ברציפות .

אני בתור בעל נכסים נדלנים (ממש לבייב)
מבין היטב את הסיכון של לקנות אגח אחד להמרה ולשים עליו הרבה כסף ולהתמנף, אני מעוד מעריך נזילות, כיום חלק גדול מהנכסים שלנו הם בנדלן ואני הייתי מעדיף שזה לא יעבור את ה1/3 , אבל להרוויח עוד כסף קשה, ולמכור לא מוצדק (לא את ההשכרה ולא את המגורים) - אז אני חי עם זה בשלום.

כל הדירות שקנינו היו עם מינוף נמוך (עד 30٪) והחזרים לתקופות קצרת ולכן אנחנו לא בפרופיל של הקונה הממוצע שרוכש ב 60٪ מינוף ל 20 שנה
הטקטיקה הזו מייצרת תזרים חיובי של שכד מהשכרה ותזרים חיובי של הפחתת הוצאות על שכד (בניגוד למי שלוקח הלוואה גדולה ל 20 שנה) והחסכון בהוצאות + התמורה מהשכרה מושקעים בחזרה בשוק ההון

לנו זו אסטרטגיה יעילה

 

[liranviper]

אפשר גם להשקיע את השכירות בהחזר משכנתא.. אני אישית עשיתי זאת

 

[עש לילה]

@אנון נימוס כל היתרונות שאתה מייחס להשקעה נדל"נית (שעם חלקם אני מסכים) רלוונטים בעיקר, אם לא רק, לשלב הפרישה או סמוך מאוד אליו.

 

[Roi]

אני יכול להעיד שלפחות משקיע נדלן אחד משקיע את שכד בשוק ההון (יותר נכון, הכסף נכנס למאגר ההכנסות, ואינו מיועד לצורך "מיוחד" אלא לאחר ניכוי הוצאות מושקע מחדש כמו כל שקל אחר שמגיע מכל מקור אחר)

+1
עכשיו אנחנו כבר 2

 

[אורי ג.]

+1
עכשיו אנחנו כבר 2

3

פשוט הקונספט הזה של השקעה ל 50 שנה קדימה.

50 שנה זה מעט, אני אוהב את המספר 100 יותר (השקעות בין דוריות).