בועת נדל''ן

[אורי ג.]

סיכוי טוב לתזרים חודשי שלילי מהכנסה משכירות עבור משקיעים בעזרת מימון בעיתוי הנוכחי.

סיכוי ודאי ולא סיכוי טוב וזה כבר מזמן, זה לא מהיום (בהנחה שאחוז המימון הוא לא נמוך מאד).

 

[רובי1]

סיכוי טוב לתזרים חודשי שלילי מהכנסה משכירות עבור משקיעים בעזרת מימון בעיתוי הנוכחי.

בהנחה והתשואה סבירה, תזרים שלילי איננו דבר רע.

 

[אורי ג.]

בהנחה והתשואה סבירה, תזרים שלילי איננו דבר רע.

נכון, אבל תזרים חיובי (או לפחות לא שלילי) זה מה שמחפש האדם הסביר.

 

[רוני]

בהנחה והתשואה סבירה, תזרים שלילי איננו דבר רע.

תלוי בעיתוי ההשקעה, במידה והיינו בשנת 2006 לפני עליית מחירי השכירויות, מחירי הנכסים וירידת הריביות של המשכנתא (אם אפשרות למיחזור בעתיד).

כיום כאשר יש סיכוי טוב להמשך עליית הריבית של המשכנתאות (משפיע על מסלול הפריים והריבית המשתנה), ירידת מחירי הנכסים, ירידת שכירויות בעיקר בפריפריות עקב היווצרות היצע גדול של נכסים, ירידה מינורית ודישדוש במחירי השכירויות ביתר האיזורים, במקרים אלו תזרים שלילי הוא בעייתי.

במידה ומשקיע רוצה לבנות פורטפוליו נכסים מניבים או להגדיל במקביל להשקעה בנכס מניב את החסכון בשוק ההון, תזרים שלילי משכירויות הופך לנטל עבורו.

 

[רוני]

מחירי הדירות בצפון הישן של תל אביב נמצאים במגמת ירידה, מדובר בשוק הנדל"ן היציב, הסולידי והמניב ביותר בישראל.

http://www.themarker.com/realestate/1.3958488

 

[רוני]

עדיין תהליך שינוי המגמה בתחילתו, אבל זה קורה, לא ניתן להתעלם מזה.

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001186563

 

[ברננקי]

עדיין תהליך שינוי המגמה בתחילתו, אבל זה קורה, לא ניתן להתעלם מזה.

למה אתה סבור שזה אכן שינוי מגמה? ולא למשל מעידה זמנית (למשל עקב המתנה למחיר משתכן)

 

[רובי1]

למה אתה סבור שזה אכן שינוי מגמה? ולא למשל מעידה זמנית (למשל עקב המתנה למחיר משתכן)

כל אחד רואה את מה שהוא רוצה לראות.

 

[רוני]

למה אתה סבור שזה אכן שינוי מגמה? ולא למשל מעידה זמנית (למשל עקב המתנה למחיר משתכן)

אני חייב לדייק, שוק הנדל"ן אינו פועל בשלב זה כמקשה אחת, ישנם אזורים שעדיין עולים, מיקומים אחרים נמצאים בירידה קלה וישנם אזורים בהם השוק מדשדש. זהו שלב ביניים לקראת שלב שינוי המגמה לשוק יורד, רק כאשר כולם יפנימו זאת יגיע השלב של הירידות לכל רוחב השוק.

כל שוק בסופו חייב להתכנס להגיון וערך כלכלי, גם בשוק ההון מניות שעולות בצורה חדה, בשלב מסוים אם הדוחות הרבעוניים לא תומכים בעלייה זו, מחיר המניה עלול לרדת.

השינוי המשמעותי במחירי הנכסים ביחס לשכר, יצר חוסר הגיון כלכלי במחירי הנכסים, מצב זה נתמך במשך שנים על ידי ריבית נמוכה של המשכנתאות בעבר, זמינות המשכנתאות, ונכונות המלווים לאשר משכנתאות שההחזר החודשי מהווה עד 40% מההכנסה נטו של הלווים, מצב זה החל להשתנות לפני שנתיים, הבנקים היום זהירים יותר, ומקשיחים את תנאי קבלת המימון.
מאחר ואת עלויות המימון משלמים משכר העבודה שלא עולה משמעותית למרות האבטלה הנמוכה, ובמקביל מחירי הנכסים ועלויות המימון עלו, מביא חלק גדל והולך באוכלוסיה לחוסר יכולת לרכוש נכס, הגיעו לקצה גבול היכולת.

המשך עליית הריבית של המשכנתאות (בשנת 2006 הריבית הגיע ל 7%) והקשחת תנאי קבלת המימון, התשואות ההולכות וקטנות משכירות, בניגוד לעליית הריבית, יוצרות תזרים חודשי שלילי עבור משקיעי נדל"ן, חוקי מיסוי חדשים שבאו להוציא את המשקיעים מהשוק (המשקיעים הגיעו ל 37% מנפח הרכישות בשוק), מחיר למשתכן ונסיונות הגדלת היצע הדירות בשוק, בשלב מסוים גורמים אלו יובילו לירידה מהותית במחירי הנכסים בשוק.

 

[רוני]

כל אחד רואה את מה שהוא רוצה לראות.

אני עצמי מושקע בשוק הישראלי כך שהטיעון שלך לא רלוונטי, מאחר ואני פועל כמשקיע גלובלי, אין לי צורך להמתין לשינוי במגמת המחירים בישראל, בשלב זה יש מספיק שווקים עדיפים מבחינתי להשקעה על פני השוק המקומי, גם אם מחירי הנכסים ירדו בצורה חדה, אני אכנס חזרה לשוק רק בעוד מספר שנים (5 - 7 שנים) כשיגיע העיתוי המתאים.
כאזרח ישראלי אני מעדיף שינוי במגמת השוק, כמשקיע אני מעדיף המשך עליות מחירים, משום שההתרסקות לאחר מכן תהיה חזקה יותר ויווצרו אפשרויות מעניינות להשקעה.
אני בוחן ומנתח את השווקים כולל את השוק בישראל, בהתאם לנתונים כלכליים ומגמת השוק בלבד, אף שיקול אחר אינו קיים מבחינתי.

 

[ברננקי]

@רוני תודה על התשובה. אני שותף לדעה שהמחירים גבוהים מלהיות מוצדקים ושירידה היא עניין של זמן. אם אני זוכר נכון גם ב 2011 (המחאה החברתית) וב 2014 (מע"מ אפס) היתה תקופה של ישיבה על הגדר שהתבטאה בירידה בהיקפי עסקאות ונטילת משכתנאות. וכידוע התקופות האלה לא היו תחילתה של פיצוץ הבועה. לכן אני שואל למה אתה חושב שהפעם זו אכן פיצוצה של הבועה ולא רק עוד הפוגה קטנה בדרך להמשך הניפוח?

 

[אורי ג.]

. וכידוע התקופות האלה לא היו תחילתה של פיצוץ הבועה. לכן אני שואל למה אתה חושב שהפעם זו אכן פיצוצה של הבועה ולא רק עוד הפוגה קטנה בדרך להמשך הניפוח?

איני רוני אבל דעתי:
1. ריבית המשכנתאות עלתה בצורה מאד משמעותית.
2. הריבית כבר התחילה לעלות (בארה"ב), גם אלינו זה יגיע גם אם באיחור מה.
3. המס על דירות עלה משמעותית מאז.
4. התשואות ירדו לרמות מצחיקות, יש להם לאן לרדת עוד? לדעתי לא.

 

[liranviper]

. המס על דירות עלה משמעותית מאז

?

 

[אורי ג.]

?

ביטול פטור ממס שבח כל 4 שנים.
העלאת מס רכישה למשקיעי חוץ + ביטול פטור מס שבח למשקיעי חוץ.
צמצום אפשרויות תכנון מס בתוך המשפחה.
העלאת מס רכישה לרוכשי דירה שנייה ומעלה.
מס דירה שלישית שכנראה יעבור במתכונת זו או אחרת.
התחלת אכיפה של מיסוי הכנסות משכ"ד.

 

[רוני]

@רוני תודה על התשובה. אני שותף לדעה שהמחירים גבוהים מלהיות מוצדקים ושירידה היא עניין של זמן. אם אני זוכר נכון גם ב 2011 (המחאה החברתית) וב 2014 (מע"מ אפס) היתה תקופה של ישיבה על הגדר שהתבטאה בירידה בהיקפי עסקאות ונטילת משכתנאות. וכידוע התקופות האלה לא היו תחילתה של פיצוץ הבועה. לכן אני שואל למה אתה חושב שהפעם זו אכן פיצוצה של הבועה ולא רק עוד הפוגה קטנה בדרך להמשך הניפוח?

אורי הוציא לי את המילים מהפה,
אני רוצה להוסיף שרמת המחירים בשנת 2011 הייתה פחות מחצי מרמת המחירים כיום באזור המרכז, רוב הרוכשים נעזרים כמובן במימון בעת הרכישה,
ככול שמחירי הנכסים עולים בטווח קצר יחסית בעוד ההכנסה כמעט ולא משתנה, והריבית של המימון עלתה וממשיכה במגמת עלייה, וגובה ההחזר החודשי של המימון ( לפי דרישת הבנקים בחלק מהמקרים) עומד היום על 25% מההכנסה נטו המשפחתית (לעומת עד 40% בעבר הקרוב), כל הגורמים האלו בנוסף להקטנת אחוז המשקיעים בשוק יובילו לשינוי בטווח הנראה לעיין, בטווח הבינוני יתכן גידול בהיצע הנכסים, והפנמה של ציבור לוקחי המשכנתאות לדירות מגורים, שבעידן של חוסר וודאות תעסוקתית הולכת וגוברת, להתחייב למשכנתאות לתקופות של 20 עד 30 שנים עלול להיות מסוכן עבורם.

 

[ברננקי]

אני החזקתי בדעה שהטריגר לפיצוץ יהיה איזשהו שוק כלכלי: העלאת ריבית משמעותית או מיתון. מעניין לראות איך זה יתפתח.

 

[אורי ג.]

העלאת ריבית משמעותית

חכה חכה, גם זה יגיע, בארה"ב זה כבר הגיע...

 

[רוני]

משבר משמעותי בשוק הדיור בהחלט יכול להשפיע על הכלכלה המקומית.
בעבר לקחתי מימון עם ריבית של 7% עד 8%, בארץ ובחו"ל,
במידה והריבית תחזור לרמות האלה, זה יקשה על רכישת נכסים, מחירי הנכסים לרכישה יהיו אטרקטיביים אבל יצריכו זהירות ותיכנון טוב של גובה החשיפה למימון, ובחירה זהירה של מסלולי המשכנתא.
מומלץ לבחור במסלולים שיהנו מירידת הריבית בעתיד ויאפשרו את האופציה של מחזור המשכנתא עם קנס מינימלי.

 

[Fitch]

איני רוני אבל דעתי:
1. ריבית המשכנתאות עלתה בצורה מאד משמעותית.
2. הריבית כבר התחילה לעלות (בארה"ב), גם אלינו זה יגיע גם אם באיחור מה.
3. המס על דירות עלה משמעותית מאז.
4. התשואות ירדו לרמות מצחיקות, יש להם לאן לרדת עוד? לדעתי לא.

כל אלו דברים שכבר קרו ועדיין לא ראינו ירידות...יש סטגנציה, לדעתי עקב ישיבה על הגדר עם דירה שלישית+מחיר למשתכן.

 

[אורי ג.]

כל אלו דברים שכבר קרו ועדיין לא ראינו ירידות...יש סטגנציה, לדעתי עקב ישיבה על הגדר עם דירה שלישית+מחיר למשתכן.

זה נכון אבל שוק הנדל"ן פועל לאט מאד יחסית לשוק ההון, שינוי כיוון תמיד מתחיל עם סטגנציה, אני נזהר מאד בלהיות נביא על כיוון הנדל"ן אבל בהחלט יכול לומר שהגורמים שיכולים להביא לשינוי מגמה מתרבים מאד לאחרונה.
בהחלט יתכן שהסטגנציה היא כתוצאה מהמחיר למשתכן, איני יודע, קרה משהו דומה עם תוכנית מע"מ 0 של לפיד.
באיזור שלי בת"א אני יכול לומר לך שיש עצירה של עסקאות, דירות פשוט נשארות על המדף.