מחיר מבוקש הוא אינדיקציה סבירה, לא יותר מזה.
קרטל לא יכול להתקיים בשוק חופשי- לחברי הקרטל יש אינטרס למכור במחיר נמוך מעט יותר ולחתור תחת החברים האחרים, כדי להגדיל את רווחיהם. רק כשיש אכיפה ממשלתית שמכריחה את כולם להתיישר לפיה הקרטל הוא יציב (נגיד קרטל הבנקאות בישאל). לכן בשוק הדיור גרהם צודק, אין קרטל יציב- כל קבלן שישתכנע שלא יוכל למכור את המלאי במחירים גבוהים יוריד מחירים דה פקטו (בהנחות, באופן לא פורמלי, כדי לא להבהיל את הבנקים שהם והלקוחות האחרים).
וקרטל עיריות? וקרול קבלנים? מאיפה כל זה מגיע?
אני לא מבין את ההשוואה לקרטל. אני אדם פרטי שיש לו דירה אחת או שתיים. מי אומר לי לבקש מחיר גבוה כך שהיא תישאר על המדף? מי מפצה אותי על ההכנסה שלא קיבלתי במכירה?
אבל למתווך עדיף שיימכר ב-X-10 מאשר שלא יימכר בכלל במחיר X עליו הוא המליץ. כשאנשים לא רוצים / צריכים דירה הם מוכרים אותה. עם כל הכבוד לבעלי האינטרסים, כשההיצע גדול מהביקוש במחיר מסויים, המחירים יירדו ולא משנה מה יגידו השכן והשמאי.
כל אחד בתחומו תוקע את העסק. אבל לשמאי לא באמת יוצא משהו מלהעריך דירה בX או X+1. גם לרוב השומות נעשות בשביל הבנק ושם הוא שומר הסף של הבנק או חותמת גומי במקרה הטוב.
גם על זה עובדים:
כן בדיוק ראיתי את זה אתמול. אבל מה האפשרות ארוכת הטווח- להשאר מובטל לנצח? אז הבנק בכל אופן יצטרך למחוק את ההלוואה כחוב אבוד. כלומר כמות הכסף תרד והבנק יאלץ להעלות ריביות ולדרוש מקבלנים החזר הלוואות.
כל מה שאתה מתאר זה לא לקרטל, זה פשוט שוק. עם כל הכוחות בו שמושכים לכיוון האינטרס שלהם, כמו תמיד.
זה ממש אבל ממש לא עובד ככה, הבנקים קובעים דבר אחד בלבד: אם לממן או לא לממן את הפרוייקט.
הנכס משועבד לבנק והוא יכול לחלוט אותו כרצונו והגלגל ימשיך להסתובב.
מצטער על הבוטות, אבל שמאות זה אחד המקצועות הפחות הגונים שפגשתי (ואני עו"ד, כך שמקצועות בהם נהוג לא לומר אמת זו השגרה שלי). השמאי אומר מה שכדאי למי שמשלם לו את השכר.
בזה אני פחות בטוח. בריאיונות ושיחות כלליות,בוודאי הם עושים מה שכתבת. בעסקה קונקרטית האינטרס הראשון הוא לסגור אותה ורק אחר כך המחיר הגבוה. מההכרות האישית שלי, השמאי הפעיל לחץ כבד על המוכרים לרדת במחיר כי הבין שהם לחיצים יותר מהקונים, ובמחיר גבוה לא תהיה עסקה ולא תהיה עמלה.
נתקלתי בזה באופן אישי.
⌄
⌄
⌄
שוב, מדובר במחיר פתיחה. הפער בינו לבין מחיר הסגירה יכול להיות עצום והוא מושפע מגורמים רבים.
עלויות המימון הן לחץ משמעותי. אני משער גם שדירות רבות שלא נמכרו בפרוייקט גמור עושות נזק תדמיתי.
