בועת נדל''ן

[liranviper]

השאלה היא לא האם יש בועה אלא מה הציפיה שהיא תתננפץ ובאיזה עוצמה.

זאת בהחלט שאלה מעניינת, אבל בעצם למה זה משנה?
אם אתה מאמין שהמחיר בעוד חמש שנים יהיה נמוך בחצי, אתה תפעל אחרת היום אם תדע שזה בהדרגה מאשר אם תדע שזה יקרה בפתאומיות מתי שהוא ב5 השנים הקרובות?

 

[Osterreicher]

אוקיי, הבנתי שעצבנתי כמה אנשים עם האימרה שלי, אז אנא תנו לחדד את עמדתי.

כמו שכתבו מעלי, יש הבדל בין להגיד שהשוק צפוי להתרוקן כמו בלון (סטייל בועת הניקיי) או לליפול בפתאומיות (29,87,00,08...)
ביחד עם זה יש גם הבדל בין לזעוק שחורות כדוגמא כל הכתבות חרטא שנמצאות בעיתונים הכלכליים ולבין לכתוב מילולית "בועה בועה" או להגיד ש"נראה לי...."

הבעיה היא באמת בזעיקת שחורות, שכן אדם יכול לגרום לאדם אחר לקחת סיכון שבמצב אחר אולי לא היה לוקח אותו. ואל תגידו לי שזו החלטה של אותו אדם המושפע בלבד, לעיתונות זבלה כזאת יש כוח השפעה.

 

[Osterreicher]

אתה תפעל אחרת היום אם תדע שזה בהדרגה מאשר אם תדע שזה יקרה בפתאומיות מתי שהוא ב5 השנים הקרובות?

אם זה היה אפשרי לקחת פוזיציה עם אופציות על תנודתיות/אחוז שינוי אז אולי כן.

חוץ מזה צודק.

 

[מתכנת]

אם אתה מאמין שהמחיר בעוד חמש שנים יהיה נמוך בחצי, אתה תפעל אחרת היום אם תדע שזה בהדרגה מאשר אם תדע שזה יקרה בפתאומיות מתי שהוא ב5 השנים הקרובות?

בשחרור אוויר איטי ניתן לנטוש את העגלה באמצע הדרך.
בבום אי אפשר.

 

[רובי1]

אישוש למה שחשבתי - המחירים לא ירדו, רק מחיר למשתכן מטה את המדד
http://www.landvalue.org.il/loadedFiles/סקירה-השתנות-מחירי-הדירות.pdf

 

[liranviper]

בשחרור אוויר איטי ניתן לנטוש את העגלה באמצע הדרך.
בבום אי אפשר.

אוקי אני מסכים.. אבל שורה תחתונה אף אחד לא ידע לתת לך את התשובה הזו כי אף אחד לא נביא. אתה רק יכול להעריך שתהיה ירידה, ולא מתי בדיוק ובאיזו חדות. עכשיו אתה כמשקיע צריך לקחת את ההערכה שלך שבעוד 5 שנים תהיה ירידה בחצי. כל מה שקורה בדרך זו קופסא שחורה ואתה לא יודע מה המימוש (בפתאומיות או בהדרגה).. זה המצב. איך אתה מקבל החלטה כמשקיע?

 

[מתכנת]

איך אתה מקבל החלטה כמשקיע?

החלטה כמשקיע אני מקבל.
החלטה על דירת מגורים אשתי מקבלת

 

[נתן]

@נולי @איש(3718)
שמח לשמוע זאת
אם אדם חוזה את העתיד, ולצעוק "בועה" זה בהחלט סוג של חיזוי, חובה עליו לסחוב את הסיכון הזה איתו. שאם לא יעשה זאת, יפיל את הסיכון על אחרים.
כוונתי היא אולי עם דעה של בן אדם, הוא יוכל להשפיע על התנהגותם של אנשים (במיוחד אם יש לו שם בפורום הזה) ובכך להפיל את הסיכון שהוא טוען לעצמו על אחרים.
נסים טלאב מסביר את זה יותר טוב.

אני באמת לא קונה כיום דירה (למרות שאני רוצה ויכולתי , גם במינוף לא גבוה) מסיבות של חיזוי העתיד. אולי אני טועה, וסתם אפספס תנאי ריבית נפלאים שהיו ואשלם את אותו המחיר כמו היום. אני שם כרגע די הרבה כסף (בחישוב שלי הריבית על כ 600 אש"ח + הפסד תשואה אלטרנטיבית) על כך שאני לא טועה, שיש בועה. למה אני צריך גם להתמנף לשורט? מה אם אני חושש שהמערכת הפיננסית כולה לא הכי יציבה ולא יהיה מי שיכסה את השורט שלי?

 

[Fitch]

שוק יורד נוגד את האינטרס של המתווכים, בשוק יורד אין להם עסקאות, ובכל זאת הם מצהירים על מגמה שמשתנה,
בהחלט יקח זמן כדי להפנים שלא מדובר בנתונים ארעיים אלא בשוק יורד, ימים יגידו.

תעשה לי טובה,
הם יגידו "קנו היום, מחר יקר יותר", "מכרו היום, מחר לא תוכלו" וכל גרסה אחרת העיקר שתהיה עמלה.

לדעתי, עלויות מימון עלו - ויאלצו אנשים לקנות דירות זולות יותר. מה שכנראה יעלה מחירים של הדירות הזולות עוד יותר ויקפיא לבנתיים את המחירים של הדירות היקרות.
אחרי שהבלוף של מחיר למשתכן יחלוף, יתפרצו ביקושים נוספים ולך תדע...
הלמ"ס ולשכת השמאים לא מעניינים באמת. כל אחד מעוות כרצונו.

 

[Buffett]

נראה לי שכל עוד לא יבנו כאן 70,000-80,000 דירות בשנה (ואני מתכוון לבנות, לא להכריז במסיבת עיתונאים) אז קשה לי לקרוא למה שקורה כאן בועה. בועה בהגדרה שלי זה כשאין שום הגיון כלכלי לרמות המחירים. לא בנו כאן מספיק דירות במשך המון שנים + ריבית אפסית במשך המון שנים אלה סיבות כלכליות הגיוניות למחירים גבוהים.
אנשים אוהבים דרמה, אבל יותר סביר שפשוט יהיו כמה שנים שהמחירים לא יזוזו נומינלית ואז אולי עם אינפלציה של 2% (אם זו תגיע מתישהו) תוביל לירידה ריאלית קלה. אף אחד לא ירגיש את זה.
חוץ מזה נניח שבנאדם מוכר דירה. מה עכשיו? אילו אלטרנטיבות יש? זה לא שיש המון מציאות בשוק המניות.

 

[גרהם]

חוץ מזה נניח שבנאדם מוכר דירה. מה עכשיו? אילו אלטרנטיבות יש? זה לא שיש המון מציאות בשוק המניות.

כשתהיה אינפלציה של 2% אז מיד אחרי השלום ומירי רגב מעודדת תיאטרון אידיש תגיע גם הריבית. כשבנקים יתנו 5% על פקדונות או תוכניות חסכון (דבר שקרה הרבה בהיסטוריה בישראל), אין שום סיבה להחזיק דירה שנותנת תשואה דומה או אפילו מעט יותר גבוהה.

 

[נולי]

חוץ מזה נניח שבנאדם מוכר דירה. מה עכשיו? אילו אלטרנטיבות יש? זה לא שיש המון מציאות בשוק המניות.

בדיוק מה שאני מתלבטת איתו..
מצד שני אני מרגישה ממש לא בנוח להמשיך להחזיק דירה. אני מאמינה בכל ליבי שיהיו ירידות.

הצעות מישהו?

 

[גרהם]

הצעות מישהו?

זה באמת קשה פסיכולוגית לראות מאות אש"ח בבנק שלא עושים תשואה.
זה עדיין עדיף מאשר ירידות ונזיל יותר מכסף שמושקע בדירה.
למי שרוצה לגור בישראל ולא בשכירות כל חייו יש גם אלמנט של שנאת סיכון. אם יש לי דירה בבעלות בה אני גר והמחירים צונחים, מבחינתי לא השתנה כרגע כלום. אם אין לי דירה בבעלות ואני רוצה לקנות כזו יום אחד, אם המחירים טסים למעלה, החלום ייגנז (כפי שקרה לרבים מבני גילי).

 

[רובי1]

לא בנו כאן מספיק דירות במשך המון שנים

לא בטוח בכלל שזה נכון, אינני יודע, אבל יש נתונים סותרים בעניין הזה.
1. מס' הדירות הלא מכורות הכפיל עצמו פי 2.5.
2. מדד צפיפות הדיור בירידה. מס' הדירות שבהם גרה יותר ממשפחה אחת - עליה מינורית.
3. מחירי השכירות התנתקו ממחירי הדירות.
4. מה עם כל הדירות המפוצלות באופן לא חוקי?
5. לפי נתוני הלמ"ס ב97 היה עודף של 50,000 דירות והמחיר? בשיא. בשנת 2007 היה מחסור של 80,000 דירות והמחיר? הכי נמוך.

מצד שני אני מרגישה ממש לא בנוח להמשיך להחזיק דירה. אני מאמינה בכל ליבי שיהיו ירידות.

ואם יהיו ירידות אז מה? בשוק ההון אין ירידות? כנראה יהיה גם תיקון.
לא שאני אומר שלא למכור (אני עצמי גם שוקל) רק השיקול, לדעתי, לא צריך להיות האם יהיו ירידות. אלא מהי תשואה השכירות, ולצאת מתוך הנחה שהיא לא תשתנה הרבה זמן. הממוצע הוא באזור 3%. זה לא הרבה, אז אם זה פלח סולידי - מעולה. אם לא, כדאי לחפש אפיקים עם תוחלת גבוהה יותר. שוק ההון? תלוי מהי ההקצאה מניות/אג"ח שאת מסוגלת לספוג.
חשוב לזכור - דירה מכניסה תזרים כל הזמן. כלומר, כדי למכור את צריכה לחשוב שהירידות יהיו חדות יותר מ3% בשנה.

 

[איש(3718)]

חוץ מזה נניח שבנאדם מוכר דירה. מה עכשיו? אילו אלטרנטיבות יש? זה לא שיש המון מציאות בשוק המניות.

ואתה עוד קורא לעצמך Buffet ? הוא הכניס מליארדים לשוק אחרי בחירת טראמפ.
כדאי שתשנה השם לשם של קבלן מפורסם ... למשל טראמפ

 

[Buffett]

כל מה שאני אומר שלמכור דירה כשהמטרה היחידה היא להימנע מירידות ואז לחשבו שאפשר יהיה לזהות תחתית בשוק הנדל"ן ולהיכנס שוב זה איפשהו על הסקאלה של בין נאיבי וטיפש.
אם אתה איש נדל"ן שעוסק וחיי את השוק או יזם אז זה יותר הגיוני.
אם אתה אדם רגיל שיש לו נכס נדל"ני לצרכי הכנסה פאסיבית מה זה מעניין אותך מה קורה למחיר. יירד מחר יעלה שוב עוד שנה. כל עוד אין ירידה בהכנסות משכירות לא צריך לעשות יותר מדי שינויים. או כל עוד ההכנסות משכירות > החזר המשכנתא לא הייתי עושה כלום. יש גם עלויות של מכירה ואז רכישה, ואיבוד תשואה בזמן שהכסף יושב בבנק. אז נניח שהיו ירידות של 10% תוך 3 שנים. לבנתיים מאבדים 3% בשנה על תשואה + המשכנתא מתייקרת + עוד אלף גורמים אחרים.

 

[Buffett]

כשבנקים יתנו 5% על פקדונות או תוכניות חסכון

הדבר הזה יכול להתרחש גם עוד 20 שנה מהיום.
אני לא הולך להעביר 10-20 שנה מהחיים שלי בהמתנה ל-5% בבנק בשביל שמחירי הדירות יירדו

 

[עש לילה]

ואתה עוד קורא לעצמך Buffet ? הוא הכניס מליארדים לשוק אחרי בחירת טראמפ.

גם בלי להיות באפט, SP500NTR כבר בפלוס 23%~ בשנה האחרונה.

*לא טוען שזה יימשך או לא יירד או שום דבר אחר. אבל הטענה שצפה כאן בעמוד האחרון ש"אין אלטרנטיבות" לא ברורה לי*

 

[גרהם]

הדבר הזה יכול להתרחש גם עוד 20 שנה מהיום.
אני לא הולך להעביר 10-20 שנה מהחיים שלי בהמתנה ל-5% בבנק בשביל שמחירי הדירות יירדו

בהחלט. יש גם תיאוריות כלכליות שטוענות שזה לא יקרה לעולם.

 

[רובי1]

כל עוד אין ירידה בהכנסות משכירות

לא מבין אייך אתה אומר את זה.
ההכנסות משכירות כאחוז מערך הדירה - שזה הנתון החשוב, התשואה שלך - יורדות כל הזמן ככל שערך הדירה עולה. זוהי הנקודה, לא ניסיון לתזמן את מחירי הדירות.