אלמן הלדובי - קרן התחדשות עירונית

[אורי ג.]

למי שבצורה כזו או אחרת כן משקיע בארץ

לגמרי.

 

[קורא הדוק]

גם אני נחשפתי עכשיו לקרן הזאת בכנס שהייתי בו.

מה אם יפסיקו עם תמ"א 38?

טוענים שמשקיעים גם בפינוי בינוי ועוד פרוייקטים שהם לא תמ"א.

לגבי דמי ההצלחה - דמי ההצלחה הם 20% על כלל התשואה מעבר ל 7.5% כמינימום "מובטח", זה אומר שגם אם הקרן עשתה 7.5%, 8.2%, 8.9% או 9.3% המשקיע מקבל 7.5%, כל השאר ילך להלמן.

אם זה היה ככה אז היו כותבים לא 20% אלא 100% דמי הצלחה מעל 7.5% תשואה.
לפי מה שהבנתי, זה אמור לדרבן את המנהל לעבור את ה7.5% תשואה (בדומה לביטוחי מנהלים של פעם שהשתתפו ברווחים) וזה משהו שנהוג בקרנות בחול.

עמלת גיוס של 2.5%
דמי ניהול של 2.34% (לא כולל הוצאות ניהול!)
גובים דמי ניהול חד פעמיים נוספים מהיזם בשיעור שלא יעלה על 7% (סעיף 9.6 בעמוד 71), ניגוד האינטרס פה זועק לשמיים.
כל ההוצאות של הקרן עצמה, כולל נאמן, משפטיות, תשקיף ואגרות ועוד ועוד יהיו על חשבון הקרן. סעיף 9.4 בתשקיף.

אחלה נקודות שמן הסתם לא דובר עליהן בכנס עצמו. אחקור את זה. תודה.

לפי המספרים שם הם כלל לא המלווה הבכיר קרי השיעבוד שלכם הוא שיעבוד שני בלבד.

וגם את זה.

יש למישהו עוד אינפוטים מעניינים?

 

[אורי ג.]

לפי מה שהבנתי, זה אמור לדרבן את המנהל לעבור את ה7.5% תשואה (בדומה לביטוחי מנהלים של פעם שהשתתפו ברווחים) וזה משהו שנהוג בקרנות בחול.

ממש לא מקובל במקום כלשהו, זה תנאי הזוי שרק מעודד אותם לקחת סיכונים מיותרים ומינוף יתר.

 

[קורא הדוק]

ממש לא מקובל במקום כלשהו

https://en.wikipedia.org/wiki/Carri...or carry, in,private equity and hedge funds).

זה תנאי הזוי שרק מעודד אותם לקחת סיכונים מיותרים ומינוף יתר.

יש מצב אבל ממש לא בטוח שזה מה שהם יעשו.

 

[אורי ג.]

https://en.wikipedia.org/wiki/Carri...or carry, in,private equity and hedge funds).

אמ;לק

יש מצב אבל ממש לא בטוח שזה מה שהם יעשו.

בטוח שהם יעשו הרבה כסף ויקחו 0 סיכון, בטוח שאתה תיקח הרבה סיכון ואולי תעשה לא הרבה כסף.

 

[קורא הדוק]

ממש לא מקובל במקום כלשהו

אמ;לק

מקובל ואפילו יש לזה ערך בויקיפדיה.

 

[אורי ג.]

מקובל ואפילו יש לזה ערך בויקיפדיה.

לא מקובל, אולי בSUCKER LAND.

 

[קורא הדוק]

ג"נ: משקיע בדברים כאלה בארה"ב ישירות וגם דרך קרנות ריט ציבוריות, התשואות גבוהות יותר.

אפשר דוגמאות? (פה או בפרטי)
תודה.

 

[אורי ג.]

אפשר דוגמאות? (פה או בפרטי)

הפרטיות ישארו פרטיות ברשותך, הציבוריות:
BXMT
STWD
LADR
עוקב אחרי KREF
ותעודה ממונפת על כל הסקטור: MORL

לא המלצה!

 

[קורא הדוק]

הפרטיות ישארו פרטיות ברשותך, הציבוריות:
BXMT
STWD
LADR
עוקב אחרי KREF
ותעודה ממונפת על כל הסקטור: MORL

לא המלצה!

תודה על השיתוף!
אפשר לשאול למה בחרת דווקא אותן?
אני רואה שהן כולן נמצאות בתוך REM.
למה לא לקנות אותו פשוט?

 

[אורי ג.]

אפשר לשאול למה בחרת דווקא אותן?

חברות גדולות, מובילות וותיקות בתחום, בעלות מוניטין טוב. יש הרבה חברות בתחום והם בצד היותר סולידי של הסקלה יחסית. חפרתי עליהם לפני הקנייה וגם קניתי אותם במחיר לא רע, בין 15% ל30% פחות ממחירם כיום, אני אוהב לרכוש חברות טובות במחיר טוב.

אני רואה שהן כולן נמצאות בתוך REM.
למה לא לקנות אותו פשוט?

דמי הניהול קצת מבאסים, 0.48%, זה לא מעט.
העדפתי להחשף לתעודה הממונפת בנוסף לאחזקות הישירות אבל גם REM זו אופציה לא רעה.

 

[vieri]

הציבוריות:
BXMT
STWD
LADR

סליחה על שאלת ה noob, אבל אני לא מצליח להבין עד הסוף - האם אלו בעצם טיקרים של מניות של חברות שמשקיעות בנדלן כזה או אחר?
או שאלה "קרנות"?
etf כמו VNQ זה בעצם קרן מחקה על חברות/קרנות כאלה?
אני רק מנסה לעשות סדר במושגים כרגע.

 

[אורי ג.]

סליחה על שאלת ה noob, אבל אני לא מצליח להבין עד הסוף - האם אלו בעצם טיקרים של מניות של חברות שמשקיעות בנדלן כזה או אחר?

לא בדיוק, אלו חברות שמשקיעות בחוב מגובה נדל"ן.

או שאלה "קרנות"?

קרנות ריט הם בעצם חברות לכל דבר, זה אכן קצת מבלבל אבל הם אין להם קשר ל"קרנות" אחרות כמו נאמנות או גמל.

etf כמו VNQ זה בעצם קרן מחקה על חברות/קרנות כאלה?

לא בדיוק כי VNQ משקיעה רק בקרנות ריט קלאסיות, כלומר חברות שבאמת מחזיקות בבעלות על נדל"ן.
יש ETN שעוקב אחרי קרנות REIT של חוב (נקראות MORTGAGE REITS) בשם BDCS, מניח שיש גם אחרות.

 

[קפה שחור]

בשם BDCS

מניח שהתכוונת ל MORL

 

[אורי ג.]

מניח שהתכוונת ל MORL

טעיתי בכל מקרה אבל לא התכוונתי לאף אחד מהם, MORL ממונף.
יש את REM וMORT.

 

[סתןלי ת'כסף]

אם זה היה ככה אז היו כותבים לא 20% אלא 100% דמי הצלחה מעל 7.5% תשואה.

זו לא הייתה כוונתי, אם הקרן תעשה 20% אתה תקבל 16%. המספרים שציינתי הם להוכיח את הנקודה שבין 7.5-~9.8 התשואה שלך זהה.

תתקשר אליהם ותשאל כמה אתה מקבל במקרה והקרן השיגה 9% תשואה לפני דמי הצלחה.

 

[קורא הדוק]

זו לא הייתה כוונתי, אם הקרן תעשה 20% אתה תקבל 16%. המספרים שציינתי הם להוכיח את הנקודה שבין 7.5-~9.8 התשואה שלך זהה.

תתקשר אליהם ותשאל כמה אתה מקבל במקרה והקרן השיגה 9% תשואה לפני דמי הצלחה.

הסתכלתי בתשקיף ונראה שאתה צודק. זאת עוד נקודה לרעתם.

 

[סתןלי ת'כסף]

הסתכלתי בתשקיף ונראה שאתה צודק. זאת עוד נקודה לרעתם.

נקודה ענקית לרעתם, המשקיעים נושאים בסיכונים אך אם תהיינה הצלחות התשואה תלך לבית ההשקעות.

זו הסיבה שלא השקעתי שם.

 

[דג סול]

תמא תגמר סופית ב2022
כך הוחלט

יותר נוטים לאשר תוכניות התחדשות עירונית

 

[קורא הדוק]

זו הסיבה שלא השקעתי שם.

נפגשתי עם הנציגה של הקרן וזה ההסבר שקיבלתי:

אם התשואה (אחרי הדמי ניהול/גיוס) תהיה 10%, אז הם מקבלים 2% (שזה 20% מהתשואה), אתה מקבל 7.5% ועוד 0.5% נצברים לקרן או מחולקים גם לפי ראות עיניו של מנהל הקרן.
אם התשואה (אחרי הדמי ניהול/גיוס) תהיה 8%, אז הם אמורים לקבל 1.6% (שזה 20% מהתשואה), אבל כדי לשמור שתקבל 7.5%, החלק שלהם מצטמצם ל 0.5%.

תמא תגמר סופית ב2022
כך הוחלט

1. זה ש"הוחלט" לא אומר שלא יכולים להחליט אחרת.
2. הם מתעסקים גם בפינוי בינוי. מה שכן, בפינוי בינוי יש יותר סיכוי שיהיה בנק מעורב (לפי הנציגה).