1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

אלמן הלדובי - קרן התחדשות עירונית

הנושא בפורום 'פינת המשקיעים' פורסם ע"י אלעד.ג, ‏30/7/19.

  1. אלעד.ג

    אלעד.ג משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏12/6/18
    הודעות:
    18
    לייקים שהתקבלו:
    1
    שלום לכולם,

    המליצו על הקרן של התחדשות עירונית של הלמן אלדובי, שמשקיעה בנדל"ן (תמ"א 38, פינוי בינוי ונדל"ן בכללי),
    צריך להכניס לפחות 150,000 ש"ח ורק אחרי שנה מצחילות נקודות יציאה.
    דמי ניהולך 1.75 אחוז.
    בנוסף עוד 20% עמלה במידה והרווח גדול מ7.5 אחוז.

    מישהו יודע קצת מעבר? האם שווה להיכנס או לא?
    כי נראה שזה יחסית סולידי ולא תלוי בשוק המניות וגם נותן תשואה יחסית יפה (כמובן לא ברגעי משבר).

    מצורף פה לינק לעלון הסבר:
    http://www.hag.co.il/wp-content/uploads/2019/06/פלאייר-סגור-לדפוס.pdf

    תודה.
     
  2. FIYaacov

    FIYaacov מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏22/3/15
    הודעות:
    11,468
    לייקים שהתקבלו:
    10,030
    לו רק הייתה לנו דרך לצאת שנייה לפני המשבר ולחזור שנייה אחרי
     
    יערה, Daniel G ו-ניצן המצוין אוהבים את זה.
  3. אחד שלומד

    אחד שלומד משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏22/5/17
    הודעות:
    131
    לייקים שהתקבלו:
    11
    מה אם יפסיקו עם תמ"א 38?
     
  4. minimizer

    minimizer משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏18/12/18
    הודעות:
    232
    לייקים שהתקבלו:
    148
    מי זה המליצו?
     
    c881, לעניות דעתי ו-yossik אוהבים את זה.
  5. Mamaof

    Mamaof משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏19/9/17
    הודעות:
    920
    לייקים שהתקבלו:
    781
    כמה אתה חושב שתהיה התשואה? איך הגעת לזה?
     
  6. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,907
    לייקים שהתקבלו:
    13,663
    1. איך החלטת שזה סולידי? באמת נראה לך שיש השקעות סולידיות עם תשואה דו ספרתית?
    2. אם הקרן היא חדשה איך בדיוק הם מציגים תשואות?
    3. שים לב גם לזה: "עמלת גיוס - 2.5% מסכום הגיוס."
     
    Daniel G, yrnkrn, c881 ומשתמש נוסף אוהבים את זה.
  7. cypriano de rore

    cypriano de rore משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/6/17
    הודעות:
    2,630
    לייקים שהתקבלו:
    2,340
    אורי, מה פירוש עניין המע״מ שכתוב בקטן? למה זה לא משפיע על התשואה?
     
  8. Roi

    Roi משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏28/7/15
    הודעות:
    2,222
    לייקים שהתקבלו:
    2,343
    לא שמעת שהמדינה רוצה להפסיק את תוכנית תמא 38.
     
  9. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,907
    לייקים שהתקבלו:
    13,663
    לא ממש הבנתי את הסעיף, אם הם מזדכים על המע"מ או שלא ואם הדמי ניהול הם + מע"מ או לא.
     
  10. cypriano de rore

    cypriano de rore משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/6/17
    הודעות:
    2,630
    לייקים שהתקבלו:
    2,340
    נשמע שמוסיפים על דמי הניהול מע״מ. אולי באמת הם מזדכים עליו אחר כך...

    משהו מוזר קצת.
     
  11. cypriano de rore

    cypriano de rore משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/6/17
    הודעות:
    2,630
    לייקים שהתקבלו:
    2,340
    רצתה. בינתיים זה לא יקרה וכרגע זה לא הכיוון (עד כמה שידוע לי).
     
    Roi אוהב/ת את זה.
  12. סתןלי ת'כסף

    סתןלי ת'כסף משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏30/9/15
    הודעות:
    348
    לייקים שהתקבלו:
    565
    לא שאני ממליץ להיכנס לקרן (אני בנתיים בחרתי שלא להיכנס) אבל הייתי בכנס וקיבלתי עליה פרטים. אז ככה (כותב מזיכרון ככה שייתכנו אי דיוקים):

    הלמן אלדובי עושים שיתוף פעולה עם חברה בשם דייברגון.
    דייברגון פעילה משנת 2010 ומעניקה הלוואות ליזמים לטובת תמ"א ופינוי בינוי.
    דייברגון הציגו תשואה של 9.8% בפרוייקטים שלה (לא זוכר אם אלו כל הפרוייקטים, אלו שהסתיימו או מה שהיה נוח להם לבחור).

    בשת"פ הזה דייברגון מביאה את הניסיון בהשקעות נדל"ן והלמן אלדובי את היכולת לגייס מהציבור (עפ"י תשקיף ד"א).
    על פי טענתם הוקמה וועדת מומחים שיודעת לבחון כל פרוייקט המגיע לבקש מימון, נבדקת התוכנית העסקית של היזם, הרקע וההיסטוריה שלו.
    הקרן תשקיע רק בפרוייקטים שהם אחרי קבלת היתרי בניה ומגינה על עצמה חוזית בכך שאם יש דיפולט היא חזקה יותר מהיזם (לא זוכר את ההגדרה המשפטית אבל לצורך העניין אם פרוייקט נתקע לקרן תהיה היכולת להחליף יזם).

    מה פחות אהבתי:
    דמי הניהול הם 1.75%
    לגבי דמי ההצלחה - דמי ההצלחה הם 20% על כלל התשואה מעבר ל 7.5% כמינימום "מובטח", זה אומר שגם אם הקרן עשתה 7.5%, 8.2%, 8.9% או 9.3% המשקיע מקבל 7.5%, כל השאר ילך להלמן.
    בגדול אין לי בעיה עם דמי הצלחה אבל המודל כאן נשמע לי מוטה מדי לטובת מנהל הקרן.
     
    yrnkrn, cypriano de rore ו-Roi אוהבים את זה.
  13. נדב

    נדב משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏12/7/15
    הודעות:
    587
    לייקים שהתקבלו:
    917
    הגיוס הוא בהתאם לפרוייקטים, כלומר במידה ויסגרו את תמא 38 ולא יהיו פרוייקטים ולא יהיה ניתן לגייס עוד כסף לקרן.
    אם יש שאלות בנושא, אני יכל לבקש ממנהל הקרן להיכנס ולהעביר תשובות
     
  14. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,907
    לייקים שהתקבלו:
    13,663
    לא חושב שהבנת נכון, מעל 7.5% 20% מהתשואה העודפת הולכת אליהם.
    חיפשתי קץ' וכנראה מצאתי אותו:
    http://www.divergon.co.il/editor/assets/presentaion_april_ 2018.pdf
    עמודים 9 ו10 למצגת.
    לפי המספרים שם הם כלל לא המלווה הבכיר קרי השיעבוד שלכם הוא שיעבוד שני בלבד.
    כלומר יש בנק מלווה בתמונה, אם יקרה אירוע כזה או אחר לבנק יש זכות ראשונה על הנכס ועל הכסף. זוהי השקעה בסיכון גבוה.
    יש אזכור קטן לזה גם בעמוד 14 סעיף 6.

    לפי המצגת המספרים שהוצגו הם לפני מע"מ ככה שהדמי גיוס הם 3% + 2% מהצבירה (כולל מע"מ).

    ג"נ: משקיע בדברים כאלה בארה"ב ישירות וגם דרך קרנות ריט ציבוריות, התשואות גבוהות יותר.
     
  15. סתןלי ת'כסף

    סתןלי ת'כסף משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏30/9/15
    הודעות:
    348
    לייקים שהתקבלו:
    565
    לצערי הבנתי נכון אורי. שאלתי ספציפית את השאלה הזו וזו התשובה שקיבלתי משני סוכנים שונים שלהם.

    לגבי המצגת של דייברגון, מתוך עמוד 14:
    במקרה של מימון בנקאי קבלת משכנתא מדרגה שניה, מכתב עודפים וערבות אישית של היזם.

    מה זה בעצם אומר קבלת משכנתא מדרגה שניה?

    אני לא יודע האם גם לאחר שדייברגון יקבלו מימון מהמשקיעים של הלמן יהיה גם בנק מלווה.
     
  16. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,907
    לייקים שהתקבלו:
    13,663
    הנתונים שהבאתי הם מתוך תשקיף אחר וקרן אחרת של דיברגון, אני לא יודע במה בדיוק משקיעה הקרן החדשה, יתכן והם כן חוב בכיר.
    מה שאני כן יודע הוא (עמוד 4 לתשקיף):
    עמלת גיוס של 2.5%
    דמי ניהול של 2.34% (לא כולל הוצאות ניהול!)
    גובים דמי ניהול חד פעמיים נוספים מהיזם בשיעור שלא יעלה על 7% (סעיף 9.6 בעמוד 71), ניגוד האינטרס פה זועק לשמיים.
    כל ההוצאות של הקרן עצמה, כולל נאמן, משפטיות, תשקיף ואגרות ועוד ועוד יהיו על חשבון הקרן. סעיף 9.4 בתשקיף.

    http://www.magna.isa.gov.il/default.aspx?q=הלמן - אלדובי התחדשות עירונית שותפות מוגבלת&rt=1&time=6

    סוכנים מטומטמים (זה נפוץ, לא להתרגש) ומטעים, בדוק סעיף 9.5 בתשקיף בעמוד 69.

    טוב להיזכר לפעמים למה אני לא משקיע בארץ.
     
  17. סתןלי ת'כסף

    סתןלי ת'כסף משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏30/9/15
    הודעות:
    348
    לייקים שהתקבלו:
    565
    @אורי ג. , תודה על ההפניה, ולמרות הניסוח הפתלתל אני עדיין לא מוצא סימוכין לטענה שלך:

    שיעור של %20 ("שיעור דמי ההצלחה") מההפרש החיובי בהתאם להפרש שבין שווי הנכסים הנקי המיוחס לאותו מחזור של יחידות השתתפות בנות פדיון במועד הייחוס השנתי של אותה שנה קלנדארית לבין שווי הנכסים הבסיסי למחזור האמור של אותו מחזור יחידות השתתפות בנות פדיון בצירוף התשואה המחולקת ככל שחולקה, כאמור בסעיף 2.9 לעיל, ("עליית השווי") כמפורט להלן, ובלבד שעליית השווי משקפת תשואה לאחר תשלום כל הוצאות השותפות לרבות דמי ניהול, העולה על שיעור שנתי של %5.7 לפני מס ("רף התשואה").

    נכון שמצוין שם ה 7.5% אבל זה כהסבר כי דמי ההצלחה ייגבו רק בהנחה כי הקרן תעשה יותר מ 7.5%.

    נדמה לי שאפילו מנהל הקרן הסביר את זה כחלק ממענה על שאלות אחרי המצגת.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏1/8/19
  18. KickR

    KickR משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏18/6/19
    הודעות:
    1,007
    לייקים שהתקבלו:
    694
    זה באמת עצוב.
     
    לעניות דעתי אוהב/ת את זה.
  19. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,907
    לייקים שהתקבלו:
    13,663
    מה שציטטת זה בדיוק סימוכין לטענה שלי, לפי הבנתי לפחות.
    למי?
     
  20. KickR

    KickR משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏18/6/19
    הודעות:
    1,007
    לייקים שהתקבלו:
    694
    למי שבצורה כזו או אחרת כן משקיע בארץ
     
    אורי ג. אוהב/ת את זה.
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.