אלמן הלדובי - קרן התחדשות עירונית

[אלעד.ג]

שלום לכולם,

המליצו על הקרן של התחדשות עירונית של הלמן אלדובי, שמשקיעה בנדל"ן (תמ"א 38, פינוי בינוי ונדל"ן בכללי),
צריך להכניס לפחות 150,000 ש"ח ורק אחרי שנה מצחילות נקודות יציאה.
דמי ניהולך 1.75 אחוז.
בנוסף עוד 20% עמלה במידה והרווח גדול מ7.5 אחוז.

מישהו יודע קצת מעבר? האם שווה להיכנס או לא?
כי נראה שזה יחסית סולידי ולא תלוי בשוק המניות וגם נותן תשואה יחסית יפה (כמובן לא ברגעי משבר).

מצורף פה לינק לעלון הסבר:
http://www.hag.co.il/wp-content/uploads/2019/06/פלאייר-סגור-לדפוס.pdf

תודה.

 

[FIYaacov]

כמובן לא ברגעי משבר

לו רק הייתה לנו דרך לצאת שנייה לפני המשבר ולחזור שנייה אחרי

 

[אחד שלומד]

מה אם יפסיקו עם תמ"א 38?

 

[minimizer]

המליצו על הקרן של התחדשות עירונית של הלמן אלדובי, שמשקיעה בנדל"ן (תמ"א 38, פינוי בינוי ונדל"ן בכללי),

מי זה המליצו?

 

[Mamaof]

וגם נותן תשואה יחסית יפה

כמה אתה חושב שתהיה התשואה? איך הגעת לזה?

 

[אורי ג.]

כי נראה שזה יחסית סולידי ולא תלוי בשוק המניות וגם נותן תשואה יחסית יפה (כמובן לא ברגעי משבר).

1. איך החלטת שזה סולידי? באמת נראה לך שיש השקעות סולידיות עם תשואה דו ספרתית?
2. אם הקרן היא חדשה איך בדיוק הם מציגים תשואות?
3. שים לב גם לזה: "עמלת גיוס - 2.5% מסכום הגיוס."

 

[cypriano de rore]

1. איך החלטת שזה סולידי? באמת נראה לך שיש השקעות סולידיות עם תשואה דו ספרתית?
2. אם הקרן היא חדשה איך בדיוק הם מציגים תשואות?
3. שים לב גם לזה: "עמלת גיוס - 2.5% מסכום הגיוס."

אורי, מה פירוש עניין המע״מ שכתוב בקטן? למה זה לא משפיע על התשואה?

 

[Roi]

לא שמעת שהמדינה רוצה להפסיק את תוכנית תמא 38.

 

[אורי ג.]

אורי, מה פירוש עניין המע״מ שכתוב בקטן? למה זה לא משפיע על התשואה?

לא ממש הבנתי את הסעיף, אם הם מזדכים על המע"מ או שלא ואם הדמי ניהול הם + מע"מ או לא.

 

[cypriano de rore]

לא ממש הבנתי את הסעיף, אם הם מזדכים על המע"מ או שלא ואם הדמי ניהול הם + מע"מ או לא.

נשמע שמוסיפים על דמי הניהול מע״מ. אולי באמת הם מזדכים עליו אחר כך...

משהו מוזר קצת.

 

[cypriano de rore]

לא שמעת שהמדינה רוצה להפסיק את תוכנית תמא 38.

רצתה. בינתיים זה לא יקרה וכרגע זה לא הכיוון (עד כמה שידוע לי).

 

[סתןלי ת'כסף]

לא שאני ממליץ להיכנס לקרן (אני בנתיים בחרתי שלא להיכנס) אבל הייתי בכנס וקיבלתי עליה פרטים. אז ככה (כותב מזיכרון ככה שייתכנו אי דיוקים):

הלמן אלדובי עושים שיתוף פעולה עם חברה בשם דייברגון.
דייברגון פעילה משנת 2010 ומעניקה הלוואות ליזמים לטובת תמ"א ופינוי בינוי.
דייברגון הציגו תשואה של 9.8% בפרוייקטים שלה (לא זוכר אם אלו כל הפרוייקטים, אלו שהסתיימו או מה שהיה נוח להם לבחור).

בשת"פ הזה דייברגון מביאה את הניסיון בהשקעות נדל"ן והלמן אלדובי את היכולת לגייס מהציבור (עפ"י תשקיף ד"א).
על פי טענתם הוקמה וועדת מומחים שיודעת לבחון כל פרוייקט המגיע לבקש מימון, נבדקת התוכנית העסקית של היזם, הרקע וההיסטוריה שלו.
הקרן תשקיע רק בפרוייקטים שהם אחרי קבלת היתרי בניה ומגינה על עצמה חוזית בכך שאם יש דיפולט היא חזקה יותר מהיזם (לא זוכר את ההגדרה המשפטית אבל לצורך העניין אם פרוייקט נתקע לקרן תהיה היכולת להחליף יזם).

מה פחות אהבתי:
דמי הניהול הם 1.75%
לגבי דמי ההצלחה - דמי ההצלחה הם 20% על כלל התשואה מעבר ל 7.5% כמינימום "מובטח", זה אומר שגם אם הקרן עשתה 7.5%, 8.2%, 8.9% או 9.3% המשקיע מקבל 7.5%, כל השאר ילך להלמן.
בגדול אין לי בעיה עם דמי הצלחה אבל המודל כאן נשמע לי מוטה מדי לטובת מנהל הקרן.

 

[נדב]

הגיוס הוא בהתאם לפרוייקטים, כלומר במידה ויסגרו את תמא 38 ולא יהיו פרוייקטים ולא יהיה ניתן לגייס עוד כסף לקרן.
אם יש שאלות בנושא, אני יכל לבקש ממנהל הקרן להיכנס ולהעביר תשובות

 

[אורי ג.]

לגבי דמי ההצלחה - דמי ההצלחה הם 20% על כלל התשואה מעבר ל 7.5% כמינימום "מובטח", זה אומר שגם אם הקרן עשתה 7.5%, 8.2%, 8.9% או 9.3% המשקיע מקבל 7.5%, כל השאר ילך להלמן.

לא חושב שהבנת נכון, מעל 7.5% 20% מהתשואה העודפת הולכת אליהם.
חיפשתי קץ' וכנראה מצאתי אותו:
http://www.divergon.co.il/editor/assets/presentaion_april_ 2018.pdf
עמודים 9 ו10 למצגת.
לפי המספרים שם הם כלל לא המלווה הבכיר קרי השיעבוד שלכם הוא שיעבוד שני בלבד.
כלומר יש בנק מלווה בתמונה, אם יקרה אירוע כזה או אחר לבנק יש זכות ראשונה על הנכס ועל הכסף. זוהי השקעה בסיכון גבוה.
יש אזכור קטן לזה גם בעמוד 14 סעיף 6.

לפי המצגת המספרים שהוצגו הם לפני מע"מ ככה שהדמי גיוס הם 3% + 2% מהצבירה (כולל מע"מ).

ג"נ: משקיע בדברים כאלה בארה"ב ישירות וגם דרך קרנות ריט ציבוריות, התשואות גבוהות יותר.

 

[סתןלי ת'כסף]

לא חושב שהבנת נכון, מעל 7.5% 20% מהתשואה העודפת הולכת אליהם.

לצערי הבנתי נכון אורי. שאלתי ספציפית את השאלה הזו וזו התשובה שקיבלתי משני סוכנים שונים שלהם.

לגבי המצגת של דייברגון, מתוך עמוד 14:
במקרה של מימון בנקאי קבלת משכנתא מדרגה שניה, מכתב עודפים וערבות אישית של היזם.

מה זה בעצם אומר קבלת משכנתא מדרגה שניה?

אני לא יודע האם גם לאחר שדייברגון יקבלו מימון מהמשקיעים של הלמן יהיה גם בנק מלווה.

 

[אורי ג.]

הנתונים שהבאתי הם מתוך תשקיף אחר וקרן אחרת של דיברגון, אני לא יודע במה בדיוק משקיעה הקרן החדשה, יתכן והם כן חוב בכיר.
מה שאני כן יודע הוא (עמוד 4 לתשקיף):
עמלת גיוס של 2.5%
דמי ניהול של 2.34% (לא כולל הוצאות ניהול!)
גובים דמי ניהול חד פעמיים נוספים מהיזם בשיעור שלא יעלה על 7% (סעיף 9.6 בעמוד 71), ניגוד האינטרס פה זועק לשמיים.
כל ההוצאות של הקרן עצמה, כולל נאמן, משפטיות, תשקיף ואגרות ועוד ועוד יהיו על חשבון הקרן. סעיף 9.4 בתשקיף.

http://www.magna.isa.gov.il/default.aspx?q=הלמן - אלדובי התחדשות עירונית שותפות מוגבלת&rt=1&time=6

לצערי הבנתי נכון אורי. שאלתי ספציפית את השאלה הזו וזו התשובה שקיבלתי משני סוכנים שונים שלהם.

סוכנים מטומטמים (זה נפוץ, לא להתרגש) ומטעים, בדוק סעיף 9.5 בתשקיף בעמוד 69.

טוב להיזכר לפעמים למה אני לא משקיע בארץ.

 

[סתןלי ת'כסף]

@אורי ג. , תודה על ההפניה, ולמרות הניסוח הפתלתל אני עדיין לא מוצא סימוכין לטענה שלך:

שיעור של %20 ("שיעור דמי ההצלחה") מההפרש החיובי בהתאם להפרש שבין שווי הנכסים הנקי המיוחס לאותו מחזור של יחידות השתתפות בנות פדיון במועד הייחוס השנתי של אותה שנה קלנדארית לבין שווי הנכסים הבסיסי למחזור האמור של אותו מחזור יחידות השתתפות בנות פדיון בצירוף התשואה המחולקת ככל שחולקה, כאמור בסעיף 2.9 לעיל, ("עליית השווי") כמפורט להלן, ובלבד שעליית השווי משקפת תשואה לאחר תשלום כל הוצאות השותפות לרבות דמי ניהול, העולה על שיעור שנתי של %5.7 לפני מס ("רף התשואה").

נכון שמצוין שם ה 7.5% אבל זה כהסבר כי דמי ההצלחה ייגבו רק בהנחה כי הקרן תעשה יותר מ 7.5%.

נדמה לי שאפילו מנהל הקרן הסביר את זה כחלק ממענה על שאלות אחרי המצגת.

 

[KickR]

טוב להיזכר לפעמים למה אני לא משקיע בארץ.

זה באמת עצוב.

 

[אורי ג.]

@אורי ג. , תודה על ההפניה, ולמרות הניסוח הפתלתל אני עדיין לא מוצא סימוכין לטענה שלך:

מה שציטטת זה בדיוק סימוכין לטענה שלי, לפי הבנתי לפחות.

זה באמת עצוב.

למי?

 

[KickR]

מה שציטטת זה בדיוק סימוכין לטענה שלי, לפי הבנתי לפחות.

למי?

למי שבצורה כזו או אחרת כן משקיע בארץ