נדל"ן מול שוק ההון - היבטי מינוף ומיסוי שמטים את הכף

האסקי

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/4/18
הודעות
132
דירוג
328
המון מדברים על השוואה בין התשואות של שוק ההון לאלו של הנדל"ן.
דבר שחומק לרוב מהדיון הם נושאי המינוף והמיסוי.
מניסיון ובדיקה הבנתי שנושאים אלו הם לב ליבו של ההבדל והם מטים את הכף באופן כזה שהתשואה עצמה הופכת להיות פחות רלוונטית-
ייתכן ששוק ההון ינצח באחוזים בודדים אבל עוצמת גדילת ההון שתקרה בנדל"ן (אני מתייחס כאן לנכס ראשון בישראל), תהיה בכמה מונים יותר מההבדל בתשואה. זאת בשל המינוף או המוכנות של הבנק לשאת בעד 75% מערך הבית, בעלות ריבית נמוכה ובצירוף עם המיסוי שגורם לרווחים בנכס ראשון בישראל להיות בנטו הן בקנייה, מכירה והן בהשכרה (עד לתקרות כמובן) בעוד בשוק ההון ניאלץ להיפרד לרוב מ25% מס.
עוד הרחבה בסרטון קצר שלי על הנושא.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,569
דירוג
22,674
מניסיון ובדיקה הבנתי שנושאים אלו הם לב ליבו של ההבדל והם מטים את הכף באופן כזה שהתשואה עצמה הופכת להיות פחות רלוונטית-
מסכים לחלוטין, רק שהמינוח שלך לא נכון, התשואה מאד רלוונטית, היא פשוט גבוהה הרבה יותר בנטו בנדל"ן מאשר כל מקום אחר, בהנחת דירה יחידה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,569
דירוג
22,674

איניגו מונטויה

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/7/21
הודעות
354
דירוג
574
דבר שחומק לרוב מהדיון הם נושאי המינוף והמיסוי.
מניסיון ובדיקה הבנתי שנושאים אלו הם לב ליבו של ההבדל והם מטים את הכף באופן כזה שהתשואה עצמה הופכת להיות פחות רלוונטית
קודם כל חשוב לציין שמינוף גבוה כמו זה שיש בנדל"ן הוא לא בהכרח תופעה חיובית.
יש את אלו שמפסידים ונכנסים לחובות (למשל זוג שאני מכיר שקיבלו "הטבה" מהמדינה למשכנתא צמודת מדד בשנות ה80 לפני ההיפר-אינפלציה, או רוכשי נדל"ן בארה"ב ב2008),
ויש גם את אלו שקשה להם לישון בלילה כשהם יודעים שיש להם חוב ענק לבנק.

בנוסף, לטעמי מדברים יותר מדי על המינוף והמיסוי (שהם בסופו של דבר רק גורמים נוספים לתשואה בפועל),
ושוכחים נושאים אחרים שאינם נמדדים בכסף:
1. השקעה במינימום זמן.
השקעה בנדל"ן דורשת המון זמן והתעסקות (חיפוש דירה, השגת משכנתא טובה, עו"ד, שמאי, ביטוח, שיפוץ, השכרה ועוד ועוד).
לעומת זאת השקעה בשוק ההון דורשת כמה קליקים על העכבר.

2. ריכוזיות.
השקעה של כמה מיליונים בנכס אחד ספציפי במיקום מאוד ספציפי היא די מפחידה (למי שזה מהווה אחוז ניכר מההון שלו).
מכיר למשל זוג שקנה דירה ברחוב שאחרי כמה שנים הוחלט לבנות שם מגדלים. עברו עליהם שנים סיוטיות מבחינת רעש ותחבורה. גם לעבור דירה ולהשכיר את הקודמת לא היה אפשר - מי ישכור דירה 20 מטר ליד אתר בניה של מגדל רב קומות?
זוג אחר גר ליד מקום שבו הוחלט לסלול כביש עירוני מהיר, וגם שם הייתה את אותה בעיה.
אלו כמובן רק דוגמאות על קצה המזלג, ויש עוד סיכונים רבים בנכס ספציפי כזה.
אין תחליף לפיזור של שוק ההון על פני מגוון רב של מדינות, סקטורים וחברות.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
1,567
דירוג
1,479
מכיר למשל זוג שקנה דירה ברחוב שאחרי כמה שנים הוחלט לבנות שם מגדלים. עברו עליהם שנים סיוטיות מבחינת רעש ותחבורה. גם לעבור דירה ולהשכיר את הקודמת לא היה אפשר - מי ישכור דירה 20 מטר ליד אתר בניה של מגדל רב קומות?
זוג אחר גר ליד מקום שבו הוחלט לסלול כביש עירוני מהיר, וגם שם הייתה את אותה בעיה.
החלטה על הקמת מגדלים או כביש מהיר סמוך לא מתקבלת מהיום למחר אלא עוברת גלגולים רבים בוועדות עד שהן מקבלות אישור ועד שהכלים עולים לקרקע. כשאתה קונה דירה חשוב לברר גם מה הייעוד של החלקות הסמוכות ומה הסטטוס של התכניות ולקחת זאת בחשבון.
 

איניגו מונטויה

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/7/21
הודעות
354
דירוג
574
החלטה על הקמת מגדלים או כביש מהיר סמוך לא מתקבלת מהיום למחר אלא עוברת גלגולים רבים בוועדות עד שהן מקבלות אישור ועד שהכלים עולים לקרקע.
מסכים לגמרי.
עם זאת, זוג בשנות ה20 שרוכש דירה לא מסוגל לחזות מה יהיה ברחוב הספציפי הזה בעוד 30 שנה...

עריכה: כמובן שאפשר לתכנן מעבר ברגע הראשון שתוכנית מתאר עירונית כלשהי צצה באיזור הרלוונטי,
אבל בגלל עומס החיים אדם סביר לא זוכר לבדוק כל תקופה את המסמכים בעירייה שנוגעים לדירה שהוא רכש לפני שנים.
ואחרי שההחלטה כבר פורסמה - קשה הרבה יותר למכור את הדירה (גם הקונים מודעים לבנייה המתוכננת).
 
נערך לאחרונה ב:

איש(3718)

משתמש בכיר
הצטרף ב
30/1/15
הודעות
2,049
דירוג
3,554
זאת בשל המינוף או המוכנות של הבנק לשאת בעד 75% מערך הבית,

מינוף הוא חרב פיפיות, הוא אמנם מגדיל הסיכוי, אך גם את הסיכון.

ב 10+ שנים אחרונות נשכח לחלוטין נושא הסיכון, אך עדיין הוא קיים, והוא לא מתומחר בחישובי התשואה שלך.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
11,873
דירוג
12,897
קודם כל חשוב לציין שמינוף גבוה כמו זה שיש בנדל"ן הוא לא בהכרח תופעה חיובית.
יש את אלו שמפסידים ונכנסים לחובות (למשל זוג שאני מכיר שקיבלו "הטבה" מהמדינה למשכנתא צמודת מדד בשנות ה80 לפני ההיפר-אינפלציה, או רוכשי נדל"ן בארה"ב ב2008),
ויש גם את אלו שקשה להם לישון בלילה כשהם יודעים שיש להם חוב ענק לבנק.

בנוסף, לטעמי מדברים יותר מדי על המינוף והמיסוי (שהם בסופו של דבר רק גורמים נוספים לתשואה בפועל),
ושוכחים נושאים אחרים שאינם נמדדים בכסף:
1. השקעה במינימום זמן.
השקעה בנדל"ן דורשת המון זמן והתעסקות (חיפוש דירה, השגת משכנתא טובה, עו"ד, שמאי, ביטוח, שיפוץ, השכרה ועוד ועוד).
לעומת זאת השקעה בשוק ההון דורשת כמה קליקים על העכבר.

2. ריכוזיות.
השקעה של כמה מיליונים בנכס אחד ספציפי במיקום מאוד ספציפי היא די מפחידה (למי שזה מהווה אחוז ניכר מההון שלו).
מכיר למשל זוג שקנה דירה ברחוב שאחרי כמה שנים הוחלט לבנות שם מגדלים. עברו עליהם שנים סיוטיות מבחינת רעש ותחבורה. גם לעבור דירה ולהשכיר את הקודמת לא היה אפשר - מי ישכור דירה 20 מטר ליד אתר בניה של מגדל רב קומות?
זוג אחר גר ליד מקום שבו הוחלט לסלול כביש עירוני מהיר, וגם שם הייתה את אותה בעיה.
אלו כמובן רק דוגמאות על קצה המזלג, ויש עוד סיכונים רבים בנכס ספציפי כזה.
אין תחליף לפיזור של שוק ההון על פני מגוון רב של מדינות, סקטורים וחברות.
3. שוק ההון הןא גן עדן למופנמים. לעיתים רחוקות מדברים עם נציג שרות לקוחות וזהו.
בנדל"ן צריך לנהל משא ומתן כל הזמן - עם מוכרים, שוכרים, בנקים בעלי מקצוע וכו'. מופנמים ישנאו את זה והדבר גם יפגע להם התשואה.
מנגד, מי שאוהב וטוב בזה יעבור לשלב הבא והמכניס יותר בנדל"ן שהוא משחק קבוצתי לגמרי - קניה, השבחה ומכירה. תחום מאד ריווחי בשנים האחרונות. לא ממש פסיבי.
 

KFC Uerdingen 05

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/4/17
הודעות
517
דירוג
1,159
לא ממש פסיבי.
בדיוק. זאת לטעמי השורה התחתונה.
נדל"ן הוא השקעה אקטיבית וככזאת לא רעה (עם כל הסיכונים) , גם בגלל הסיבות שפורטו כאן.

השקעה פסיבית בשוק ההון היא לא בהכרח ההשקעה שמביאה את הרווח הכי גבוהה, אבל היא עדיין בלתי מנוצחת ביחס הזמן/תועלת.
 

האסקי

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/4/18
הודעות
132
דירוג
328
3. שוק ההון הןא גן עדן למופנמים. לעיתים רחוקות מדברים עם נציג שרות לקוחות וזהו.
בנדל"ן צריך לנהל משא ומתן כל הזמן - עם מוכרים, שוכרים, בנקים בעלי מקצוע וכו'. מופנמים ישנאו את זה והדבר גם יפגע להם התשואה.
מנגד, מי שאוהב וטוב בזה יעבור לשלב הבא והמכניס יותר בנדל"ן שהוא משחק קבוצתי לגמרי - קניה, השבחה ומכירה. תחום מאד ריווחי בשנים האחרונות. לא ממש פסיבי.
השקעות זה דבר אינדיבידואלי ביותר. כל אחד מחפש דברים אחרים ורוצה דברים אחרים. יש כאלו שנרתעים מהשקעה שהם לא יכולים למשש (כמו בשוק ההון) ויש כאלו שפרויקט לא גדול של קניה שכרוך בכמה משאים ומתנים מלחיץ אותם. אינני מתיימר להגיד שיש פתרון אחד שנכון לכולם אלא רק להצביע על נתונים אשר יוצרים הזדמנות משמעותית בסיטואציה המיסויית והמימונית בישראל של היום.

אני בחרתי להשקיע בצורה של השקעה משולבת בנדל"ן - כך שהבית שנקנה נועד ראשית למגורים שלי ושל המשפחה - מה שגורם למשא ומתן של הרכישה להיות חד פעמי (מובן שייתכן שאבחר לעבור בית בעתיד אבל זה יכול להיות גם בעתיד רחוק אם בכלל) ולחלק התשואתי של הנכס להתממש דרך השכרה מסחרית בדמות צימרים בנוסף לגג סולרי.
בגלל התשואה הצפויה ובגלל שהמשכנתא מחליפה עבורנו תשלום דמי שכירות- אין לי כל עניין עם הנכס ירד או יעלה בערכו בטווח הבינוני משום שהוא מספר לי דיור והכנסה שאינה תלויה בעליית הערך- וכך אני יכול לישון מאוד בשקט גם בהינתן הריכוזיות הגבוהה שנוצרה (כ50% מההון שיושב בנכס אחד).

הנקודה היא שיש אפשרות טובה שקשה להתעלם ממנה בנכס ראשון בישראל.
ולדעתי ההתייחסות בבלוג של הסולידית, אותו אני מעריך מאוד מאוד, לוקה בחסר בכך שהכיוון הזה מקבל דיסלגיטימציה מסיבות אשר בעיניי חוטאות לעיקר.
מדדים פאסיביים הם פתרון מצוין לחלק מהאנשים,
נדל"ן הוא פתרון מצוין לחלק אחר של האנשים,
והשילוב בין השניים ביחד עם אפיקים אחרים הוא לדעתי הטוב של כל העולמות.

במשך שנים לא ראיתי את הבשורה הגדולה של הנדל"ן ואחת הסיבות שעשיתי את הסרטון (וסרטונים אחרים) הוא כדי לגרום לחלק מהאנשים את הסיבות שאני גיליתי רק בעקבות תהליך ארוך.

תודה רבה לכולם על התגובות
 

האסקי

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/4/18
הודעות
132
דירוג
328
מסכים לחלוטין, רק שהמינוח שלך לא נכון, התשואה מאד רלוונטית, היא פשוט גבוהה הרבה יותר בנטו בנדל"ן מאשר כל מקום אחר, בהנחת דירה יחידה.
כמובן שאתה צודק.
הקצנתי מעט את הנקודה בשביל להבהיר עד כמה האלמנטים הנוספים האלו משמעותיים בבחינת ההשקעה.
בהינתן תשואה דיי דומה הנובעת משילוב עליית ערך ותשואת שכירות, ההפרש שנוצר בין שתי ההשקעות הוא דרמתי מאוד מאוד
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S שוק ההון מול השקעת נדל"ן בחו"ל נדל"ן 4
ש נדל"ן מול מניות - מה עדיף? שוק ההון 147
ע זכאות מחיר למשתכן אל מול השקעת נדל''ן בחול נדל"ן 16
R שאלת נדל״ן - אחזקת שטח מול מכירה שוק ההון 39
O התלבטות בנוגע לפלח נדל"ן בתיק נדל"ן 30
נ השקעה בקרנות נדל"ן בישראל פוסטים מאיכות נמוכה 12
א מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן? נדל"ן 20
O מינוף קרן פנסיה לטובת רכישת נדל"ן נדל"ן 7
aminadav מישהו מצליח להבין למה נדל"ן בנייה ומניב יורדים כל כך הרבה בחודשים האחרונים? פוסטים מאיכות נמוכה 3
ע רכישת נדל''ן מסחרי נדל"ן 7
N קרן חוב נדל״ן השקעה אלטרנטיבית נדל"ן 15
ד מה ההבדל בדיוק בין -נדל"ן קרן ריסק,קרנות חוב וקרן נד"לן.מה ההבדל בין שלושתם?מה כול אחד מהם בדיוקוכן איפה בכלל משקיעים בהם-באתר הבנק שלי למשל?? השקעות אלטרנטיביות 1
M איך לנצל הזדמנות נדל"ן בתור מתווך נדל"ן 12
Harvey מיסוי משקיעי נדל״ן בתל אביב כדי לצנן את השוק נדל"ן 55
ב דיווח על הכנסות במקביל להפסד בהשקעת שותפות נדל״ן בחו״ל נדל"ן 0
R זוג צעיר בצומת דרכים נדל"נית כלכלית נדל"ן 8
J מתודה לבחינת כדאיות השקעה בשווקי נדל״ן נדל"ן 4
stamEhad פתיחת חשבון להעברת כספים מרווחי נדל"ן בארצות הברית שוק ההון 10
stamEhad פתיחת חשבון בנק להשקעות בארה"ב - משתמש בהכנסות מהשקעת נדל"ן שוק ההון 0
ח נדל"ן בחו"ל במימון גבוה נדל"ן 17
P נדל"ן בחו"ל - איך להימנע מעוקץ? נדל"ן 65
N נדל"ן - ניתן לתזמן? נדל"ן 62
D השקעה של 3m - נדל"ן / שוק ההון/שילוב? נדל"ן 14
O היכן אוכל ללמוד על השקעות נדל"ן? נדל"ן 3
Cfy הצעת רכש לסלע נדל"ן? שוק ההון 2
Laca Port קושיה לגבי התחשבנות בין יורשים על נדל"ן שהתקבל במהלך חיי המורישים נדל"ן 60
ס איך לשקלל, לנהל ולאזן תיק השקעות משולב דירה (נדל''ן) שוק ההון 4
ב דרכון אירופאי - יתרונות בהשקעות נדל"ן נדל"ן 7
D שאלת נדל"ן - מה הייתם מעדיפים? נדל"ן 22
unrealx התלבטות השקעה - נדל"ן נדל"ן 3
ה לימוד נדל"ן התפתחות אישית 8
ה נדל"ן בארץ או בחו"ל או שוק ההון? נדל"ן 17
E נדל"ן Vs שוק ההון נדל"ן 35
N נדל"ן בגוש דן היום נדל"ן 17
A יחס אינפלציה - ריבית - שוק ההון - נדל"ן שוק ההון 0
י איך לבחור יועץ נדל"ן ששווה כסף? נדל"ן 20
A יזם נדל"ן דרישות התפתחות אישית 3
H נדל"ן למגוריםV.Sניירות ערך שוק ההון 1
S השקעת נדל"ן עם שותף כללי, ממה להיזהר? נדל"ן 8
unrealx שילוב נדל"ן כחלק מהתיק - התלבטויות השקעה שוק ההון 5
T הרכב תיק הכולל נדל"ן - פידבק שוק ההון 12
א שאלות בנושא השקעת נדל״ן בחו״ל נדל"ן 100
F קבצי אקסל למעקב אחרי השקעות נדל''ן נדל"ן 1
O הקמת קרן/חברת נדל"ן נדל"ן 15
ERE בלי ה E נדל"ן צפון אנגליה. תובנות מ property tribes נדל"ן 0
V מכירת נדל"ן עבור השקעה בשוק ההון? שוק ההון 98
S הלוואה לצורך השקעת נדל"ן בארה"ב נדל"ן 0
A נדל"ן בחו"ל - שאלה לגבי מלווים נדל"ן 3
ה נדל''ן בצפון אנגליה נדל"ן 66
D פיזור השקעות - נדל"ן, שוק ההון או שניהם? נדל"ן 6

נושאים דומים

למעלה