נדל"ן מול מניות - מה עדיף?

[שפינוזה]

טוב באמת זאת השאלה הכי נשאלת בעולם ובטח בפורום. מה כבר יש לחדש פה?
אז אני הופתעתי מאד. חשבתי שאני יודע הכל והופתעתי. אולי גם אתם תופתעו.
גילוי נאות: אני איש של מניות: רוב ההון שלי מושקע באינדקסים של כל העולם ואני לא סובל נדל"ן. בעיקר כי אני לא סובל את ההתעסקות הנלווית.
אבל החלטתי לבדוק ברצינות מה נותן תשואה גבוהה יותר. הופתעתי מאד מהתוצאות ואני מביא אותן פה להתחייסותכם.
ובכן, ראשית מאיפה הנתונים: רק ארה"ב. שם יש נתונים שקופים ואמינים. נתוני מניות S&P500 כולל דיבידנדים יש בהרבה מקורות. לקחתי מ-portfolio visualizer ולכן שנת ההתחלה שלי היא 1972. שנת הסיום היא 2016 כי זאת השנה האחרונה בה יש נתוני נדל"ן במקור ממנו לקחתי. סה"כ 44 שנה. לא רע לדעתי.
לגבי נדל"ן, אז יש כמובן את הנתונים המפורסים של רוברט שילר, אבל מה שחסר שם זה אחוז השכירות. אז לקחתי מהמקור הזה את אחוזי השכירות.
כאשר משקללים את אחוזי השכירות + אחוז עליית הנדל"ן ב-44 שנה מתקבל שנדל"ן נותן 11% בשנה (נומינלית, ללא תשלום מס) ומדד S&P500 נותן 10.2% (נומינלית, ללא תשלום מס). גם אם מניחים שיש בלאי על דירה סביב 0.5% בשנה נדל"ן נותן טיפה יותר או זהה למניות. אז נניח לשם הדיון שנדל"ן נותן זהה למניות.
מה שמפתיע בסיפור זה סטיית התקן. סטיית התקן של מניות כידוע בממוצע ב-40 שנה האחרונות היא כ-16% בשנה. נדל"ן לעומת זאת עם סטיית תקן של 2.9%.
הערה: לא הנחתי פה משכנתא, כי לא רציתי להכנס לחישובי מינוף. הרי במניות אפשר למנף אולי אפילו בזול יותר. רציתי להשוות צמיחה הונית ללא מינוף.

אז איך זה יתכן שהשקעה הונית של נדל"ן תתן תשואה דומה או אולי מעט יותר מהשקעה באינדקס מניות המוביל בעולם עם סטיית תקן נמוכה פי 5.5? זה פשוט לא מסתדר לי. יש לכם הסברים?

 

[adamshalev]

איזה סוגים של נדלן? באיזה אזורים בארהב? איזה סוגים של משקיעי נדל״ן - פרטיים, מוסדיים? באיזה סכומים (נדלן לא scaleable בכל סוג בכל סכום)?
מעבר לכל הנעלמים הללו - לא פירטת בכלל איזה הוצאות אתה לוקח בחשבון או לא לוקח בחשבון בחישוב תשואה מנדלן, יש הרבה מעבר למס רווח, למשל מסי מחוז, HOA, תחזוקה שוטפת ותיקונים, vacancy, עלויות של חברות ניהול לבניין או לדייר, עלויות עסקה חוזים עו״ד רו״ח שמאי מתווך וכד׳, ועוד.
במניות זה יחסית קל לתרגם תשואה של אינדקס לתשואה בכיס (נגיד מס דיבידנד ומס רווח הון), אבל גם אז המציאות היא לא ממש כמו התיאוריה, אם תסתכל על מחקרים שמשווים תשואה בפועל של משקיעים לעומת תשואת המדד תראה שלרוב התשואה בפועל נמוכה בהרבה משלל שיקולים פסיכולוגיים והתנהגותיים של המשקיעים, כמו שינויים בהקצאה, תזמון שוק, השקעה מחדש של דיבידנדים, עלויות מסחר ועלויות ניהול ועוד.
כל הדברים הללו הופכים בעיני השוואה תיאורתית בין ״מניות״ ל״נדלן״ לכמעט חסרת משמעות בלי קשר לתוצאות שלה.
מה שמשמעותי הוא מה מתאים לך כמשקיע, מבחינת אופי, סיבולת סיכון, צפי וצורך בתשואה, התנהגות פסיכולוגית בתנאי שוק שונים וכד׳.
ההשקעה הכי טובה בשבילך היא זאת שעונה על הצרכים שלך ומאפשרת לך לישון בשקט.

 

[Ben Dover]

בנוסף למה שציינו מעלי, יש הבדל גדול בין השקעה בנדל"ן ע"י אדם/חברה בעלת הרבה דירות לבין אדם פרטי עם מיליון ש"ח למשל.
האדם הפשוט יכול לגרום לכסף שלו לעשות compounding בשוק ההון, אבל לא ממש יכול לעשות זאת בנדל"ן. הרי אתה לא יכול להשקיע מחדש את 3 אלף ש"ח שקיבלת בשכירות החודש, לעומת בעל דירות רבות שבהחלט יכול.

נדל"ן זה אחלה, אבל אני חושב שאנשים מזלזלים בזה וחושבים שזה תחום פשוט וקל. לדעתי רף הכניסה (ידע וכסף) לנדל"ן הוא משמעותית יותר גבוה מאשר לשוק ההון. לכן, לדעתי שוק ההון הרבה יותר אטרקטיבי למשקיע הקטן.

 

[שפינוזה]

@adamshalev תודה על התייחסותך.

איזה סוגים של נדלן? באיזה אזורים בארהב? איזה סוגים של משקיעי נדל״ן - פרטיים, מוסדיים? באיזה סכומים (נדלן לא scaleable בכל סוג בכל סכום)?

זה הנתונים של רוברט שילר. מדובר בנדל"ן פרטי להשכרה. זה ממוצע על כל ארה"ב. מסכים שפה יש בעייה כי קשה לקנות נדל"ן שהוא ממוצע כל ארה"ב. אבל זה נראה לי משקף.

יש הרבה מעבר למס רווח, למשל מסי מחוז, HOA, תחזוקה שוטפת ותיקונים, vacancy, עלויות של חברות ניהול לבניין או לדייר, עלויות עסקה חוזים עו״ד רו״ח שמאי מתווך וכד׳, ועוד.

גם אם תניח 1% בשנה על הוצאות ובלאי, עדיין נדל"ן באותו אזור של תשואת של מניות.

ההשקעה הכי טובה בשבילך היא זאת שעונה על הצרכים שלך ומאפשרת לך לישון בשקט.

זה לא מספיק מדעי בשבילי. אני לא אשן בשקט אם אני יודע שיש השקעה אלטרנטיבית שנותנת אותה תשואה עם פי 5 פחות סטיית תקן.

 

[אורי ג.]

אחלה עבודה היסטוריונית תאורטית. עכשיו מה הקשר למציאות?

 

[roneng]

קח בחשבון שהשקעה בנדל"ן היא הרבה פחות פאסיבית מהשקעה במניות.
אתה יכול לקנות היום ETF עוקב מדד ולשכוח ממנו לעשרות שנים, ועדיין הוא יעשה (כנראה) תשואה יפה.
בנדל"ן אתה צריך להתעסק עם דיירים תיקונים וכו. אם "תשכח" מהבית לכמה עשרות שנים כנראה שתפסיד הרבה מאוד כסף

 

[DavidA]

חולשה ראשונה שאני מזהה בטיעון:

כאשר משקללים את אחוזי השכירות + אחוז עליית הנדל"ן ב-44 שנה מתקבל שנדל"ן נותן 11% בשנה

מאיפה נלקח השקלול הזה של אחוזי השכירות? האם ניתן לשייך באופן אמין את אותה תשואה משכירות שאתה מזכיר לאותו מדד קייס שילר באופן ישיר? בנוסף, אני לא מכיר משקיע שמודד את התשואה שלו רק מהשכירות בלי להתייחס לעליית ערך הנכס- כי אי אפשר למדוד תשואה ככה. אם יש מדד שמראה תשואה מהשכרה בלבד ( infinite annuity) שמתייחס בדיוק למדד קייס שילר- אולי אז ניתן לעשות משהו. אחרת זה דומה למצב של לקחת תשואת דיבידנדים (בלי המחיר) של מדד מניות שמרוכז במניות HIGH YIELD DIV ואז לחבר את התשואה שלו לתשואת (המחיר) של מדד מניות HIGH GROWTH , מבטיח לך שתוצאות שתראה יהיו צפונה מ 20% משוקלל -כי זה טעות.

עכשיו אתייחס למצב בו כל הסטים של הנתונים מושלמים, גם אז, לקבל 11% תשואה עם כמות ההתעסקות שזה מצריך ( שגודלת אקספוננציאלית ככל שההון העצמי גדל) זה לא באמת שווה את התשואה העודפת של 1% על פני השקעה פסיבית במניות.

לסיום, יש להתייחס לעובדה שחישובי התשואה מנדל"ן הם בעייתיים בבסיסם, שכן אין שם באמת אפקט של COMPOUNDING כמו באגח ומניות, כי אי אפשר להשקיע מחדש את התזרימים בנדלן ולכן אין שם אפקט אמיתי של ריבית דריבית וכך אי אפשר באמת להגיד שיש שם 11% שנתי.

 

[nicepo1]

אני גם חושב שהשטן בפרטים.
קשה להגיע לחישוב מדוייק בנדל"ן, האם הנתונים כוללים את כול המיסים הנלווים?
בית ריק פינוי שוכרים וכו'?
מאיפה הנחת הבלאי של חצי אחוז?
בקשר לסטיית התקן....זה נכון לכלל השוק בטח לא לנכס או כמה נכסים בודדים.
ובלי קשר בהחלט סביר שתשואה מנדלן למשקיע מקצועי תהיה גבוה/נמוכה ממד מניות בעתיד.

 

[adamshalev]

גם אם תניח 1% בשנה על הוצאות ובלאי, עדיין נדל"ן באותו אזור של תשואת של מניות.

הנחה שגויה מאד. כלל אצבע אפקטיבי וקרוב למציאות הוא באזור 50% מהשכ״ד ברוטו שמגיע אליך לכיס.

 

[Shaz]

@adamshalev
גם אם תניח 1% בשנה על הוצאות ובלאי, עדיין נדל"ן באותו אזור של תשואת של מניות.

אתה מדבר על השקעה בנדלן בתור קניית דירה בארץ למשל?

אז 1% על הוצאות בלאי זה לא ריאלי.... קח בחשבון לפחות 8% על בלאי...
שלא נדבר על זמן שהדירה יכולה לעמוד ריקה
והתעסקות עם כל מני אנשים זה זמן ודלק... וקניית ציוד

או לחילופין לשלם לחברה שתתעסק בזה לפחות עוד 8%..

צריך לקחת בחשבון לפחות 25% הוצאות מהרווח של השכירות...

לגבי עליית הערך זה מאוד מרוכז ומסוכן יותר ממניות ומתנהג שונה ממקום למקום..

 

[Ron B]

רק גילוי נאות: אני בעד מניות. למעשה, אני מנסה להשתכנע מחדש בכך בעקבות עבודה אמפירית שעשיתי.

הנחה שגויה מאד. כלל אצבע אפקטיבי וקרוב למציאות הוא באזור 50% מהשכ״ד ברוטו שמגיע אליך לכיס.

כן? באמת? נשמע לי מוגזם. מאיפה ההערכה הזאת? באמת אשמח לדעת.

מאיפה נלקח השקלול הזה של אחוזי השכירות? האם ניתן לשייך באופן אמין את אותה תשואה משכירות שאתה מזכיר לאותו מדד קייס שילר באופן ישיר?

אחוזי השכירות זה נתון שקשה מאד להשיג אותו. לקחתי אותו מאתר שנתתי קישור אליו. משום מה כרגע הם הורידו את טבלת האקסל הזאת מהאתר.
אבל בטבלה שהורדתי משם היה את מדד קייס שילר ואת אחוזי השכירות בכל רבעון בהתאמה. בעין המספרים לא נראו לי מוגזמים, אבל אני לא יודע. אשמח אם תפנו אותי לנתוני אחוזי שכירות אחרים.

שכן אין שם באמת אפקט של COMPOUNDING כמו באגח ומניות, כי אי אפשר להשקיע מחדש את התזרימים בנדלן ולכן אין שם אפקט אמיתי של ריבית דריבית

נכון. זה אכן בעייה. אבל בתאוריה אם יש לך הון גדול יחסית, אתה יכול לקנות מספר דירות ובשכר דירה המצטבר להשקיע בשוק ההון ולקנות דירה נוספת כאשר יצטבר מספיק הון.

עכשיו אתייחס למצב בו כל הסטים של הנתונים מושלמים, גם אז, לקבל 11% תשואה עם כמות ההתעסקות שזה מצריך ( שגודלת אקספוננציאלית ככל שההון העצמי גדל) זה לא באמת שווה את התשואה העודפת של 1% על פני השקעה פסיבית במניות.

נכון מאד. מצד שני לקבל 11% עם סטיית תקן נמוכה פי 5 אולי שווה את ההתעסקות?

בקשר לסטיית התקן....זה נכון לכלל השוק בטח לא לנכס או כמה נכסים בודדים.

אני חושב שסטיית התקן של כל השוק די משקפת את סטיית התקן של דירה בודדת.

 

[Ron B]

ש

 

[אורי ג.]

כן? באמת? נשמע לי מוגזם. מאיפה ההערכה הזאת? באמת אשמח לדעת.

זה הכלל אצבע עבור בתים צמודי קרקע בארה"ב (לא דירות).

נכון מאד. מצד שני לקבל 11% עם סטיית תקן נמוכה פי 5 אולי שווה את ההתעסקות?

אין 11%.

 

[Ron B]

ה הכלל אצבע עבור בתים צמודי קרקע בארה"ב (לא דירות).

אני מכיר חודש בשנה שהולך לפח. שזה 1/12 או אולי 1/10
אבל אני כנראה טועה בגדול.

 

[אורי ג.]

אני מכיר חודש בשנה שהולך לפח. שזה 1/12 או אולי 1/10
אבל אני כנראה טועה בגדול.

אתה מכיר בישראל בניהול עצמי, פה מדברים בארה"ב עם ניהול מקצועי.

 

[Ron B]

אתה מכיר בישראל בניהול עצמי, פה מדברים בארה"ב עם ניהול מקצועי.

אז לא הבנתי. אתה טוען שעם ניהול עצמי (לא מקצועי) לנדל"ן יש תשואה קרובה למניות בגלל חסכון של 1-2% בשנה.?

 

[אורי ג.]

אז לא הבנתי. אתה טוען שעם ניהול עצמי (לא מקצועי) לנדל"ן יש תשואה קרובה למניות בגלל חסכון של 1-2% בשנה.?

לא. אני אומר שכל ההשוואה הזה מפגרת. מה זה בדיוק "נדל"ן" ?

 

[Ron B]

לא. אני אומר שכל ההשוואה הזה מפגרת. מה זה בדיוק "נדל"ן" ?

אבל צריך להשוות איכשהו. אתה יכול לבקר את ההשוואה. זה לגיטמי, אבל תציע השוואה אחרת.
נדל"ן זה לקנות דירה באזור עירוני כלשהו ולהשכיר אותה.

 

[אורי ג.]

אבל צריך להשוות איכשהו. אתה יכול לבקר את ההשוואה. זה לגיטמי, אבל תציע השוואה אחרת.

מי אמר שצריך? לא רק שלא צריך גם בלתי אפשרי.

נדל"ן זה לקנות דירה באזור עירוני כלשהו ולהשכיר אותה.

1. מי החליט? אולי זה חנות באזור פרברי?
2. ארה"ב בנויה מבתים, לא דירות. ב80% מהמקרים.
3. משקיעים לא רוכשים דירות, הם רוכשים בתים.
4. מה הקשר בין דירה בQUEENS ניו יורק? לדירה במנהטן לדירה בטסקלוסה באלבמה?

מה עדיף השקעה במניות או השקעה בירקות? זה שקול לשאלה שנשאלה.

 

[אלישבע]

נניח ואני מסכימה עם המסקנה, איך אני מיישמת אותה?
אם אני אקנה דירה אחת בודדת במיקום ספציפי בארה"ב, מי ערב לי שהיא תניב את התשואה הממוצעת של השכירות ועליית הנכס בארה"ב?
איך אני ממצעת את כל ארה"ב בדירה אחת? ומשקיעה מחדש את הסכומים שנכנסים ?
האפשרות הריאלית היחידה היא קרן ריט, אז אפשר לערוך את ההשוואה מחדש.