שכירות עד קריסת בועת הנדלן

[נתן]

y

לא הבנתי. במניות יש משהו שמאפשר לקבל החלטות?

Margin adjusted cape
https://www.google.co.il/search?cli.......1.JcUdlKk5bWE#imgrc=UWuVeYzcE2BarM:&isa=y
לא שזה עזר לו הרבה בתזמון לפי הביצועים.

 

[Ben Dover]

בוודאי! הרי כל תינוק בן חודש לומד איך אפשר להרוויח פי-3 עוד לפני שהוא לומד לזחול!

יוווו זה ענק!

 

[TunaGolem]

התוחלת של נדל"ן בשווקים אלו היא חיובית למיטב ידיעתי.

מנתוני בנק ישראל, בעשרים, בחמישים ובשבעים השנים האחרונות, מדד מחירי הדירות בארץ עלה ראלית בפחות משני אחוזים לשנה. כאשר מתחשבים בבלאי ובעליה בסטנדרט הבנייה, התוצאה היא שהשווי של דירה ספציפית לא עולה ראלית, ואולי גם יורד.
על בסיס נתונים אלו ניתן לשערך את התשואה העתידית מהחזקת דירה לפי תשואת השכירות בלבד.

 

[אנון נימוס]

מנתוני בנק ישראל, בעשרים, בחמישים ובשבעים השנים האחרונות, מדד מחירי הדירות בארץ עלה ראלית בפחות משני אחוזים לשנה. כאשר מתחשבים בבלאי ובעליה בסטנדרט הבנייה, התוצאה היא שהשווי של דירה ספציפית לא עולה ראלית, ואולי גם יורד.
על בסיס נתונים אלו ניתן לשערך את התשואה העתידית מהחזקת דירה לפי תשואת השכירות בלבד.

כלומר השקעה בנכס להשכרה שאינו בתשואה גבוהה (פריפריה או מיועד לעובדים זרים) שקול סערך לאגח ממשלתי ל 20 שנה צמוד מדד
כאשר פרמיית הסיכון מתבטאת בפטור ממס שהמדינה נותנת

 

[amit]

מנתוני בנק ישראל, בעשרים, בחמישים ובשבעים השנים האחרונות, מדד מחירי הדירות בארץ עלה ראלית בפחות משני אחוזים לשנה. כאשר מתחשבים בבלאי ובעליה בסטנדרט הבנייה, התוצאה היא שהשווי של דירה ספציפית לא עולה ראלית, ואולי גם יורד.
על בסיס נתונים אלו ניתן לשערך את התשואה העתידית מהחזקת דירה לפי תשואת השכירות בלבד.

מי שקנה כמה דירות בשנות השמונים בטח אוכל את הלב עכשיו...

 

[TunaGolem]

מי שקנה כמה דירות בשנות השמונים בטח אוכל את הלב עכשיו...

לא בהכרח:

1. הריבית הגבוהה גררה שכירות גבוהה.
2. משכנתאות נומינליות נמחקו.
3. שמירה על ערך הכסף איננה דבר רע.

 

[amit]

לא בהכרח:

1. הריבית הגבוהה גררה שכירות גבוהה.
2. משכנתאות נומינליות נמחקו.
3. שמירה על ערך הכסף איננה דבר רע.

הייתי ציני ... נראה לך שמי שקנה כמה דירות פעם יהיה לא מרוצה? הנכסים שלו שווים מיליונים

 

[אורי ג.]

הייתי ציני ... נראה לך שמי שקנה כמה דירות פעם יהיה לא מרוצה? הנכסים שלו שווים מיליונים

תלוי מתי הוא קנה אותם... תבדוק מה תשואתו אם הוא קנה אותם בשנות ה90 לדוגמא.
תשואה עלובה.

 

[amit]

תלוי מתי הוא קנה אותם... תבדוק מה תשואתו אם הוא קנה אותם בשנות ה90 לדוגמא.
תשואה עלובה.

מחיר דירה ממוצע בשנות ה90 - 180 אשח
מחיר דירה ממוצע היום-1500 אשח
833% ב28 שנה מבלי לספור שכ"ד.

 

[סטרבו]

נתונים מאיפה?
וללא נתוני אינפלציה, הדבר חסר משמעות לחלוטין

 

[אורי ג.]

מחיר דירה ממוצע בשנות ה90 - 180 אשח
מחיר דירה ממוצע היום-1500 אשח
833% ב28 שנה מבלי לספור שכ"ד.

אתה רציני? מה רלוונטי המממוצע? זה שיעור בסטטיסטיקה?
קח דירה X בשנות 95 או 96, תצמיד את המחיר שלה למדד ותבדוק את מחירה היום, תראה שהתשואה שלך עלובה לפי כל קנה מידה.
אחסוך לך:

 

[Fitch]

מחיר דירה ממוצע בשנות ה90 - 180 אשח
מחיר דירה ממוצע היום-1500 אשח

שאלה שעולה בכל השוואה כזו של "משכורות לדירה" - האם מדובר על אותה דירה?

האם דירה של 4 חד' 80 מ"ר היא שוות ערך לדירת 4 חד', 110 מ"ר, ממ"ד, מעלית, מחסן, 2 חניות, לובי, חדר כושר וג'ימבורי, 2 מעליות היום?

 

[amit]

אתה רציני? מה רלוונטי המממוצע? זה שיעור בסטטיסטיקה?
קח דירה X בשנות 95 או 96, תצמיד את המחיר שלה למדד ותבדוק את מחירה היום, תראה שהתשואה שלך עלובה לפי כל קנה מידה.
אחסוך לך:

אל תצמיד כלום . קנית 5 דירות בשנות ה90? אתה מסודר ברמה אחרת.

 

[אורי ג.]

אל תצמיד כלום .

הבנתי. מיציתי.

 

[amit]

הבנתי. מיציתי.

זה דווקא דיון מעניין. מה הטעם להצמיד עליית מחיר דירה למדד המחירים בו עלות הדיור היא העלות המרכזית?
ברור שהם ינועו באותו הכיוון.
תחשוב שניה בהגיון , אם אבא שלך היה קונה 5 דירות בפתח תקווה האפורה והממוצעת בשנות ה90 ,מה היה מצבו היום?
הון עצמי של כ8 מ' שח, הכנסה משכירות של כ25 אשח לחודש החייבת במס נמוך של 10% .
ולא דיברתי על השכ"ד שקיבל עד היום.

אתה חושב שהוא היה מאוכזב כי המדד עלה מאז?

 

[נתן]

זה דווקא דיון מעניין. מה הטעם להצמיד עליית מחיר דירה למדד המחירים בו עלות הדיור היא העלות המרכזית?
ברור שהם ינועו באותו הכיוון.
תחשוב שניה בהגיון , אם אבא שלך היה קונה 5 דירות בפתח תקווה האפורה והממוצעת בשנות ה90 ,מה היה מצבו היום?
הון עצמי של כ8 מ' שח, הכנסה משכירות של כ25 אשח לחודש החייבת במס נמוך של 10% .
ולא דיברתי על השכ"ד שקיבל עד היום.

אתה חושב שהוא היה מאוכזב כי המדד עלה מאז?

מי יכל לקנות 5 דירות בשנות התשעים בפתח תקווה? מי שיכל לשים כזה כסף אם היה שם אותו ב s&P היה עושה הרבה יותר מ 8 מליון כיום.

 

[amit]

מי יכל לקנות 5 דירות בשנות התשעים בפתח תקווה? מי שיכל לשים כזה כסף אם היה שם אותו ב s&P היה עושה הרבה יותר מ 8 מליון כיום.

ברור אבל כמעט אף אחד לא בנוי נפשית לשים 100% מההון ב S&P ולחכות עד היום.
לעומת זאת היו אנשים ששמו 100% מההון שלהם ובנוסף מינוף מקסימלי -וקנו כמה דירות בפתח תקווה.
המדד לא מעניין את אותם אנשים ,
א. כי הם עשו עסקה מעולה.
ב.כי בכל מקרה עליית עלות הדיור כלולה באותו מדד.
ג. כי המחיר של כמעט כל מוצר צריכה ירד למעט הדירות, אותן הם מחזיקים.

 

[סטרבו]

השכירות כלולה במדד המחירים, לא מחירי הדירות

 

[YPV]

לעומת זאת היו אנשים ששמו 100% מההון שלהם ובנוסף מינוף מקסימלי -וקנו כמה דירות בפתח תקווה

לא חושב שזה מועיל לדבר על מה אנשים אחרים עשו או לא עשו, בעיקר כי אי אפשר לשאול אותם שאלות ואי אפשר להבין את הסיבות לכך.
אולי הם עשו את זה בגלל ניתוח כלכלי/עסקי מעמיק וראיית עתיד מזהירה, ואולי כי האמינו שפתח תקווה תחליף את תל אביב ותהיה מרכז מטרופוליני של גוש דן, ואולי קראו בהורוסקופ.

האם אתה היום היית שם 100% מההון שלך בכמה דירות בפתח תקווה? אם כן, למה? אם לא, למה?

 

[מתכנת]

מי יכל לקנות 5 דירות בשנות התשעים בפתח תקווה? מי שיכל לשים כזה כסף אם היה שם אותו ב s&P היה עושה הרבה יותר מ 8 מליון כיום.

גבולי**
סנופי NTR (מס דיב' 25%):

**
לפי הנתונים שהוא הציג:

מחיר דירה ממוצע בשנות ה90 - 180 אשח
מחיר דירה ממוצע היום-1500 אשח
833% ב28 שנה מבלי לספור שכ"ד.