שכירות עד קריסת בועת הנדלן

[Fitch]

נראה לי זה theworker מספונסר.

מחיר גבוה לדעתי זה מחיר מעל 100 משכורות ואני מאמין שהמחירים ירדו לפחות לרמה הזאת.

אנחנו חסכוניים מטבענו ומצליחים לחסוך 68% בממוצע מההכנסה נטו (מחשיב רק את מה שנכנס לעו״ש) והחיסכון השנתי בבנק עומד על 250 אלף ש״ח.

דירה תעלה כנראה בין 1.2 ל1.5 מיליון שח

נראה שאתם מזמן מתחת ל100 משכורות.

 

[grimble grumble]

נראה שאתה בטוח בעצמך אבל תחשוב מה יקרה אם הבועה שתתפוצץ תהיה דווקא תיק הני"ע שלך ומחירי הנדלן ימשיכו לעלות

 

[amit]

אני יוצא מנקודת הנחה שיש לנו את היכולת הכלכלית לקנות דירה מתי שנרצה. כרגע יש הזדמנות לתזמן את השוק.

אף אחד לא יודע מה יקרה ומה יהיה, טכנית אתה מושקע כרגע בשקל ישראלי ללא ריבית.

ספר לאיראני שהחזיק מזומן בחשבון בתחילת שנה על ההזדמנות שלו לתזמן את השוק היום.
אתה יכול לספר אותו דבר לטורקי שהחזיק מזומן וחטף אינפלציה מטורפת.
ספר את זה לישראלים שהחזיקו לירות בבנק בתחילת שנות ה80...

 

[amit]

כל בועה סופה להתפוצץ וישראל לא יוצאת דופן.
נניח שאחסוך 400 אלף לדירה פחות טובה אם אחכה 4 שנים במקרה הטוב. שכירות לשנה עולה 48 אלף.
ההבדל הוא 192 אלף שח. נניח 3% תשואה שנתית על 400 אלף שח ל4 שנים, 50 אלף שח סה״כ.
כלומר 142 אלף שח, חצי שנה של חיסכון שנשרף כדי לחכות 4 שנים ולחסוך סה״כ 258 אלף שח. שנה של חיסכון.
אם המחירים יקרסו שנה נהפכת לשנים.

שורה תחתונה היא שאם נחכה אנחנו רק נרוויח במידה והמחירים ירדו.
אני חושב שהסיכון שווה את זה בהנתן שהשוק קפוא ואנחנו לפני הצפה.

יש לי הרגשה שקראת קצת בבלוג של ליצני הבועה..
אני אחזור על זה שוב,אף אחד לא יודע מה יקרה לבועה ואיך זה יקרה.

היום הדירה עולה 1.5 מ' ,והשכר הממוצע 10,000 שח .
מחר היא יכולה לעלות 2.5 מ' והשכר הממוצע יהיה 20,000 שח וכל החסכונות שלך יישחקו, הכל משחקים של אינפלציה וריבית.

 

[amit]

הראיתי כל גרף אפשרי. מחזורי כלכלה, סנופי, קרן השתלמות, ריבית בנק ישראל, ריבית אפסית, רווחי הון, מס טרכטנברג ושאר רבים וטובים.
מעדיף החלטות מבוססות *כלשהן* מאשר אבא/אח/חבר מהצבא/כתבו עליו בעיתון/כל השפיצים האלה בגרפים ברזל כתנין וכו'.

אמרתי את זה בציניות.אם כבר מחפשים בועות- תסתכל על הגרף ותגיד לי מה אתה רואה.

 

[נתן]

יש לי הרגשה שקראת קצת בבלוג של ליצני הבועה..
אני אחזור על זה שוב,אף אחד לא יודע מה יקרה לבועה ואיך זה יקרה.

היום הדירה עולה 1.5 מ' ,והשכר הממוצע 10,000 שח .
מחר היא יכולה לעלות 2.5 מ' והשכר הממוצע יהיה 20,000 שח וכל החסכונות שלך יישחקו, הכל משחקים של אינפלציה וריבית.

יש בועה. זה שחלק מחברי ה"מחאה" וכו' הם מטורפים סוציאליסטים מעלי קצף לא סותר את זה שיש בועה. בכל פרמטר נורמלי- מספר משכורות, תשואה לשכירות, אחוז מימון ממוצע, אנחנו בשיאים היסטריים. מי שחושב שהמגמה לא תתהפך (ואני מעריך שכבר החלה להתהפך) לא מבין כלום בכלכלה, מדיניות קיינסיאנית וריביות.

 

[amit]

יש בועה. זה שחלק מחברי ה"מחאה" וכו' הם מטורפים סוציאליסטים מעלי קצף לא סותר את זה שיש בועה. בכל פרמטר נורמלי- מספר משכורות, תשואה לשכירות, אחוז מימון ממוצע, אנחנו בשיאים היסטריים. מי שחושב שהמגמה לא תתהפך (ואני מעריך שכבר החלה להתהפך) לא מבין כלום בכלכלה, מדיניות קיינסיאנית וריביות.

גם אני חושב שיש בועה בנדל"ן , אבל אני לעומתכם מסתכל על המציאות בעיניים פקוחות.
יש בועה בנדל"ן בכל פרמטר נורמלי- מספר משכורות, תשואה לשכירות, אנחנו בשיאים היסטריים והיסטוריים.
אבל באותה מידה:
יש בועה בבורסות בכל פרמטר נורמלי- מכפילי רווח, מכפילי הון, אנחנו בשיאים היסטריים והיסטוריים.

מי שמסתכל על בועה אחת ומתעלם מהאחרת לא מבין כלום בכלכלה.

לבוא ולהגיד לבן אדם "יש בועה בנדלן ,תשקיע בבורסה כי שם אין בועה ,בעוד כמה שנים הבועה תתפוצץ וכולנו נקנה דירות מכונס נכסים" -זה להשלות אותו בגדול.

 

[Fitch]

לבוא ולהגיד לבן אדם "יש בועה בנדלן ,תשקיע בבורסה כי שם אין בועה ,בעוד כמה שנים הבועה תתפוצץ וכולנו נקנה דירות מכונס נכסים" -זה להשלות אותו בגדול.

זה מה ש"הקייטנה הגדולה" עושים. מה שמצחיק זה שלרוב המובילים שלה יש דירה

 

[נתן]

הי, אני מסכים שיש בועה מטורפת גם בשווקי ההון ובשוק האג"ח (ממשלתי וקונצרני). ראלית עם זאת, בועת הנכסים בישראל היא כמעט כולה נדל"ן, ולכן הפיצוץ שלה צפוי להיות חזק יותר ממה שיקרה בקטגוריות נכסים אחרות. בפרט, קטגוריות נכסים כמו מזומן וזהב כנראה לא צפויות לקריסה מהירה כמו מה שאפשרי בנדל"ן ומניות, ולו רק כי נדרש זמן לייצר היפר אנפלציה\ להחרים זהב. כלומר אם פותח השרשור ישמור חלק גדול מהפוזיציה במח"מ קצר מאוד (מזומן) ועם גידור אי וודאות (זהב) הסיכוי הוא שעוד כמה שנים יוכל לקנות את הנכסים בהם הוא מעוניין בהנחה משמעותית.
אני בהחלט בעד תזמון מאחר ומדובר ברכישה ענקית שמכלה חלק גדול מהנכסים של אדם. גילוי נאות- אני במצב זהה ובפוזיציה זהה לזו שציינתי. להערכתי אקנה דירה בעוד שנה שנתיים ומעריך שהולך להפסיד על הרכישה בין 400 ל 600 אש"ח. מה לא עושים כדי לרצות את האישה...

 

[יעקב]

@נתן בוא תהיה אמיתי. גם ב2011 בשיא המחאה החברתית אמרת שיש בועה?
גם אז כל המדדים שהזכרת היו בשיא. אם היום תתפוצץ "הבועה" המחירים עדיין יהיו גבוהים מאשר 2011. ואולי בכלל המחירים יעלו עוד 30% ואז היא תתפוצץ וירדו רק 20%.
כבר כתבתי את זה בעבר, המון אנשים בפורום פה חסידי הגישה שאין לתזמן את שוק המניות אבל שווקים אחרים אתם יודעים לתזמן מעולה. פתאום חוקי הכלכלה והשוק החופשי לא קיימים, פתאום יש לכם ידע עודף לעומת יתר השוק.
מעניין

 

[Yoss]

המון אנשים בפורום פה חסידי הגישה שאין לתזמן את שוק המניות אבל שווקים אחרים אתם יודעים לתזמן מעולה. פתאום חוקי הכלכלה והשוק החופשי לא קיימים, פתאום יש לכם ידע עודף לעומת יתר השוק.

למרות שאני מסכים איתך, אני יכול להבין ששוק המניות הגלובלי הרבה יותר משוכלל משוק הדיור המקומי.

 

[יעקב]

שוק הדיור המקומי מספיק גדול (באזורים מסוימים) כדי שיתנהג בצורה של תחרות משוכללת. בנוסף כשיש עודף היצע קבלנים מפסיקים לבנות.
ובלי קשר חשבתם שאולי סדרי העולם משתנים ושוק הנדלן כבר לא יהיה מה שהיה (בכל העולם)?
בגלל שפעם דירה עלתה 70 משכורות אז זה יחזור ל70 משכורות?
גם חבית נפט תחזור ל5 דולר?
גם חשבון סלולר חודשי יחזור ל1000 שקל?

 

[amit]

הי, אני מסכים שיש בועה מטורפת גם בשווקי ההון ובשוק האג"ח (ממשלתי וקונצרני). ראלית עם זאת, בועת הנכסים בישראל היא כמעט כולה נדל"ן,

אתה סותר את עצמך. לך לגרף תל אביב 100 . בשנות ה90 הוא סביב 200 נקודות , במשבר 2008 הוא צנח ל660 , היום כמעט 1500- שיא כל הזמנים , אותו דבר אם תנתח מכפילי מניות ,ריווחיות ותשואה להון.

קטגוריות נכסים כמו מזומן וזהב כנראה לא צפויות לקריסה מהירה כמו מה שאפשרי בנדל"ן ומניות, ולו רק כי נדרש זמן לייצר היפר אנפלציה

זה קורה בשיא המהירות ובמקביל הכספומטים מפסיקים לפעול .היפר אינפלציה יכולה להגיע גם לבד.

בשורה התחתונה כל הנכסים מנופחים היום בגלל שהעולם כולו בריבית אפסית,אף אחד לא יודע מתי זה יגמר, איך זה יגמר ומה יהיו ההשלכות.

 

[אורי ג.]

בשורה התחתונה כל הנכסים מנופחים היום בגלל שהעולם כולו בריבית אפסית,

כבר לא כזו אפסית בארה"ב, ועוד שבועיים היא עולה בעוד רבע אחוז.
בעוד חלקים של העולם הריבית גם עלתה, קנדה ובריטניה לדוגמא כזכור לי.

 

[amit]

כבר לא כזו אפסית בארה"ב, ועוד שבועיים היא עולה בעוד רבע אחוז.
בעוד חלקים של העולם הריבית גם עלתה, קנדה ובריטניה לדוגמא כזכור לי.

כן ברור , אבל עדיין נמוכה באופן היסטרי והיסטורי.

 

[נתן]

@נתן בוא תהיה אמיתי. גם ב2011 בשיא המחאה החברתית אמרת שיש בועה?
מעניין

כן, אני בדעה שמאז 2008 הבנקים המרכזיים

כן ברור , אבל עדיין נמוכה באופן היסטרי והיסטורי.

היא בכלל שלילית ראלית. אולי אפילו יותר כיום מאשר לפני שנה, כי האינפלציה האמיתית עלתה משמעותית מעל 2 אחוז.

 

[נתן]

@נתן בוא תהיה אמיתי. גם ב2011 בשיא המחאה החברתית אמרת שיש בועה?
מעניין

כן, אני בדעה שמאז 2008 הבנקים המרכזיים מנפחים בועה. הייתי בדעה כזו גם אז.

 

[יעקב]

כן, אני בדעה שמאז 2008 הבנקים המרכזיים מנפחים בועה. הייתי בדעה כזו גם אז.

אז אתה מבין היום שבעקבות הנסיון שלך לתזמן את השוק ובעקבות זה שחשבת שאתה יודע משהו שכל השוק לא יודע הפסדת עליית ערך של 200-300%.
וגם אם היום תהיה ירידת מחירים של 30% שזה בעיניי תרחיש סופר קיצוני אז הפסדת וטעית בענק.
וכפי ש @אורי ג. כתב, עליות ריבית כבר החלו ושום בועה לא התפוצצה

 

[Henchman34]

זאני אישית לא חושב שיש בועה. יש כשלי שוק.

1. כמעט על ההיצע של הקרקעות נמצא בידי המדינה שמחליטה כמה להפשיר ואיפה
2. לוקח מעל 10 שנים לדירה להיות מוכנה מסיבות בירוקרטיות
3. יש העדפה של מוניצפלים להעדיף נדל"ן מסחרי (ארנונה גבוהה יותר ופחות שירותים שהעיריה צריכה לספק) על פני נדל"ן למגורים
   
4. אין תחרות לקבלים המקומיים, חברות מחו"ל לא יכולות להגיע לארץ ולבנות בחופשיות.
   
5. סוג של נגזרת של - 4 כמו כמעט כל תחום אחר בארץ יש מכסים על חומרי בניה.

לכשלים האלה שפוגעים בהיצע ומאפשרים לשלל גורמים לגזור קופון יש צורך להוסיף את הריבוי הטבעי בישראל שהינו גבוה.

 

[hitechworker]

על מה אתה מדבר?!? התחלות הבנייה רק יורדות וגם כשהם היו בשיא הם אולי הספיקו כדי לעמוד בביקוש + יש ביקושי עבר שלא נענו.

מקורות המידע שלי:
הפוסט הזה מפייסבוק עוסק בהתחלות בניה.
האתר הזה גם מציג נתונים קשים לגבי נדלן.

אמין? מוטה? הנושא מורכב ואני לא מתיימר להבין בו אבל סביבת ריבית עולה ונתונים כאלה נותנים לי הרגשה של הרפתקאה שאפשר לדחות אותה קצת כדי לראות מה הולך.

בנוסף התשואה על הדולר כבר גבוהה מתשואת שכר הדירה בלב איזורי הביקוש. יש לי פיקדון דולרי בתשואה מעל 3%, בערך אותה תשואה כמו על דירה בת״א אז לאחרים אין אלטרנטיבות יותר טובות?

נראה לי שאתה משוה תפוזים לאבטיחים.
מהדיון כאן נראה שמי שלא מקשיב זה אתה. לא ברור למה שאלת כאן. אתה הרי יודע הכל.

התנסחתי לא טוב. התכוונתי שהמצב היום שכולם חייבים לרוץ לדירה לפני שיגמר הוא אבסורדי ותשלום כמעט כפול על מגורים פעם לא היה בכלל בא בחשבון.
לגבי הדיון- זאת החלטה קשה. בהחלטה כזאת שני הצדדים צריכים להסכים ולא רק אחד שיקבע עובדות.
אני לא יודע הכל. באתי לדעת אם אנשים נתקלו בנושא הזה והיו צריכים לקחת החלטה קשה.
אני לא מצפה שיגידו לי יש/אין בועה ואני אשתכנע. אני גם לא אקבע עובדות בשטח לאישתי.
אני יודע לעשות הערכת נזקים ולהשלים עם המצב וחשוב לי שהיא תהיה שמחה.

מה שאתה מתאר כאן זה אדם שהתנהל בצורה מאד לא בוגרת שממש בזמן האחרון שינה את עורו, התבגר ולקח אחריות על התנהלותו וכספו. כל הכבוד!
משאמרתי את זה, אציין שמדבריך בשרשור הזה נדלקות לי כמה נורות אדומות שאולי הפכת לקיצוני לכיוון השני. גם חרדתי וגם מבטל את רגשותיה ודעותיה של זוגתך. אני הייתי מציעה לעשות "רגע חושבים" עם עצמך ולהבין מה קורה איתך ומה סדר העדיפויות הנכון בחייך (חסכון כספי גדול? המשך חיים עם זוגתך וילדך? להחזיק מעמד בעבודה לזמן ארוך?) ומתוך זה לשנות גישה והתנהלות. בהצלחה!

סדר העדיפויות שלי הוא שלושתם ביחד
אנחנו עושים הכל בהחלטות משותפות וגם ההחלטה על הדירה לא יוצאת דופן.
אני לא קיצוני. רציתי מסך חדש למחשב וטלויזיה לסלון. אישתי חשבה שלא צריך. אז אין. מאוד פשוט.
הויכוח הוא לא אם לקנות דירה אלא מתי.

נראה שאתה בטוח בעצמך אבל תחשוב מה יקרה אם הבועה שתתפוצץ תהיה דווקא תיק הני"ע שלך ומחירי הנדלן ימשיכו לעלות

הכל יכול להיות. יש תיכנון למכור את התיק בדיוק בגלל שהבורסה יכולה ליפול.

אף אחד לא יודע מה יקרה ומה יהיה, טכנית אתה מושקע כרגע בשקל ישראלי ללא ריבית.

ספר לאיראני שהחזיק מזומן בחשבון בתחילת שנה על ההזדמנות שלו לתזמן את השוק היום.
אתה יכול לספר אותו דבר לטורקי שהחזיק מזומן וחטף אינפלציה מטורפת.
ספר את זה לישראלים שהחזיקו לירות בבנק בתחילת שנות ה80...

בערך רבע ממה שיש לנו זה בדולרים (חלק קטן מהתיק בדולרים וכל פיקדון מטח). אני לא רוצה יותר מזה בגלל שאני לא חושב שהשקל יפול, ואם אני רואה שיפול אז הכל נזיל. התרחישים שהבאת מראים שצריך להשאר עם היד על הדופק. אני רואה סיכון בשוק נדלן יקר וקפוא. אני לא יודע מה יקרה אבל אני יודע שלא יצא מזה שום דבר טוב.

יש לי הרגשה שקראת קצת בבלוג של ליצני הבועה..
אני אחזור על זה שוב,אף אחד לא יודע מה יקרה לבועה ואיך זה יקרה.

היום הדירה עולה 1.5 מ' ,והשכר הממוצע 10,000 שח .
מחר היא יכולה לעלות 2.5 מ' והשכר הממוצע יהיה 20,000 שח וכל החסכונות שלך יישחקו, הכל משחקים של אינפלציה וריבית.

הבאתי דוגמא לעלות של המתנה על הגדר. לדעתי אנשי המחאה הצליחו להביא לתודעה את הבעיה שיש היום בנדלן והעשיה שלהם היא בעיקר בלעזור לאנשים לחכות ולא לקפוץ על עצות הורים שגדלו בכלכלה אחרת.
לגבי ירידת המחירים זה חשבון של כדאיות השקעה ואלטרנטיבות ולא קשור למחאה עם כל הרצון הטוב.
היום זה לא מה שהיה לפני 10 שנים והגיוני שזה יבוא לידי ביטוי איכשהו. זוגות צעירים לא יקנו דירה ב300 משכורות אז גם יש גבול עליון.
אני מביא בחשבון את השחיקה של הכסף אבל בגלל שהשאלה שלי לא עוסקת בטווח הרחוק זה משהו שאני יכול לחיות איתו בגלל קצב החיסכון שלנו.

גם אני חושב שיש בועה בנדל"ן , אבל אני לעומתכם מסתכל על המציאות בעיניים פקוחות.
יש בועה בנדל"ן בכל פרמטר נורמלי- מספר משכורות, תשואה לשכירות, אנחנו בשיאים היסטריים והיסטוריים.
אבל באותה מידה:
יש בועה בבורסות בכל פרמטר נורמלי- מכפילי רווח, מכפילי הון, אנחנו בשיאים היסטריים והיסטוריים.

מי שמסתכל על בועה אחת ומתעלם מהאחרת לא מבין כלום בכלכלה.

לבוא ולהגיד לבן אדם "יש בועה בנדלן ,תשקיע בבורסה כי שם אין בועה ,בעוד כמה שנים הבועה תתפוצץ וכולנו נקנה דירות מכונס נכסים" -זה להשלות אותו בגדול.

עדיף לא להיות חשוף לאף בועה אבל אנשים צריכים לפחות להיות מודעים לאלטרנטיבות השקעה.

הי, אני מסכים שיש בועה מטורפת גם בשווקי ההון ובשוק האג"ח (ממשלתי וקונצרני). ראלית עם זאת, בועת הנכסים בישראל היא כמעט כולה נדל"ן, ולכן הפיצוץ שלה צפוי להיות חזק יותר ממה שיקרה בקטגוריות נכסים אחרות. בפרט, קטגוריות נכסים כמו מזומן וזהב כנראה לא צפויות לקריסה מהירה כמו מה שאפשרי בנדל"ן ומניות, ולו רק כי נדרש זמן לייצר היפר אנפלציה\ להחרים זהב. כלומר אם פותח השרשור ישמור חלק גדול מהפוזיציה במח"מ קצר מאוד (מזומן) ועם גידור אי וודאות (זהב) הסיכוי הוא שעוד כמה שנים יוכל לקנות את הנכסים בהם הוא מעוניין בהנחה משמעותית.
אני בהחלט בעד תזמון מאחר ומדובר ברכישה ענקית שמכלה חלק גדול מהנכסים של אדם. גילוי נאות- אני במצב זהה ובפוזיציה זהה לזו שציינתי. להערכתי אקנה דירה בעוד שנה שנתיים ומעריך שהולך להפסיד על הרכישה בין 400 ל 600 אש"ח. מה לא עושים כדי לרצות את האישה...

חס וחלילה קריסה טוטאלית כזאת שצריך לגדר עם זהב.
מקווה שנדע בהקדם מה יקרה. זמן זה הרבה מאוד כסף.

שוק הדיור המקומי מספיק גדול (באזורים מסוימים) כדי שיתנהג בצורה של תחרות משוכללת. בנוסף כשיש עודף היצע קבלנים מפסיקים לבנות.
ובלי קשר חשבתם שאולי סדרי העולם משתנים ושוק הנדלן כבר לא יהיה מה שהיה (בכל העולם)?
בגלל שפעם דירה עלתה 70 משכורות אז זה יחזור ל70 משכורות?
גם חבית נפט תחזור ל5 דולר?
גם חשבון סלולר חודשי יחזור ל1000 שקל?

נדלן מגיב מאוד לאט לשינויים. הפסקת בניה עכשיו תבוא לידי ביטוי בעוד שנים.
זה שנים של ספיגת עודף היצע.

בית לחיות בו זה משהו בסיסי ומשהו שאנשים צריכים להיות מסוגלים להרשות לעצמם מבלי למכור 30 שנה.
אני מקווה מאוד שזה יחזור להיות 70 משכורות.

כבר לא כזו אפסית בארה"ב, ועוד שבועיים היא עולה בעוד רבע אחוז.
בעוד חלקים של העולם הריבית גם עלתה, קנדה ובריטניה לדוגמא כזכור לי.

וגם ישראל כנראה תעלה עוד מעט ברבע אחוז.

אז אתה מבין היום שבעקבות הנסיון שלך לתזמן את השוק ובעקבות זה שחשבת שאתה יודע משהו שכל השוק לא יודע הפסדת עליית ערך של 200-300%.
וגם אם היום תהיה ירידת מחירים של 30% שזה בעיניי תרחיש סופר קיצוני אז הפסדת וטעית בענק.
וכפי ש @אורי ג. כתב, עליות ריבית כבר החלו ושום בועה לא התפוצצה

יש ירידות מחירים ברחבי העולם (לא יודע אם יש קשר ישיר לריבית).

זאני אישית לא חושב שיש בועה. יש כשלי שוק.

1. כמעט על ההיצע של הקרקעות נמצא בידי המדינה שמחליטה כמה להפשיר ואיפה
2. לוקח מעל 10 שנים לדירה להיות מוכנה מסיבות בירוקרטיות
3. יש העדפה של מוניצפלים להעדיף נדל"ן מסחרי (ארנונה גבוהה יותר ופחות שירותים שהעיריה צריכה לספק) על פני נדל"ן למגורים
   
4. אין תחרות לקבלים המקומיים, חברות מחו"ל לא יכולות להגיע לארץ ולבנות בחופשיות.
   
5. סוג של נגזרת של - 4 כמו כמעט כל תחום אחר בארץ יש מכסים על חומרי בניה.

לכשלים האלה שפוגעים בהיצע ומאפשרים לשלל גורמים לגזור קופון יש צורך להוסיף את הריבוי הטבעי בישראל שהינו גבוה.

צריך גם להוסיף תוכנית לקניית עשרות אלפי דירות לדיור ציבורי (?!?!?!?!)
משהו ממש לא בסדר.