שכירות או משכנתא?

[yossik]

שוב, אני מסכים איתך לחלוטין שיתכן ובאזורים מסוימים ישנה בועה. מעולם לא התעניינתי בזה כי מימלא לא היה לי מעולם כוונה לקנות דירה ב3 מ'.
האזורים הסבירים היום להשקעה, נמצאים, לדעתי, בפריפריה. ואני עומד מאחורי הדעה שלי שלא בכל מקום בארץ יש בועה. ויותר מכך, אם בוחנים את העליה הממוצעת בכל הארץ, יש לכך הסבר ולא בטוח שזו בועה.

לי יש דירת מגורים לא להשקעה.
אני מסכים עם הטיעון שלך.
יש איזו אקסיומה שאנחנו מפגרים אחר ארה"ב בחצי שנה, ז"א אם יש קריסה זה יגיע אלינו עוד חצי שנה-שנה.
אם יש שם בוננזה אז גם כן יקח חצי שנה-שנה עד שיגיע אלינו.
ומה שקורא בביצה שלנו זה ממש 1:1 בין מדינת ת"א לפריפריה.
אם תהייה קריסה או ירידה משמעותית בנדל"ן זה יגיע עןד שנה לפריפריה וההיפך.
לכן ולדעתי, למשקיעי נדל"ן בפריפריה יש אחלא נייר לקמוס - הם יכולים "לצפות את העתיד" ולקנות או למכור לפי המגמות ב- ת"א.

 

[המשקיע הנבון]

נ.ב. תסכים איתי שהדוגמה שנתת אינה בת השוואה. הרי אתה לא משתף אותנו בנתונים, מה קרה בשכונה בשנים הללו? אולי הבנין עבר שיפוץ נרחב ששינה את פניו? אולי כל השכונה שם התפתחה ללא הכר? אולי לפני 10 שנים, הדירה ההיא שנמכרה, הייתה דירה מוזנחת הדרושה לשיפוץ? ועוד ועד כיד הדמיון הטובה.
כמו כן השוות דירה בקומה רביעית לדירה בקומה שניה.

השכונה נשארה אותה שכונה מידע ונסיון אישי.
הבאתי כאן דוגמה מנתונים שחשופים לכלל הציבור.
מכיר מקרוב נתונים דומים ואפילו יותר קיצוניים, אבל זכותך להיות ספקן : )

 

[רובי1]

מכיר מקרוב נתונים דומים ואפילו יותר קיצוניים, אבל זכותך להיות ספקן : )

אני לא ספקן פשוט לא דיברתי על האזורים הללו.
שים לב לעוד נקודה:
שוק הנדל"ן פועל כך, שתמיד יש עיר חדשה או אזור בלתי מפותח, שהמחירים בו נמוכים. אחרי כמה שנים, האזור מתפתח, העיר גודלת וכו'. והמחירים, באופן טבעי, עולים. כל זה לא משפיע על ממוצע המחירים, כיון שלממוצע נכנסו עוד ערים חדשות ועוד אזורים בלתי מפותחים. אבל אותם משקיעים שקנו שם קיבלו תשואה נאה.
כל זה מסביר, מדוע מי שאומר ששוק הנדל"ן לא אמור לתת תשואה ראלית לאורך השנים, פשוט לא מכיר את השוק.

 

[Edward]

תראה כאן: תרשים 6. מחירי הדירות בפרוש עולים ראלית.
http://www.moch.gov.il/meyda_statisti/madadey_diyur/Pages/madadey_diyur.aspx

המסקנה מכאן שמחירי הדירות עולים ריאלית עם הזמן היא לא נכונה בגלל שהמדידה מ-67 עד היום היא (זה יישמע קצת מצחיק) טווח זמן קצר מידי. סייקל של שוק דירות יכול להיות בקלות 50 ואפילו 70 שנה. כלומר שייתכן שאדם מסויים בתקופת חייו ייראה רק מחירי דירות עולים או רק מחירי דירות יורדים. אני יודע את זה כי עשו את הבדיקה הזו באמסטרדם מ-1626, ואפשר לראות שאין שום מגמה. יש גרפים דומים בשווקים אחרים בעולם שם גם כן רואים שאין דבר כזה מחירי נדל"ן עולים או יורדים ריאלית לנצח. לכן החוויה הפרובינציאלית הקצרה שלנו בישראל היא לא רלוונטית.