שכירות או משכנתא?

[CarpeDiem]

@רובי1
מי קבע שמחירי הדירות צריכים לעלות 2.2% כל שנה ?
למה שהם לא יהיו במחיר ריאלי קבוע צמוד לאינפלציה?
ב-2007 מחיר דירה היה 90 משכורות. עכשיו מחיר דירה ממוצע הוא 150 משכורות לדירה. שיא עולמי. זה נראה לך הגיוני?

 

[רובי1]

מי קבע שמחירי הדירות צריכים לעלות 2.2% כל שנה ?

ההיסטוריה.

ב-2007 מחיר דירה היה 90 משכורות. עכשיו מחיר דירה ממוצע הוא 150 משכורות לדירה. שיא עולמי. זה נראה לך הגיוני?

כן. עיין תגובתי למעלה.

 

[אוֹגִי]

@רובי1, הנה החישוב המלא שלדעתי צריך לעשות:
1. לחשב את שיעור העליה במחיר הדירה.
2. לחשב את שיעור העליה בעלויות הבניה.
3. לחסר מ-1 את 2. מה קיבלנו? את שיעור העליה הבועתית.

(החישוב מבוסס על ההנחה שאם עלות הבניה מתייקרת, הדירה כולה מתייקרת בשיעור דומה. ולכן צריך לחסר מ-1 את 2).

 

[Lamur]

העלייה במחיר הממוצע גם נובעת מזה שכולם בונים היום דירות חמישה חדרים + מרפסת...משהו שלא היה מאוד מקובל עד לפני כמה שנים
אי אפשר להשוות מחיר ממוצע של המוצר הכללי "דירה", אם עכשיו הציבור יחליף בתפריט שלו את המלפפון בכמהין, כנראה שממוצע סל קניות בסופר יעלה.
אם כבר לא בונים דירות קטנות או בונים אותן פחות, ברור שהממוצע יעלה...
וזה יכול לנבוע מכמה סיבות, או שהקבלנים גוזרים קופון גדול יותר על דירות גדולות
או שהציבור רוצה דירות יותר גדולות ומוכן לשלם עליהן.
זה לא אומר שיש בועה (גם לא אומר שאין)
מעניין אם למישהו יש גרף של עליית מחירי דירות שלושה חדרים 80 מ"ר

 

[קפבלנקה]

וגם.. מיסים. פעם לא היה מס שבח כלל, ולא יודע אם היו מיסי רכישה וכו' (חושב שלא). אז אם קניתי דירה שניה ב - 1,000,000 ועכשו היא שווה 1,500,000 אין לי פה עליית ערך נומינלית של 50%, כי אם אמכור רק מס שבח אצטרך לשלם 125,000, אבל כמשדברים על עליית הערך הריאלית מתייחסים לזה כאילו לא מכרתי.
מה ההגיון? הרי אם לא מכרתי ולא קניתי, אין שום עליית ערך בעולם בו לא מתבצעות עסקאות. הערך האמיתי צריך להיות מחושב לאחר תשלומי המיסים.

 

[רובי1]

(החישוב מבוסס על ההנחה שאם עלות הבניה מתייקרת, הדירה כולה מתייקרת בשיעור דומה. ולכן צריך לחסר מ-1 את 2).

צריך לחפש את הנתונים שאתה מציין. אין לי אותם כרגע.
מדד תשומות הבניה לא נראה לי נתון מספיק לצורך חישוב זה, כי להבנתי הוא לא לוקח בחשבון את כל המשתנים המשפיעים על עלות הבניה (היטלים, חוקים ירוקים, מחסור בעובדי בנין, ועוד) מלבד זאת התחום הזה של בניה הוא מורכב מסובך ודורש מקצועיות רבה, אינני חושב שלי ולך יש את הכלים לנתח אותו.
2. אני לא מסכים עם הנוסחה שלך, הרי כאשר עלות הבניה מתיקרת, הקבלן נדרש להוצאות גדולות יותר, מה שגורם לעלות אשראי גבוהה יותר, ולדרישה לרווח גבוה יותר. (התשואה על ההון צריכה להיות זהה) כמו כן מיסים הרי משולמים באחוזים.
לכן אני חושב שכלי קרוב יותר לאמת הוא למדוד את העליה במחיר הקרקע ולקבל ממנו כיוון, אם כי לא מדויק.

 

[wa11a]

רובי1 יש משהו שלא לקחת בחשבון. מדד מחירי הדירות לוקח בחשבון את כל הדירות ולא את אותן דירות וזה משנב מאוד. עם השנים סטנדרט הבניה עולה דרסטית מבחינת איכות וגודל הדירה הממוצעת. בנוסף דירות ישנות נהרסות. כך שחלק מהעליה הממוצעת חייבת להיות מעליית הסטנדרט הממוצע בכל שנה.

 

[רובי1]

מעניין אם למישהו יש גרף של עליית מחירי דירות שלושה חדרים 80 מ"ר

יש נתונים על דירות 3 חדרים אבל לא לפי מ"ר.

 

[wa11a]

אז זה לא עוזר כי הסטנדרט תמיד עולה, אם בגודל ואם בדברים אחרים כמו מרפסת, גרניט פורצלן, אסלה באוויר וניאגרה בקיר,מעליות,חניה תת קרקעית. ועוד כל מיני דברים שמעלים את המחיר

 

[רובי1]

אז אם קניתי דירה שניה ב - 1,000,000 ועכשו היא שווה 1,500,000 אין לי פה עליית ערך נומינלית של 50%, כי אם אמכור רק מס שבח אצטרך לשלם 125,000

מס שבח זה 5% כלומר 25,000 ש"ח.
האמת שזה הרבה פחות מכיוון שצריך לחשב את הרווח הראלי. לצורך ההשוואה מס רווחי הון זה פי חמש.
בכל מקרה זה רק על דירה שניה.

אז זה לא עוזר כי הסטנדרט תמיד עולה, אם בגודל ואם בדברים אחרים כמו מרפסת, גרניט פורצלן, אסלה באוויר וניאגרה בקיר,מעליות,חניה תת קרקעית. ועוד כל מיני דברים שמעלים את המחיר

נכון מאוד. זה מה שאני טוען.

 

[קפבלנקה]

מס שבח זה 5% כלומר 25,000 ש"ח.

מס שבח על דירה שניה הוא 25%

 

[doc29]

בין 2007 ל 2015 עלו מחירי השכירות ב 60% שזה די קרוב לעלייה של מחירי הדירות. (66% נומינאלית). אם אין מחסור, וכל העלייה נובעת מסיבות לא רציונליות וממשקיעים שמעלים את הביקוש, זה לא היה אמור להשפיע על השוכרים.

אני ראיתי נתונים שמחירי הדירות עלו ב 90 אחוז עד לפני שנה, מניח שהיום זה כבר מעל 100, זה משמעותית מעל עליית שכר הדירה.

יתכן מאוד

אין לי מושג אם זה נכון או לא. מכל מקום האם יש סיבה לחשוב שדווקא בתקופה זו הדירות עשו כזו קפיצה באיכות יותר מפעם?

ואולם מחיר הדירות עלו באותה תקופה ב 46%!

אז זה תומך ברעיון הבועה לא?

אין לי כלים לנתח עד הסוף. אני בתהליכי למידה על זה כרגע. כרגע יש לי את הקומון סנס שלי שאומר ש. אם יש עלייה ריאלית של 2 אחוז לשנה, אחרי 7 או 8 שנים של עליות הרבה מעל הממוצע והשיח בישראל יש כאן משהו בועתי מאוד.

 

[רובי1]

מס שבח על דירה שניה הוא 25%

תודה על התיקון. טעות שלי.
**עריכה**
בחישוב מהיר אפשר לומר שגם מס של 25% לא פוגע באופן רציני בתשואה הכוללת.
בהינתן שהעליה הראלית של מחיר הדירה היא 2.12% (קצב העליה ההיסטורי),
ומכיוון שלצורך חישוב מס שבח אפשר לקזז את כל עלויות הקניה של הדירה, מס רכישה, מתווך, עו"ד, עלויות המשכנתה, שמאי, ריביות המשכנתה ועוד.
אפשר לומר, בהערכה גסה, שמס שבח בגובה 25% יוריד מהתשואה הכוללת של ההשקעה בסביבות 0.2% - 0.3%. זה לא נורא.
(את החישוב עשיתי לפי הדוגמה שנתתי בתחילת השרשור הזה)

 

[רובי1]

אני ראיתי נתונים שמחירי הדירות עלו ב 90 אחוז עד לפני שנה, מניח שהיום זה כבר מעל 100, זה משמעותית מעל עליית שכר הדירה.

הנתונים נלקחו מאתר משרד השיכון.

מכל מקום האם יש סיבה לחשוב שדווקא בתקופה זו הדירות עשו כזו קפיצה באיכות יותר מפעם?

יש לי סיבה לחשוב כך מהתרשמות כללית. לא בדקתי מקצועית. לכן כתבתי יתכן.

אז זה תומך ברעיון הבועה לא?

לא, בועה אמורה הייתה להתבטא במחיר הקרקע. עליה במחיר הבניה למשל, איננה מבטאת חוסר רציונליות.

 

[המשקיע הנבון]

רובי1
אנא, האר את עיניי.
דירת 4 חדרים בצפון הישן בתל אביב (בניין בן 25), בשנת 2005 עלתה (לצורך הדוגמה בלבד) 230.000 דולר = 950.000 שקל.
היום היא תימכר ב - 3.500.000 שקל.
למה?!

 

[רובי1]

אנא, האר את עיניי.
דירת 4 חדרים בצפון הישן בתל אביב (בניין בן 25), בשנת 2005 עלתה (לצורך הדוגמה בלבד) 230.000 דולר = 950.000 שקל.
היום היא תימכר ב - 3.500.000 שקל.
למה?!

מניה של חברת ASD עלתה בשנת 2005 400$. בשנת 2015 היא תימכר ב1200$. למה??
לא טרחת להוכיח את נכונות המספרים, לא הסברת באיזו דירה מדובר, ואני צריך להסביר למה מחירה עלה?

לא טענתי מעולם שאין אזור בארץ שרמת המחירים בו בועתית. יתכן מאוד שמחירי הדירות בתל אביב בועתיים. מישהו ביקש ממך להשקיע בתל אביב? בצפון? הישן? בבניין בן 25?
הטענה שלי היא שאפשר להסביר את עליית מחירי הדירות הממוצעת בכל הארץ.

 

[אוֹגִי]

אני לא מסכים עם הנוסחה שלך, הרי כאשר עלות הבניה מתיקרת, הקבלן נדרש להוצאות גדולות יותר, מה שגורם לעלות אשראי גבוהה יותר, ולדרישה לרווח גבוה יותר. (התשואה על ההון צריכה להיות זהה) כמו כן מיסים הרי משולמים באחוזים.

אני לא רואה סתירה בין מה שכתבת כאן ובין הנוסחה שנתתי. נניח שעלות הבניה מתייקרת ב-50%, וכתוצאה מכך עלות המימון מתייקרת ב-50%, והסיכון גדל וכו' וכו', ובקיצור, הדירה כולה מתייקרת ב-50%. לפי הנוסחה שנתתי זו לא בועה.
נציב את הנתונים בנוסחה ונראה:

@רובי1, הנה החישוב המלא שלדעתי צריך לעשות:
1. לחשב את שיעור העליה במחיר הדירה. 50%
2. לחשב את שיעור העליה בעלויות הבניה. 50%
3. לחסר מ-1 את 2. מה קיבלנו? את שיעור העליה הבועתית. 50% מינוס 50% שווה 0%. כלומר אין כאן התייקרות בועתית.

(החישוב מבוסס על ההנחה שאם עלות הבניה מתייקרת, הדירה כולה מתייקרת בשיעור דומה. ולכן צריך לחסר מ-1 את 2).

 

[רובי1]

אני לא רואה סתירה בין מה שכתבת כאן ובין הנוסחה שנתתי. נניח שעלות הבניה מתייקרת ב-50%, וכתוצאה מכך עלות המימון מתייקרת ב-50%, והסיכון גדל וכו' וכו', ובקיצור, הדירה כולה מתייקרת ב-50%. לפי הנוסחה שנתתי זו לא בועה.
נציב את הנתונים בנוסחה ונראה:

או קיי. עכשיו אני מבין אותך.

 

[המשקיע הנבון]

מניה של חברת ASD עלתה בשנת 2005 400$. בשנת 2015 היא תימכר ב1200$. למה??
לא טרחת להוכיח את נכונות המספרים, לא הסברת באיזו דירה מדובר, ואני צריך להסביר למה מחירה עלה?

לא טענתי מעולם שאין אזור בארץ שרמת המחירים בו בועתית. יתכן מאוד שמחירי הדירות בתל אביב בועתיים. מישהו ביקש ממך להשקיע בתל אביב? בצפון? הישן? בבניין בן 25?
הטענה שלי היא שאפשר להסביר את עליית מחירי הדירות הממוצעת בכל הארץ.

אתה צודק, התעצלתי להיות מדויק בשעת לילה מאוחרת.
אז הנה:
http://homeprices.yad2.co.il/street/תל-אביב-יפו/הזוהר-4
ניתן לראות בהיסטוריית המחירים כי דירת 4 חדרים בקומה 4 בשכונת בבלי נמכרה במרץ 2005 ב- 953,000 ש"ח .
במרץ 2014 נמכרה דירת 4 חדרים בקומה 2 באותו בניין ב- 2,650,000 ש"ח.
הבניין נבנה בשנת 1975, מאז 2005 הזדקן בעוד 9 שנים, כנ"ל הדירה עצמה.
ואני חוזר ושואל, למה?!
התשובה שלי: ריבית בנק ישראל + בועה .
אם המחיר של המניה שהזכרת (אני לא מכיר את החברה) זינק באותו שיעור כמו הדירה אני יודע שיש לכך סיבה כלכלית ריאלית טהורה.
החברה הציגה צמיחה ברווחיות (או פוטנציאל משמעותי) ולכן היא שווה יותר.
בשורה התחתונה שנינו באותה דעה.
דירה להשקעה בישראל יכולה להיות השקעה פנטסטית, ובאזורי הביקוש התפתחה בועה שאין לדעת מתי תתפוצץ....אם בכלל.

 

[רובי1]

דירה להשקעה בישראל יכולה להיות השקעה פנטסטית, ובאזורי הביקוש התפתחה בועה שאין לדעת מתי תתפוצץ....אם בכלל.

שוב, אני מסכים איתך לחלוטין שיתכן ובאזורים מסוימים ישנה בועה. מעולם לא התעניינתי בזה כי מימלא לא היה לי מעולם כוונה לקנות דירה ב3 מ'.
האזורים הסבירים היום להשקעה, נמצאים, לדעתי, בפריפריה. ואני עומד מאחורי הדעה שלי שלא בכל מקום בארץ יש בועה. ויותר מכך, אם בוחנים את העליה הממוצעת בכל הארץ, יש לכך הסבר ולא בטוח שזו בועה.
נ.ב. תסכים איתי שהדוגמה שנתת אינה בת השוואה. הרי אתה לא משתף אותנו בנתונים, מה קרה בשכונה בשנים הללו? אולי הבנין עבר שיפוץ נרחב ששינה את פניו? אולי כל השכונה שם התפתחה ללא הכר? אולי לפני 10 שנים, הדירה ההיא שנמכרה, הייתה דירה מוזנחת הדרושה לשיפוץ? ועוד ועד כיד הדמיון הטובה.
כמו כן השוות דירה בקומה רביעית לדירה בקומה שניה.