שכירות או משכנתא?

[yossik]

במקום רווח של 100% עשיתי רווח של 40% בלבד

היה לך הפסד של 60% כי שילמת משכנתא 50%.ֿ
ממש אומנות הקפצת וג׳אגלינג של מספרים - בקיצור, בסנריו הזה הפסדת.

 

[daat99]

גם הסתכלות על צבע מתייבש מזכירה לך מניות דיבידנד

בוודאי!
צבע מתייבש וחברות ענק שמחלקות דיבידנדים זה דברים משעממים במידה שווה.

 

[רובי1]

אבל המחסור בדירות כל כך הוחמר באופן שיצדיק את העליות במחירים?

יתכן מאוד שכן. זה לא רק המחסור, זה גם עליות בעלות הבניה. מלבד זאת, כשאתה מביט בממוצע המחירים בכל הארץ אכן המחירים עלו מאוד. אם תביט בערים מסוימות, בעיקר בפריפריה, אתה תראה שהמחירים פחות מפחידים.

איך שאני מבין את זה החשש באוצר הוא מהתפוצצות הבועה שילווה בחדלות פרעון של הרבה מהאנשים ועוד הרבה דברים שליליים שבטח נלווים לזה. במובן זה הם מנסים לכווץ לאט לאט את הבלון על ידי הורדת המחירים באמצעים מהותיים ורציונליים.

כן, אבל הם רוצים להעלות את השיווקים ולהגביר את ההיצע, במקרה של התפוצצות בועה, זה רק יחריף את הבעיה. ובכל זאת האוצר עושה זאת.

אני עוד פחות מומחה אבל שוב אני טוען שמרכיב ניכר מגובה המחירים לא טמון בסיבות רציונליות כמו העלויות שפירטת.

ככל שמדובר על אזורים שבהם עלות הקרקע לא גבוהה (עשרות אלפי שקלים), ורוב עלות הדירה היא עלות בניה. אני לא מבין מה לא רציונאלי פה.

לגבי החבר זה קצת לא ברור לי כי 2009 הייתה די בסמוך לכמה שנים של ירידות לא?

העליות התחילו ב2007.

קודם כל חסרה פה עוד שנה של עלייה במחירים. ולי זה כן נראה די קיצוני. יותר מזה, הקיצוניות נובעת בבועתיות וחווסר רציונליות של המצב כפי שאני רואה אותה.

הגרף הזה מראה שני דברים:
1. אנחנו לא בהרבה מעל קו המגמה.
2. בעבר היו הרבה מקרים שמחיר הדירות היה מעל המגמה, ואחר כך ירד, אבל גם בזמן ירידות היו אלה ירידות מתונות מאוד, וק הדירות אינו תנודתי כמו שוק המניות. (יש לזכור שהגרף מראה שינוי ראלי)
עכשיו אל תזכיר את ארה"ב ב2008 כי מי שמכיר את מצב השוק ואת המערכת הבנקאית בארץ יודע שאנחנו לא שם.

 

[רובי1]

יש הגיון בלנסות לתזמן את שוק הדיור כמו שיש הגיון בלתזמן מחיר של מניה ספציפית.

אנחנו מדברים על מגמת מחירי הדירות בכל הארץ, לא על שכונה מסוימת. זה לא דומה למניה של חברה אחת. זה כן דומה לתיזמון של ת"א 100

למה אבל? אם קניתי דירה ששווה מיליון שקל ב-500K ועוד משכנתא של 500K ושכר הדירה משלם את ההחזרים: אחרי 15 שנה, הדירה שווה רק 700K- במקום רווח של 100% עשיתי רווח של 40% בלבד, או במקום תשואה 4.7% שנתית- רק 2.3%.

כמו בכל דבר גם בשוק הדיור יש מחזוריות אם השוק יפול סביר להניח שהוא יתאושש. מעבר לכך שים לב שגם בתרחיש קיצון זה עדיין אתה לא מפסיד.

 

[doc29]

היה לך הפסד של 60% כי שילמת משכנתא 50%.ֿ
ממש אומנות הקפצת וג׳אגלינג של מספרים - בקיצור, בסנריו הזה הפסדת.

השוכר שילם אותה, לא?

 

[doc29]

כמו בכל דבר גם בשוק הדיור יש מחזוריות אם השוק יפול סביר להניח שהוא יתאושש. מעבר לכך שים לב שגם בתרחיש קיצון זה עדיין אתה לא מפסיד.

תראה, אני מודה בצניעות שאני די בור בנושא הנדל"ן. אקח כמה חודשים ללמוד על זה וכשזה ירגיש לי יותר נכון אעריך מחדש. אולי עד אז הדילמה תיפטר מאליה

 

[doc29]

1. אנחנו לא בהרבה מעל קו המגמה.

לא בקטע קטנוני, ואני ממש לא מבין גדול במתמטיקה, אבל קו המגמה לא אמור להתחיל גם כן בראשית הצירים?

 

[רובי1]

לא בקטע קטנוני, ואני ממש לא מבין גדול במתמטיקה, אבל קו המגמה לא אמור להתחיל גם כן בראשית הצירים?

אתה טוען שיש טעות בגרף הזה? אינני יודע מעניין לשמוע דעה של מתמטיקאי.

 

[ETL]

אינני יודע מעניין לשמוע דעה של מתמטיקאי

אולי מישהו שמתעסק באקונומטריקה...באיזה גרף מדובר?

 

[רובי1]

doc29 כמה נקודות שלדעתי צריך לשים לב אליהם לגבי עליית מחירי הדיור:
1. בין 2007 ל 2015 עלו מחירי השכירות ב 60% שזה די קרוב לעלייה של מחירי הדירות. (66% נומינאלית). אם אין מחסור, וכל העלייה נובעת מסיבות לא רציונליות וממשקיעים שמעלים את הביקוש, זה לא היה אמור להשפיע על השוכרים.

2. הנתונים על עליה במחיר הדירות מגיעים מרשות המיסים. כלומר המחקר של משרד הבינוי לוקח את מחירן הממוצע של כל הדירות שנמכרו ב2007 ומשווה למחיר הממוצע שדווח לרשות המיסים ב2014. הוא לא יורד לשטח ומשווה את אותן דירות היון ולפני 8 שנים. עכשיו, יתכן מאוד שבשנים האחרונות נבנו דירות יותר יקרות ויותר גדולות מבעבר, ולכן מחירן גבוה יותר. זה לא אומר בהכרח שאותן דירות יתיקרו ב2015 66% יותר לעומת 2007.

3. כשמפרקים את מחיר הדירה לגורמים, מחיר הקרקע הוא הגורם העיקרי שאמור לתת אינדיקציה על בועה כן או לא. (הרי א"א לומר שסיבות לא רציונליות משפיעות על עלות הבניה או על המיסוי).
לא מצאתי מידע לגבי עלות הקרקע ב2015. אבל כן מצאתי בדיקה של בנק ישראל ב2012.
בין השנים 2006 - 2012 עלו מחירי הקרקע ב30%. עלייה כזו אמורה להביא לעלייה במחיר הדירות של בערך 8% (כיוון שמחיר הקרקע הוא בערך רבע ממחיר הדירה כולה). ואולם מחיר הדירות עלו באותה תקופה ב 46%! כלומר יש כאן הרבה גורמים שמשפיעים על עליית מחירי הדירות.
כמובן שיתכן שאת הפער משלשלים לכיסם הקבלנים. וזה כן גורם שיכול להיות מושפע מבועה, אבל לאור קשיים כלכלים אליהם נקלעות חברות בניה בישראל אינני יודע אם אפשר לומר כזה דבר. ככל הידוע לי הרווח הקבלני הוא משהו באזור 15% והוא לא עלה דרמטית בשנים האחרונות.

4. לפי נתונים ממשלתיים המשק הישראלי זקוק ל 40 - 50 אלף דירות בשנה. לעומת זאת השיווקים של רשות מקרקעי ישראל בין השנים 1998 ל2012 היו רק 117,000 דירות. זה בפירוש מחסור חמור.

 

[סתם מישהו]

@רובי1 לא ברור לי מהיכן הבאת את הנתון בסעיף 1.
שים לב ללינק הזה, ברוב המחוזות היה פער די גדול בין עליית מחירי הדירות לעליית מחירי השכירות (74 מול 109 בתל אביב, 59 מול 125 בחיפה, 62 מול 92 בגוש דן, 61 מול 95 בדרום וכו').
כאן מציינים "נזכיר כי בשנים 2008-2014 מחירי הדירות זינקו ב-93%, בעוד מחירי השכירות הסתפקו בעלייה של 43%."
מספרים דומים אפשר לראות גם כאן. אתה יכול לראות שמחירי הדיור עלו הרבה יותר מאשר מחירי השכירות בתקופה המקבילה (97 אחוז מול 46 אחוז).
כאן אתה יכול לראות ש: "משנת 2008 הסתכמה עליית המחירים הנומינלית (בממוצע שנתי) בשיעור מצטבר של 90%", אז וזה רק עד 2014, ורק מ 2008 כאשר המחירים התחילו לעלות ב 2007, אז ממש לא ברור לי מהיכן הנתון של 66 אחוז נומינאלי במחירי הדיור, ו 60 אחוז במחירי השכירות.
כל הנתונים שמצאתי מצביעים אחרת לחלוטין, וממש לא מדובר בפער של 6 אחוז ביניהם כפי שאתה טוען ללא שום רפרנס.

אז יש פער גדול מאוד בין עליית מחירי השכירות, לעליית מחירי הדיור, דבר שמצביע שייתכן וחלק מעליית המחיר היא לא בגלל מחסור בדירות.

 

[אוֹגִי]

כשמפרקים את מחיר הדירה לגורמים, מחיר הקרקע הוא הגורם העיקרי שאמור לתת אינדיקציה על בועה כן או לא. (הרי א"א לומר שסיבות לא רציונליות משפיעות על עלות הבניה או על המיסוי).

חשיבה מקורית ומרעננת. לא חשבתי על זה כך קודם. לפרק את המחיר לגורמים, לבדוק את שיעור עליית המחיר של כל גורם, ולנסות להסיק מכך מסקנות.

בין השנים 2006 - 2012 עלו מחירי הקרקע ב30%. עלייה כזו אמורה להביא לעלייה במחיר הדירות של בערך 8% (כיוון שמחיר הקרקע הוא בערך רבע ממחיר הדירה כולה). ואולם מחיר הדירות עלו באותה תקופה ב 46%!

ההשוואה הזאת נראית לי מוטעית. אתה מניח שכל שקל של התייקרות בועתית הולך למדינה, ולא סתם הולך למדינה, אלא אך ורק דרך תשלום על הקרקע. הנחה לא סבירה לדעתי.
בועה יכולה להתבטא גם בעליית הרווח היזמי (וכתוצאה מכך, גם במיסוי על הרווח היזמי).

נראה לי שיהיה נכון יותר לבדוק את השינוי שחל במחירי הדירות תוך נטרול עלות הבניה. כלומר, מחיר-מינוס-עלות-בניה בסוף התקופה, חלקי מחיר-מינוס-עלות-בניה בתחילת התקופה.

 

[CarpeDiem]

תסתכלו על הגרף הראשון במדד גזית גלובס - http://gazit-globe.idc.ac.il/he/files/gazitglobeindex0615.pdf
תראו איך מדד מחירי הדירות שלהם (הקייס שילר הישראלי) התנתק מהמדד הכללי (ללא דיור). הפער מתחיל מתחילת 2009.
לדעתי יהיה תיקון בסופו של דבר.
מתי זה יקרה?
1. כאשר הריבית תעלה.
2. יהיה עודף מספיק גדול של דירות לא מכורות אצל הקבלנים.

השאלה הגדולה היא תוך כמה שנים זה יקרה.

אם תוך 5 שנים הריבית חוזרת לסביבות 4-5% והתוכניות להגדלת ההיצע יצאו לפועל - המחירים יחזרו לרמה של 90-100 משכורות. כלומר דירה ממוצעת בארץ לא תעלה יותר ממיליון שקל (עם הצמדה למדד).
מדובר בחסכון של 400,000 ש״ח ב-5 שנים (עכשיו דירה ממוצעת עולה 1.4 מיליון)
כלומר 80,000 ש״ח בשנה.
שכירות עולה 50,000-40,000 ש״ח בשנה.
צריך גם לשים לב לתחזית הדמוגרפיות - ככל שיעבור הזמן אחוז הערבים והחרדים באוכלוסיה יעלה - כלומר, המדינה תהפוך עם הזמן לענייה יותר ויותר. במצב כזה מחירי הדירות הריאליים ירדו.

 

[yossik]

מתי זה יקרה?
1. כאשר הריבית תעלה.
2. יהיה עודף מספיק גדול של דירות לא מכורות אצל הקבלנים.

אוסיף את השנקל שלי:
3. יהיה עודף דירות מהוצל"פ 20-30% זול יותר בגלל מי שרכש נכס עם מינוף של 75% בריבית 0 יהיה מצב שלא יוכל לעמוד בתשלומים כשהריבית תהייה 4-5%

 

[רובי1]

ההשוואה הזאת נראית לי מוטעית. אתה מניח שכל שקל של התייקרות בועתית הולך למדינה, ולא סתם הולך למדינה, אלא אך ורק דרך תשלום על הקרקע. הנחה לא סבירה לדעתי.
בועה יכולה להתבטא גם בעליית הרווח היזמי (וכתוצאה מכך, גם במיסוי על הרווח היזמי).

נראה לי שיהיה נכון יותר לבדוק את השינוי שחל במחירי הדירות תוך נטרול עלות הבניה. כלומר, מחיר-מינוס-עלות-בניה בסוף התקופה, חלקי מחיר-מינוס-עלות-בניה בתחילת התקופה.

התייחסתי לזה. קרא בבקשה את תגובתי עד הסוף. הנה ציטוט מתגובתי הקודמת.

כמובן שיתכן שאת הפער משלשלים לכיסם הקבלנים. וזה כן גורם שיכול להיות מושפע מבועה, אבל לאור קשיים כלכלים אליהם נקלעות חברות בניה בישראל אינני יודע אם אפשר לומר כזה דבר. ככל הידוע לי הרווח הקבלני הוא משהו באזור 15% והוא לא עלה דרמטית בשנים האחרונות.

קח בחשבון שיש הרבה קבוצות רכישה שבונות דירות, והן לא מצליחות להגיע למחיר נמוך משמעותית לעומת הקבלנים. (אומנם הן תמיד אומרות, בעת הרישום, שיגיעו למחירים מצוינים. אבל הן לעולם לא עומדות ביעדים. תמיד המחיר מטפס במהלך הבניה).

 

[רובי1]

תראו איך מדד מחירי הדירות שלהם (הקייס שילר הישראלי) התנתק מהמדד הכללי (ללא דיור). הפער מתחיל מתחילת 2009.
לדעתי יהיה תיקון בסופו של דבר.

אינני יודע מדוע אתה חושב שמחירי הדירות אמורים להיות צמודים למדד המחירים לצרכן?
על פי נתוני משרד הבינוי מחיר הדירות מאז 1967 עולה מחיר הדירות ב 2.12% ראלית. אומנם היום הוא גבוה אף יותר ממגמה זו, אבל ב11% בלבד. תיקון של 11% זה ממש לא הקריסה שאתה מדבר עליה.

 

[קפבלנקה]

למישהו יש נתונים לגבי מחירי הדירות מתואמי אינפלציה מתקופת קום המדינה?
או לחילופין, משנת 1967-2008?
כי לפי מה שאני קראתי במספר מקומות (למשל בבלוג של אסף נתן), מחירי הדירות לא עולים כלל בערכים ריאלים, בתוחלת.
אולי גם יתכן שמחירי דירה ממוצעת עלו כי הדירה הממוצעת עצמה הולכת וגדלה, כלומר העדפות הציבור וסטנדרט הבניה בהתאמה השתנו.

 

[אוֹגִי]

@רובי1, דווקא קראתי את תגובתך עד הסוף. לא יודע למה לא התייחסתי בתגובתי לקטע הנ"ל, אולי בגלל שהוא לא הניח את דעתי. עמך הסליחה.

כמובן שיתכן שאת הפער משלשלים לכיסם הקבלנים. וזה כן גורם שיכול להיות מושפע מבועה, אבל לאור קשיים כלכלים אליהם נקלעות חברות בניה בישראל אינני יודע אם אפשר לומר כזה דבר. ככל הידוע לי הרווח הקבלני הוא משהו באזור 15% והוא לא עלה דרמטית בשנים האחרונות.

אם מחירי הדירות עלו באותה התקופה ב-46%, ואם הרווח היזמי היה ונשאר 15%, אז הרווח היזמי בשקלים עלה ב-6.9%.
אז יש לנו כבר 8% של עליה חשודה כבועתית בקרקע, ועוד 6.9% של עליה חשודה כבועתית ברווח היזמי.
ועכשיו נשאר לחשב את העליה החשודה כבועתית במסים. (אין לי מספיק ידע כדי לחשב את זה).

נראה לי יותר פשוט לערוך את החישוב כפי שהצעתי בתגובתי הקודמת. כלומר, לפרק את מחיר הדירה לשניים: עלויות בניה מול כל השאר. לשיטתי, העליה של כל השאר חשודה כבועתית.

 

[רובי1]

למישהו יש נתונים לגבי מחירי הדירות מתואמי אינפלציה מתקופת קום המדינה?

תראה כאן: תרשים 6. מחירי הדירות בפרוש עולים ראלית.
http://www.moch.gov.il/meyda_statisti/madadey_diyur/Pages/madadey_diyur.aspx

אולי גם יתכן שמחירי דירה ממוצעת עלו כי הדירה הממוצעת עצמה הולכת וגדלה, כלומר העדפות הציבור וסטנדרט הבניה בהתאמה השתנו.

בעיקרון אתה צודק לחלוטין. משרד הבינוי קובע את הנתונים שלו על פי נתוני רשות המיסים. כלומר, לוקחים את המחיר הממוצע של העסקאות שדווחו לרשות המיסים בכל שנה. אם לדוגמה בשנת 2014 נמכרו יותר דירות יוקרה, ובשנת 2015 נמכרו יתר דירות זולות אז מבחינת רשות המיסים המחירים ירדו. כלומר הנתונים אינם מהשטח.
יחד עם זאת, ב15 שנה האחרונות אכן רואים שידרוג משמעותי של הדירות. אין היום דירות ללא מעלית, חניה, לובי, חדר כושר בכל בנין, ריצוף פורצלן וכו'. גם יש היום הרבה חוקים שמיקרים את עלות הבניה. חוקים ירוקים למיניהם. ללא ספק זה מסביר חלק מהעליות במחירי הדירות. ואולם בשנים קודמות יותר, לפני 30 שנה נניח אינני בטוח שיש הבדלים גדולים בין דירות שנבנו לפני 40 שנה ודירות שנבנו לפני 25 שנה אז לא בטוח שזה מסביר הכל.

לדעתי צריך לשים לב לדבר נוסף.
בדרך כלל בערים צעירות המחיר נמוך מאוד, משום שהמקום טרם התפתח וממילא איכות החיים בו נמוכה יותר. (אני גר בעיר צעירה, מחירי הדירות פה הכפילו עצמם ב10 שנים האחרונות. מצד שני, לפני עשר שנים, להגיע באוטובוס מפה לקניות בעיר גדולה היה שעה ורבע. היום זה 25 ד'. טבעי שזה יקפיץ מחירים.)
אם אתה קונה דירה במקום כזה אתה יכול להניח בסבירות די גבוהה שהדירה שלך כן תעלה ראלית. גם אם מדד הדירות לא יעלה. זה נקרא שוק לא יעיל.

 

[רובי1]

אם מחירי הדירות עלו באותה התקופה ב-46%, ואם הרווח היזמי היה ונשאר 15%, אז הרווח היזמי בשקלים עלה ב-6.9%.
אז יש לנו כבר 8% של עליה חשודה כבועתית בקרקע, ועוד 6.9% של עליה חשודה כבועתית ברווח היזמי.
ועכשיו נשאר לחשב את העליה החשודה כבועתית במסים. (אין לי מספיק ידע כדי לחשב את זה).

מסכים לגמרי עם החישוב שלך. נראה שלא הסברתי עצמי היטב.

1. אתה צודק שהרווח הקבלני עלה ב6.9%. הטענה שלי היא שזה לא בועה. כי גם ההוצאות של הקבלן גדלו. קבלן לא יכול להרשות לעצמו רווח נמוך מידי, כי אז הוא חושף עצמו לסיכונים מאוד גדולים אם לא יצליח למכור את כל הדירות. גם הבנקים לא נותנים ליווי בנקאי לקבלנים שלא מוכחים רווחיות של אחוז מסוים. לכן אני טוען שהנתח הזה הוא לא בועה גם אם הוא התייקר כתוצאה מבועה.
גם המיסים אותו דבר. אין סיבה שהם ירדו. (התוכניות של המדינה מדברות דווקא על זוגות צעירים ואוסרות למכור את הדירה 5 שנים כך שזה לא באמת משפיע על המחיר).
כמובן שאם מחיר הקרקע ירד, תהיה ירידה גם בפרמטרים הללו, הטענה שלי היא שעליה של 30% במחיר הקרקע היא טבעית בהתחשב באינפלציה ובעליה ההיסטורית של מחירי הדירות (2.12 ראלית).

2. גם על פי טענתך זה לא מסביר זינוק של 46%. אני טוען שזה התייקרות עלויות בניה, וגם זה שהיום בונים דירות יפות יותר, גדולות יותר + מעלית + לובי עם חדר כושר + חניה + עיצוב אדריכלי ברמה גבוהה יותר. +++ זוהי דעתי באישית והבלתי מקצועית.
המשפט הזה שלי מהתגובה הקודמת - "עלייה כזו אמורה להביא לעלייה במחיר הדירות של בערך 8%"
הוא בפרוש טעות. תודה על התיקון.