שכירות או משכנתא?

[ע.מדי]

זה

מדהים איך אני מצליח לקשר את כל מה שכתבת למניות דיבידנד 1 ל-1

לא חוכמה יש לך one-track-mind

 

[CarpeDiem]

בהינתן שאנשים לא מעוניינים לחיות בשכירות כל החיים, אלא לקנות דירה מסיבות לא כלכליות בהכרח (נוחות, יציבות), האם עדיף להמתין בשכירות לירידת מחירים או לקנות כבר עכשיו?

 

[רובי1]

בהינתן שאנשים לא מעוניינים לחיות בשכירות כל החיים, אלא לקנות דירה מסיבות לא כלכליות בהכרח (נוחות, יציבות), האם עדיף להמתין בשכירות לירידת מחירים או לקנות כבר עכשיו?

1. אפילו שר האוצר לא מצליח לענות על זה.
2. זה לא שונה מלתזמן את השוק, ולכן כמו שבשוק ההון לא היית מחכה אלא משקיע עכשיו, כי אתה לא יודע לתזמן את השוק. אולי גם פה זוהי התשובה.

 

[ע.מדי]

@CarpeDiem,
כשמשקיעים במניות בשלב הכניסה כדי להימנע ממשבר פתאומי הרבה פעמים ממליצים להיכנס בהדרגתיות ובסיכון נמוך ואם הזמן לשנות מודל למודל הרצוי
הצרה שבקניית דירה למגורים העיסקה די גדולה ואי אפשר להיכנס בהדרגתיות.
זו פשוט דילמה

 

[CarpeDiem]

1. אפילו שר האוצר לא מצליח לענות על זה.
2. זה לא שונה מלתזמן את השוק, ולכן כמו שבשוק ההון לא היית מחכה אלא משקיע עכשיו, כי אתה לא יודע לתזמן את השוק. אולי גם פה זוהי התשובה.

קצת בעייתי להשוות את המצב בשוק הנדל״ן לשוק ההון. כשאתה קונה דירה במדינה אחת, בעיר אחת, בבניין אחד, אתה משקיע את כל ההון שלך על ״מנייה״ אחת בלבד. מה עוד ש״המנייה״ (=דירה), נסחרת במכפילים מאוד גבוהים (140-150 משכורות לדירה). כמובן שהנכס לא נזיל במיוחד, ואם המצב הביטחוני-כלכלי ידרדר, ויפיל את שוק הנדל״ן, דווקא האנשים עם המזומנים (עדיף עם הרבה דולר ויורו) יהיו בעלי יתרון מכריע על פני בעלי החוב הממושכנים.
כשאתה משקיע בשוק ההון, אתה משקיע את כספך במגוון רחב של שווקים וחברות ושומר על רכיב מסויים של אג״ח מדינה/מזומן למתן תנודתיות.
כמובן שהאחזקות בשוק ההון נזילות.

 

[yossik]

בהינתן שאנשים לא מעוניינים לחיות בשכירות כל החיים, אלא לקנות דירה מסיבות לא כלכליות בהכרח (נוחות, יציבות), האם עדיף להמתין בשכירות לירידת מחירים או לקנות כבר עכשיו?

לדעתי, אם רוכשים נכס למגורים אז עניין המחיר פחות רלוונטי בהנחה שאין מינוף או מינוף קטן כדי להשלים את החסר לשיפוצים, החלפת רהיטים, הובלה, עו"ד, סוכן - סכומים שנעים בין 50-20K אם אנחנו צנועים.
יצחקו עלי שהכללתי סוכן נדל"ן במשוואה אבל ישראלים רבים חושבים שהם אובר-חוכם והם יודעים הכל, אין להם מושג עד כמה סוכן יכול לחסוך ימבה כסף ע"י ניהול משא ומתן ענייני ומציאת מציאות ו/או הזדמנויות. אבל נעזוב את זה כרגע.
עד כמה מחיר הדירה יכול לעלות/לרדת כל שנה, 2%?
ואם זה למגורים לזוג צעיר או בגיל השני כמעט ברור שזו לא תהייה הדירה האחרונה שלהם.
ולכן אם ערך הנכס ירד אז גם מחיר הנכס החלופי בעתיד ירד וההיפך.
ז"א שלמעשה זה שמירת ערך הכסף למעט אם משכנתם עצמכם לדעת.

 

[רובי1]

קצת בעייתי להשוות את המצב בשוק הנדל״ן לשוק ההון. כשאתה קונה דירה במדינה אחת, בעיר אחת, בבניין אחד, אתה משקיע את כל ההון שלך על ״מנייה״ אחת בלבד. מה עוד ש״המנייה״ (=דירה), נסחרת במכפילים מאוד גבוהים (140-150 משכורות לדירה). כמובן שהנכס לא נזיל במיוחד, ואם המצב הביטחוני-כלכלי ידרדר, ויפיל את שוק הנדל״ן, דווקא האנשים עם המזומנים (עדיף עם הרבה דולר ויורו) יהיו בעלי יתרון מכריע על פני בעלי החוב הממושכנים.
כשאתה משקיע בשוק ההון, אתה משקיע את כספך במגוון רחב של שווקים וחברות ושומר על רכיב מסויים של אג״ח מדינה/מזומן למתן תנודתיות.
כמובן שהאחזקות בשוק ההון נזילות.

אני ממש, אבל ממש לא מבין אותך.
פירטת יפה מאוד מדוע לא כדאי לקנות דירה. מצוין. אבל בתגובה הקודמת שלך הנחת שאדם כן רוצה לקנות. השאלה הייתה רק אם כדאי לקנות עכשיו או כדאי לחכות. על זה עניתי שאיש לא יוכל לדעת האם מחירי הדירות ירדו או יעלו. כפי שאיש לא יוכל לקבוע בוודאות שמחירי המניות ימשיכו לעלות בטווח הקרוב.
לא היה בדברי שום השוואה בין הסיכון בהשקעה בנדל"ן לבין הסיכון בהשוואה במניות.

 

[doc29]

יודע

טוב נראה לי שכל מה שאמרת מדגיש את הצורך של להשתפשף בשטח. לראות הרבה דירות ולהתרשם ולהתנסות באינטראקציות עם מוכרים ומתווכים תוך מזעור עלויות בשלב הלמידה.
אני לא מתכוון לרכוש כל עוד המחירים ברמה הנוכחית שלהם, אבל רוצה להיות מוכן למתי שהם ירדו.

 

[רובי1]

טוב נראה לי שכל מה שאמרת מדגיש את הצורך של להשתפשף בשטח. לראות הרבה דירות ולהתרשם ולהתנסות באינטראקציות עם מוכרים ומתווכים תוך מזעור עלויות בשלב הלמידה.

בהחלט.

אני לא מתכוון לרכוש כל עוד המחירים ברמה הנוכחית שלהם, אבל רוצה להיות מוכן למתי שהם ירדו.

מדוע אתה חושב שהם ירדו?
מלבד באזוריים מסוימים, שגם היום הם לא המקומות שמשקיעי נדל"ן הולכים אליהם, אני לא מעלה בדעתי סיבה להניח שמחירי הדיור ירדו. כמובן אא"כ יקרו דברים בלתי צפויים לחלוטין. (מיתון קשה מאוד, מלחמה כוללת בעלת השלכות דרמטיות על הכלכלה הישראלית וכדו').

 

[doc29]

בכל מקרה עדיף להתחיל קל ולראות איך מסתדרים

נראה לי טיפ מעולה לקניה ראשונה וגם מוריד הרבה מהלחץ.

 

[doc29]

מדוע אתה חושב שהם ירדו?

כי הם מאוד גבוהים באופן בועתי לפי מה שאני רואה ואני חושב שמרכיב ניכר מזה הוא לא רציונלי. יש כיום טרנד והייפ סביב הנושא כך שהתמחטר מאוד גבוה. קראתי הערכות דומות של לא מעט אנשים והבנתי שגם במשרד האוצר יש הערכה כזו. בנוסף יש כרגע שר אוצר עם הנחישות והכלים יותר מאי פעם לגרום לזה. שלישית להבנתי מחירי הנדלן מתנהגים היסטורית באופן מחזורי כך שירידה אמורה לבוא מתישהו. רביעית אני חושב ששוק הדיור הרבה פחות יעיל ורציונלי משוק המניות. אני מסכים שברוב המקרים הזמן הנכון להיכנס לשוק הוא תמיד עכשיו. אבל כאן זה סוג של מקרה קיצון בעיניי. בכל מקרה כל הכסף שלי מושקע ומייצר עוד כסף כך שאני לא ממהר בינתיים.

 

[doc29]

אם רוכשים נכס למגורים אז עניין המחיר פחות רלוונטי

אני התכוונתי דירה להשקעה ולא למגורים. וכאן דווקא כל הקטע זה המינוף...

 

[רובי1]

כי הם מאוד גבוהים באופן בועתי לפי מה שאני רואה ואני חושב שמרכיב ניכר מזה הוא לא רציונלי. יש כיום טרנד והייפ סביב הנושא כך שהתמחטר מאוד גבוה.

1. יש היום מחסור בדירות בארץ, (ע"פ הגורמים המקצועיים במשרד הבינוי והאוצר) משרד הבינוי לא עומד ביעדי השיווק שהוא מציב לעצמו. זה הרי טבעי שכשיש מחסור המחירים יהיו גבוהים. עכשיו השאלה, האם אתה חושב שפתאום יבנו פה המון דירות שיענו על הביקוש - אולי. אבל אולי לא.
2. בפריפריה מחיר הקרקע במכרזים נמוך מאוד מאוד, המחיר הגבוה לדעתך הוא מחיר הבניה ורוחי הקבלן (שהם בדרך כלל לא גבוהים). עכשיו, בשביל שהמחיר ירד צריך להוריד את עלות הבניה - יתכן שזה יקרה אני לא מומחה בזה אבל מניין הביטחון שלך?

הבנתי שגם במשרד האוצר יש הערכה כזו. בנוסף יש כרגע שר אוצר עם הנחישות והכלים יותר מאי פעם לגרום לזה.

אתה סותר את עצמך. אם הערכות האוצר היו שהמחירים ירדו, הם לא היו עושים את כל המאמצים הללו כדי להוריד אותם.אלא מחכים שהמחיר ירד לבד.

שלישית להבנתי מחירי הנדלן מתנהגים היסטורית באופן מחזורי כך שירידה אמורה לבוא מתישהו

נכון. אבל גם בשוק ההון יש מידי פעם נםילות אז למה אתה לא מחכה עד לנפילה בשוק ההון? כי אתה יודע שאין לך מושג מתי זה יבוא. אותו דבר כאן. יש לי חבר שחיכה ב2009 שהמחירים ירדו. הוא עדיין מחכה.

בכל מקרה כל הכסף שלי מושקע ומייצר עוד כסף כך שאני לא ממהר בינתיים.

100%

אבל כאן זה סוג של מקרה קיצון בעיניי

כשמסתכלים על המדד מ1967 ועל קו המגמה, זה לא נראה מקרה קיצון.
http://www.moch.gov.il/meyda_statisti/madadey_diyur/Pages/madadey_diyur.aspx

 

[דגגגג]

בהחלט.

מדוע אתה חושב שהם ירדו?
מלבד באזוריים מסוימים, שגם היום הם לא המקומות שמשקיעי נדל"ן הולכים אליהם, אני לא מעלה בדעתי סיבה להניח שמחירי הדיור ירדו. כמובן אא"כ יקרו דברים בלתי צפויים לחלוטין. (מיתון קשה מאוד, מלחמה כוללת בעלת השלכות דרמטיות על הכלכלה הישראלית וכדו').

את הדברים האלה אתה לא רואה קורים?

 

[רובי1]

את הדברים האלה אתה לא רואה קורים?

אתה רואה אותם קורים בוודאות?
הרי כשאתה מחכה ולא קונה יתכן שהמחיר ירד ואז תרוויח ויתכן שהמחיר יעלה ואז תפסיד מנין הביטחון לחכות?
מלבד זאת, משקיע נדל"ן מסתכל בעיקר על מחירי השכירות, לא אמור להפחיד אותו שהמחיר ירד.

 

[doc29]

זה הרי טבעי שכשיש מחסור המחירים יהיו גבוהים.

אבל המחסור בדירות כל כך הוחמר באופן שיצדיק את העליות במחירים?

עכשיו, בשביל שהמחיר ירד צריך להוריד את עלות הבניה - יתכן שזה יקרה אני לא מומחה בזה אבל מניין הביטחון שלך?

אני עוד פחות מומחה אבל שוב אני טוען שמרכיב ניכר מגובה המחירים לא טמון בסיבות רציונליות כמו העלויות שפירטת.

אתה סותר את עצמך. אם הערכות האוצר היו שהמחירים ירדו, הם לא היו עושים את כל המאמצים הללו כדי להוריד אותם.אלא מחכים שהמחיר ירד לבד

איך שאני מבין את זה החשש באוצר הוא מהתפוצצות הבועה שילווה בחדלות פרעון של הרבה מהאנשים ועוד הרבה דברים שליליים שבטח נלווים לזה. במובן זה הם מנסים לכווץ לאט לאט את הבלון על ידי הורדת המחירים באמצעים מהותיים ורציונליים.

נכון. אבל גם בשוק ההון יש מידי פעם נםילות אז למה אתה לא מחכה עד לנפילה בשוק ההון? כי אתה יודע שאין לך מושג מתי זה יבוא. אותו דבר כאן. יש לי חבר שחיכה ב2009 שהמחירים ירדו. הוא עדיין מחכה.

תראה קודם כל אני לא יודע אם הכללים שתקפים לשוק ההון תקפים גם לנדלן.
ששנית, אני מתכנן בגדול לקנות דירה עם משכנתא לטווח של 10 עד 15 שנים סדר גודל. בטווחים כאלה יש משמעות לדעתי לנסות להבין האם אנחנו בנקודת קיצון כלשהי כי נקודת הסיום היא לא בטווח ארוך של 20 שנה פלוס. תבין ברור לי שאין לדעת מה יקרה אבל אני לא רוצה לספוג הפסד קטסטרופלי.

לגבי החבר זה קצת לא ברור לי כי 2009 הייתה די בסמוך לכמה שנים של ירידות לא? בכל מקרה עדיין לא ברור שהוא טעה, כי אם הנפילה בשוק הדיור תהיה עוד 3 או 4 שנים ובדיוק אז הוא יסיים את המשכנתא הוא יאבד המון מהרווח שיכול היה להיות לו.

כשמסתכלים על המדד מ1967 ועל קו המגמה, זה לא נראה מקרה קיצון.

קודם כל חסרה פה עוד שנה של עלייה במחירים. ולי זה כן נראה די קיצוני. יותר מזה, הקיצוניות נובעת בבועתיות וחווסר רציונליות של המצב כפי שאני רואה אותה.

אולי אחרי שאקרא קצת יותר אגיע לתובנות אחרות.
דרך אגב, המחבר של נדל"ן בג'ינס כותב גם כן שכדאי לא לקנות בתקופה של מחירים מאוד גבוהים.

 

[דגגגג]

אסון טבע - כן
משבר כלכלי - כן
מלחמה - כן

אני לא יודע מתי ואיפה הם יקרו ובגלל זה אני משקיע בפיזור עולמי ובנכסים בעלי קורולציה נמוכה.

 

[CarpeDiem]

אני ממש, אבל ממש לא מבין אותך.
פירטת יפה מאוד מדוע לא כדאי לקנות דירה. מצוין. אבל בתגובה הקודמת שלך הנחת שאדם כן רוצה לקנות. השאלה הייתה רק אם כדאי לקנות עכשיו או כדאי לחכות. על זה עניתי שאיש לא יוכל לדעת האם מחירי הדירות ירדו או יעלו. כפי שאיש לא יוכל לקבוע בוודאות שמחירי המניות ימשיכו לעלות בטווח הקרוב.
לא היה בדברי שום השוואה בין הסיכון בהשקעה בנדל"ן לבין הסיכון בהשוואה במניות.

אני הנחתי שאדם כן רוצה לקנות בסופו של דבר. הוא יכול להמתין כמה שנים בשכירות אם יחשוב שמחירי הדירות גבוהים מדי וצפויים לרדת בטווח הזמן המידי.
יש הגיון בלנסות לתזמן את שוק הדיור כמו שיש הגיון בלתזמן מחיר של מניה ספציפית.
אין הגיון בלתזמן את שוק הדירות אם יש לך 1000 דירות בכל רחבי העולם, כמו שאין הגיון לתזמן את שוק ההון אם יש לך 1000 מניות שמייצגות נאמנה את הכלכלה העולמית.

 

[Leo]

מדהים איך אני מצליח לקשר את כל מה שכתבת למניות דיבידנד 1 ל-1

גם הסתכלות על צבע מתייבש מזכירה לך מניות דיבידנד

 

[doc29]

מלבד זאת, משקיע נדל"ן מסתכל בעיקר על מחירי השכירות, לא אמור להפחיד אותו שהמחיר ירד.

למה אבל? אם קניתי דירה ששווה מיליון שקל ב-500K ועוד משכנתא של 500K ושכר הדירה משלם את ההחזרים: אחרי 15 שנה, הדירה שווה רק 700K- במקום רווח של 100% עשיתי רווח של 40% בלבד, או במקום תשואה 4.7% שנתית- רק 2.3%.
מצד שני- אתה בטח תטען שכדאי לקנות דירה של 500K בלי משכנתא ולהשכיר אותה בניסיון להשיג את ה-5% הזה רק משכר דירה