שכירות או משכנתא?

[רובי1]

אבל במקרה שלי השתכנעתי שנדל"ן זה לא המקום הטוב ביותר לכסף.

100%.

אני יכול להעיד על מצבי שלי שאחרי שכלול התשואה שלי מהדירה (מחירה יותר מהכפיל את עצמו) והשכירות שקיבלתי ממנה עדיין משקיע מניות דיבידנד היה מייצר לעצמו תשואת יתר של כמעט ערך הדירה המקורי מול התשואה שאני השגתי.

לא טענתי שבנדל"ן משיגים תשואה גבוהה יותר, אלא שמשיגים תשואה יפה מאוד. ויש כאלה שקשה להם עם התנודתיות של שוק ההון, ולהם מתאים יותר השקעה בנדל"ן. אני חושב גם שחשוב שזה יהיה חלק מהתיק כחלק מפיזור.

 

[ליברל]

אני אחזור קצת אחורה לשאלה של פותח השרשור @yonibe, שהיא שונה מהשאלה שעליה רוב התשובות כאן עונות.

השאלה היא האם לקנות דירה למגורים או לשכור. בהתעלם משיקולים אמוציונלים, אני טוען שב99% מהמקרים התשובה הברורה היא שעדיף לשכור.

התשואה על שכירות של דירות שבהן רוב אנשי מעמד הביניים ירצו לגור בהן היא נמוכה מאוד, לרוב באיזור ה3%. במקרה כזה עדיף לשכור (בהנחה כמובן שההון העצמי מושקע באפיקים מניבים).

היתרונות העיקריים בקניית דירה:

1. השוק הוא לא שוק יעיל, בניגוד לשוק ההון (בצורה גסה). כלומר, ישנם אנשים אם יתרון יחסי ע״פ אנשים אחרים. לדוגמא, מידע פנים ע״י הכרת השוק היטב ותוכניות הפיתוח. בנוסף, יש אנשים שהמקצוע שלהם מקנה יתרון נוסף - אדריכלים, עו״ד, שמאים, מתווכים וכד׳.
2. היכולת למנף את ההון. כאן זה ברור. מי שהתשואה על הנכס גדולה מהתשואה על הריבית, משתלם לו המינוף (כמובן שהחיסרון הוא שאת התשואה על הנכס יודעים רק בדיעבד). גם כאן, מבחינת החשבונאות, צריך לשים לב שהתשואה שמחשבים על ההון בהינתן מינוף נכונה רק ליום הראשון. בכל תשלום, ״מכריחים״ לשלם לא רק ריבית אלא גם חלק מהקרן, ולכן אחוז המינוף הולך ויורד לאורך החודשים עד שהוא מגיע לאפס. לכן, התשואה האמיתית על ההון היא איפשהו בין החישוב הממונף לחישוב הלא ממונף.

רוב היתרונות האלא ״נאכלים״ ע״י התשואה הנמוכה, גם היסטורית וגם כיום, על דירות במיקום טוב ובגודל סביר. הסיפור שונה לחלוטין כשמדברים על דירות להשקעה.

 

[YossiN]

ה2 אגורות שלי (גלוי נאות- אני בעל מקצוע בתחומי הכספים והכלכלה):

בדקתי את הענין כמה עשרות פעמים, על דירות שונות, בהנחות שונות, ברמות סיכון שונות של השקעה. התשובה הכלכלית כמעט חד- משמעית: כדאי לגור בשכירות כל החיים ולחסוך את הכסף.

אבל, כאשר הצעתי לזוגתי שזה מה שנעשה- היא הטילה וטו. היא רצתה בית "שלה", ועמדה על כך בכל תוקף כך שהייתי צריך לבחור בין רווח של כמה מאות אלפי שקלים לבין זוגתי. שלושה ניחושים מה בחרתי (נשואים: אתם לא צריכים כל כך הרבה אפשרויות, נכון?)

 

[ע.מדי]

ה2 אגורות שלי (גלוי נאות- אני בעל מקצוע בתחומי הכספים והכלכלה):

בדקתי את הענין כמה עשרות פעמים, על דירות שונות, בהנחות שונות, ברמות סיכון שונות של השקעה. התשובה הכלכלית כמעט חד- משמעית: כדאי לגור בשכירות כל החיים ולחסוך את הכסף.

אבל, כאשר הצעתי לזוגתי שזה מה שנעשה- היא הטילה וטו. היא רצתה בית "שלה", ועמדה על כך בכל תוקף כך שהייתי צריך לבחור בין רווח של כמה מאות אלפי שקלים לבין זוגתי. שלושה ניחושים מה בחרתי (נשואים: אתם לא צריכים כל כך הרבה אפשרויות, נכון?)

אני עשיתי בדיקה לאחור
הדירה הראשונה עשתה נומינלית 10.5%
לאחר שהחלפנו הדירה השניה התשואה על הנכס היא כ 7.5% נומינלית
זה לא חוכמה כי זה מצב השוק היום
אבל שכד שנחסך הוא כ 2.6% ראלית וגם אם השוק ירד כנראה ישראלית ההשקעה תהיה כ 4.7% .
כמובן שזה רק דוגמא, בתנאים אחרים היינו סופגים הפסד . בנוסף תמיד יכל להגיע משקיע שיטען שהוא עושה 10% ריאלית.
השורה התחתונה היא שבקניה זהירה העיסקה של רכישת בית למגורים או שכירות יכולה להיות משתלמת. אבל ככל הנראה בתשואה סולידית של כ 5% ראלית.
עדיף להיכנס לעסקאות כאלה עם לפחות 60-70 אחוז הון . ועדיף למי שמשקיע כסף בדירה להשכרה שלא ישים את כל הונו שם, מי שעושה זאת פוגע בפיזור ההשקעות שלו
כמובן שיתכן שזה העיסוק המקצועי שלו ואז מדובר בהתמקצעות. אבל משקיע רגיל עדיף שלא ישים את כל הונו במניה בודדת,אגח בודד,או דירה אחת להשכרה.

 

[wa11a]

ישנם בארץ שכונות עם דירות בנות 50 שנה ואפילו 70 שנה, וערכם לא פחות מהרבה דירות חדשות. אולי זה מוזר אבל זה המצב. מה שכן צריך, זה שיפוץ של הדירה. ואכן לקחתי בחשבון 10,000 ש"ח שיפוץ בתום 10 שנים.

10 אש"ח לשיפוץ ? למה בדיוק זה מספיק ?
צבע - 2000
החלפת צנרת (מתישהו במהלך עשרות שנים תצטרך), 1000 ש"ח לנקודה (לפעמים יותר) בבית יש בערך 10 - 10000
החלפת צנרת שברת בלטות צריך ריצוף - לפי מטרים אבל לא תצא בפחות מ- 100 ש"ח למטר כולל התקנה
שיפוץ למטבח כי בטח כבר נרקבו הארונות עוד כמה אלפים
לא מזמן חבר שיפץ את השירוקלחת, זה עלה לו 12 אלף ש"ח.

 

[ע.מדי]

10 אש"ח לשיפוץ ? למה בדיוק זה מספיק ?
צבע - 2000
החלפת צנרת (מתישהו במהלך עשרות שנים תצטרך), 1000 ש"ח לנקודה (לפעמים יותר) בבית יש בערך 10 - 10000
החלפת צנרת שברת בלטות צריך ריצוף - לפי מטרים אבל לא תצא בפחות מ- 100 ש"ח למטר כולל התקנה
שיפוץ למטבח כי בטח כבר נרקבו הארונות עוד כמה אלפים
לא מזמן חבר שיפץ את השירוקלחת, זה עלה לו 12 אלף ש"ח.

בדכ בעלי דירה מבטחים את הנכס תלוי בשווי זה נע בין 400 ל 1500 שח לחודש כולל רעידות אדמה ונזקי מים ונזק לצד ג

 

[wa11a]

בדכ בעלי דירה מבטחים את הנכס תלוי בשווי זה נע בין 400 ל 1500 שח לחודש כולל רעידות אדמה ונזקי מים ונזג לצד ג

הביטוח עוזר כשיש פיצוץ. מגיעה נק' זמן שכדאי שתחליפי צנרת בעצמך ולא תחכי שכל פעם צינור אחר בבית יתפוצץ.
יש סימנים בבית לכף שהצינורות הקיימים "מזיעים".

 

[doc29]

נשמע שהמסקנה העיקרית היא שעבור משקיע רציונלי וגם שקול, הכי טוב לפזר בין תיק השקעות מכובד לבין כן לקנות בית עם משכנתא. מצד שני, מי שיש לו כסף לשני הדברים כנראה במצב לא רע בכל מקרה.

 

[ע.מדי]

@doc29 ,
הבעיה אצלנו היא שבדירה הראשונה לא הבננו את רמת הסיכון שהיינו בה, כי וויתרנו לגמרה על נזילות והיינו צריכים להחזיר הלוואות תוך הגדלת חיסכון (השתמשנו בהלוואות הקבלן כדי לקחת הלוואה באיחור והקטנתה תוך חיסכון מקסימלי של 70% מהנטו תוך כדי)
אם היינו נכנסים לקשיי נזילות (אובדן עבודה)
היינו בברוך כי יותר "קשה" לקבל הלוואה כמובטל מאשר לפרוס הלוואה לטווח ארוך יותר כשאתה מתקשה בהחזר.
הצעד הבא (הדירה הבאה)היה ממש קל יותר כי ההפרש היה ממש קטן ולא פגע בהון שכבר צברנו

 

[Edward]

בעניין אחד אני לא סגור אף פעם. האם זה שאני גר בשכירות עולה בקנה אחד עם נושא החסכון? האם עדיף לקנות בית?
אני ראיתי פה דיונים קודמים בעניין ועדיין לא הצלחתי לגבש דעה. לאחרונה אנחנו נוטים יותר לכיוון של לקנות בכל זאת בית ראשון והתחלנו לברר על הלוואות בנקים של בנק הפועלים והאמת שכל העניין מלחיץ אותי. אני, שרגיל לצרוך מה שצריך, ולקנות רק מה שאני מסוגל לשלם עליו, פתאום שוקל להיכנס להרפתקה שכזאת. בקיצור - אשמח לדעות לכאן ולכאן.

הגרושי וחצי שלי בנושא:

בעולם מושלם, ברור לחלוטין שלהיות בעלים של בית זה לא משתלם כלכלית.

יש היום אפיקי השקעה אטרקטיביים בהרבה בסיכון נמוך יותר, בלי להעמיס על עצמך חוב, בלי להיות חשוף למיסוי מטורף ובלתי צפוי (ראו ערך בתים חסרי ערך בדטרויט), עם נזילות מושלמת, עם אפשרות למכור חלק מהתיק שלך ולא את כל הבית, ללא עלויות תחזוקה, בלי עלויות עסקה גבוהות על מכירה.

אבל.

לרוב האנשים אין מספיק סדר עדיפויות, משמעת, אינטליגנציה, ידע, ואומץ כדי לנצל את זה. יוסיק כאן הוא יוצא דופן מבחינה זו ועשה בדיוק את מה שצריך לעשות - להשקיע את הכסף בהשקעה נורמלית הממקסמת תשואה מול סיכון, ובמקביל לגור בשכירות.

ממש לא נכון.
גרתי בשכירות עד גיל מבוגר, שילמתי שכירות והיה זניח כי התאמתי את מקום העבודה להיצע הדירות הזולות יותר לפי מיקום גאוגרפי.
השכירות ששלימתי היתה כ 50% ממה שידידי שילמו על משכנתא.
בסופו של דבר אני גר עכשיו בדירה נקיה משיעבוד שנקנתה במזומן.
קניתי את הדירה מצבירת רווחים של ההשקעות שלי ועדיין התיק שלי יתמוך בי לעת זיקנה ואת הדירה אריש לילדים.

אז לשאלתך, התשובה היא שזה תלוי בך. אם ההשקעה הכי טובה שאתה מסוגל למצוא היא דירה למגורים (אולי 2.5% תשואה ריאלית נטו באיזורי ביקוש), לך על זה וטובה שעה אחת קודם. אבל אם זה אפשרי מבחינתך להשקיע במשהו קצת יותר אטרקטיבי ב-20 השנים הקרובות, אז אין ספק שרכישת דירה היא לא אופטימלית לעתידך הכלכלי.

כדי לסבר את האוזן, אם תעשה 6% תשואה שנתית ריאלית במקום 2.5% במשך 20 שנה, הכפלת את כספך (או מספר הדירות שלך).

 

[yossik]

כדי לסבר את האוזן, אם תעשה 6% תשואה שנתית ריאלית במקום 2.5% במשך 20 שנה, הכפלת את כספך (או מספר הדירות שלך).

אני מבין אותך בפאן המספרי של תשואות.
התשובה שלי היא שזה תלוי בגיל.
אני כבר פרשתי מעבודה ולכן אין לי צורך להחליף מקום מגורים כול מספר שנים בהתאם למקום העבודה.
עכשיו יש לי דירה שהיא נקראת "בית" וממשיך לשמר את ההשקעות שלי.
זוג צעיר שמחליט לקנות דירה למגורים או להשקעה משלם ב 25 שנים לבנק מס כבד, אני לא שילמתי את המס הזה וההפרש הלך להשקעות וחיסכון - אני חושב שאנחנו מסכימים בנקודה הזו.
אל תשכח גם כשקונים דירה ממושכנת משלים גם ריבית וגם קרן (בלוק אחר בלוק, אחר בלוק) וכשמתקדמים בציר הזמן החלק הכספי שלך בדירה עולה ולכן התשואה יורדת בהתאם...

 

[YossiN]

אני עשיתי בדיקה לאחור
הדירה הראשונה עשתה נומינלית 10.5%
לאחר שהחלפנו הדירה השניה התשואה על הנכס היא כ 7.5% נומינלית
זה לא חוכמה כי זה מצב השוק היום
אבל שכד שנחסך הוא כ 2.6% ראלית וגם אם השוק ירד כנראה ישראלית ההשקעה תהיה כ 4.7% .
כמובן שזה רק דוגמא, בתנאים אחרים היינו סופגים הפסד . בנוסף תמיד יכל להגיע משקיע שיטען שהוא עושה 10% ריאלית.
השורה התחתונה היא שבקניה זהירה העיסקה של רכישת בית למגורים או שכירות יכולה להיות משתלמת. אבל ככל הנראה בתשואה סולידית של כ 5% ראלית.
עדיף להיכנס לעסקאות כאלה עם לפחות 60-70 אחוז הון . ועדיף למי שמשקיע כסף בדירה להשכרה שלא ישים את כל הונו שם, מי שעושה זאת פוגע בפיזור ההשקעות שלו
כמובן שיתכן שזה העיסוק המקצועי שלו ואז מדובר בהתמקצעות. אבל משקיע רגיל עדיף שלא ישים את כל הונו במניה בודדת,אגח בודד,או דירה אחת להשכרה.

בסדר
בכמה זמן עשתה הדירה "הראשונה" את התשואה הנומינלית של ?10.5%
כמה זמן אתם מחזיקים את הדירה השניה (עוד לא מכרת ולכן אתה לא יודע את התשואה ה"אמיתית")?

בוא נוריד מהמחיר תיקונים משמעותיים שאם הבית היה בשכירות, זה היה באחריות בעל הבית?
מה מבנה ההון שהיה לכם ברכישת הדירות?

 

[doc29]

@doc29 ,
הבעיה אצלנו היא שבדירה הראשונה לא הבננו את רמת הסיכון שהיינו בה, כי וויתרנו לגמרה על נזילות והיינו צריכים להחזיר הלוואות תוך הגדלת חיסכון (השתמשנו בהלוואות הקבלן כדי לקחת הלוואה באיחור והקטנתה תוך חיסכון מקסימלי של 70% מהנטו תוך כדי)
אם היינו נכנסים לקשיי נזילות (אובדן עבודה)
היינו בברוך כי יותר "קשה" לקבל הלוואה כמובטל מאשר לפרוס הלוואה לטווח ארוך יותר כשאתה מתקשה בהחזר.
הצעד הבא (הדירה הבאה)היה ממש קל יותר כי ההפרש היה ממש קטן ולא פגע בהון שכבר צברנו

כל הדיון הזה עשה לי חשק ללמוד על נושא הנדל"ן ולהיות מוכן להזדמנות (ירידת מחירים שתהיה בתקווה במחירי הנד"לן בארץ. עד אז נראה לי שזה לא רעיון חכם להיכנס). יש למישהו המלצה פרט ל"נדל"ן בג'ינס?"?

 

[ע.מדי]

בסדר
בכמה זמן עשתה הדירה "הראשונה" את התשואה הנומינלית של ?10.5%
כמה זמן אתם מחזיקים את הדירה השניה (עוד לא מכרת ולכן אתה לא יודע את התשואה ה"אמיתית")?

בוא נוריד מהמחיר תיקונים משמעותיים שאם הבית היה בשכירות, זה היה באחריות בעל הבית?
מה מבנה ההון שהיה לכם ברכישת הדירות?

אני בהחלט לא חושב שהעיסקה שלי מייצגת
זו היתה דוגמא שכל מקרה לגופו
בלי להיכנס להצהרת הון שאני לא חייב לתת כאן
הדירה הראשונה הוחזקה 7 שנים
והשניה מעל 4 (ואין לנו כוונה לעבור)
ההון שלנו היה > מ 60% בדירה הראשונה
בדירה השניה 100% (תמורת הדירה הראשונה ועוד סכום שהיה פחות מרבע התמורה על מחירת הדירה הראשונה)
אז יש רווח בנדלן, הרווח לא מובטח (אנחנו רכבנו על טרנד של עליית מחירים במזל)
הסיבה שלנו לקניית דירה היא נוחות ואייכות חיים משפחתית

נכון שרכיב הנדלן מאוד משמעותי בנכסים שלנו
יותר ממה שהייתי רוצה (אידאלית לדעתי זה צריך להיות 20% אבל אני לא מולטי מליונר)
אבל עובדתית הדירה לא מכבידה על חיינו ולא פוגעת בשרידות הכלכלית. בשלב מסויים בחיינו היינו מואסים בשכירת דירה (גיל 67?)
אז עשינו זאת קודם
מי שמעוניין רק בתוחלת תשואה גבוהה ל20 שנה
יראה בזה ביזבוז. אני רואה בזה חלק במארג החיים המשפחתי עם תשואה לא היסטרית אבל גם תיק ההשקעות שלי אינו רק מנייתי , זה סוג של פיזור סיכונים (מודה שלא מושלם, מיקום גאוגרפי ספציפי "מניה" בודדת אחוז ניכר מתיק ההשקעות)
ועדייו, "מחיקה" של ערך הדירה לא תשנה את חיינו
(לא מחיקת הדירה פיזית רק את ערכה)
כלומר אנחנו לא נצא לחגוג את זה במסעדה
אבל בכל פרמטר פיננסי זה לא ישנה לנו.

מי שמחליט לקנות דירה למגורים לא מבצע טעות כלכלית (בייחוד אם אינו חובב סיכון)
ובלבד שידאג למודל ההחזר שלו ואפילו ישמור הון עצמי לימי גשם כדי שלא יקלע לקשיי נזילות
בייחוד אם מדובר על חוב של 15 ומעלה שנים.

 

[yossik]

טוב, הדיון מאלף ואני חושב שמיצי אותו.
למה? כי נראה לי שהחברים ברובם מבוצרים בדעתם.
מבחינתי אני אסכם מה שראיתי כאן.
בגדול יש 3 קבוצות.
- זגות צעירים שרק פרחו מהקן.
אצה דרכם בגלל לחצים חברתיים, שיחות מדורת השבט סלוניות ובעיקר מההורים שדוחפים אתם לקנות בלוקים ואז רצים לקנות דירת מגורים.
המספרים היבשים מראים שעדיף לגור בשכירות. שכירות מנטרלת את אבן הריחיים מהצוואר ומשאירה מזומן להשקעה שאחרי כ 25 שנים ניתן לרכוש 2 דירות, למה? כי אחרי 25 שנים משלמים ״מס בנק״ (הריבית על המשכנתא) ששווה את מחיר הדירה (בהנחה שהמינוף הוא כ 75%)
הייתרון הנוסף לשכירות הוא הגמישות והניידות ע״פ מקום העבודה.
- נדל״ן להשקעה.
אילו שרוכשים נדל״ן להשקעה מגיעים לתשואות נמוכות יחסית אבל בציר הזמן זה משתווה פחות או יותר למניות.
אז למה להתעסק עם הוצאות לא צפויות כמו תיקונים, החלפת מנורה, דירה ריקה בין חלופת דיירים, להתעסק עם בטחונות ומסרבי פינוי?
- רוכשי דירה במזומן ללא משכנתא.
מדלל באופן משמעותי את המזומן ונוצר מצב שיש דירה אבל ״שבכאילו״ מתחילים את החיים מ 0 חסכונות. נכון ולא נכון, למה?
אם רוכשים דירת יוקרה עם בריכה, ספא, שוער ועוד אז אכן מפוצצים את החסכונות, מקבלים דירה וחשבון הבנק שואף לאפס. אבל עדיין כול חודש יש חיסכון בשכ״ד וכול מה שנשאר לשלם זה אותו חשבון חשמל, ארנונה וועד בית.
האפשרות השניה לצאת מגוש דן ולהוזיל את מחיר הדירה ב 30-50% ואז נשארים עם דירה + חשבון בנק מרופד.

 

[סולידי]

אני לא מבין את ההבדל בין נדלן להשקעה לבין נדלן למגורים. נניח שאני קונה דירה, ונעזוב לרגע את מקורות המימון (הון, משכנתא).
באפשרות א אני עובר לגור בדירה הזאת. זו תחשב דירה למגורים.
באפשרות ב אני משכיר את הדירה ואז זו דירה להשקעה. ואז שוכר דירה דומה באותו בנין ואותה קומה ומשלם עבורה את אותו הסכום שאני מקבל כשכר דירה.
מישהו יכול להסביר לי מה ההבדל הכלכלי בין הדירה למגורים באפשרות א לבין הדירה להשקעה באפשרות ב?

מלבד זאת, באופן אישי כתבתי כבר בעבר שלי יש ניסיון טוב מאוד עם השקעה בנדלן:
מגרש שקניתי לפני כ-20 שנה הכפיל את ערכו פי 9 נומינלית מאז (על פי עסקאות דומות באזור, לא מכרתי).
בית שבניתי על המגרש לפני כ-17 שנה הכפיל את ערכו פי 2.5 נומינלית (על פי עלויות בניה למ"ר).

 

[ע.מדי]

אני לא מבין את ההבדל בין נדלן להשקעה לבין נדלן למגורים. נניח שאני קונה דירה, ונעזוב לרגע את מקורות המימון (הון, משכנתא).
באפשרות א אני עובר לגור בדירה הזאת. זו תחשב דירה למגורים.
באפשרות ב אני משכיר את הדירה ואז זו דירה להשקעה. ואז שוכר דירה דומה באותו בנין ואותה קומה ומשלם עבורה את אותו הסכום שאני מקבל כשכר דירה.
מישהו יכול להסביר לי מה ההבדל הכלכלי בין הדירה למגורים באפשרות א לבין הדירה להשקעה באפשרות ב?

מלבד זאת, באופן אישי כתבתי כבר בעבר שלי יש ניסיון טוב מאוד עם השקעה בנדלן:
מגרש שקניתי לפני כ-20 שנה הכפיל את ערכו פי 9 נומינלית מאז (על פי עסקאות דומות באזור, לא מכרתי).
בית שבניתי על המגרש לפני כ-17 שנה הכפיל את ערכו פי 2.5 נומינלית (על פי עלויות בניה למ"ר).

בנדלן למגורים אתה מרוויח לפי השבחת ערך הנכס (כמו הבית שלך שעשה נומינלית כ 5.5%)
בנדלן להשכרה יש לך נכס מניה זה כמו לקנות שוטפות בחנות ולקבל מדי חודש אחוז מהפדיון
אתה גם עשוי להרוויח על הניר משווי העסק הפיזי במכירה
וגם מקבל תזרים מזומנים.

 

[ע.מדי]

טוב, הדיון מאלף ואני חושב שמיצי אותו.
למה? כי נראה לי שהחברים ברובם מבוצרים בדעתם.
מבחינתי אני אסכם מה שראיתי כאן.
בגדול יש 3 קבוצות.
- זגות צעירים שרק פרחו מהקן.
אצה דרכם בגלל לחצים חברתיים, שיחות מדורת השבט סלוניות ובעיקר מההורים שדוחפים אתם לקנות בלוקים ואז רצים לקנות דירת מגורים.
המספרים היבשים מראים שעדיף לגור בשכירות. שכירות מנטרלת את אבן הריחיים מהצוואר ומשאירה מזומן להשקעה שאחרי כ 25 שנים ניתן לרכוש 2 דירות, למה? כי אחרי 25 שנים משלמים ״מס בנק״ (הריבית על המשכנתא) ששווה את מחיר הדירה (בהנחה שהמינוף הוא כ 75%)
הייתרון הנוסף לשכירות הוא הגמישות והניידות ע״פ מקום העבודה.
- נדל״ן להשקעה.
אילו שרוכשים נדל״ן להשקעה מגיעים לתשואות נמוכות יחסית אבל בציר הזמן זה משתווה פחות או יותר למניות.
אז למה להתעסק עם הוצאות לא צפויות כמו תיקונים, החלפת מנורה, דירה ריקה בין חלופת דיירים, להתעסק עם בטחונות ומסרבי פינוי?
- רוכשי דירה במזומן ללא משכנתא.
מדלל באופן משמעותי את המזומן ונוצר מצב שיש דירה אבל ״שבכאילו״ מתחילים את החיים מ 0 חסכונות. נכון ולא נכון, למה?
אם רוכשים דירת יוקרה עם בריכה, ספא, שוער ועוד אז אכן מפוצצים את החסכונות, מקבלים דירה וחשבון הבנק שואף לאפס. אבל עדיין כול חודש יש חיסכון בשכ״ד וכול מה שנשאר לשלם זה אותו חשבון חשמל, ארנונה וועד בית.
האפשרות השניה לצאת מגוש דן ולהוזיל את מחיר הדירה ב 30-50% ואז נשארים עם דירה + חשבון בנק מרופד.

ויש זוגות לא צעירים שרוכשים דירה במינוף נמוך אבל לא במימון מלא ולא קונים דירת יוקרה עם בריכה וספא
בקיצור יש הרבה אפשרויות.
המסר לקורא הוא לעשות שיעורי בית להבין את העלויות והסיכויים הגלויים והנסתרים שלך ולתכנן את רכישת הדירה למגורים או השקעה בצורה מושכלת.
החישובים הממוצעים מתייחסים לקונה סינטטי בסיטואציה סינטטית ...
דוגמאות אישיות נכונות לרוכש שביצע אותן בנקודת זמן מסויימת.
פשוט אין נכון מוחלט אבל בהחלט יש הרבה טעויות ברורות שאנשים מבצעים מעודף אופטימיות וחוסר מחשבה והבנה.
צריך גם לזכור שחובבי נדלן יראו תמיד את הפגעים של המניות (1929) וחובבי המניות יזהו היטב כשלים בנדלן (דטרויט 2008)

המציאות קצת יותר מורכבת משתי דוגמאות הקצה הנל, למרות שיש מה ללמוד מהן

 

[ליברל]

@סולידי, ההבדל בין דירה להשקעה לדירה למגורים:

1. כשקונים דירה למגורים, השיקול המרכזי הוא דירה שרוצים לגור בה. כשקונים דירה להשקעה, השיקול המרכזי הוא התשואה על ההון.
2. לכן, אם קונים דירה וגרים בה, בד״כ מקבלים תשואה נמוכה. אם קונים דירה ומשכירים אותה מקבלים תשואה פוטנציאלית יותר גבוהה.
3. התרגיל החשבונאי של הכסף מהדירה הולך לשכ״ד שבה אתה גר הוא תרגיל ולא יותר. לכסף אין שם וצבע, הוא פשוט כסף. אם מרוויחים פחות, אז מרוויחים פחות.
4. ולגבי ההצלחות שלך בתחום הנדל״ן - כל הכבוד. כפי שאמרתי, היתרון של שוק הנדל״ן על פני שוק ההון הוא שהוא שוק לא יעיל. אנשים כמוך מצליחים ״להכות את השוק״. פשוט תסתכל על עליית ערכי הדירות הממוצעת, ותראה שעשיתי הרבה יותר ממה שרוב רוכשי נכסי הנדל״ן עשו.

עריכה:
בדוגמא ב׳ שהבאת, אם היית קונה דירה להשקעה, לא היית קונה דירה דומה. היית קונה דירה אחרת, קטנה יותר וזולה יותר. אם היית נניח קונה דירה שעולה 50% מהדירה שבא אתה גר, היית מקבל 75% מהשכירות. את ה25% הנותרים היית משלים מזה ששאר ההון העצמי שלך שחסכת יושקע במקומות אחרים (דירה נוספת, מניות, ...)

 

[daat99]

שלושה ניחושים מה בחרתי (נשואים: אתם לא צריכים כל כך הרבה אפשרויות, נכון?)

1. לאמץ חתול?
2. לגדל נחש?
3. לנגן על תופים?