שכירות או משכנתא?

[daat99]

לא אמרתי שאין סיכון, ולא אמרתי להשקיע רק בדירות. אבל מי שרוצה להשוות, צריך לעשות השוואה אמיתית. והאמת היא שמי שקונה דירה עם משכנתה מרוויח יותר. וגם אם זה חושף אותו לסיכון, אינני בטוח שהסיכון גבוה יותר מהסיכון בקניית מניות. התנודתיות בטוח יותר נמוכה.

אז בוא ונעשה השוואה אמיתית.
אם אתה רוכש דירה עם 50% מינוף אז תרכוש מניות עם 50% מינוף גם כן ותשווה את הרווחים (ניתן לעשות זאת בכל חשבון מסחר אמריקאי).
אתה לא יכול מצד אחד לטעון "צריך להשוות דירה עם משכנתא (עם מינוף) למניות בלי מינוף" ומצד שני "צריך לעשות השוואה אמיתית".

או שתשווה את שתי ההשקעות בלי המינוף או שתשווה אותן עם המינוף.
מה התוצאות שלך כאשר אתה עושה השוואה אמיתית באמת?

 

[רובי1]

עריכה: הבנתי P: שמתי 250 אלף וקיבלתי בסוף 500 אלף פלוס עלייה של 2.1% לשנה ריאלית.

לא מדויק.
השקעת 305,000 (כי יש לנו עוד הוצאות חוץ מערך הדירה עצמה) קיבלת דירה בשווי 860,000 ש"ח (בהנחה והמדד יעלה ב2.5%)
כמו שכתבתי, אם זה דירה ראשונה ההשקעה הראשונית נמוכה משמעותית, מה שנותן לנו תשואה גבוהה יותר.

 

[רובי1]

אני עשיתי פעם חישובים ויצא לי ש קניה לשם השכרה מ משתלמת עם מינוף יותר נמוך

גם אני עשיתי חישובים והתוצאות שלי הן, שמינוף לעולם אינו נותן תשואה גבוהה יותר (גם אם מתעלמים מהסיכון) הסיבה שבכל זאת כשאתה משקיע בדירה אתה צריך לקחת משכנתה היא שאם אין לך משכנתה אתה מקבל תשואת שכירות שאין לך מה לעשות איתה (כי אם תצבור אותה עד שתוכל לקנות איתה דירה אתה תעבור את הפנסיה פעמיים) ואז אתה מאבד ריבית דריבית. במידה ויש לך משכנתה השכירות הולכת לתשלומי המשכנתה.
לחילופין: אם אתה מוכן לקחת את השכירות החודשית ופשוט לקנות איתה מניות, אין שום צורך במשכנתה התשואה תיהיה דומה.

 

[רובי1]

אז בוא ונעשה השוואה אמיתית.
אם אתה רוכש דירה עם 50% מינוף אז תרכוש מניות עם 50% מינוף גם כן ותשווה את הרווחים (ניתן לעשות זאת בכל חשבון מסחר אמריקאי).
אתה לא יכול מצד אחד לטעון "צריך להשוות דירה עם משכנתא (עם מינוף) למניות בלי מינוף" ומצד שני "צריך לעשות השוואה אמיתית".

או שתשווה את שתי ההשקעות בלי המינוף או שתשווה אותן עם המינוף.
מה התוצאות שלך כאשר אתה עושה השוואה אמיתית באמת?

אם אתה קונה דירה בארץ אתה מקבל 50% מינוף בתנאים מעולים. אם תלך לבנק ותאמר "אני מבקש הלוואה כדי לקנות איתה מניות של חברות שמחלקות דיבידנד כבר 500 שנה" סביר להניח שלא תקבל הלוואה כלום, וגם אם כן תקבל היא תתומחר בריבית מטורפת.
אינני יודע מה אתה מקבל בחשבון המסחר שלך אבל אתה יכול לשתף אותנו איזו הלוואה מציעים לך ואיזו ריבית הם מבקשים?

עכשיו לגבי התוצאות בהשוואה "אמיתית": בשוק ההון אין למינוף שום עדיפות.
החישוב הוא כזה: אפשרות א': השקעה של 100 א"ש היום ועוד 1000 ש"ח כל חודש.
אפשרות ב' לקיחת הלוואה של 100 א"ש והשקעה של 200 א"ש מהיום.
תוצאה: בשני המקרים כעבור עשר שנים אתה תקבל את אותו סכום. תיהיה תשואת השוק אשר תיהיה.

 

[לא סולידי YET]

לא מבין שום דבר בתשואה.
מבין רק דבר אחד: כדי לקנות דירה (עכשיו) אצטרך להשקיע את כל ההון העצמי שלי, כי אחרת לא אקבל משכנתה. ז"א שאשאר כמעט ללא "כסף בצד" ועם חוב ענק לבנק. בנוסף, אני עובד בהייטק והיום שאגיע לגיל 45 "המקולל" הוא לא רחוק. ומה אעשה במקרה שאתקע בלי עבודה? (די ברור, אלך לעבוד כשומר בקניון. אבל חייו של שומר בקניון לא נראים לי "כיפיים" ועוד עם משכנתה על הראש).
בקיצור, אותי זה מפחיד לאללה. ואני עוד רווק...

 

[daat99]

אם תלך לבנק ותאמר "אני מבקש הלוואה כדי לקנות איתה מניות של חברות שמחלקות דיבידנד כבר 500 שנה" סביר להניח שלא תקבל הלוואה כלום, וגם אם כן תקבל היא תתומחר בריבית מטורפת.

למה ללכת לבנק ולספוג את הסיכון של מבחן המימון במס הכנסה?
אתה מקבל מינוף של 2:1 דרך בית ההשקעות בלי הלוואות מהבנק.
העלויות של אינטראקטיב נמצאות כאן:
https://www.interactivebrokers.com/en/index.php?f=interest&p=schedule2

תוצאה: בשני המקרים כעבור עשר שנים אתה תקבל את אותו סכום. תיהיה תשואת השוק אשר תיהיה.

ממש אבל ממש לא הבנתי איך הגעת למסקנה הזו.

 

[סולידי]

ל
ממש אבל ממש לא הבנתי איך הגעת למסקנה הזו.

בהנחה שעלויות המימון שוות לתשואה מהמניות, הוא צודק.

 

[ע.מדי]

לא בדקתי את החישובים של רובי
אבל אם הבנתי נכון הוא השקיע 305 אשח
ואחרי 12 שנה הרוויח כ 860 אשח
זה נומינלית 7.7% שזה יפה אך לא נטול סיכון
אחרי 12 הנכס לא בהכרח ישביח את ערכו ב 2% לשנה (פחת) אבל בתחשיב וורוד יש לו 5.5%
3.5% שכירות ועוד 2% מהנכס

@רובי1 מה שפיספסתי זה איך מ 2300 שח שכירות יש 3.5% תשואה זה יוצא לי שהנכס שווה 780 אשח ולא 500

 

[רובי1]

ממש אבל ממש לא הבנתי איך הגעת למסקנה הזו.

הנה החישוב:
נאמר שיש לך אפשרות לחסוך 1000 ש' בחודש.
אפשרות א': השקעה של 1000 ש' בחודש למשך 10 שנים.
אפשרות ב': לקיחת הלואה של 100 א"ש ל10 שנים והשקעה "במכה אחת".
במידה ואתה משלם ריבית של 3.7% לשנה (ריבית נמוכה ביותר במושגים של הלואה בנקאית) ההחזר החודשי יהיה 1000 ש' כך שבחינתך ההשקעה שווה בשתי האפשרויות.
נניח גם ששתי האפשרויות עשו תשואה של 8% בשנה.

כעבור 10 שנים:
אם השקעת כל חודש 1000 ש' בלי הלוואה יש לך 196,000 ש"ח.
אתה צריך לשלם מס רווח הון 25% נותרת עם 177,000 ש"ח.
אם לקחת הלוואה: יש לך כעת 217,000 אחרי מס יש לך 187,750 ש"ח.

אז כן: הרווחת 10,000 ש"ח. אבל לא לקחנו בחשבון כמה דברים:
1.אף פעם אין תשואה אחידה לאורך שנים. מספיקה ירידה קטנה בשנים הראשונות כדי למחוק את ההפרש הזה. (בשונה מנדל"ן שם ההשקעה אחידה יותר)
2. 8% זה אופטימי אם עשית 7% (בשתי האפשרויות) ההפרש הזה נמחק.
3. ריבית בנקאית צמודה לריבית בנק ישראל עליה של אחוז או שתיים בריבית בנק ישראל תמחק את ההפרש הזה.

 

[רובי1]

@רובי1 מה שפיספסתי זה איך מ 2300 שח שכירות יש 3.5% תשואה זה יוצא לי שהנכס שווה 780 אשח ולא 500

לא כתבתי 3.5% אלא 5.5%. זה ראלי. מניסיון.

 

[yossik]

(כי אם תצבור אותה עד שתוכל לקנות איתה דירה אתה תעבור את הפנסיה פעמיים)

ממש לא נכון.
גרתי בשכירות עד גיל מבוגר, שילמתי שכירות והיה זניח כי התאמתי את מקום העבודה להיצע הדירות הזולות יותר לפי מיקום גאוגרפי.
השכירות ששלימתי היתה כ 50% ממה שידידי שילמו על משכנתא.
בסופו של דבר אני גר עכשיו בדירה נקיה משיעבוד שנקנתה במזומן.
קניתי את הדירה מצבירת רווחים של ההשקעות שלי ועדיין התיק שלי יתמוך בי לעת זיקנה ואת הדירה אריש לילדים.
וחברי עדיין משלמים משכנתא ולא רק שלא סוגרים חודש, כבר ב 10 לחודש נכנסים למינוס.
בגלל המשכנתא הם חיים עם מינוס בבנק 25 שנים ותיק ההשקעות שלהם, איך לאמר? כמו בנאדם בן 35.
שני השנקל שלי בנושא.

 

[רובי1]

ממש לא נכון.
גרתי בשכירות עד גיל מבוגר, שילמתי שכירות והיה זניח כי התאמתי את מקום העבודה להיצע הדירות הזולות יותר לפי מיקום גאוגרפי.
השכירות ששלימתי היתה כ 50% ממה שידידי שילמו על משכנתא.
בסופו של דבר אני גר עכשיו בדירה נקיה משיעבוד שנקנתה במזומן.
קניתי את הדירה מצבירת רווחים של ההשקעות שלי ועדיין התיק שלי יתמוך בי לעת זיקנה ואת הדירה אריש לילדים.
וחברי עדיין משלמים משכנתא ולא רק שלא סוגרים חודש, כבר ב 10 לחודש נכנסים למינוס.
בגלל המשכנתא הם חיים עם מינוס בבנק 25 שנים ותיק ההשקעות שלהם, איך לאמר? כמו בנאדם בן 35.
שני השנקל שלי בנושא.

אתה צודק במה שאמרת אבל אייך זה קשור לציטוט מהתגובה שלי??

 

[yossik]

אתה צודק במה שאמרת אבל אייך זה קשור לציטוט מהתגובה שלי??

זה מה שהבנתי מהמשפט הזה, לא חשוב, אנחנו מסכימים.

 

[ע.מדי]

לא כתבתי 3.5% אלא 5.5%. זה ראלי. מניסיון.

צודק קראתי שוב
איך מתנהג הפחת על שווי דירות ? הרי דירות וותיקות לא משביחות את עצמן כנכס ?

מה שאתה בכל מקרה אומר שאחרי 12 שנים יש לך 5.5% שכירות ועוד סדג של 2% מהנכס (לפני חישובי פחת)

 

[רובי1]

איך מתנהג הפחת על שווי דירות ? הרי דירות וותיקות לא משביחות את עצמן כנכס ?

ישנם בארץ שכונות עם דירות בנות 50 שנה ואפילו 70 שנה, וערכם לא פחות מהרבה דירות חדשות. אולי זה מוזר אבל זה המצב. מה שכן צריך, זה שיפוץ של הדירה. ואכן לקחתי בחשבון 10,000 ש"ח שיפוץ בתום 10 שנים.
יתכן שהיה צריך לקחת יותר, אבל זה לא היה משנה את התשואה באופן דרמטי.
פה צריך להוסיף, שדירות ישנות, שנבנו לפני 1980, יכולות לעבור תמ"א 38. שמחדש את הדירה, ומוסיף לה ממ"ד ומעלית, מה שמקפיץ את ערכם ב30% לפחות. לא לקחתי זאת בחשבון, כי היום זה עדיין לא כדאי בפריפריה ואני עשיתי את החישוב לפי רמת המחירים בפריפריה. אבל כבר יש דיבורים על אייך מתאימים את ההטבה הזו גם לדירות זולות.

מה שאתה בכל מקרה אומר שאחרי 12 שנים יש לך 5.5% שכירות ועוד סדג של 2% מהנכס

2% ראלי.

 

[daat99]

@רובי1 הנחת כמה הנחות שאני לא מסכים איתם:

א. כאשר רוכשים דירה אתה צריך הון ראשוני, אתה לא לוקח משכנתא עם 100% מימון ולכן ההשוואה של להתחיל עם הון או לקחת הלוואה לא רלוונטית.
תשווה בבקשה שני סיטואציות שבשתיהן יש לאדם 250 אלף שח:
1. לקיחת משכנתא של 250 אלף ורכישת דירה
2. רכישת מניות עם מרג'ין של 2:1 (הלוואה של 250 אלף שח מהברוקר עם ריבית של פחות מ-2% כפי שניתן לראות בקישור שצירפתי)

ב. התשואה מדירה היא לא התשואה ממניות.
אנו יודעים שסתם השקעה במדד מספקת תשואה (לפני אינפלציה) של כ-10% בשנה (את המיסים משלמים במכירה ואנחנו לא מוכרים כלום כך שמיסוי רווחי הון לא רלוונטי עד לסוף התקופה - כמו כן ניתן להחסיר את הריבית של המרג'ין מחובת המס).
בנדל"ן אתה לא מקבל תשואה כזו גם לפי המידע שאתה מספק.

ג. גם אדם שנכנס לבורסה ערב משבר 1929 עשה בטווח הרחוק כ-10% תשואה כך שהטיעון שהתשואה לא אחידה אינו רלוונטי.
כמו כן אם התנחל לך סוחר סמים מתחת לביניין יומיים אחרי שרכשת את הנכס אז בהצלחה לקבל את התשואה האחידה שלך...

ד. גם הריביות של המשכנתא מוצמדות למשהו ומאוד נדיר למצוא אנשים שלוקחים 100% משכנתא בריבית קבועה לא צמודה (האם אתה יכול להעיד שהמשכנתא שלך כולה קבועה לא צמודה?).

אני חושב שכדאי מאוד שתקרא את:

את הפוסט המעולה הזה של אסף נתן.

ואל תשכח לקרוא גם את פוסט ההמשך מאותו האתר.
הוא ביצע השוואה ממש מעולה בין נדל"ן להשקעה פסיבית במדדים.

הרי דירות וותיקות לא משביחות את עצמן כנכס ?

אם הביניין עומד להתמוטט והעירייה מוציאה צו איסור מגורים אז אתה לא מקבל שכירות ואתה צריך לממן את השיפוץ בעצמך.
אל שתשכח שפעם לא היתה השתתפות מהמדינה/עירייה בשיפוצי דירות בשביל עמידה בתקנים נגד רעידות אדמה.

 

[רובי1]

כאשר רוכשים דירה אתה צריך הון ראשוני, אתה לא לוקח משכנתא עם 100% מימון ולכן ההשוואה של להתחיל עם הון או לקחת הלוואה לא רלוונטית.

לא, לא באתי להשוות בין שוק ההון לדירה. אלא בין השקעה ממונפת בשוק ההון, להשקעה שאינה ממונפת, גם כן בשוק ההון.
אני טוען שלהשקעה בשוק ההון אין רווח משמעותי במינוף!

לא מכיר את הריביות שאתה מדבר עליהן. וכאחד שאין לו חשבון בברוקר שהזכרת, אני לא מכיר דרך לקחת הלוואה כל כך טובה, אא"כ אתה ממשכן דירה.

 

[daat99]

אני באתי עכשיו לטעון שלצורך השקעה בשוק ההון אין רווח משמעותי במינוף!
לא מכיר את הריביות שאתה מדבר עליהן. וכאחד שאין לו חשבון בברוקר שהזכרת, אני לא מכיר דרך לקחת הלוואה כל כך טובה, אא"כ אתה ממשכן דירה.

זה לא הלוואה, זה מינוף.
אתה לא צריך למלא טפסים, אתה פשוט מפקיד 10 אלף בחשבון והברוקר נותן לך לרכוש מניות בשווי מקסימאלי של 20 אלף.
אם רכשת מניות ביותר מ-10 אלף אז הוא מחשב ריבית על המרג'ין (הסכום העודף), אם לא אז אתה לא משלם כלום.

כמו כן זה לא משהו ייחודי לברוקר הזה וזה תקף לכל חשבון מסחר.
השאלה היא כמה ריבית גובים לך וזה משתנה בין ברוקר לברוקר (לבית השקעות).

 

[רובי1]

אנו יודעים שסתם השקעה במדד מספקת תשואה (לפני אינפלציה) של כ-10% בשנה

1. אני לא מכיר תשואה כזו תסתכל על ההיסטוריה של S&P500 ברוב התקופות הוא לא עשה 10% אלא פחות.
2. כבר היו פה דיונים בפורום על התשואה הצפויה במאה העשרים ואחת אינני חושב שנמשיך לקבל את מה שקיבלנו עד עתה.
3. אתה מחשב תיק 100% מניות אבל מי כמונו יודעים שצריך גם חלק סולידי ואז התשואה שלך נחתכת. (טוב אל תכניס עכשיו מניות דיבידנד בא נשווה משקיע דיבידנד).

ם הריביות של המשכנתא מוצמדות למשהו ומאוד נדיר למצוא אנשים שלוקחים 100% משכנתא בריבית קבועה לא צמודה

התייחסתי לזה, אני טוען שבהתאם השכירות גם צמודה למדד והיא ממשיכה לשלם את המשכנתה.

אני חושב שכדאי מאוד שתקרא את:
ואל תשכח לקרוא גם את פוסט ההמשך מאותו האתר.
הוא ביצע השוואה ממש מעולה בין נדל"ן להשקעה פסיבית במדדים.

קראתי אני לא מסכים איתו. ככלל תמיד משקיע שוק ההון יאהב את שוק ההון ויהיה מוטה (וגם ידבר בחוסר ידע על השקעה בנדל"ן).

 

[daat99]

קראתי אני לא מסכים איתו. ככלל תמיד משקיע שוק ההון יאהב את שוק ההון ויהיה מוטה (וגם ידבר בחוסר ידע על השקעה בנדל"ן).

עם זה אני בכלל לא מסכים.
אני חונכתי להשקיע בנדל"ן ולכן רכשתי דירה בצעירותי תוך לקיחת משכנתא של יותר מ-50% מערך הנכס.
לא מזמן (אחרי שכבר החזרתי את כל המשכנתא וחיפשתי מה לעשות עם חסכונות חדשים) נחשפתי למניות דיבידנד ונקודת המבט שלי השתנתה ב-180 מעלות.
עדיין כל פעם שאני נפגש עם הורי הדיון מגיע להשקעות כאשר אני אומר דיבידנד והורי אומרים נדל"ן.

אני יכול להעיד על מצבי שלי שאחרי שכלול התשואה שלי מהדירה (מחירה יותר מהכפיל את עצמו) והשכירות שקיבלתי ממנה עדיין משקיע מניות דיבידנד היה מייצר לעצמו תשואת יתר של כמעט ערך הדירה המקורי מול התשואה שאני השגתי.

זו כמובן השוואה נקודתית של סיטואציה ספציפית ולא משקפת את כל המקרים אבל במקרה שלי השתכנעתי שנדל"ן זה לא המקום הטוב ביותר לכסף.