שאלה על מחירי הדיור

[Homer]

"היי אבא אני תוהה איך המכסים של טראמפ ישפיעו על סקטור הטק בתא" "אתה לא צריך לדעת את זה מה איכפת לך? גם ככה לא תראה מזה שקל. עדיף שתמצא עבודה".

מבלי להכיר את אבא שלך, אבל בתור אבא בעצמי, אני יכול לומר שהוא לא טועה. אף אחד מאיתנו לא יראה שקל מזה, ועדיף שנמצא עבודה.

גם אם מחירי הדיור יורדים, הם עדיין גבוהים. הזינוק שהיה ב15 השנים האחרונות היה כל כך גבוה, שירידה זמנית כזו או אחרת לא תשנה הרבה. הרבה אנשים לחוצים עם משכנתא חונקת, אבל הם ישלמו אותה לפני כל דבר אחר כי הם לא רוצים להיות ברחוב, ולכן לדעתי לא מדובר בתחילה של מגמה, אלא משהו זמני, ולא משמעותי.

 

[uncle bob]

מבלי להכיר את אבא שלך, אבל בתור אבא בעצמי, אני יכול לומר שהוא לא טועה. אף אחד מאיתנו לא יראה שקל מזה, ועדיף שנמצא עבודה.

גם אם מחירי הדיור יורדים, הם עדיין גבוהים. הזינוק שהיה ב15 השנים האחרונות היה כל כך גבוה, שירידה זמנית כזו או אחרת לא תשנה הרבה. הרבה אנשים לחוצים עם משכנתא חונקת, אבל הם ישלמו אותה לפני כל דבר אחר כי הם לא רוצים להיות ברחוב, ולכן לדעתי לא מדובר בתחילה של מגמה, אלא משהו זמני, ולא משמעותי.

גילוי נאות: קניתי דירה לפני חודשיים.

להערכתי מחירי הדירות הולכים לרדת בסביבות ה10-20 אחוז בשנה/שנתיים הקרובות. בכל מיני מקומות נקודתית בכך שכל מיני פרויקטים של מחיר למשתכן מורידים מחירים עכשיו שיש הצפה של השוק ובסופו של דבר הם ישפיעו על כל האזור שלהם (עדיין מי שקנה הרוויח המון). לדעתי העובדה שהשוק מתוח עד הקצה משתקף הכי הרבה בנואשות של מבצעי הקבלן של 80/20, 90/10, ויתור על מדד תשומות הבנייה, ומבצעים כאלה ואחרים כמו נתינת משכנתאות קל"צ שהן משמעותית זולות יותר ממה שניתן ברגיל, מטבחים יקרים יותר, ואפילו ראיתי מבצע אחד ביחד עם smart (לא נכנסתי לפרטים של המבצע). מה שהדהים אותי לאחרונה היו כמה פרויקטים שמסתיימים יחסית בקרוב (בשנה הקרובה) שבהם לרוכשי דירות ניתנת האופציה להשלים לזכרוני בין 30% ל50% שנתיים עד שלוש אחרי האכלוס (המספרים המדויקים תלויי מבצע). בנוסף, השינוי שהיה לאחרונה של בנק ישראל וחוסר ההסכמה עם משרד האוצר מחזקים את חוסר האמון שלי בלמ"ס שהוא בין הגורמים לעליות המחירים והם כנראה די incompetent בכל הנוגע למדידה של מחירי שכירות ומחירי דיור.

כמובן שמי יודע, אולי אני טועה בענק והכל יעלה, אבל לטעמי מבצעי הקבלן וה"הגדלה" השיטתית שלהם מראים שיש קושי במכירה של דירות.

 

[Deleted member 15942]

גילוי נאות: קניתי דירה לפני חודשיים.

להערכתי מחירי הדירות הולכים לרדת בסביבות ה10-20 אחוז בשנה/שנתיים הקרובות. בכל מיני מקומות נקודתית בכך שכל מיני פרויקטים של מחיר למשתכן מורידים מחירים עכשיו שיש הצפה של השוק ובסופו של דבר הם ישפיעו על כל האזור שלהם (עדיין מי שקנה הרוויח המון). לדעתי העובדה שהשוק מתוח עד הקצה משתקף הכי הרבה בנואשות של מבצעי הקבלן של 80/20, 90/10, ויתור על מדד תשומות הבנייה, ומבצעים כאלה ואחרים כמו נתינת משכנתאות קל"צ שהן משמעותית זולות יותר ממה שניתן ברגיל, מטבחים יקרים יותר, ואפילו ראיתי מבצע אחד ביחד עם smart (לא נכנסתי לפרטים של המבצע). מה שהדהים אותי לאחרונה היו כמה פרויקטים שמסתיימים יחסית בקרוב (בשנה הקרובה) שבהם לרוכשי דירות ניתנת האופציה להשלים לזכרוני בין 30% ל50% שנתיים עד שלוש אחרי האכלוס (המספרים המדויקים תלויי מבצע). בנוסף, השינוי שהיה לאחרונה של בנק ישראל וחוסר ההסכמה עם משרד האוצר מחזקים את חוסר האמון שלי בלמ"ס שהוא בין הגורמים לעליות המחירים והם כנראה די incompetent בכל הנוגע למדידה של מחירי שכירות ומחירי דיור.

כמובן שמי יודע, אולי אני טועה בענק והכל יעלה, אבל לטעמי מבצעי הקבלן וה"הגדלה" השיטתית שלהם מראים שיש קושי במכירה של דירות.

אחלה הודעה תודה


איך כל הדבר הזה מתקשר לשוק ההון?

 

[שלומו]

איך כל הדבר הזה מתקשר לשוק ההון?

בעיקר במילה אחת: ריבית. הכסף הוא לא זול ללווים ולמשקיעים יש אפשרויות (אג"ח) יותר פשוטות להשקעה. זה מצב די דומה לנכסים אחרים כמו מניות.

 

[ביולוג ירושלמי]

גילוי נאות: קניתי דירה לפני חודשיים.

תתחדש.
רק מתוך סקרנות - כמה חדרים? איפה? וכמה עלתה?
לא חייב פרטים מזהים, רק באופן כללי.

להערכתי מחירי הדירות הולכים לרדת בסביבות ה10-20 אחוז בשנה/שנתיים הקרובות. בכל מיני מקומות נקודתית בכך שכל מיני פרויקטים של מחיר למשתכן מורידים מחירים עכשיו שיש הצפה של השוק ובסופו של דבר הם ישפיעו על כל האזור שלהם (עדיין מי שקנה הרוויח המון). לדעתי העובדה שהשוק מתוח עד הקצה משתקף הכי הרבה בנואשות של מבצעי הקבלן של 80/20, 90/10, ויתור על מדד תשומות הבנייה, ומבצעים כאלה ואחרים כמו נתינת משכנתאות קל"צ שהן משמעותית זולות יותר ממה שניתן ברגיל, מטבחים יקרים יותר, ואפילו ראיתי מבצע אחד ביחד עם smart (לא נכנסתי לפרטים של המבצע). מה שהדהים אותי לאחרונה היו כמה פרויקטים שמסתיימים יחסית בקרוב (בשנה הקרובה) שבהם לרוכשי דירות ניתנת האופציה להשלים לזכרוני בין 30% ל50% שנתיים עד שלוש אחרי האכלוס (המספרים המדויקים תלויי מבצע). בנוסף, השינוי שהיה לאחרונה של בנק ישראל וחוסר ההסכמה עם משרד האוצר מחזקים את חוסר האמון שלי בלמ"ס שהוא בין הגורמים לעליות המחירים והם כנראה די incompetent בכל הנוגע למדידה של מחירי שכירות ומחירי דיור.

מעניין.
אז למה לא חיכית?...
החלטת שלא לתזמן את השוק או שהשתחררה חלילה איזו ירושה?
נמאס לשבת על הגדר ולקרוא בפורום שאלות לגבי האם מחיר נדל"ן בירידה או שלא?
לא מנסה להעליב. שואל באמת.

 

[uncle bob]

תתחדש.
רק מתוך סקרנות - כמה חדרים? איפה? וכמה עלתה?
לא חייב פרטים מזהים, רק באופן כללי.

חמישה חדרים, משהו כמו 120-130 מטר + מרפסת גדולה יחסית. מזרח תל אביב. בסביבות 5 מיליון שקלים. מעריך ששילמנו עליה 100-200 אלף יותר מדי, אבל היא התאימה להרבה דברים שרצינו (וגם קרובה מאוד אלינו כבר היום, וגם למשפחה) ועדיף לעשות עסקה קצת פחות מוצלחת על משהו שאני מעוניין בו לעומת עסקה יותר מוצלחת עם משהו עם יותר פשרות.

מעניין.
אז למה לא חיכית?...
החלטת שלא לתזמן את השוק או שהשתחררה חלילה איזו ירושה?
נמאס לשבת על הגדר ולקרוא בפורום שאלות לגבי האם מחיר נדל"ן בירידה או שלא?
לא מנסה להעליב. שואל באמת.

הרבה זמן (כמה שנים, אפילו שהיתה הפסקה של שנה בערך באמצע בשנה שלאחר תחילת המלחמה) חיפשנו דירת 4 חדרים, ובכללי הרגשנו שכל דירות הארבעה חדרים ~100 מטר שהן נפוצות היום הן צפופות לנו עם יותר מדי פשרות יחסית לכסף שדורשים עליהן. גם תמיד האמנו ש-4 חדרים תהיה תחנה זמנית ונרצה לעבור שוב עוד 4-5 שנים. אמנם, לאחרונה, היתה דירת 4 חדרים אחת גדולה יחסית שהתעניינו בה, אבל המוכר רצה מחיר גבוה ב-400 אלף שקל מהמחיר שלדעתנו היא שווה, ולא הסכים להתמקח. לכן הוצאנו כמובן סכום הרבה יותר גדול ממה שהתכוונו מראש, בין היתר גם מתוך הנחה שאם היינו קונים דירת 4 חדרים היום הפער היה לפחות בחלקו בזה שעוד כמה שנים היינו צריכים לשלם על בלאגן של מכירת דירה וקניית דירה (מיסים, עו"ד, תיווך, שיפוץ וכו'), ואם כבר להוציא סכום אסטרונומי אז לפחות על דירה שאנחנו באמת רוצים, ושהיא בתקווה תשמש אותנו ל-20 השנים הקרובות (אפשר היה כמובן לא לקנות בכלל דירה, אבל זה דיון אחר).

בנוסף, זה לא ששכירות זה בחינם, בסוף זה לשלם שכ"ד לדירה הנוכחית שלי, ועדיף בעיני כבר לשלם משכנתא. גם ההתנהלות מול בעל דירה זה משהו ששנוא עלי, שכל שנה או שנתיים יש שיחה שאתה לא יודע כמה תשלם בחוזה הבאה ויש אי וודאות כזו (ואולי בכלל יחליט למכור?), התחושה שאתה לא גר בבית שלך, ושאי אפשר באמת לרהט ולסדר את הבית כמו שאתה באמת היית רוצה (כלומר, אי אפשר לשפץ ולסדר, לעשות מטבח, או לעשות נגרות פרטית אמיתית). בטחון במגורים זה חשוב, ומשהו שקשה לכמת בכסף.

מכיוון שאני לא מתכוון למכור את הדירה, ירידת מחירים (אם תהיה) בעיקר רלוונטית בכך שכמובן הייתי מעדיף להוציא הרבה פחות כסף (ולא בכך ש"אפסיד" באמת כסף כי אני לא קונה ביקר ומוכר בזול). להערכתי המחירים גם כבר קצת ירדו (בניגוד לטענת הלמס), וכנראה ירדו עוד בלפחות 10% (שזה הרבה כסף) ולהערכתי יותר. אם היתה לי ודאות שירד בסכום של 15% נניח, סביר שהייתי מחכה. אבל כמובן שאין לי וודאות, ואני גם לא יודע מה יהיה היצע הדירות הרלוונטי. אמנם לכולם (חוץ מלמי שאין דירה) יש אינטרס חזק שהמחירים יעלו, אבל גם מחירי הקרקעות (לפי הדיווחים) בירידה, וגם האינדיקציות (בעיני) הן ששוק הנדלן מתוח עד הקצה. אני רואה פרויקטים גדולים שמוכרים דירות עם פחות משנה לסיום הבנייה (ולא דירה אחת או שתיים) עם מבצעים כמו לשלם שליש או חצי רק שנתיים/שלוש אחרי האכלוס וזה סימן שהם די נואשים וגם פרויקטים קטנים יחסית (שחלקם סיימו בנייה בחודשים האחרונים) עדיין עם דירות במלאי. כל אלו סימנים שבהכרח הפרויקטים לא מוכרים ובמקום להוריד מחירים כי אין קונים הם ממציאים כל מיני שטיקים. יש לציין שגם אם תהיה ירידת מחירים, ירידה יכולה אמנם להאיץ באנשים למכור דירות (כי נגמרה החגיגה ורוצים למכור כי מי יודע כמה עוד ירד, כמו שגם קורה בבורסה) אבל גם להקטנת היצע (כל עוד לא מימשת לא הפסדת).

מהצד השני, יכולים פתאום לבוא שרשרת אקזיטים כמו ויז (וגם הנפקות כמו איטורו) ויכנסו לך עוד המון מיליונרים שיקנו דירות בכל מיני מקומות וזה ישפיע על כל האזור. למשל, עליות המחירים בגבעתיים הן בין היתר תוצאה ישירה מכך שתל אביב נהיתה יקרה מדי. יש לי מספר חברים שקנו בגבעתיים, או בשכונות כמו שכונת הראשונים ברמת גן וכולם קנו שם רק כי לא יכלו להרשות לעצמם לקנות בתל אביב, וכולם גרו במרכז תל אביב קודם.

בסופו של דבר הנבואה ניתנה לשוטים. למשל, היתה "ציפייה" שהעלאת הריבית תגרום לירידת מחירי הדיור, אבל זה לא ממש קרה. יש הסבר לא רע למה זה ככה בארה"ב (המשכנתאות שם הן ברובן קל"צ ל-30 או 15 שנה ואי אפשר לגרור משכנתאות) אבל בארץ התירוצים האלה לא עובדים. העדפתי לגמור עם זה ולסגור עסקה שהיא בתקווה סוגרת את הבאסטה וזהו.

 

[ביולוג ירושלמי]

בנוסף, זה לא ששכירות זה בחינם, בסוף זה לשלם שכ"ד לדירה הנוכחית שלי, ועדיף בעיני כבר לשלם משכנתא. גם ההתנהלות מול בעל דירה זה משהו ששנוא עלי, שכל שנה או שנתיים יש שיחה שאתה לא יודע כמה תשלם בחוזה הבאה ויש אי וודאות כזו (ואולי בכלל יחליט למכור?), התחושה שאתה לא גר בבית שלך, ושאי אפשר באמת לרהט ולסדר את הבית כמו שאתה באמת היית רוצה (כלומר, אי אפשר לשפץ ולסדר, לעשות מטבח, או לעשות נגרות פרטית אמיתית). בטחון במגורים זה חשוב, ומשהו שקשה לכמת בכסף.

צודק לגמרי, מה אני אגיד לך... שורה תחתונה.
כל מי שחשוב לו ה"שלי" הזה, צריך להתנהג ולהתייחס לעצמו כאל מישהו שחשוב לו ה"שלי" הזה ולא להתעלם מהצרכים שלו.
אני לעומתך ממש ההיפך הגמור מזה, ואני ממש נהנה מזה שאין לי רכוש ושכלום לא שלי.
לא שזה לא מפריע לי, אני מדגיש שאני נהנה מאוד להיות חסר רכוש פיזי (חפצים)... לא סובל רהיטים, משתדל שיהיו לי כמה שפחות, הם תופסים לי מקום במרחב הפיזי של הדירה ומקום במרחב המנטלי בראש (תוצאה של קריאה אינטנסיבית מדי של תנועת ההאטה?), כל חפץ/רהיט שאני קונה לוקח לי שנים רבות לקנות כי מבחינתי הוא תופס Space בחיים שלי...
אני כל כך נהנה מזה שכל מה שאני משתמש בו הוא לא שלי (מזגן, מקרר, כיריים, תנור) ושבעל הבית ישבור עליו את הראש ולי אין קשר לבלאי של המכשירים והריהוט ואין קשר לכלום (חוץ ממכונת כביסה שנאלצתי בלית ברירה לרכוש).
חבל שאיכשהוא המוח שלי לא מנווט אותי להיות איזה נווד דיגיטלי שמסתובב כל היום עם תיק על הגב ומחפש מקומות לישון בהם.

העדפתי לגמור עם זה ולסגור עסקה שהיא בתקווה סוגרת את הבאסטה וזהו.

נשמע כמו החלטה ראויה ובמקומה.
תודה רבה לך שטרחת, השקעת והקדשת מזמנך לרשום את הפסקה המאלפת והמסקרנת הזו.
פשוט תענוג. מאוד נהנתי לקרוא ולהתוודע בהצצה רגעית להלך מחשבתו של אדם שנשמע לי כאיש מאוד פרגמטי, מחובר לקרקע ולמציאות.
נשמע שדגרת על העניין הזה תקופה ארוכה ושחשבת על זה לעומק.
אני בטוח שעשית את ההחלטה הנכונה.
מאחל לך שתהנה מאוד מהדירה ורק בריאות לך ולמשפחה.

 

[אופסשםמשתמש]

לאחרונה אני רואה הרבה כתבות כאלה:

מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

מחירי הדירות יכולים גם לרדת והרבה - האם אנחנו בנקודה שבה מחייר הדירות יתחילו לרדת גם בגלל היצע ענק של זכאי מחיר למשתכן שמוכרים דירות אחרי רווחים פנומנליים בראש העין, גליל ים ועשרות מקומות בארץ?

www.bizportal.co.il

בדרך לזעזוע בתחום הנדל"ן בישראל? הבכיר טוען: "מחירי הדיור הולכים לרדת"

מנהל רשות מקרקעי ישראל הסביר בוועידה הכלכלית של מעריב ו-וואלה מתי לדעתו ירדו מחירי הדיור, והאם הוא חושש מהיווצרות בועת נדל"ן: "בהחלט יכול לקרות"

www.maariv.co.il

"'קונה אמר לי: מה שחסכתי ב-500 S&P ירד. לא יכול לקנות דירה גם בחדרה''

נתוני המכירות אמנם מצביעים על פעילות ערה, אבל מול מספר שיא של היתרי בנייה וכשבאופק נראים הפרויקטים בשדה דב — נהיה קשה יותר ויותר למכור דירות בעיר הכי מבוקשת למגורים בישראל ■ מתווך ותיק: "אני בן 75 ומעולם לא ראיתי משבר כזה בתחום שלנו"

www.themarker.com

*הכתבה האחרונה היא שונה ממה שהכותרת בפורום מופיעה. כנראה שיש טעות להציג אותה נכון.

"ההיצע גדול, הריבית גבוהה ושוק ההון במשבר: מחירי הדירות בתל אביב יורדים"​

זאת הכותרת האמיתית

שמחירי הדיור בארץ יורדים ואיכשהו זה קשור לבורסה ושוק ההון העולמי. אפשר לדעת איך זה מתקשר והאם זה משהו אמיתי שהולך לקרות? או שזה סתם עוד איזה משהו נקדותי שיעבור ולא ליחס לזה שום משמעות יתרה? איך הבורסה משפיעה על מחירי הנדל"ן? חשבתי שזה אפיקים שונים בלי קורליאציה בניהם. תודה.

קודם כל אני חייב לומר שכל המטא דיון על האם השאלה לגיטימית או לא חסר הגיון, הריי זה פורום שמטרתו להדיין ולהביא דעה.
לשאלה עצמה
יש סיטואציה שבעניי היא מאוד מוזרה, כותרות על גבי כותרות של "המחירים יורדים" כאשר בפועל, הלמ"ס מוציא נתונים של "המחירים עולים"
רק לפני כמה ימים יצא המדד והמחירים עלו החודש, שוב, ועלו כמעט ב8% השנה :
"מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר 2025-פברואר 2025 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2024-ינואר 2025, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.9%. מחירי הדירות החדשות עלו בתקופה הזו ב-1.0%. בפילוח לפי מחוזות נרשמו שינויי המחירים הבאים: ירושלים (1.4%), צפון (1.8%), חיפה (0.9%), מרכז (0.3%-), תל אביב (1.5%) ודרום (1.1%)."

לא ברור איך אפשר להוציא כתבה שכתוב בה "מחירי הדירות בתל אביב יורדים" כאשר במפורש בנתונים היבשים כתוב שהם עולים.

מצד אחד, יש גבול כמה אפשר לרמות עם נתונים, קשה לי להאמין שיש בלמ"ס אנשים שממש ממציאים מחירים דיור פיקטיביים.
מצד שני, כאחד שרואה דירות רבות בשנים האחרונות במרכז, אני לא רואה בפועל עליה של 8% במחירים, זה פשוט לא קרה, ככה שקצת קשה לי להבין את הנתונים של הלמ"ס

 

[חתול לילה]

זה פשוט לא קרה, ככה שקצת קשה לי להבין את הנתונים של הלמ"ס

מה שיכול להיות זה שיש פחות עסקאות, אבל מעט מוכרים שעדיין דורשים מחיר גבוה.
אז מעט העסקאות שמבוצעות בפועל יוצרים רושם של עליה במחיר, בעוד שמי שרוצה למכור מהר יאלץ להתפשר והוא דווקא יראה ירידה במחיר.

 

[FIYaacov]

קודם כל אני חייב לומר שכל המטא דיון על האם השאלה לגיטימית או לא חסר הגיון, הריי זה פורום שמטרתו להדיין ולהביא דעה.

השאלה מה המטרה. אם המטרה לעשות דוקטורט, הכל לגיטימי.
אם המטרה לעשות כסף, זה בזבוז זמן.
פות"ש הבהיר שלא איכפת לו לבזבז את הזמן כי זה מעניין אותו. לגיטימי.

 

[Wizard]

מהצד השני, יכולים פתאום לבוא שרשרת אקזיטים כמו ויז (וגם הנפקות כמו איטורו) ויכנסו לך עוד המון מיליונרים שיקנו דירות בכל מיני מקומות וזה ישפיע על כל האזור. למשל, עליות המחירים בגבעתיים הן בין היתר תוצאה ישירה מכך שתל אביב נהיתה יקרה מדי. יש לי מספר חברים שקנו בגבעתיים, או בשכונות כמו שכונת הראשונים ברמת גן וכולם קנו שם רק כי לא יכלו להרשות לעצמם לקנות בתל אביב, וכולם גרו במרכז תל אביב קודם.

מסכים לגמרי עם החלק הזה.

באופן מאוד אמפירי, ראיתי בשנתיים האחרונות כל כך הרבה חברים/חברים לעבודה ״מתעשרים״ מימין ומשמאל אם זה מעליית ערך של מניות או מילואים והייתה מן ״עונת קניית דירות״ בקיץ האחרון.

שוק הדירות (במיוחד החדשות) בתל אביב / גבעתיים / רמת גן כל כך מוטה להייטק שאני משער שעליות המחירים קורות בגלים ובשרשראות מימונים/הנפקות, בעוד שרוב הזמן השוק די קפוא.

אני רכשתי דירה באיזור גם כן שנה שעברה והופתעתי לגלות (בודק מאז כל חודש בערך) שישנן 0 מודעות לשכירות לדירות חדשות בשכונה, משער שהרוב המוחלט של דירות חדשות כאן נקנה למגורים של תל אביבים ש״היגרו״ מזרחה כמו שהדוד רוברט ציין.

בנוגע לשוק ההון - אני חושב שנוצר מצב שהרבה יותר אנשים יירצו להיפגש עם הכסף מצד אחד לאחר שחוו משבר (כמו שקרה בעבר) ולהתקרב למטרה כלכלית (בארץ לרוב דירה) או מצד שני, להעמיק לתוך המשבר ולהמשיך להשקיע ולשלם שכירות.

בתכלס שאני חושב עכשיו על מה שביולוג ירושלמי כתב על מחירי השווארמה, מחיר של 100 שווארמות בחודש לדירה בתל אביב לא נשמע לי כל כך הזוי ואף דיאטטי.

 

[SolidState]

קודם כל אני חייב לומר שכל המטא דיון על האם השאלה לגיטימית או לא חסר הגיון, הריי זה פורום שמטרתו להדיין ולהביא דעה.
לשאלה עצמה
יש סיטואציה שבעניי היא מאוד מוזרה, כותרות על גבי כותרות של "המחירים יורדים" כאשר בפועל, הלמ"ס מוציא נתונים של "המחירים עולים"
רק לפני כמה ימים יצא המדד והמחירים עלו החודש, שוב, ועלו כמעט ב8% השנה :
"מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר 2025-פברואר 2025 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2024-ינואר 2025, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.9%. מחירי הדירות החדשות עלו בתקופה הזו ב-1.0%. בפילוח לפי מחוזות נרשמו שינויי המחירים הבאים: ירושלים (1.4%), צפון (1.8%), חיפה (0.9%), מרכז (0.3%-), תל אביב (1.5%) ודרום (1.1%)."

לא ברור איך אפשר להוציא כתבה שכתוב בה "מחירי הדירות בתל אביב יורדים" כאשר במפורש בנתונים היבשים כתוב שהם עולים.

מצד אחד, יש גבול כמה אפשר לרמות עם נתונים, קשה לי להאמין שיש בלמ"ס אנשים שממש ממציאים מחירים דיור פיקטיביים.
מצד שני, כאחד שרואה דירות רבות בשנים האחרונות במרכז, אני לא רואה בפועל עליה של 8% במחירים, זה פשוט לא קרה, ככה שקצת קשה לי להבין את הנתונים של הלמ"ס

יופי ששאלת. מוזמן לקרוא את השרשור לגבי חוסר המקצועיות / שפלות / שלומיאליות / זדון של הלמ"ס (מחק את המיותר):

S

Thread 'מתי כבר מישהו יטפל בחוסר המקצועיות של הלמ"ס?'

20/2/25

עוד ב-1906 מארק טווין כתב ש"יש שלושה סוגים של שקרים: שקרים, שקרים מתועבים, וסטטיסטיקה.". ועוד בדיחה ידועה היא - "סטטיסטיקה היא כמו ביקיני: מה שהיא מגלה – מעניין, אבל מה שהיא מסתירה הוא שחשוב."

הלמ"ס הוא לכאורה הגוף המקצועי העליון בתחום הסטטיסטי, שקובע את מבנה המדדים, עושה את הדגימות בשטח ומפרסם אותם.
יש לו השפעה ענקית על כל תחומי החיים, על מדידת האינפלציה, מחירי הדיור, שכר העובדים ועוד דברים רבים.
מדובר בגוף ממשלתי ארכאי (עם כל ההשלכות של הדבר), איטי ולא מספיק אוטומטי, שעדיין בשנת 2025 מסתמך רבות על דוגמים פרונטליים בחנויות, סקרים טלפוניים ועוד שיטות עתיקות. כבר רבות דובר על העיוותים...

• SolidState
• תגובות: 92
• פורום: נדל"ן

• 

בקצרה, אחת השגיאות המתודולוגיות הנפוצות של הלמ"ס **בעשורים האחרונים** בחישובי מחיר הדירות, הוא לדגום את מחיר "המחירון" של הקבלן, ולא את המחיר האמיתי לאחר כל ההנחות הפיזיות (מטבח, קומה, חניה, מחסן, מכונית, שיפורים וכו') והמימוניות (10/90, פטור ממדד תשומות, בלי מעמ ועוד מגוון טריקים פיננסיים).

הקבלנים נותנים הנחות מפליגות של אחוזים רבים, ו"בתמורה" מייקרים את מחיר המחירון מעט. הלמ"ס אוכל את הפיתיון, וזועק "עליית מחירים!!". ההדיוטות שלא נכנסים לפרטים שרואים חודש אחרי חודש את מגמת ההתייקרות כמובן נלחצים, ומופעל עליהם לחץ פסיכולוגי-כלכלי להידחס לשוק במחירי שיא, להתחייב למשכנאות של 30 שנה, להוריד את רמת חייהם, למשכן את דירות ההורים, ללכת לשוק האפור או השחור, ועוד פתרונות ותעלולים פיננסיים מכאן ועד מגדלי אלקטרה.

עוד כתבה נוספת מהימים האחרונים על הרשלנות וחוסר המקצועיות של הלמ"ס, גם במדידת השוני בשכר הדירה, וגם במדידת השוני במחירי הדיור לקנייה.

נתוני הלמ"ס לא משקפים את המציאות: "עלול להוביל להתייקרות מלאכותית"

נתוני מדד המחירים לצרכן אמנם הציגו פעם נוספת עלייה משמעותית במחירי השכירות, אך כמו בשוק הדירות החדשות גם כאן יש מי שמערערים על האופן שבו הם מייצגים את המציאות בשוק; ממה נובע העיוות ומה הסכנה שלו?

www.bizportal.co.il

מדובר בארגון ארכאי ורקוב שאחראי ככל הנראה - בטעויות הנגררות שלו, בשיטות המיושנות (היי דגימות ידניות של מחירים בסופר ב2025) ובמתודולוגיות העלובות במו ידיו - לעשרות אחוזים מיוקר המחייה הנוכחי.

 

[צדיק]

עוד כתבה נוספת מהימים האחרונים על הרשלנות וחוסר המקצועיות של הלמ"ס, גם במדידת השוני בשכר הדירה, וגם במדידת השוני במחירי הדיור לקנייה.

נתוני הלמ"ס לא משקפים את המציאות: "עלול להוביל להתייקרות מלאכותית"

נתוני מדד המחירים לצרכן אמנם הציגו פעם נוספת עלייה משמעותית במחירי השכירות, אך כמו בשוק הדירות החדשות גם כאן יש מי שמערערים על האופן שבו הם מייצגים את המציאות בשוק; ממה נובע העיוות ומה הסכנה שלו?

www.bizportal.co.il

מדובר בארגון ארכאי ורקוב שאחראי ככל הנראה - בטעויות הנגררות שלו, בשיטות המיושנות (היי דגימות ידניות של מחירים בסופר ב2025) ובמתודולוגיות העלובות במו ידיו - לעשרות אחוזים מיוקר המחייה הנוכחי.

ספציפי לגבי הויכוח בין ירידה לעליה במחירים בשנה האחרונה, הלמ"ס אכן ככל הנראה מפספס בגדול - כפי שכתבת בטוב טעם.
אבל רק בשביל הפרופורציה, בכל מה שקשור לרשלנות אמיתית של נתונים ופרשנות בתחום הדיור, היחידים שמתמודדים בהצלחה ברמת הרשלנות אל מול הלמ"ס - זה העיתונים והאתרים הכלכליים - ובמקום לא רע ביניהם הוא האתר המצוטט.
אפס אחריות, אפס קשר בין הכותרות לתוכן, ובין הנתונים לפרשנות.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

'מחירי הדירות' זה לא מוצר אחיד
יש דירות שעוברות תהליך השבחה (פינוי בינוי) וערכם עולה ומשפיע על הממוצע
יש 'דירות סטודנטים' מחולקות בבאר שבע שכונה ז' שמושפעות יותר מתנאי שוק מקומיים ומעבר סטודנטים למעונות/שכונות חדשות
יש דירות חדשות מקבלן שמחירם האמיתי מטושטש כבר תקופה בגלל כל מבצעי המימון (ז"ל)
יש דירות מחיר למשתכן
וכו וכו

בגדול שוק הנדל"ן כבר תקופה באזור רגיש ויקר (ריבית מול שכירות)
כשכולם מחכים לירידת הריבית שתשפיע על המחירים
בפועל שוק האג"ח לא מתמחר ירידת ריבית משמעותית

מניות יזמיות הנדלן הבורסאיות קרסו בחודשים האחרונים בעשרות % כתוצאה מהנ"ל (מבצעי מימון/ריבית)

לגבי יעילות,
גם מי שטוען ששוק ההון יעיל ב100% מודה ששוק הנדל"ן יעיל הרבה פחות
כבר יצא לי לדבר עם יותר ממוכר דירה אחד שלא היה מודע לפוטנציאל של הדירה שלו ועליית ערכה עקב התקדמות הליכי תכנון (פינוי בינוי)

 

[אופסשםמשתמש]

יופי ששאלת. מוזמן לקרוא את השרשור לגבי חוסר המקצועיות / שפלות / שלומיאליות / זדון של הלמ"ס (מחק את המיותר):

S

Thread 'מתי כבר מישהו יטפל בחוסר המקצועיות של הלמ"ס?'

20/2/25

עוד ב-1906 מארק טווין כתב ש"יש שלושה סוגים של שקרים: שקרים, שקרים מתועבים, וסטטיסטיקה.". ועוד בדיחה ידועה היא - "סטטיסטיקה היא כמו ביקיני: מה שהיא מגלה – מעניין, אבל מה שהיא מסתירה הוא שחשוב."

הלמ"ס הוא לכאורה הגוף המקצועי העליון בתחום הסטטיסטי, שקובע את מבנה המדדים, עושה את הדגימות בשטח ומפרסם אותם.
יש לו השפעה ענקית על כל תחומי החיים, על מדידת האינפלציה, מחירי הדיור, שכר העובדים ועוד דברים רבים.
מדובר בגוף ממשלתי ארכאי (עם כל ההשלכות של הדבר), איטי ולא מספיק אוטומטי, שעדיין בשנת 2025 מסתמך רבות על דוגמים פרונטליים בחנויות, סקרים טלפוניים ועוד שיטות עתיקות. כבר רבות דובר על העיוותים...

• SolidState
• תגובות: 92
• פורום: נדל"ן

• 

בקצרה, אחת השגיאות המתודולוגיות הנפוצות של הלמ"ס **בעשורים האחרונים** בחישובי מחיר הדירות, הוא לדגום את מחיר "המחירון" של הקבלן, ולא את המחיר האמיתי לאחר כל ההנחות הפיזיות (מטבח, קומה, חניה, מחסן, מכונית, שיפורים וכו') והמימוניות (10/90, פטור ממדד תשומות, בלי מעמ ועוד מגוון טריקים פיננסיים).

הקבלנים נותנים הנחות מפליגות של אחוזים רבים, ו"בתמורה" מייקרים את מחיר המחירון מעט. הלמ"ס אוכל את הפיתיון, וזועק "עליית מחירים!!". ההדיוטות שלא נכנסים לפרטים שרואים חודש אחרי חודש את מגמת ההתייקרות כמובן נלחצים, ומופעל עליהם לחץ פסיכולוגי-כלכלי להידחס לשוק במחירי שיא, להתחייב למשכנאות של 30 שנה, להוריד את רמת חייהם, למשכן את דירות ההורים, ללכת לשוק האפור או השחור, ועוד פתרונות ותעלולים פיננסיים מכאן ועד מגדלי אלקטרה.

עוד כתבה נוספת מהימים האחרונים על הרשלנות וחוסר המקצועיות של הלמ"ס, גם במדידת השוני בשכר הדירה, וגם במדידת השוני במחירי הדיור לקנייה.

נתוני הלמ"ס לא משקפים את המציאות: "עלול להוביל להתייקרות מלאכותית"

נתוני מדד המחירים לצרכן אמנם הציגו פעם נוספת עלייה משמעותית במחירי השכירות, אך כמו בשוק הדירות החדשות גם כאן יש מי שמערערים על האופן שבו הם מייצגים את המציאות בשוק; ממה נובע העיוות ומה הסכנה שלו?

www.bizportal.co.il

מדובר בארגון ארכאי ורקוב שאחראי ככל הנראה - בטעויות הנגררות שלו, בשיטות המיושנות (היי דגימות ידניות של מחירים בסופר ב2025) ובמתודולוגיות העלובות במו ידיו - לעשרות אחוזים מיוקר המחייה הנוכחי.

בד"כ כשיש טעויות מדידה, קורה אחד מה2
1. זה מכניס רעש למדידה, חלק מהדירות נמדוד יקרות יותר מהדרוש וחלק זולות יותר ובממוצע זה 0
2. זה קורה כתוצאה משינוי , למשל רוב העסקאות היו בדירות בלי ממ"ד ועכשיו הם בדירות עם ממ"ד ולכן המחירים גבוהים יותר .
או לחילופין עד כה הכל נמכר בלי מבצעי קבלנים ועכשיו הכל עם מבצעי קבלנים, והשינוי הזה גורם לקפיצה נקודתית (או על פני כמה חודשים)

לדעתי 2 הדברים האלו לא קורים, יש עליה עקבית לאורך שנים של 0.5%-1% בחודש.
ז"א לא מדובר בטעות, או שזה המציאות, או שזה פעולה בזדון

לצורך העניין מבצעי הקבלנים היו גם לפני שנתיים (ה90/10) ואפילו בקורונה אני זוכר כאלה כשהלכתי לראות, אז למה המחיר עלה יחסית לאז ?

מה שאני מנסה לומר : אי גילום ההנחות, אולי אמור היה לגרום מתישהו לקפיצה רגעית, פונקציית מדרגה, אבל לא למצב של עליה עיקבית .. זה לא שההנחות מעמיקות כל חודש

 

[SolidState]

הבנת עקום. זה לא שהלמ"ס מודדת לפעמים טוב ולפעמים לא טוב עם איזו סטייה סטטיסטית שבממוצע הארוך טווח מקזז אחד את השני.
היא מודדת תמיד לא טוב כלפי מעלה - את מחיר המחירון. אין כמעט דבר כזה דירת קבלן בלי הנחה כזו או אחרת שיכולה לנוע בין 1% לאפילו 8-10%.
כנראה שלא קראת את הכתבות, מה הלמ"ס עושה ומה הקבלנים עושים בתגובה. ממליץ לך לקרוא שוב.
הקבלנים יודעים שמבחינת הלמ"ס והציבור המטומטם המספר "הקובע" לשינויי המחירים הוא רק מה שכתובת ברשות המסים (כי זה מה שהכי קל לבדוק). אז הם יתנו את כל ההנחות האפשריות שלא נרשמות ברשות המסים ובמקביל יעלו בזחילה את מחיר המחירון.
זה יוצר התייקרות שנים על גבי שנים, ולחץ של הציבור שהכל תמיד מתייקר ונבואה שמגשימה את עצמה.
כמובן שאין דבר שעולה עד אין סוף, וכבר היום ציבורים שלמים בבעיה רצינית.

 

[Therealdeal]

הבנת עקום. זה לא שהלמ"ס מודדת לפעמים טוב ולפעמים לא טוב עם איזו סטייה סטטיסטית שבממוצע הארוך טווח מקזז אחד את השני.
היא מודדת תמיד לא טוב כלפי מעלה - את מחיר המחירון. אין כמעט דבר כזה דירת קבלן בלי הנחה כזו או אחרת שיכולה לנוע בין 1% לאפילו 8-10%.

בעוד שאני מסכים עם רוב מה שכתבת לגבי הלמ"ס (והגבתי גם בשרשור המקורי), יש תופעה שאתה מתעלם ממנה: ההנחות בשוק יד ראשונה מגולמות במחיר, ולכן המחירים שם גבוהים יותר. שני בניינים זהים, אחד כבר מאוכלס, השני בבנייה. בבניין המאוכלס דירה עולה שלושה מליון, בבניין בבנייה 3.3 מליון. זה תופעה רווחת וידועה.

כך שלא מדובר במחירים זהים רק שביד ראשונה יש הנחות לאור המימון ולכן בפועל המחיר שם נמוך יותר. המחיר ביד ראשונה *גבוה יותר* לאור המימון (במרבית המקרים שאני מכיר ורואה).

 

[ביולוג ירושלמי]

בתכלס שאני חושב עכשיו על מה שביולוג ירושלמי כתב על מחירי השווארמה, מחיר של 100 שווארמות בחודש לדירה בתל אביב לא נשמע לי כל כך הזוי ואף דיאטטי.

דיאטה זה לחלשים.
עתידות #1 דברי אלוהים חיים משה: מחיר השווארמה בלאפה הולך לעלות בקרוב מאוד ל- 75 ש"ח (לדעתי בשנה~ הקרובה - עד 06/2026 כבר יהיה נפוץ).
עתידות #2 דברי אלוהים משה חיים: מתישהוא איזה אובר-חוכם יתחיל לגבות ש"ח תוספת על טחינה ועמבה... וישראלים ישלמו את זה. חכו ות[ק]ראו.
מה גם ששער מטבע של שווארמה בלאפה ולכמת את יוקר המחיה על פיו זה דבר ידוע ונפוץ במטבחונים מסויימים.
רכב הקרטינג הידני שלי עולה 250~ שווארמות בלאפה בלי שתייה, ואני מעריך את ירידת הערך השנתית שלו בסביבות ה- 10~ שווארמות בלאפה עם שתיה.

ומופעל עליהם לחץ פסיכולוגי-כלכלי להידחס לשוק במחירי שיא

שוק במחירי שיא?
לא אמרו את זה לפני עשור?...
עדיין לא ראינו את השיא.
איך יודעים?
כשרואים את השיא - יודעים... משתחררים הרבה הורמונים בוואט אחת ואחרי זה רק רוצים לישון על האף.
רוצים עוד עתידות או שמספיק נוסטרדמוס אחד ליום?...

להתחייב למשכנאות של 30 שנה, להוריד את רמת חייהם, למשכן את דירות ההורים, ללכת לשוק האפור או השחור,

1. משכנתאות של 50 שנים בפתח.
2. להמשיך ולסחוב מגורים אצל הזקנים לעוד 3-5-10 שנים נוספות אחרי וגם לפני החתונה (מסכנים).
3. להמשיך ולהיעזר בהורים בכל הוצאות היום יום - תשלומים לסופרמרקט, גנים/מעונות של הילדים, ביטוחים והוצאות שוטפות של הרכב, קניית רכב בבעלות לזוג הצעיר על חשבון ההורים (לא חייב חדש מהניילונים, רכב בכלל) וכו' וכו' וכו'...
4. ציפייה קדחתנית למתנות חתונה (עזרה) מההורים בסכומים שפעם היו דמיוניים - אם פעם מכל צד הזוג הצעיר היה מקבל 200,000~ ש"ח והיה מסתפק ומבסוט (400,000 ש"ח מ- 2 הצדדים של הזוג הצעיר), בעתיד פחות מ- 300,000-400,000 ש"ח מכל צד ייחשב כהעלבה ויגרום לזוג הצעיר להפנות כתף קרה לזקנים בגבורתם.
5. יש לי עוד. רק תגידו.

 

[אופסשםמשתמש]

בעוד שאני מסכים עם רוב מה שכתבת לגבי הלמ"ס (והגבתי גם בשרשור המקורי), יש תופעה שאתה מתעלם ממנה: ההנחות בשוק יד ראשונה מגולמות במחיר, ולכן המחירים שם גבוהים יותר. שני בניינים זהים, אחד כבר מאוכלס, השני בבנייה. בבניין המאוכלס דירה עולה שלושה מליון, בבניין בבנייה 3.3 מליון. זה תופעה רווחת וידועה.

כך שלא מדובר במחירים זהים רק שביד ראשונה יש הנחות לאור המימון ולכן בפועל המחיר שם נמוך יותר. המחיר ביד ראשונה *גבוה יותר* לאור המימון (במרבית המקרים שאני מכיר ורואה).

אני עדיין לא מבין מה שאתה עוד.
זה אמור ליצור באופן חד פעמי קפיצה.
בשביל מה שאתה טוען צריך לקרות משהו כזה :

1. בחודש הראשון מוכרים ב3 מליון בלי הנחה
2. בחודש השני ב3.1 עם הטבה של דחיית תשלום בשנה
3. בחודש השלישי ב3.2 עם הטבה של דחיית תשלום בשנתיים
4. בחודש הרביעי ב3.3 עם הטבה של דחיית תשלום בשלוש שנים

מן הסתם גם אם הקבלן יעשה את זה, אחרי זה הוא יפסיק, בשלב מסויים (שקרה כבר לפני שנים) הגענו למצב הבא :
תשלום 90/10 , כאשר את ה90 אתה נותן באיכלוס. זה כבר התחיל מזמן. אין הטבות יותר חזקות מזה מאז.. ז"א אין לקבלן דרך לעלות עוד את המחיר.
אבל מצד שני כבר שנים כל חודש יש עליה.

אתה מבין אותי ?

 

[Therealdeal]

אני עדיין לא מבין מה שאתה עוד.
זה אמור ליצור באופן חד פעמי קפיצה.
בשביל מה שאתה טוען צריך לקרות משהו כזה :

1. בחודש הראשון מוכרים ב3 מליון בלי הנחה
2. בחודש השני ב3.1 עם הטבה של דחיית תשלום בשנה
3. בחודש השלישי ב3.2 עם הטבה של דחיית תשלום בשנתיים
4. בחודש הרביעי ב3.3 עם הטבה של דחיית תשלום בשלוש שנים

מן הסתם גם אם הקבלן יעשה את זה, אחרי זה הוא יפסיק, בשלב מסויים (שקרה כבר לפני שנים) הגענו למצב הבא :
תשלום 90/10 , כאשר את ה90 אתה נותן באיכלוס. זה כבר התחיל מזמן. אין הטבות יותר חזקות מזה מאז.. ז"א אין לקבלן דרך לעלות עוד את המחיר.
אבל מצד שני כבר שנים כל חודש יש עליה.

אתה מבין אותי ?

לא בטוח. קודם כל, לא כל הקבלנים מציעים הטבות על דירות אחרי טופס 4. בוא נתייחס למקרה הרווח - הנחות מימון למשך הבנייה.

בשנת 2023 - מחיר של 3.3, הטבות 80-20 עם הצמדה
בשנת 2024 - מחיר של 3.3, 90-10 ללא הצמדה
בשנת 2025 - אחרי טופס 4, מחיר של 3.1 ו50 K למוצרי חשמל

בינתיים, בבניין ליד התחילו למכור דירות בבנייה לאכלוס עוד שלוש שנים ב 3.4.