קרן REIT ישראלית בתחום דירות מגורים

[אורי ג.]

O
WPC

פנימי.

VONOVIA

לא מכיר.

איך אני בודק את המידע הזה?

חופר בדו"חות, לפעמים יש את המידע באתר החברה או באתר YAHOO וSEEKING ALPHA.

 

[Redroze]

תלוי. ברובם אין דמי ניהול אך יש להם צוות פנימי שעולה כסף כמובן, יש כאלה עם חברות ניהול חיצוניות והם כן גובים דמי ניהול.

בוודאי! האמת שזה אחד הדברים הראשונים שמסתכלים עליהם, בדרך כלל כאלה עם חברת ניהול חיצונית נחותים משמעותית מכאלה עם ניהול פנימי.

מה לפי דעתך ערך הגיוני של דמי ניהול (באחוזים כמובן)?

 

[אורי ג.]

מה לפי דעתך ערך הגיוני של דמי ניהול (באחוזים כמובן)?

1% עד 1.5% מההון העצמי נשמע לי סביר.
ניהול פנימי בלי דמי ניהול כלל נשמע לי עוד יותר סביר.

 

[Redroze]

המספרים שציינת הם עלות שנתית? חודשית?
הרי אתה רשמת שחייב להיות ניהול/פיקוח חיצוני/פנימי לכן לא מצליח להבין כיצד אתה מצפה שהעלות של השירות הזה תהיה אפסית?

כאשר אתה מנהל את הנכסים שלך אתה לא מחשיב את ההפסד שנגרם לך מההתנהלחת הזו (תשואה אלטרנטיבית אם היית עובד בעבודתך בזמן הזה).
אז על אחת כמה וכמה כאשר אתה מנהל נכסים עבור אנשים אחרים, זה דיי ברור שתרצה תגמול על עבודתך. בין אם העלות נגזרת מהרווחים או מהתזרים השוטף.

 

[אורי ג.]

המספרים שציינת הם עלות שנתית? חודשית?

שנתית.

הרי אתה רשמת שחייב להיות ניהול/פיקוח חיצוני/פנימי לכן לא מצליח להבין כיצד אתה מצפה שהעלות של השירות הזה תהיה אפסית?

איפה ראית שיש לי ציפייה כזו?

כאשר אתה מנהל את הנכסים שלך אתה לא מחשיב את ההפסד שנגרם לך מההתנהלחת הזו (תשואה אלטרנטיבית אם היית עובד בעבודתך בזמן הזה).

דווקא כן.

אז על אחת כמה וכמה כאשר אתה מנהל נכסים עבור אנשים אחרים, זה דיי ברור שתרצה תגמול על עבודתך. בין אם העלות נגזרת מהרווחים או מהתזרים השוטף.

ברור, השאלות היחידות הן:
1. כמה.
2. מה פוטנציאל התשואה של הקרן.

 

[Redroze]

שנתית.

תודה רבה על תשובתך הכנה.

איפה ראית שיש לי ציפייה כזו?

הסקתי מכאן:

תלוי. ברובם אין דמי ניהול אך יש להם צוות פנימי שעולה כסף כמובן, יש כאלה עם חברות ניהול חיצוניות והם כן גובים דמי ניהול.

אבל זו כנראה הייתה מסקנה נחפזת.

ברור, השאלות היחידות הן:
1. כמה.
2. מה פוטנציאל התשואה של הקרן.

בקשתי ממך מספרים כדי להשוות לעלויות ניהול של ההשקעות שלי (מבחן המציאות).
אשמח אם גם @רוני יוכל לפזר פה קצת מספרים מניסיונו העשיר בתחום.

 

[אורי ג.]

בקשתי ממך מספרים כדי להשוות לעלויות ניהול של ההשקעות שלי (מבחן המציאות).

לא הבנתי, איזה מספרים? כמה אמור לעלות ניהול של קרן ריט?

 

[Redroze]

השקעה של כ-100K$ ממונפת בחלקה (34%), עלויות ניהול 1.8%, תשואה שנתית ממוצעת 11% לאחר הוצעות מימון וללא קיזוז עלויות ניהול. כלומר אפשר לעגל ולהגיד 9% רווח נקי לפני מס. השקעה בסיכון גבוה (תנודתית) מבחינת תשואה אבל סיכון נמוך מבחינת הפסד הקרן.

אין לי מושג כמה צריך להיות עלות ניהול בקרן ריט, לעולם לא החזקתי במניות מסוג זה ולא מתיימר להבין בתחום.

 

[חתול לילה]

9% רווח נקי לפני מס. השקעה בסיכון גבוה (תנודתית) מבחינת תשואה אבל סיכון נמוך מבחינת הפסד הקרן.

9% רווח ובסיכון נמוך? נשמע טוב כמעט כמו ההלוואות החברתיות.

 

[אורי ג.]

9% רווח ובסיכון נמוך? נשמע טוב כמעט כמו ההלוואות החברתיות.

תתפלא, בהשקעות לא סחירות וממונפות זה סביר.

 

[רוני]

תודה רבה על תשובתך הכנה.

הסקתי מכאן:

אבל זו כנראה הייתה מסקנה נחפזת.

בקשתי ממך מספרים כדי להשוות לעלויות ניהול של ההשקעות שלי (מבחן המציאות).
אשמח אם גם @רוני יוכל לפזר פה קצת מספרים מניסיונו העשיר בתחום.

הניסיון שלי הוא בהשקעות ישירות בנדל"ן, בעבר הרחוק השקעתי בקרן ריט למשך תקופה מסויימת בלבד.

לגבי עלויות ניהול ישיר של נכסים מניבים בעולם, כיום זה נע בין 5% ל 10% מהשכירות החודשית (במקומות מסויימים, גובים חודש שכירות על מציאת שוכר כתוספת).

 

[Redroze]

9% רווח ובסיכון נמוך? נשמע טוב כמעט כמו ההלוואות החברתיות.

לא חושב שההשוואה הוגנת כי בהלוואות חברתיות יש גם תנודתיות גבוה של התשואה (הלווה לפעמים מאחר בתשלומים, מבצעים פריסה מחדש וכו') וגם סיכון גבוה להפסד הקרן (חדלות פרעון).

במקרה שלי הסיכון לחדלות פרעון מאוד נמוך (וגם סוג של מבוטח עבור מספר תרחישים) אבל כן יש לפעמים הוצאות שפוגעות ברווחים/תזרים (התשואה נעה בין 7% ל-15% לפני הוצאות ומס) ולכן הגדרתי אותה כתנודתית מאוד.

 

[חתול לילה]

במקרה שלי הסיכון לחדלות פרעון מאוד נמוך (וגם סוג של מבוטח עבור מספר תרחישים) אבל כן יש לפעמים הוצאות שפוגעות ברווחים/תזרים (התשואה נעה בין 7% ל-15% לפני הוצאות ומס) ולכן הגדרתי אותה כתנודתית מאוד.

שמע, אם זה המצב אז אפשר לסגור את הפורום.
לא מבין למה אנחנו מתברברים עם מניות או אג"ח, צוברות או מחלקות, מגודר או חשוף... כשיש השקעה שנותנת 7-15% בלי לסכן את הקרן.

 

[אורי ג.]

לא מבין למה אנחנו מתברברים עם מניות או אג"ח, צוברות או מחלקות, מגודר או חשוף... כשיש השקעה שנותנת 7-15% בלי לסכן את הקרן.

אני מנחש שהם לא נזילות ועם עלויות כניסה ו/או יציאה גבוהים.
חוץ מזה הוא לא כתב שהקרן לא בסיכון.

 

[efi]

@אורי ג. מה ההסבר של זה.
חברות עלומות שמשלמות פרמיה
ביטוח מירידות תמורת 4% שנתי.

 

[אורי ג.]

@אורי ג. מה ההסבר של זה.

ניסיתי להבין איזה בדיוק הנדסה פיננסית הולכת שם ומה מטרתה אבל לא צלחתי.

 

[מצב צבירה]

לגבי עלויות ניהול ישיר של נכסים מניבים בעולם, כיום זה נע בין 5% ל 10% מהשכירות החודשית (במקומות מסויימים, גובים חודש שכירות על מציאת שוכר כתוספת).

5-10 אחוז זה אולי נכון לגבי השקעות של יחידים בצורה ישירה בנדלן השוכרים חברת ניהול מקומית. בנדלן מסחרי / מגורים בהיקפים גדולים, חברת הניהול לוקחת לא יותר מ-3 אחוז מדמי השכירות, ולא רק זה, הם אפילו שמים אנשים שלהם בנכס ולא מנהלים מרחוק.

 

[רוני]

5-10 אחוז זה אולי נכון לגבי השקעות של יחידים בצורה ישירה בנדלן השוכרים חברת ניהול מקומית. בנדלן מסחרי / מגורים בהיקפים גדולים, חברת הניהול לוקחת לא יותר מ-3 אחוז מדמי השכירות, ולא רק זה, הם אפילו שמים אנשים שלהם בנכס ולא מנהלים מרחוק.

בהחלט, הגודל מאפשר להוזיל עלויות ניהול ותחזוקה.

 

[efi]

ההנפקה הראשונית של קרן הריט אזורים LIVING נכשלה.

 

[כימאי]

לאחרונה התחלתי להשקיע בREIT מגרמניה בשם :
VONOVIA

אם כבר אז מדוע לא בקרן אינדקס של רוב קרנות ה-RIET באירופה? ל-iShares יש את IPRP.
לא ממליץ.