קרן נדלן גרמנית "בטוחה"

[הנודדת]

שלום,

רוצה את דעתכם על קרן נדלן גרמנית שאמורה להיות בטוחה יותר ויציבה יותר מריטים.

מספר זיהוי:
DE0009807008 לנדלן באירופה
DE0009807057 לנדלן בעולם

אתייחס לראשונה, קיימת מאז 1970, מחלקת כל שנה 2.5-4% (בשנים מסוימות אפילו 6%). מחזיקה חלק גדול (25%) במזומן. משכירה בנייני משרדים, לא נכסים פרטיים. הזמנתי לפני הרבה שנים בהמלצה של יועץ בבנק, במחשבה שזו קרן יציבה שתחזיק מעמד גם במשבר. חשבתי שנדלן לעסקים זה תחום שישאר יציב. הנחתי שעליית ערך והכנסות משכירות יתנו תשואה גבוהה מספיק כדי להשאיר אותה עמידה לכל מה שיבוא.

ואז הגיע המשבר...

בשיאו של המשבר, היא נסחרה בבורסה בהפסד של 24%, המחיר שלה בNAV נשאר כמו קודם, אבל כדי להחזיר אותה צריך להודיע שנה מראש ולהחזיק אותה לפחות שנתיים, כך שאני מניחה שזו הסיבה להפרש הענק בין המחיר במסחר בבורסה לבין המחיר בNAV. כרגע היא נסחרת ב9% פחות מהמחיר בNAV.

בנוסף, ראיתי שהמחיר שלה יורד (מעט) משנה לשנה, פחות בשנים האחרונות. ב5 שנים האחרונות המחיר שלה ירד ב3%, כלומר פחות מאחוז בשנה (שצריך לקזז עם ההכנסה ממנה).

...

האם זו השקעה טובה? איזה אלטרנטיבות יש? אני לא מבינה למה היא נסחרת בהנחה כזאת גדולה, הרי הסיכון הכי גדול מהמשבר זה שלמשך כמה חודשים חלק מהמשרדים לא ישלמו שכירות...

אני משחקת ברעיון של לקנות יותר ממנה, כדי להנות מההנחה של 9% (אני יכולה לקנות ולבקש להחזיר את אלה שיש לי, ואז לקבל הנחה של 9% על הסכום, יקח שנה לקבל אבל אני לא רואה סיבה למה הם לא יוכלו לשלם עם 25% במזומן) אבל מנסה להבין אם יש משהו שאני לא רואה או לא מבינה?

תודה רבה מראש ושבוע טוב

 

[אורי ג.]

רוצה את דעתכם על קרן נדלן גרמנית שאמורה להיות בטוחה יותר ויציבה יותר מריטים.

למה? לכל קרן ריט יש סיכון שונה, הקרנות האלה אמורות להיות בטוחות יותר מכל קרנות הריט?

. חשבתי שנדלן לעסקים זה תחום שישאר יציב.

דווקא משרדים אלו נכסים על הצד היותר מסוכן של הספקטרום.

בשיאו של המשבר, היא נסחרה בבורסה בהפסד של 24%,

שזה מעולה, באמת ביצועים יוצאי דופן, מדד קרנות הריט האמריקאי צנח בקצת יותר מ42%.

כרגע היא נסחרת ב9% פחות מהמחיר בNAV.

מדהים!!

האם זו השקעה טובה? איזה אלטרנטיבות יש

לגבי השקעה טובה או לא אף אחד פה לא יוכל לענות לך, לגבי אלטרנטיבות יש המון קרנות נדל"ן פרטיות ויש גם המון חברות נדל"ן (כולל ריטים) ציבוריות.

ני לא מבינה למה היא נסחרת בהנחה כזאת גדולה, הרי הסיכון הכי גדול מהמשבר זה שלמשך כמה חודשים חלק מהמשרדים לא ישלמו שכירות...

לא, יש עוד הרבה סיכונים, העיקריים שבהם:
ירידה בשיעורי התפוסה
ירידה בשכ"ד
תחלופה מוגברת של שוכרים והוצאות גדולות בעקבות זאת
עלייה בשיעורי ריבית המימון (בהנחה סבירה שהיא ממונפת).

, כדי להנות מההנחה של 9%

אין פה הנחה בכלל כי את הולכת לפי "הנחה" מהNAV, הNAV מחושב לפי שווי הוגן של הפורטפוליו במועד עריכת הדו"ח האחרון.
נניח שהיום היו צריכים למכור את כל הנכסים, את חושבת שהם היו מקבלים את אותו המחיר היום כמו לפני 3 חודשים? לא.

אבל מנסה להבין אם יש משהו שאני לא רואה או לא מבינה?

תבדקי לפי איזה שווי את מקבלת את הפדיון. אני בטוח שזה לא לפי NAV של לפני כמה חודשים ואני גם בטוח שיש לזה עלויות נלוות.

 

[הנודדת]

תודה רבה על התגובה!

למה? לכל קרן ריט יש סיכון שונה, הקרנות האלה אמורות להיות בטוחות יותר מכל קרנות הריט?

סליחה, לא מבינה בריט, קראתי הסבר שהקרנות האלה אמורות להיות בטוחות יותר והנחתי שריט זה מודל שונה מהקרנות האלה.

עלייה בשיעורי ריבית המימון (בהנחה סבירה שהיא ממונפת).

היא לא ממונפת וזה מה שעושה אותה השקעה בטוחה. כלומר הסיכון הוא רק הפסדים משכירות (שבהם לבניינים עדיין יש אותו ערך, אלא אם כן שוק הנדלן יסבול מהמשבר)

אין פה הנחה בכלל כי את הולכת לפי "הנחה" מהNAV, הNAV מחושב לפי שווי הוגן של הפורטפוליו במועד עריכת הדו"ח האחרון.

תבדקי לפי איזה שווי את מקבלת את הפדיון. אני בטוח שזה לא לפי NAV של לפני כמה חודשים ואני גם בטוח שיש לזה עלויות נלוות.

הNAV מתעדכן כל הזמן והתעדכן כבר מאז המשבר, ירד ירידה קטנה מאוד (חלקי אחוז) בנפילה הגדולה ועלה בחזרה מאז. כוונתך שאם אבקש למכור את הקרנות שכרגע בידי, המחיר שאקבל עליהן יהיה המחיר בעוד שנה ויכול להיות שהוא יהיה נמוך מהמחיר כרגע? בדקתי ובין 2003 ל2008 זה אכן קרה, והמחיר בNAV ירד בכמה אחוזים ואז חזר (מהשיא לתחתית 7.5% אז קרוב ל9% "הנחה")

 

[אורי ג.]

סליחה, לא מבינה בריט, קראתי הסבר שהקרנות האלה אמורות להיות בטוחות יותר והנחתי שריט זה מודל שונה מהקרנות האלה.

הסבר מוטעה ככל הנראה אבל איני מכיר את הקרן אז הכל יכול להיות.

כלומר הסיכון הוא רק הפסדים משכירות (שבהם לבניינים עדיין יש אותו ערך, אלא אם כן שוק הנדלן יסבול מהמשבר)

לא. קודם כל לבניינים אין את אותו הערך, ערך של נכס יכול לרדת בדיוק כמו שהוא יכול לעלות.
שנית משכירות אי אפשר להפסיד, אפשר רק מקסימום להכניס 0, אבל מבניין אפשר גם להפסיד כי לבניין יש גם הוצאות קבועות גם אם הוא לא מושכר כלל כמו ביטוחים, מיסים, ביטוחים, שכר לעובדים, פחות ועוד ועוד.
אני מסכים שזה שהיא לא ממונפת כנראה עושה אותה סולידית יותר.

המחיר שאקבל עליהן יהיה המחיר בעוד שנה ויכול להיות שהוא יהיה נמוך מהמחיר כרגע?

אתה שואלת אותי מה את קנית? אין לי מושג, זה כבר בחוזה בינך לבין הקרן.

 

[הנודדת]

לא. קודם כל לבניינים אין את אותו הערך, ערך של נכס יכול לרדת בדיוק כמו שהוא יכול לעלות.
שנית משכירות אי אפשר להפסיד, אפשר רק מקסימום להכניס 0, אבל מבניין אפשר גם להפסיד כי לבניין יש גם הוצאות קבועות גם אם הוא לא מושכר כלל כמו ביטוחים, מיסים, ביטוחים, שכר לעובדים, פחות ועוד ועוד.
אני מסכים שזה שהיא לא ממונפת כנראה עושה אותה סולידית יותר.

תודה רבה על ההסבר! אחקור ואלמד יותר על ריטים כדי להבין את השוני.

 

[אורי ג.]

אחקור ואלמד יותר על ריטים כדי להבין את השוני.

אחסוך לך:
קרן ריט זו מניה לכל דבר ועניין, בדיוק כמו כל מניה אחרת רק שהיא מקבלת הטבות מס, בגדול היא פטורה ממס חברות על כל ההכנסות משכ"ד כל עוד היא עומדת בקריטריונים מסוימים שמשתנים ממדינה למדינה, בגדול הם:
1. הרוב המוחלט מהכנסותיה צריך להיות מהשכרת נדל"ן או מהלוואות לנדל"ן.
2. היא חייבת לחלק לפחות 90% מהרווח החשבונאי שלה בתור דיבידנד.
3. לפעמים יש הגבלות על שיעורי המינוף שלהם.
4. לפעמים אסור שיהיה בעל שליטה.

 

[בת העמק]

הרי הסיכון הכי גדול מהמשבר זה שלמשך כמה חודשים חלק מהמשרדים לא ישלמו שכירות...

סיכון נוסף כתוצאה מהמשבר זה שאחוז מסוים מיושבי המשרדים יעבור לעבוד בבית כחלק משינוי בעולם העבודה.