קרן הגשמה

[לעניות דעתי]

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001146541

וכנראה שזה ייגמר ככה:
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001150641

תודה על החיוך שהענקת לי.

בנימה אישית, אני מכיר מקרוב את כץ, הוא איש ישר. אבל אין לכם שום סיבה להאמין לי, כמו כן זה לא אומר כלום על הפרויקט שלא בהכרח נמצא תחת ניהולו הישיר.

וגילוי נאות נוסף, הייתי במרחק פסיעה מלהיכנס לקרן קלע, וקראתי את כל הפרוצדורה לפרטי פרטים, כולל ההערכה של עורך הדין על המנגנון וסיכויי הכשל המזעריים שלו. אני מודה שאני חייב הרבה תודה לבורא עולם שלא שם חלקי עמהם.
לא ממש נכנסתי לפרטים (חוסר עניין ואני גם לא אוהב שמחה לאידם של אחרים) אבל כמדומני שהבעיה שם לא היתה השיטה אלא החברה שניהלה וחטאה בשחיתות

 

[אנון נימוס]

ברוח הימים האלו - לא הבנת. ברמלי פשוט הציע לעדים מניות מפני שהם חברים אישיים, בלי שום קשר להיותם עדים. אין שום חוק שמונע מאדם לתת מתנות לחבר.

צדיק ברמלי אחד מ ל"ו

 

[orensp]

יש חדש? @daat99 קיבלת את הכסף?

 

[adamshalev]

יש חדש? @daat99 קיבלת את הכסף?

דעת לא גולש תדיר בפורום (נצפה לאחרונה לפני חודש). יהיה לך יותר מזל לפנות אליו דרך הבלוג שלו.

 

[fliper]

@orensp - בהמשך להתייחסותי בעמוד הקודם (ובחלוף שנה +), התחלתי לקבל בתשלומים את ההשקעה הראשונה, עדין לא החזרתי את ההשקעה עצמה שלא לדבר על רווח.
ההשקעה השנייה עדין ללא תאריך סיום, ושתיהן בפיגור הזוי (של יותר מפי 2 מהזמן המקורי).
בקיצור לא ממליץ

 

[מצב צבירה]

הגשמה עושה השקעות פרטיות בנדל"ן. אני לא רוצה להביע את חוות דעתי על החברה כאן בפומבי, אבל לא השקעתי איתם לעולם וגם לא מתכוון להשקיע.

אני רק רוצה לחדד כמה דברים שקראתי עליהם כאן בפוסט. השיטה עצמה הינה שיטה מוכרת, השקעות פרטיות.
ההבדל הוא שהגשמה מורידה את חסמי הכניסה שלכאורה נראה מבורך. למי שאת ה100 אלף שח האחרונים שלו שם בהשקעה לא נזילה בנכס שהוא לא מכיר, זה יכול להיות סיבוב רע מאד, בלי קשר להגשמה, אלא בכל סוג השקעה שכזאת.
דבר שני, צריך לבדוק עם אילו שותפים מקומיים הם עובדים וזה התפקיד של כל אחד שמשקיע איתם כי הם שקופים בנושא ונותנים לך את המידע על השותפים והמתפעלים/מנהלים של העסקה בפועל.

אני באופן אישי לא משקיע עם מנהל בארה"ב שאין לו לפחות ניסיון של 20 שנה בארה"ב + הוא השקיע מעל ל-1 מיליארד דולר של משקיעים. בדרך כלל אדם שנמצא עדיין בתעשייה אחריי 20 שנה ומיליארד דולר כנראה שהוא לא רע, אחרת מזמן לא היה מגייס כסף ולא היה שורד.
לא בטוח שהשותפים של הגשמה בחו"ל הם כאלו, לדעתי וזו רק דעתי בלבד, הם חבר'ה יחסית צעירים עם 4-5 שנות ניסיון שקל להם יותר לגייס כסף מחו"ל - תבינו לבד למה.

 

[דן ג.]

הגשמה עושה השקעות פרטיות בנדל"ן.

בהשקעות נדלן פרטיות וציבוריות, כל הגופים הרציניים שאני מכיר לא מוכרים חלומות של Best Case Scenario, המבוססים על תקווה של עליית ערך נכסים ועל משך זמן הפרוייקט ועוד ועוד. מהאתר של הגשמה, וכמה תיאורים של משקיעים אצלם, זה נראה שהמודל העסקי שלהם הוא מכירת חלומות.

 

[אורי ג.]

בהשקעות נדלן פרטיות וציבוריות, כל הגופים הרציניים שאני מכיר לא מוכרים חלומות של Best Case Scenario,

לאחרונה אני נתקל בהרבה מאד הצעות בתחום של הנדלן באתרים של EQUITY CROWDFUNDING, דווקא של כל הגופים מוכרים הכל כן לפי BEST CASE.
אגב גם כל משווקי ההששקעות כאלה בארץ (וזה עוד מבלי להזכיר את הדמי ניהול המטורפים שלהם).
ועוד משהו: לא הייתי מעלה על דעתי להשקיע עם או דרך מישהו שקהל היעד שלו הוא גברת כהן מחדרה (NO OFFENSE גב' כהן).

 

[דן ג.]

לאחרונה אני נתקל בהרבה מאד הצעות בתחום של הנדלן באתרים של EQUITY CROWDFUNDING, דווקא של כל הגופים מוכרים הכל כן לפי BEST CASE.
אגב גם כל משווקי ההששקעות כאלה בארץ (וזה עוד מבלי להזכיר את הדמי ניהול המטורפים שלהם).

כנראה שזה נובע מ

מישהו שקהל היעד שלו הוא גברת כהן מחדרה

כנראה אותם גופים, זורקים את כל הזבל לאנשים שאפשר למכור להם סיפורים.

נקודה נוספת קשורה. לדעתי, כשבודקים היסטוריה של יזמים, חשוב מאוד לבדוק את התשואה אליה הם הגיעו בפועל, בהשוואה לתשואה המתוכננת שלהם. לפי הפרמטר הזה, הם כנראה כולם במצב קשה.

 

[אורי ג.]

נקודה נוספת קשורה. לדעתי, כשבודקים היסטוריה של יזמים, חשוב מאוד לבדוק את התשואה אליה הם הגיעו בפועל, בהשוואה לתשואה המתוכננת שלהם. לפי הפרמטר הזה, הם כנראה כולם במצב קשה.

כיוון שאתה תלוי בהם להצגת הנתונים האלה אי אפשר להסתמך עליהם, גם אם כן זה באמת לא חוכמה להציג תשואות מרשימות בשוק עולה, זה כל אהבל יודע לעשות, בוא נראה מה הם מצליחים לעשות בשוק יורד/מדשדש.
אישית בחיים לא הייתי משקיע ביזם זה או אחר בלי הכרות אישית איתו או לפחות המלצה ונסיון של אדם שאני סומך עליו לחלוטין.

 

[orensp]

היה לי פגישה עם אחד השותפים במיזם.
התרשמתי לחיוב מהשקיפות הוא ציין בפניי גם את הנפילות וחוסר ההצלחות שלהם.
התשואה שלהם עומדת כיום על 14% בממוצע על 80 פרוייקטים כאשר באחד הלקוחות הפסידו 12% שנתי ובשתים אחרים לא הרוויחו. חשוב לציין שהתשואה מחושבת במטבע בו התבצעה הרכישה כך שמי שהשקיע בלונדון כנראה שהפסיד בשקלים.

אני לא חושב שה 14% זה בשמיים להפך המספר מעיד על נסיון של החברה לפנות לקהל 'שונא' סיכון.

 

[אורי ג.]

התשואה שלהם עומדת כיום על 14% בממוצע על 80 פרוייקטים כאשר באחד הלקוחות הפסידו 12% שנתי ובשתים אחרים לא הרוויחו.

שכחת לציין: לטענתו.

אני לא חושב שה 14% זה בשמיים להפך המספר מעיד על נסיון של החברה לפנות לקהל 'שונא' סיכון.

להשקעת EQUITY ממונפת בשוק עולה זה דווקא נמוך מאד.

 

[orensp]

שכחת לציין: לטענתו.

להשקעת EQUITY ממונפת בשוק עולה זה דווקא נמוך מאד.

צודק בגלל התשואות ה"יחסית" נמוכות לנדלן ממונף זה נראה לי נתון אמין.
השאלה לדעתי מה הסטיית תקן.

 

[ארגמן]

היה לי פגישה עם אחד השותפים במיזם.
התרשמתי לחיוב מהשקיפות הוא ציין בפניי גם את הנפילות וחוסר ההצלחות שלהם.
התשואה שלהם עומדת כיום על 14% בממוצע על 80 פרוייקטים כאשר באחד הלקוחות הפסידו 12% שנתי ובשתים אחרים לא הרוויחו. חשוב לציין שהתשואה מחושבת במטבע בו התבצעה הרכישה כך שמי שהשקיע בלונדון כנראה שהפסיד בשקלים.

אני לא חושב שה 14% זה בשמיים להפך המספר מעיד על נסיון של החברה לפנות לקהל 'שונא' סיכון.

היית צריך לשאול אותו בכמה פרויקטים פתוחים כיום יש דחייה בלוחות הזמנים?

 

[מצב צבירה]

בהשקעות נדלן פרטיות וציבוריות, כל הגופים הרציניים שאני מכיר לא מוכרים חלומות של Best Case Scenario, המבוססים על תקווה של עליית ערך נכסים ועל משך זמן הפרוייקט ועוד ועוד. מהאתר של הגשמה, וכמה תיאורים של משקיעים אצלם, זה נראה שהמודל העסקי שלהם הוא מכירת חלומות.

זה מה שהם עושים, לא אמרתי אם הם עושים את זה טוב או רע בכל זאת זה crowdfunding, לא מדובר כאן בפירמה אקסלוסיבית.
גוף רציני יראה לך מספר תרחישים, בדרך כלל 3 - אופימי, פסימי ובסיסי (מזה שנקרא ה-underwritten). ה-underwritten זה בעצם התרחיש לפיו הם מאמינים שהוא סביר ולפיו הם חישבו הכל, בנוסף לזה גוף רציני יראה לך גם את כל התשואות הצפויות על פי cap rate ביציאה, משמע במידה וערך הנכסים יורד מכל סיבה שהיא בשוק, איזו תשואה תקבל במכירה למרות זאת. אני לדוגמא השקעתי באמצעות גוף שמדבר על 13% תשואה כוללת שנתית לאחר 5 שנים אבל מראה לך שבתרחיש הכי גרוע שזו סטייה של 100 נקודות האחוז בcap rate = ירידה משמעותית במחיר הנכסים העסקה תניב רק 4.7% באופן כללי. זה ההבדל בין חבר'ה רציניים למוכרי חלומות.

 

[אורי ג.]

שבתרחיש הכי גרוע שזו סטייה של 100 נקודות האחוז בcap rate =

התרחיש הכי גרוע זה עליה של הרבה יותר מ1% בCAP RATE, בטח ובטח בסביבת ריבית עולה.
למה שאתה מדבר עליו קוראים "ניתוח רגישות" וזה דבר די בסיסי בהשקעות, מקובל לתת תרחישים שונים לא רק לCAP CATE אלא גם לשכ"ד, לעלויות CAPEX לשיעורי תפוסה ולשיעורי ריבית. בCADRE למשל עושים את זה.
אגב לדעתי תשואה של 4.7% תחת הנחה של עלייה של 1% בלבד בCAP RATE היא השקעה גרועה מאד.

 

[דן ג.]

זה מה שהם עושים, לא אמרתי אם הם עושים את זה טוב או רע בכל זאת זה crowdfunding, לא מדובר כאן בפירמה אקסלוסיבית.

אני התכוונתי לפרסומים/הצגה באתר ובפרסומות. עכשיו הסתכלתי שוב על האתר של הגשמה ומצב ההצגה הרבה יותר טוב מאשר בפעם האחרונה שהסתכלתי שם (אין להם שם שום מידע קונקרטי, אבל לפחות אין את כל מיני תשואות חזויות בפונט גדול).
בכל מקרה, עכשיו שקראתי קצת על הגשמה, ראיתי שהם התחילו לפרסם תשקיפים, אז לפחות עכשיו, יש משהו שאפשר להסתכל עליו.

 

[אורי ג.]

בכל מקרה, עכשיו שקראתי קצת על הגשמה, ראיתי שהם התחילו לפרסם תשקיפים, אז לפחות עכשיו, יש משהו שאפשר להסתכל עליו.

יצא לי לקרוא אחד ברפרוף אבל של חברה אחרת בתחום, קיבלתי חום.

 

[קפבלנקה]

ההבדל הוא שהגשמה מורידה את חסמי הכניסה שלכאורה נראה מבורך.

לכאורה, מצד שני זה גם קצת מחשיד, אולי הם משוועים למזומנים בשביל לשלם לאנשים שנכנסו לפני?
אין לי שום מידע על הגשמה, מדבר עקרונית.
אף פעם לא הבנתי מדוע פרויקט שמניב במקרה סביר ROI של 14% בתרחיש חיובי יותר ובתרחיש שלילי כמה אחוזים טובים בפלוס, צריך אותי בעצם. מה גם שיש להם כבר נכסים, וכסף, והריביות נמוכות היום ואפשר לקחת הלוואות בזול.
אני חושב שאם יש לך סחורה פצצה אתה עף עליה עם כסף שלך או עם כסף שאתה לווה. במדרג השני, יש כ"כ הרבה גופים עם המון כסף שישמחו להצטרף, שאין שום סיבה לפנות בתחינה לדגי רקק.

 

[אורי ג.]

שאין שום סיבה לפנות בתחינה לדגי רקק.

בטח שיש, 14% נשמע להם המון, אין להם מושג כמה מקובל לקחת דמי ניהול ואין להם שום יכולת לעשות DD.